В ноябре 2001 года мы(Инвестор) заключили договор долевого участия с фирмой- субподрядчиком(Дольщик). В данном договоре есть пункт, что задержка срока строительства не является виной Дольщика.Дом должен быть сдан в 4 квартале 2001 г. Госкомиссия дом не приняла и квартиры дольщиком не передаются и неизвестно когда будут передаваться, т.к. существуют проблемы между заказчиком, первым и вторым генподрядчиком. В данной ситуации мы бы хотели расторгнуть договор.При расторжении договора мы должны заплатить штраф, можно ли этого как-то избежать и второй вопрос: цены на квартиры за год изменились, возможно ли индексация с учетом роста рыночных цен.
Приветствую Вас, Марина! Сразу скажу, что в пределах виртуальной консультации, не видя договора, ответить на Ваш вопрос невозможно. Вижу только, что договор невыгоден для Вас: очевидно, условия диктовал застройщик. Перед заключением договора необходимо было проконсультироваться у юриста, и именно у такого, который специализируется на подобных делах. Только в этом случае вы будете осведомлены о всех последствиях заключения того или иного вида договора. А договоры о долевом участии относятся к т.н. непоименованным договорам, т.е. отсутствует их четкое законодательное регулирование. На практике подобные договоры могут классифицироваться и как договоры о совместной деятельности, и как договоры подряда, и как договоры об оказании услуг, и как особый вид договора. В зависимости от класификации могут быть и различные судебные решения. Здесь очень много зависит от конкретного
содержания договора. Могу дать только некоторые общие рекомендации: Для возможности влияния на исполнение обязательств, в договоре долевого участия (инвестиций) в строительстве жилого дома должны быть оговорены меры ответственности за неисполнение условий договора. В обязательном порядке в договоре должна быть оговорена возможность расторжения договора в случае существенного нарушения сроков строительства дома, с полным возвратом внесенных денежных средств, с учетом инфляции. Имея договор долевого участия (инвестиций) в строительстве жилого дома, можно, в случае незаконных действий застройщика, накладывать арест на долю в праве собственности на жилой дом и требовать регистрации на себя права собственности. Вообще смысл инвестиционной деятельности заключается в долевом финансировании строительства жилого дома с последующей реализацией квартир клиентам (покупателям), но уже
по рыночным ценам, сложившимся на день отчуждения.
Ответ отправлен: 26.01.2003, 18:37 Отправитель: Галина Отвечает Stata
Добрый день, Марина! Для правильного ответа на Ваши вопросы необходимо подробно разбираться в Вашей ситуации - знакомиться с договором и определять, все ли условия соответствуют закону, можно ли признать договор недействительным, какое расторжение договора возможно. Думаю, Вам лучше проконсультироваться у платного юриста. Ответ отправлен: 26.01.2003, 15:39 Отправитель: Stata
Вопрос № 788
Здравствуйте, уважаемые эксперты! Большое спасибо эспертам Alx(вопрос №784) и Stata(вопрос№782), которые нашли возможность ответить на мой вопрос по поводу передачи жилфонда от предприятия-банкрота муниципальному предприятию ЖКХ. Получил очень содержательные ответы. Хотел бы также узнать мнение экспертов по поводу того же вопроса, с учетом того, что предприятие-банкрот действовало в форме ОАО, т.е. было негосударственным. Жилищный фонд, ранее являвшийся ведоственным,не принадлежащим предприятию на праве собственности,состоит из двухквартирных домов,в которых квартиры приватизированы.Кондоминиумов не зарегистрировано, товариществ собственников жилья тоже нет. Никакой организацией ЖКХ дома не обслуживаются и находятся в тяжелом техническом состоянии. Понятно, что собственники квартир вправе заключить договор с организацией ЖКХ на обслуживание
своих отдельных квартир. Но как быть с общим имуществом в таком доме(лестницы, пролеты,внеквартирное инженерное оборудование)? При отсутствии кондоминиума собственники отдельных квартир не вправе принимать решение в целом по обслуживанию всего дома! В тоже время нет четкой правовой базы для передачи муниципалитету или предприятию ЖКХ на баланс таких домов. Возможна ли аналогия со ст.104 старого ФЗ "О несостоятельности..."? Завершение конкурсного производства при наличии на балансе должника какого-либо имущества также представляется сомнительным. Буду признателен за ответ.
Добрый день, Александр! Не совсем понятен смысл задаваемого вопроса. Что Вас тревожит? Переход права собственности на жилой дом вне зависимости от вида собственности никак не влияет на Ваши жилищные права. Он регулируется законодательством и иными правовыми актами, в том числе и Законом о банкротстве. Если волнует обслуживание дома, то это другой вопрос. Предприятие ЖКХ можно заставить выполнять свои обязанности. Как - неоднократно рассказывалось. По поводу общего имущества дома, обслуживания квартир собственников и дома в целом посмотрите статьи 3, 21-26 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (с изменениями, последнее от 20.05.02г.). Желаю успехов!
Ответ отправлен: 26.01.2003, 20:39 Отправитель: Галина Отвечает Stata
Здравствуйте, Александр! Честно говоря, не очень понимаю Ваш вопрос. Ранее Вы писали, что дом по решению суда уже передан. Теперь Вы пишите, что нет правовой базы для передачи. Но решение уже вынесено и вступило в законную силу? Каким образом этим решением затронуты Ваши права? Напишите, что Вы хотите в данной ситуации - решения вопроса по обслуживанию дома, или Вы имеете отношение к организации-банкроту. Аналогия недействующей статьи невозможна. И что именно Вы хотите применить по аналогии - п.4 данной статьи о передаче жилищного фонда социального использования муниципальным органам без компенсации в 2000 году был признан неконституционным -и передача должна была происходить с компенсацией банкроту - Вы о нем? Аналогичная статья есть в новом законе О банкротстве с уточнениями - прилагаю статью, если хотите вышлю Вам весь Закон - пишите мне по почте. Дом
никакой организацией не обслуживается, а какой организацией обслуживался раньше? Почему они прекратили обслуживание? При передаче дома муниципалитет обязан обеспечить эксплуатацию и нормальное обслуживание дома.
Приложение: Ответ отправлен: 27.01.2003, 15:18 Отправитель: Stata
Вопрос № 789
Ответьте, пожалуйста,может ли физическое лицо быть цессионариемпо договору уступки право требования( с юридическим лицом, в данном случае, с ОАО)? Спасибо за ответ. Ответьте, пожалуйста, побыстрее
Добрый день, Елена! А почему нет? Разве в ГК есть ограничения? Переуступка прав по договору цессии – наиболее распространенный способ передачи прав. Например, риэлтерская организация – профессиональный участник рынка недвижимости. Если риэлтерская организация выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то она получает право требования профинансированных квартир. Согласно ст. 382 ГК РФ это право (требование) может быть передано цессионарию (другому лицу – юридическому или физическому) по договору уступки права требования (договору цессии) на любом этапе строительства. Можно привести и другие примеры. Возможности у цессии немалые.
Ответ отправлен: 26.01.2003, 21:01 Отправитель: Галина Отвечает Stata
Доброе время суток, Елена! Физическое лицо может быть цессионарием, другое дело может ли конкретное право требования переходить к Вам. Так, в соответствии со ст.383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. Это не закрытый перечень требований, неразрывно связанных с личностью кредитора. Например, это могут быть права требований по авторским договорам, автор и издательство не могут быть заменены без согласия другой стороны. Иногда это указано в законе. Так, ст. 172 УЖД, ст. 161 УАТ, ст. 297 КТМ, ст. 125 ВК передача права на предъявление претензий и исков к транспортной организации возможна только во взаимоотношениях между грузоотправителем и грузополучателем и в некоторых др. случаях. Не могут передаваться права,
основанные на членстве в организациях, личные неимущественные права и нематериальные блага. Также в соответствии со ст.388 ГК уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. И самое главное, не забудьте письменно предупредить должника - иначе Вы несете риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Ответ отправлен: 27.01.2003, 19:38 Отправитель: Stata
Форма отправки вопроса
Внимание!
Форма может работать некорректно в почтовых программах "Microsoft Outlook"
и "Microsoft Outlook Express". В программе The Bat!
подобные формы не работают вообще!
После нажатия на кнопку "Отправить", будет открыто второе окно. Заметьте,
что в некоторых браузерах могут стоять запреты на открытие других
окон, а также "чрезмерное" кэширование данных,
при этом факт отправки Вашего вопроса стоит под сомнением.
Мы рекомендуем открывать рассылку в программе Internet
Explorer 5.0+ или отправлять вопросы с сайта по адресу:
http://rusfaq.ru/cgi-bin/Message.cgi.