Выпуск 62.

Инвестиционная деятельность Квартальных ТСЖ

Вот ещё материал, заслуживающий повышенного внимания.

Речь, правда, с позиций застройщиков со стороны. И об отдельных кварталах, а не о СИСТЕМЕ КВАРТАЛЬНЫХ ТСЖ ГОРОДА или РАЙОНА крупного города.

Но ведь и жители-собственники, создав Квартальное ТСЖ, могут стать застройщиками.

Почему бы и нет?

Инвестиционная деятельность Квартального ТСЖ - это очень заманчиво и многообещающе!
Стоит задуматься. Нужно обязательно об этом думать, как о второй важнейшей цели создания Квартальных ТСЖ.

Привожу материал целиком. Обратите внимание, что это ещё 2005 год!

================================

"Создание квартальных ТСЖ
08.12.2005
Автор: Пресс-служба "Союзпетростроя"


Каким образом получить пятна застройки в собственность? Каким образом получить права заказчика-застройщика для реализации проектов застройки кварталов и микрорайонов? Каким образом можно смягчить действие закона № 214-ФЗ? Все возможности для этого имеются в современном российском законодательстве. И не только имеются, а уже активно используются в Москве.


8 декабря в «Союзпетрострое» состоялась встреча представителей строительных компаний Петербурга с генеральным директором московского Агентства управления земельно-имущественными комплексами, к.ю.н., профессором Александром Васильевичем Толмачевым. Проведение этой встречи дирекция «Союзпетростроя» запланировала на конференции «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области в современных условиях», где 27 октября доклад А.В. Толмачева вызвал бурный интерес аудитории. Поэтому, по просьбе участников конференции, в «Союзпетрострое» было организовано более тесное и подробное знакомство с московским опытом получения участков под застройку.


Приводим в кратком изложении выступление А.В. Толмачева:


- История вопроса простая. В 1992 году был принят закон о федеральной жилищной политике, и я был одним из его разработчиков. Потом в 1996 году вышел закон о ТСЖ, и я тоже был одним из его авторов. Ну и наконец, в составлении последнего пакета «жилищных» законов я тоже участвовал, особенно в самом важном деле - согласовании нюансов, подводных камней и обходных мест. Поэтому я могу сказать, как это законодательство сегодня действует.


Итак, в чем же суть дела? Допустим, у нас существует некий земельно-имущественный комплекс: земельный участок, плюс здание или группа зданий, которые там находятся. Что это такое? Раньше это называли кондоминиумом.

 Земельно-имущественный комплекс - это, во-первых, сама земля, 5 м глубины (или глубина до первого водоносного слоя) и, во-вторых, жилые или нежилые, любые строения, неважно что, лишь бы это называлось недвижимостью.

К недвижимости относятся не только здания, а еще и многолетние зеленые насаждения (парки, скверы), замкнутые водные объекты (пруды, фонтаны, озера), суда водные и воздушные, портовые и иные транспортные сооружения, космические аппараты и промышленные предприятия. Все, что я говорю, относится ко всем этим объектам.


Кто и как этим может управлять? Были придуманы - сначала в Гражданском кодексе, потом в Земельном и в Жилищном это было подтверждено и разъяснено - три вида управляющих компаний. Первый вид - частные компании (ОАО, ЗАО, ООО). Но ни в Петербурге, ни в Москве так просто частной компании землю в собственность не получить.

Второй вид управляющих компаний - это муниципальные предприятия и госпредприятия (ГУПы). Им землю не получить тоже, так как под ними земля государственная или муниципальная, которая находится у них в пользовании.

Третий вид - это специализированные некоммерческие управляющие компании. Они были придуманы в двух типах. Первый тип - ТСЖ в его классическом виде. А второй тип - товарищество собственников жилья во вновь создаваемых кондоминиумах (глава 6 закона о ТСЖ и ст. 139 Жилищного кодекса).

 Сейчас оно имеет другое название – товарищество собственников жилья во вновь строящихся многоквартирных домах. (ТСЖСМД). Хотя такое ТСЖ, повторяю, можно создать на любом участке, где вообще есть какая-то недвижимость (см. предыдущий абзац). Вопросы формирования таких ТСЖ относятся к компетенции Жилищного кодекса и вытекающих из него подзаконных актов.


Что же получит застройщик, если он создаст на облюбованном им участке или в выбранном квартале ТСЖСМД? Он получит семь выгод:


1. В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса, земельные участки при формировании таких кондоминиумов передаются созданному ТСЖСМД БЕСПЛАТНО, БЕЗ КОНКУРСОВ, БЕЗ АУКЦИОНОВ в общую долевую собственность участников товарищества.

Правда, в законе говорится, что земельные участки передаются «в нормативных размерах». Но в РФ эти нормативные размеры не установлены. Поэтому в законе ставится запятая и говорится, что если размеры не установлены, то размеры участков устанавливает глава местного самоуправления (районной администрации) в границах естественных землеотводов.

Естественные землеотводы - это, например, улица, река, лес и пр. То есть фактически ТСЖСМД получает в общую долевую собственность квартал или несколько кварталов. Поэтому их в Москве называют квартальными ТСЖ.


2. Согласно федеральному законодательству, нежилой фонд, который имеется в жилом доме или в другом сооружении, попадающем в данный земельно-имущественный комплекс, находится в собственности субъекта федерации и (бесплатно, без конкурсов и аукционов) передается в доверительное управление созданному ТСЖСМД.

Однако для того, чтобы это осуществить в Петербурге, необходимо на уровне ЗакСа принять постановление о порядке (процедуре) реализации права доверительного управления на нежилую собственность Санкт-Петербурга. В Москве этот порядок существует даже не в виде постановления, а в виде закона из 6 статей. В нем идет речь о бесплатной, бесконкурсной, в течение 30 дней передаче нежилого фонда в управление ТСЖ.

Федеральные законы тоже это разрешают. Глава 53 Гражданского кодекса во второй его части говорит о том, что доверительное управление бывает двух видов:

- договорное управление (только коммерческими организациями, а государственным, муниципальным и некоммерческим организациям такой вид управления запрещен),

- внедоговорная форма доверительного управления, по прямому действию федерального закона. Любое ТСЖ, в том числе ТСЖСМД, как раз и является некоммерческой организацией, которая может доверительно управлять по внедоговорной форме.


Согласно московскому закону, акт о передаче в доверительное управление составляется максимум на 5 лет, и доходами от управления ТСЖ должно делиться с бюджетом города. Ведь арендаторы будут платить уже не местному КУГИ, а самому ТСЖ, которое, поэтому, должно часть денег городу отдавать. В Москве это 50% (от так называемых нормативных доходов), в Пензе - 10%.


3. Участники общей долевой собственности получают сервитутные платежи, связанные с использованием чужой собственности, попадающей в земельный участок (газовой трубы, электрических сетей и пр.) Как правило, это выливается в перерасчеты с естественными монополистами - например, снижаются платежи за газ или воду.


4. Функции заказчика-застройщика - как они могут быть реализованы в ТСЖ? Федеральный закон говорит о том, что собственник земельного участка имеет право на строительство на своем участке без конкурсов и аукционов. Если участок оформлен в общую долевую собственность, а управляющей компанией является созданное ТСЖСМД, то Администрация Санкт-Петербурга не имеет НИКАКОГО отношения к распоряжению этим земельным участком.

 В Москве вообще вышел отдельный закон (14 мая 2003 года, закон № 27 «О регулировании землепользования и градостроительной деятельности в Москве»), где в ст.12 говорится, что Правительство Москвы распоряжается всеми земельными участками в городе, кроме земельных участков кондоминиумов. Единственное ограничение для строителей - застройщик должен вписываться в действующий Генплан.

Правда, процедура оформления земли в долевую собственность занимает около 1,5 года, требует проведения межевания, присвоения федерального кадастрового номера и пр., и стоит в Москве около 300 тыс. долларов. Но можно сделать и так, что начинать строить на участке застройщик сможет, не дожидаясь оформления прав собственности на землю.

Для этого необходимо в городе принять «Среднесрочную программу реконструкции, реновации, модернизации и капитального ремонта кварталов». В Москве такая программа уже действует. В этой программе право на выбор управляющей компании на участке передано главам районной администрации, и они, в соответствии с этой программой, передают права заказчика-застройщика созданным ТСЖ.

Таким образом, эти ТСЖСМД становятся заказчиками проектной и иной документации, разрабатывают все вопросы, связанные с девелоперством, последующей стройкой и эксплуатацией, не дожидаясь прав на землю.


5. Сформированное ТСЖ имеет право зарабатывать деньги на рекламном пространстве. В Москве кв.м. рекламного пространства на щите или растяжке стоит 400 долларов в год. И многие ТСЖ получают от рекламы очень солидные средства: так, например, на углу Рублевского и Можайского шоссе на домах висит щит площадью 4000 кв. м, и все средства, которые он «зарабатывает», идут на счета созданного там ТСЖ.


6. Льготы по коммунальным тарифам. Еще с 97 года, когда было принята программа реформы ЖКХ, согласно одной из статей этой программы, тарифы в домах, где управляющей компанией является ТСЖ, приравниваются к тарифам в индивидуальных домах в сельской местности.

То есть, если 1 Гкал тепла в доме, обслуживающейся частной компанией, стоит 600 рублей (цены в Москве), в доме, стоящем на обслуживании ГУПа – 450 рублей, то в доме, входящем в ТСЖ – 195 рублей. Это соотношение действительно во всех регионах, в том числе и в Санкт-Петербурге. Примерно такое же соотношение цен и по электроэнергии, водоснабжению, канализации.


7. Льготы по налогам: ТСЖ, как некоммерческая организация, не платит налог на прибыль и налог на имущество.


8. Дотации бюджета. В Москве городской бюджет платит ТСЖ за то, что оно управляет домом, 9 руб. 64 коп. за квадратный метр в месяц.


Расскажу еще немного о принципиальных моментах, связанных с формированием ТСЖСМД.


Что такое общая долевая собственность? Право собственности состоит из трех прав – пользования, владения и распоряжения. ТСЖ имеет право пользоваться (то есть извлекать выгоду, например, сдавать в аренду участки), владеть (то есть содержать на балансе, платить за содержание) и ОГРАНИЧЕННО распоряжаться своей долевой собственностью. Что значит ограниченно распоряжаться? Можно получить кредит в банке, можно строить дома, но, например, без согласия 100% собственников нельзя продать собственность (или ее часть). Надо понимать, что земля, которая находится в долевой собственности – это не та земля, которую вы имеете в частной собственности на даче.


Как изменить структуру такой собственности? Путем перераспределения долей. Таким путем, например, можно пустить на участок стороннего инвестора, который хочет строить в данном квартале. Он может строить, если получит долю в созданном ТСЖ, по договоренности с участниками.


Как простому жителю квартала попасть в созданное застройщиком ТСЖСМД? Для жителей квартала (или для будущих собственников квартир в построенных на участке домах) путь в созданное застройщиком ТСЖСМД предельно прост: по закону, любой собственник, подавший заявление на прием, должен быть немедленно принят в ТСЖ.

И ему должна быть выделена доля в собственности ТСЖ. Как правило, владельцы квартир или дольщики берут в Москве сотые доли процента собственности ТСЖ, т.к. доля собственности – это и доля расходов. Однако эта сотая доля процента полностью защитит владельца квартиры (или дольщика) юридически, даст ему право быть в курсе всех дел, участвовать в принятии решений и позволит ему в дальнейшем пользоваться всеми плюсами ТСЖ.


Подпадает ли строительство на участке, управляемом ТСЖСМД (или принадлежащем ему в общей долевой собственности) под закон 214-ФЗ? Нет, никаким образом не подпадает. Долевое участие в строительстве и участие в строительстве через доли в товариществе – это совершенно разные вещи. Застройщиком выступает ТСЖСМД – как кооператив, ЖСК.


Что происходит после завершения строительства? После завершения происходит выдел долей (примерно как и раньше в жилищных кооперативах) в натуре и в квадратных метрах. Для регистрации частной собственности на недвижимость (квартиру, часть дома, жилую/нежилую площадь в конкретном размере) требуется три документа: о том, что создано товарищество, о том, что данное лицо, которому выделяется доля, было его участником, и о том, что существует акт выдела доли в натуре. Подписывает этот акт председатель правления ТСЖСМД, которым, как правило, является директор или представитель компании-застройщика.


В заключение скажу, что такая практика в Москве очень распространена и является обычным делом. В Петербурге же требуются минимальные усилия законодателей, чтобы застройщики тоже смогли создавать квартальные ТСЖ, тем самым разрешив для себя все трудности с получением территорий для строительства.


Доклад А.В. Толмачева был встречен с большим интересом и вызвал бурную и длительную дискуссию собравшихся представителей компаний-застройщиков. В частности, было высказано мнение, что московский опыт может быть успешно применен и в Санкт-Петербурге. А.В Толмачев подтвердил свою готовность участвовать в подобных начинаниях.

Присутствовавший на встрече президент «Союзпетростроя», депутат ЗакСа В.М. Гольман, завершая дискуссию, сказал, что «Союзпетрострой» может взять на себя подготовку законов и постановлений, необходимых для того, чтобы продемонстрированная московская методика заработала и в нашем городе (в частности, подготовить закон о статусе агентств по управлению земельно-имущественными комплексами).

Ссылка: http://www.conon.ru/g/p/1773.php? "

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru