Экономически несостоятельные ТСЖ не могут обеспечить комфортное проживание жильцов многоквартирного дома, организовать аварийные службы и своевременно выполнять ремонтно-профилактические работы, проводить модернизацию инженерных внутридомовых сетей и оборудования.

Управляющие организации неохотно берут в управление дома таких ТСЖ. Финансовая деятельность этих ТСЖ зачастую уходит в сферу теневой экономики. Любая аварийная ситуация для них оборачивается катастрофой.

    В ходе выполнения областной  программы капитального ремонта муниципального жилищного фонда Ростовской области  в целях его передачи в управление ТСЖ в Ростовской области было создано много ТСЖ в жилых домах с небольшим количеством квартир.      

Администрациям муниципальных образований было невыгодно включать в эту программу большие дома: на их ремонт требовались большие деньги, большое количество собственников помещений в этих домах было труднее объединить в ТСЖ.

    В результате было создано множество "маломощных" ТСЖ. Средняя площадь одного ТСЖ по г. Ростову-на-Дону составляет около 4000 квадратных метров. Самое большое ТСЖ управляет домом общей площадью 28 тысяч кв. метров и может считаться состоятельным. А 34 ТСЖ недотягивают даже до 1000 кв.метров общей площади.

    По расчTтам специалистов, наиболее оптимальная общая площадь домов, управляемых ТСЖ, должна составлять 25 - 50 тысяч квадратных метров - только при таких площадях поступление средств на содержание и ремонт позволяет создать оптимальную структуру управления жилыми домами.

    Поэтому укрупнение ТСЖ - одно из важнейших направлений совершенствования их деятельности.
    Наиболее оптимальный способ создания крупных ТСЖ - объединение в одно ТСЖ нескольких многоквартирных домов в границах городских кварталов. Многие города имеют  микрорайоны массовой многоэтажной застройки 70-х-80-х годов. В этих кварталах дома строились примерно в одно время и их техническое состояние примерно одинаково.

    Алгоритм создания крупного ТСЖ в таком квартиле может быть представлен такой последовательностью работ:
     выбор квартала, подлежащего передаче в управление крупному ТСЖ;
     определение "точки активности" квартала - многоквартирного дома, собственники помещений в котором проявляют интерес к самоуправлению ("активный дом");
     формирование инициативной группы в "активном доме";
     приведение "активного дома" в исправное состояние;
     разработка устава крупного ТСЖ;
     подготовка и проведение собрания собственников помещений в "активном доме" с целью создания ТСЖ, утверждение устава ТСЖ;
     регистрация крупного ТСЖ;
     передача "активного дома" в управление крупного ТСЖ;
     выбор очередности приведения в исправное состояние остальных многоквартирных домов квартала;
     проведение собраний собственников помещений, приведенных в исправное состояние, домов (можно в заочной форме) с целью их вступления в крупное ТСЖ;
     передача домов, приведенных в исправное состояние, в управление ТСЖ.

    Все этапы этих работ должны сопровождаться мероприятиями по разъяснению собственникам помещений преимуществ ТСЖ перед другими способами управления многоквартирными домами и информированием жителей домов  квартала о ходе работ.

    Если в квартале имеется действующее ТСЖ, проводятся мероприятия по улучшению его деятельности с последующим присоединением к этому ТСЖ собственников помещений соседних домов.

    Устав ТСЖ, управляющего несколькими домами, должен содержать указание, в границах какого городского квартала будет формироваться это товарищество. ТСЖ может быть создано первоначально на одном-двух домах этого квартала, но в уставе необходимо указать, что "в состав товарищества могут быть приняты собственники помещений многоквартирных домов в границах городского квартала, ограниченного улицами-".

 Важно отметить в уставе, что включение в состав и выход из состава товарищества собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов не является реорганизацией товарищества, не влечTт ликвидации товарищества и не требует перерегистрации учредительных документов товарищества.

    Устав должен содержать требования, обеспечивающие автономию каждого многоквартирного дома в составе ТСЖ, в том числе такие:
    1)Уменьшение размера общего имущества в каждом многоквартирном доме товарищества возможно только с согласия собственников помещений этого дома. Уменьшение размера общего имущества, принадлежащего  товариществу в целом, возможно только с согласия собственников помещений во всех многоквартирных домах товарищества.

    2)Товарищество ведTт раздельный учTт поступлений и затрат по каждому многоквартирному дому товарищества и по товариществу в целом.

    3)Годовой план финансовой деятельности  товарищества формируется по каждому многоквартирному дому в зависимости от доходов, поступающих на субсчTт этого дома, и решения домового комитета о направлениях расходования этих средств. Часть средств каждого многоквартирного дома направляется на содержания правления и служб ТСЖ и создание специальных фондов в проценте от общей суммы доходов, установленном общим собранием (конференцией) собственников помещений многоквартирных домов товарищества. Общее собрание собственников помещений каждого многоквартирного дома принимает финансовый план по своему дому в отношении расходования средств, остающихся в распоряжении этого дома.

    4)Сводный годовой план  финансовой  деятельности товарищества утверждает ежегодная конференция товарищества, которая определяет обязанности домовладельцев в отношении регулярных платежей, взносов  и специальных сборов, устанавливая сроки и процедуру их взимания.

    5)Доля в праве общей собственности на общее имущество в каждом многоквартирном доме товарищества рассчитывается по каждому дому в отдельности. Указанные доли определяют количество голосов, которыми владеет каждый собственник помещения, из расчTта 1 голос на 10 кв. метров общей площади принадлежащего ему помещения. Одновременно рассчитываются коэффициенты удельного веса  общей площади каждого дома в сумме общих площадей всех домов товарищества. Указанные коэффициенты определяют представительство  собственников помещений каждого дома в  органах управления и ревизионной комиссии товарищества и являются поправочными при расчTте голосов каждого члена товарищества на конференции.
   

    6)Органами управления товарищества являются: конференция членов товарищества; правление товарищества; общее собрание членов товарищества каждого многоквартирного дома, управляемого товариществом; домовые комитеты каждого многоквартирного дома товарищества.

    7)Решения по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, конференция товарищества принимает по согласованию с общими собраниями членов товарищества по каждому многоквартирному дому товарищества. Методика согласования может определяться "Положением о порядке созыва и проведения конференции членов товарищества", утверждаемым конференцией членов товарищества. 

    8)Состав правления и ревизионной комиссии товарищества формируется из представителей каждого многоквартирного дома товарищества с учTтом значимости каждого дома в составе товарищества. Председатели домовых комитетов всех многоквартирных домов товарищества, избранные на общих собраниях членов товарищества каждого дома, входят в состав правления по должности и выполняют функции заместителей председателя правления по своему дому.

    Деятельность крупного ТСЖ должна быть хорошо регламентирована положениями и инструкциями. Можно назвать основные документы, разработка которых необходима для каждого крупного ТСЖ:  
     Устав ТСЖ.
     Положение о порядке созыва и проведения конференции членов ТСЖ и общего собрания собственников помещений.
    Инструкция о порядке приTма дел и должности председателя ТСЖ.
     Положение  по организации деятельности правления ТСЖ.
     Положение о ревизионной комиссии ТСЖ.
     Инструкция по делопроизводству в ТСЖ.    
     Правила внутреннего трудового распорядка ТСЖ.                     
    Правила проживания в домах ТСЖ. 
     Инструкция собственнику помещения в многоквартирном доме.                                     
     Договор ТСЖ с собственником жилья о совместном управлении домом.                                                                                                           
     Соглашение о долевом участии  в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.  
     Трудовой договор ТСЖ с управляющим.                                 
     Трудовой контракт с главным бухгалтером ТСЖ.
     Контракт с работником.                                                           
     Должностная инструкция председателя правления ТСЖ. 
     Должностная инструкция главного бухгалтера ТСЖ. 
     Должностная инструкция кассира.                                             
     Должностная инструкция паспортиста.                                                  
    Должностная инструкция коменданта дома.                             
    Должностная инструкция инженера по охране труда.
    Должностная инструкция слесаря-сантехника.
    Должностная инструкция электромонтTра.                              
     Производственная инструкция лифтTра.                                   
     Должностная инструкция специалиста, ответственного за безопасную эксплуатацию лифтов.
     Должностная инструкция уборщика мест общего пользования.
     Положение о поквартирных средствах учTта холодной и горячей воды. И т.д.                
    ЧTткая регламентация порядка и правил выполнения каждой функции управления крупного ТСЖ будет способствовать чTткой его работе по управлению многоквартирными домами.

    Совершенно очевидно, что возглавлять такое ТСЖ должен профессионал, имеющий опыт работы по управлению и обслуживанию жилищного фонда.  Если среди собственников помещений этих домов не найдTтся такого профессионала, его можно привлечь из числа опытных специалистов системы жилищно-коммунального хозяйства.

    Для этого орган местного самоуправления может заключить с этим специалистом договор доверительного управления  на неприватизированные квартиры в составе многоквартирных домов выбранного квартала с тем, чтобы он как представитель собственника - органа местного самоуправления - мог войти в президиум товарищества и быть избранным председателем ТСЖ. Но даже такой специалист должен пройти специальное обучение по программе управления и эксплуатации многоквартирного дома.

    Работа по созданию такого ТСЖ проводится в Октябрьском районе г. Ростова-на-Дону с 2002 года. В уставе ТСЖ "Центральное"  отражено, что ТСЖ  создаTтся "на базе двух многоквартирных домов - Лермонтовская, 90 и Тельмана, 71 - для управления комплексом многоквартирных домов в границах городского квартала, ограниченного улицами Лермонтовской - Красноармейской и проспектом Семашко - переулком Газетным".

    В 2003 году в состав ТСЖ вошли собственники помещений многоквартирных домов по ул. Тельмана, 36 и 55. Указанные дома приведены в исправное состояние. Финансирование работ  по  капитальному ремонту и модернизации проводились из областного бюджета по целевым мероприятиям, утверждTнным постановлением губернатора области.

    В 2005 году поступили заявления о вступлении в состав ТСЖ собственников помещений многоквартирных домов по ул. гр. города Волос, 25, Красноармейской, 59 и 57.
    Правление ТСЖ "Центральное" проводит работу с администрацией Октябрьского района и города Ростова  по включению этих домов в титульные списки на капремонт в 2006 году в целях их приведения в исправное состояние и передачи в управление.

В.С. МИХАЙЛОВ,
советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области,
президент Ростовской областной ассоциации ТСЖ


   Адрес редакции: 344007 г. Ростов на дону, ул Б. Садовая, 61
 тел.: (863) 2-407-407 (многоканальный), тел./факс: (863) 2-408-455 "

============================================================================

После прочтения и изучения вышеизложенного предлагаю задуматься над следующими известными фактами и высказываниями:

40 лет Моисей водил народ по пустыне, пока привёл к земле обетованной.

Тысячи путей ведут к заблуждению - к истине один.

Крепок наш мужик задним умом.

Пока гром не грянет - мужик не перекрестится.

Множество вещей в мире объявлялись невозможными, прежде чем они были сделаны.

Разруха в головах.

Желание - тысяча возможностей, нежелание - тысяча причин.

============================================================================

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru