Выпуск № 288 от 12 декабря 2009 г.
рассылки «ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВО, ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ»,
объединяющей постоянных читателей под девизом:
Подписывайтесь, читайте, анализируйте, действуйте!
-------------------------------------------------------
Представляем очередной выпуск рассылки.

В последнее время федеральные власти неоднократно озвучивали планы снижения ставки по ипотечным кредитам (ИК) до 10-11%, с тем, чтобы сделать их более доступными для россиян.
Мнения экспертов по поводу этой меры властей разделились. Одни считают, что снижение ставок по ИК достигнет цели и сделает жилье более доступным для простых россиян. Другие уверены в том, что снижение  ставок по ИК спровоцирует рост цен на недвижимость в условиях сокращения предложения из-за кризиса, а россияне так и останутся в ситуации, когда даже скромное жилье будет им не по карману.

На regnum.ru проводятся результаты опроса экспертов в столице и регионах относительно планов правительства по снижению ставок по ипотечным кредитам.

"Стремление власти помочь системе ИК понятно. В настоящее время важно сохранить инфраструктуру рынка, в том числе ту ее часть, за счет которой множество граждан со средними доходами могли задуматься над таким серьезным семейным проектом, как покупка квартиры, в данном случае с использованием ресурсов ИК, - прокомментировал ситуацию генеральный директор аудиторско-консалтинговой группы "АИП" (Аудит и Право) Денис Щёкотов. - Однако применительно к нашему времени говорить о том, что уменьшение стоимости ИК приведет к росту цен на недвижимость заведомо преждевременно".

Кризис нанес удар почти по всем без исключения социальным прослойкам россиян, что отражается сегодня на социологических данных, констатировал эксперт. "По итогам недавнего исследования АИЖК, только 2% россиян считают возможным приобретение квартиры в 2010 году. Иначе говоря, большого количества новых покупателей недвижимости, потенциальных заемщиков по ИК, в среднесрочной перспективе не просматривается, - пояснил он. - А именно наличие такой категории граждан является предпосылкой для роста цен на жилье. Гораздо более существенный результат усилия правительства могут дать для тех людей, кто в предкризисные годы успел купить квартиру через ИК и в настоящее время находится как заемщик в затруднительном положении, держась за жилье из последних сил. Для таких людей - а их количество измеряется сотнями тысяч, если не миллионами, улучшение процентной ставки дает возможность рефинансирования кредита и получения более выгодных платежных условий, то есть в конечном итоге облегчения кредитного бремени и появления уверенности в завтрашнем дне".

"Конечно, некоторое влияние в той или иной степени на ценообразование снижение ставок будет оказывать, - в свою очередь, подтвердил директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Безусловно, чем более привлекательны ставки по ИК, тем большее количество наших сограждан сможет воспользоваться кредитами для решения своих жилищных вопросов. Конечно, это положительно скажется на оживлении строительного рынка страны. При этом мы понимаем, что в рыночном соотношении "спрос-предложение" увеличение спроса в какой-то момент времени начинает приводить к тому, что застройщики начинают приподнимать цены". Однако в текущей рыночной ситуации не всё так однозначно, отмечает аналитик. "С началом кризиса подавляющее количество проектов было заморожено или приостановлено. И как раз ипотечное кредитование может стать одним из инструментов, которые позволят изменить ситуацию. При этом мы понимаем, что, прежде всего, основные заёмщики в ипотечном кредитовании - это покупатели жилья эконом-класса, - добавил Зиминский. - Поэтому я думаю, что в ближайшей перспективе вряд ли произойдёт какое-то существенно повышение цен на квартиры в этом сегменте. А вот в более долгосрочном временном периоде (от года) стабильный спрос, если он будет сформирован, будет оказывать на ценообразование уже большее влияние... Уверен, что ставки в размере 10-11% - это, конечно, гораздо лучше, чем те, которые мы наблюдали за последний год. Но, на мой взгляд, серьёзного прорыва на этом направлении можно было бы ожидать, если бы размер процентов составлял хотя бы 5,5-6%. Но это пока только перспектива".

"Если ИК в стране возродится, и более того, ставки по кредитам будут низкими, то это, безусловно, приведет к поднятию цен на недвижимость, - считает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. - Это связано с увеличением клиентского потока, т.е. спроса, а увеличение спроса автоматически приведет к поднятию цен". Если же ставку понизят, но кредит будет взять крайне сложно, так как сегодня далеко не все банки вообще готовы выдавать кредиты на недвижимость, то в этом случае понижение ставки может никак не отразиться на количестве покупателей и, соответственно, цены вряд ли увеличатся, отмечает Могилатова. "Возвращение объемов ИК на докризисный уровень может привести к возвращению цен на тот же уровень", - констатировала она.

В региональные эксперты также предполагают несколько вариантов развития ситуации, но их взгляд на ИК более пессимистичен, чем у их столичных коллег.

Понижение ставок на ИК однозначно резко увеличит спрос, заявил Олег Барков, генеральный директор "Knight Frank Санкт-Петербург". По его словам, резко повысит спрос снижение ставки ИК до 5%. "Если ИК составит порядка 5%, то она становится доступной для бюджетников. Бюджетники - это люди, которые, при недостаточно высокой зарплате могут просчитывать свою жизнь на перспективу, так как их зарплата достаточно стабильна. 4-5 % сделает доступной ИК сроком на 20-25 лет даже для них", - заявил Барков. С учетом того, что квартир высокой степени готовности на рынке становится все меньше, повышение спроса неминуемо приведет к росту цен. "Я не думаю, что в ближайшее время будет достигнут уровень докризисных цен в рублях, но повышение цен на 10-15% возможно", - добавил Барков.

При снижении ставки по ИК нужно увеличивать объем предложения жилья, иначе меры будут неэффективными, считает начальник Управления кредитования ОАО "Калужская ипотечная корпорация" Михаил Неделин. Планомерное снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ позволило существенно снизить ставки по программам ОАО "АИЖК" и по итогам ноября средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в Калужской области составила 10,4% годовых, а эффективная процентная ставка (с учетом всех выплат при получении кредита) - 12,8% годовых", сообщил он. Он отметил, что еще в апреле 2009 года эти показатели составляли 15,0% и 17,4% соответственно. При этом стоимость квадратного метра с конца 2008 года снизилась в среднем с 75 000 до 50 000 рублей. Эксперт сообщил, что сейчас при относительной стабилизации цен наблюдается приток населения, желающих воспользоваться ипотечным кредитом. Кардинально изменить ситуацию, по мнению эксперта, может серьезное повсеместное увеличение объема строительства жилья, особенно эконом-класса (малоэтажное строительство, использование новых технологий и материалов, снижающих себестоимость без потери качества и энергоэффективности возводимого жилья).

Жители Алтайского края вообще не хотят связывать себя обязательствами по ИК. "Сейчас наблюдается тенденция, когда люди, которым не хватает на жилье 300 - 400 тыс. рублей, предпочитают взять потребительский кредит, а не ИК. Несмотря даже на то, что процент по нему выше", - сообщила ведущий эксперт агентства недвижимости "Миэль-недвижимость" Елена Завадская. По ее словам, в регионе много дефолтных квартир. Люди, взявшие на себя обязательства по ИК, не смогли с ними справиться. Уже с середины ноября в Алтайском крае некоторые банки предлагают ИК под ставку в 9 - 9,5% процентов годовых, но это не вызвало резкое увеличения спроса на жилье. Что касается цен на дома и квартиры, то они находятся на прежнем уровне. 10%-ный скачок цен в начале осени Елена Завадская склонна объяснять спекулятивными действиями. Поэтому, по ее мнению, возможна коррекция на снижение стоимости выставленного на торги жилья. Что касается снижения ставки по ИК до 10-11%, о чем неоднократно говорили власти, то для Алтайского края это не так актуально. ИК в регионе не станут от этого пользоваться ажиотажным спросом и, как следствие, резкого скачка цен на жилье ожидать не стоит, считает эксперт.

В Челябинской области эксперты не ожидают роста цен на жилье. Такое мнение высказал эксперт Владимир Чернов. Он считает, что причиной роста цен на недвижимость не станет и снижение ставок по ИК. "Платежеспособного спроса на жилье сейчас мало. Кто будет простаивать и ждать хороших цен, просто останется ни с чем", - полагает эксперт. Чернов уверен, что строительной отрасли региона так нужен спрос, что компании уже не будут дожидаться высоких цен и будут рады продажам недвижимости и появлению оборотных средств. Он также подчеркнул, что снижение ставок до 10-11% небольшое, и ставкам есть куда падать дальше. В качестве примера Владимир Чернов привел ставку по ИК в Италии, размер которой в большинстве случаев не превышает 3%.

Исполнительный директор Архангельского объединения риелторов (НП "АОР") Михаил Бахарев, считает, что прийти к ставке по ИК в 10-11% возможно, однако это не сделает жилье доступнее. Сегодня минимальные ставки предлагаются в том случае, если первоначальный взнос составляет 50%, а максимальный срок кредитования ограничивается 10 годами. "А это, вкупе с необходимостью официального подтверждения источников дохода, делает возможность получения именно такой ставки весьма проблематичной, даже не смотря на то, что большинство сделок в Архангельске носит обменный характер", - сказал эксперт. Михаил Бахарев полагает, что на вторичном рынке жилья цены вырастут "с вероятностью 80%". "Почему я считаю, что цены вырастут? Первый объективный фактор - наличие более дешевых денег вызовет увеличение спроса, а это, следуя основному экономическому закону, повлечет за собой рост цен. Второй фактор - уже сегодня в центральной части города выкуплено большинство доступных (дешевых) объектов" - пояснил эксперт.

Генеральный директор ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики"Дмитрий Крюков также склонен полагать, что со снижением ИК цены только вырастут, правда в силу инерционности. "Цены на квартиры не поднимутся сразу, потому что в кризис инерционность довольно большая - порядка 9 месяцев, - отметил Крюков. - К тому же, рынок разогревается не столько процентными ставками, сколько реальной покупательской способностью населения, которая зависит от работы предприятий, а она в свою очередь зависит от кредитования юридических лиц". "Снижение процентной ставки можно сравнить с аспирином в период болезни, - продолжил он. - С одной стороны, он разжижает кровь и в результате кислород легче проникает в ткани. С другой стороны, это чревато повреждениями сосудов. Так и здесь: жилье становится, с одной стороны, доступнее, с другой - это может перегреть рынок. Истина где-то посередине. Большинство стран в период кризиса резко снизили учетные процентные ставки, вплоть до 0,25%, как, например, в Америке, однако резкого скачка продаж недвижимости у них мы до сих пор не наблюдаем. После долгого застоя эти тромбы нереализованных площадей слишком медленно рассасываются".

"Мое мнение - ставка 9,55%-9,5%, то есть ниже 10%. 10% - это психологический барьер: люди начинают понимать, что это выгодно, они достают деньги и вкладывают в будущее. Потому что ипотечный кредит - это долгосрочное инвестирование, как минимум на 5-7 лет", - сказал Дмитрий Крюков, отметив при этом, что три недели назад Ипотечная корпорация снизила процентную ставку до 9,55%, но ценовая ситуация на рынке недвижимости резко не изменилась. Если на начало 2009 года процентная ставка составляла 15,5% при средней цене 1 кв. метра в Чебоксарах 34 700 рублей, то, например, в ноябре текущего года при ставке 9,55% средняя цена 1 кв. метра жилья 31 450 рублей, сказал руководитель Ипотечной корпорации Чувашии, подчеркнув при этом, что за этот период количество заключенных кредитных договоров увеличилось примерно в 2,5 раза.

По словам псковского риэлтера Лидии Пааль, снижение процентов по ипотечному кредитованию неминуемо приведет к росту цен на недвижимость. "Мы уже это "проходили" в позапрошлом году. Тогда кредиты стали доступнее, каждая вторая квартира у нас продавалась по ИК. Спрос на жилье резко вырос, у нас просто не было такого количества квартир. Соответственно, цены росли ежемесячно. Если сейчас проценты по ИК будут снижены, опять пойдет рост цен, это неминуемо, и мы уже видели это в реальности".

Таким образом, по мнению большинства экспертов из разных регионов России, инициатива российских властей по снижению ИК до 10% не только не облегчит ситуацию с доступностью жилья, а наоборот ее усугубит. Ведь даже после кризисного падения цены на жилье в России в большинстве случаев сильно опережают европейские, а по качеству жилье сильно отстает. В такой ситуации властям придется разрабатывать комплекс мер, в том числе добиваться более существенного снижения ставок по ИК и стимулировать строительство или в очередной раз признать, что ИК в России не работает, а значит, приобретение жилья для подавляющего количества простых россиян остается несбыточной мечтой.

 
==========================
Уважаемые подписчики рассылки!

Предлагаем Вам включиться в анализ и обсуждение на страницах рассылки актуальных вопросов и процессов, относящихся к многогранной сфере жилой недвижимости. Пишите автору и ведущему рассылки по адресу ЭП: vvsm@ya.ru

ВСЕГО ВАМ САМОГО ДОБРОГО!