мне прислали статью. Автор разрешил её разместить в выпуске рассылки. Я решил её опубликовать здесь целиком. Приглашаю поразмышлять над способами управления многоквартирным домом. Можете присылать мне своё мнение. Оно может быть также опубликовано в следующих выпусках.
Позже я прокомментирую предлагаемую вашему вниманию статью.
Лучший способ управления Вашим многоквартирным домом
"Если подумать, выбор гораздо шире, чем Вы думаете..." несостоявшийся каламбур
**Сразу о главном**
Лучше всего, когда Ваш дом пользуете Вы, лично! То есть организуете уход и улучшения, обеспечиваете управляемость его имущества. Но это в идеале. На деле же, Вам не досуг заниматься всем Вашим домом. А и был бы досуг, надо же разбираться, как с домом Вашим управляться... Но, вот Вы и готовы с любой задачей домовладения разобраться. Да только кто и как, и почему решения Ваши станет выполнять?
Отсюда, необходимость оформлять пользование (а значит и управление) многоквартирным домом в соответствии с нормами законодательства страны. Тогда, согласно действующего Жилищного Кодекса РФ, Вы можете выбрать три "способа управления Вашим многоквартирным домом":
посредством управляющей организацией;
управление товариществом собственников жилья либо специализированным потребительским кооперативом (чаще всего, жилищным кооперативом);
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Повторю: лучший вариант пользовать многоквартирный дом (ухаживать за ним и совершенствовать его) – это управлять домом, лично. Вы это будете или другой человек... Главное – был бы умелый человек, кровно, заинтересованный, чтобы дом служил его совладельцам, сколь возможно долго, с наименьшими затратами (и с наибольшими доходами, если речь идёт о доходном доме). Согласитесь?!
А под какой официально признанный способ управления оформлено фактическое положение дел в Вашем доме – менее важно...
Но, то, под какой способ Вами или Вашим управдомом будет оформлено управление многоквартирным домом, некоторое значение имеет. Каждый способ предполагает ряд возможностей и ограничений, помимо присущих любому из них. И далее мы с Вами рассмотрим ряд преимуществ и недостатков всех формальных способов управляться с Вашим домом. Но, подробнее Ваш добровольный слуга прокомментирует только один, самый подходящий, с моей точки зрения...
**Управление многоквартирным домом, посредством управляющей организации **
Самый простой способ, если Вы желаете, чтоб Вас избавили от всяческих забот о всём доме. Очень походит на существующий, доныне, порядок владения многоквартирными дома. Вы просто платите, где надо расписываетесь... Домом занимается управляющий от организации, специализирующейся на эксплуатации жилого фонда.
1. Ещё о преимуществах, для тех, кого обслуживает управляющая организация (далее везде УО):
итак, поставку всех необходимых услуг и расходных материалов обеспечивает УО;
УО можно обязать своими деньгами отвечать за качество управления домом;
и всё, пожалуй...
2. Теперь о преимуществах для Вас, если УО принадлежит, хотя бы и отчасти, Вам, лично:
договор с Вашей УО другим совладельцам Вашего дома расторгнуть весьма затратно;
Вы можете учредить УО, в наиболее удобной Вам юридической форме;
можно выбить бюджетные средства и вложить их в Ваш дом, как Вы (именно, Вы) считаете нужным;
владея УО, легко дополнить обслуживание домов другими видами коммерческой деятельности;
другие преимущества незначительны...
3. Недостатки этого способа для тех, кого обслуживает УО:
договор с Вашей УО другим совладельцам Вашего дома расторгнуть весьма затратно;
УО своим посредничеством как бы защищает поставщиков услуг и материалов от Вас, они не отвечают за свои огрехи перед жильцами и совладельцами дома;
средства, поступившие из государственных бюджетов, а зачастую и от совладельцев дома, находятся на счетах УО (вне контроля тех, кого она обслуживает)...
4. Недостатки для Вас, если домом управляет Ваша собственная УО:
смотрите выше пункт 1;
получить дом на обслуживание и избавится от дома очень затратно, по времени и по деньгам;
УО ответственно, перед своими клиентами за всё дурное и доброе, что происходит с домом;
УО отвечает за состояние дома и за соблюдение множества формальностей перед государством;
деятельность УО может подвергнуться регламентации и лицензированию, да и поборам со стороны государственных контролирующих организаций...
Так что в "чистом виде" Вам этот способ управления, наверное, ни к чему. Но вот сотрудничать с жилищными управляющими компаниями, по ряду задач домовладения, можно, вполне! Законодательство даже допускает управление домом товариществом или кооперативом в тандеме с специализированной УО (2 способа в 1(!)). Но давайте перейдём к рассмотрению следующего способа оформить пользование Вашим домом...
**Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом**
Этот способ позволяет формализовать отношения совладельцев Вашего дома между собой и с другими пользователями домом. Очень походит на порядок владения кооперативными дома, практиковавшийся ещё в советское время. Способ непрост, но понятен для многих людей.
1. Преимуществах такого способа, для тех, кого обслуживает товарищество собственников жилья (далее везде ТСЖ) или потребительский кооператив (дальше всюду ПК):
собственники помещений могут самостоятельно заключать договора на оказание коммунальных, домовых и бытовых услуг, на поставку расходных материалов, а могут – посредством ТСЖ и ПК;
обычно есть возможность присоединится к ТСЖ или ПК, да и покинуть их не слишком трудно;
можно сместить неугодное руководство ТСЖ или ПК;
средства собираемые на нужды всего дома, легче контролировать, чем финансы УО;
легче, чем при УО, влиять на то, какие работы по ремонту и содержанию общего имущества дома проводить и в каком порядке;
есть возможность быстро поменять организации, помогающие ТСЖ и ПК в этих работах...
2. Теперь о преимуществах для Вас, если ТСЖ или ПК, по сути, Ваше:
организация в виде ТСЖ и ПК позволяет снизить Ваши личные коммерческие риски, в сравнении с ещё нерассмотренным способом "управлять многоквартирным домом"
учреждение ТСЖ и ПК может дать Вам ряд законодательных привилегий, в сравнении с УО;
для ТСЖ, также как и в случае использования УО, можно выбить бюджетные средства и вложить их в Ваш дом;
есть возможность быстро поменять организации, помогающие ТСЖ и ПК в работах по ремонту и содержанию общего имущества дома;
легко избавится от обслуживания дома, устранившись от руководства ТСЖ или ПК, созданного некогда Вами;
другие преимущества незначительны...
3. Недостатки этого способа для тех, кого обслуживает ТСЖ или ПК:
легко погрязнуть в разбирательствах и интригах, и даже судебных процессах;
в ПК участники могут быть поставлены в очень жёсткие условия, пока не выплатят свой пай;
другие изъяны этого способа незначительны...
4. Недостатки для Вас, если домом управляет созданый Вами ТСЖ или ПК:
у Вас, вполне, могут отнять Ваше предприятия другие его участники, совершенно законно;
Ваша организация, даже с точки зрения её участников, несёт ответственность за всё дурное и доброе, что происходит с домом;
ТСЖ и ПК отвечает за состояние дома и за соблюдение множества формальностей перед государством;
получить дом на обслуживание весьма затратно, по времени и по деньгам;
деятельность ТСЖ и ПК может подвергнуться жёсткому контролю со стороны его участников, государственных и общественных организаций...
Словом, этот способ может быть удобен, особенно, если Ваша главная цель – отстаивание совпадающих интересов совладельцев дома перед лицом поставщиков услуг и материалов, а также представителями государственных структур. Но с моей точки зрения, самый лучший способ оформить порядок ведения дел в Вашем доме представлен ниже!
**Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме**
Логично, так ведь: что за собственники, если не имеют права сами управлять?! То есть Вы, как собственник, имеете право и даже обязаны, по Жилищному Кодексу РФ, принимать участие в управлении Вашим многоквартирным домом.
Но, на деле-то приходится не столько "управлять", сколько решать житейские проблемы. А точнее, не проблемы – задачи домовладения, которые другие совладельцы Вашего дома не берутся решать. И чтоб решать задачи домовладения, нередко, требуется "свобода манёвра", которую Вам может дать только "непосредственное управление собственниками помещений..."!
Преимуществах такого способа, для самих собственников помещений в многоквартирных домах:
собственники помещений могут самостоятельно заключать договора на оказание коммунальных, домовых и бытовых услуг, на поставку расходных материалов, а могут – посредством ПК и потребительских обществ;
при этом поставщики услуг и материалов отвечают перед собственниками, непосредственно;
есть возможность быстро поменять организации, оказывающие домовые и бытовые услуги (в том числе и управленческие(!));
каждый может контролировать операции с общим имуществом дома;
применение этого способа оформить управление домом может сэкономить деньги;
...
Недостатки этого способа для большинства собственников помещений в многоквартирных домах:
легко погрязнуть в разбирательствах и интригах, и даже судебных процессах;
возможна ситуация, когда каждый окажется один на один с поставщиками услуг и материалов;
трудно добиться общего согласия и найти деньги для капиталоёмких работ – даже ремонтов;
...
А вот если Вы берётесь пользовать Ваш многоквартирный дом, лично, то расклад может быть следующим:
+ Вы можете обойтись без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и без всяких юридических лиц, особенно, если Ваши интересы ограничиваются только одним, своим домом;
+ можно подыскать толкового управляющего, который согласится стать Вашим партнёром, а потом оформить пользование домом удобным образом, не торопясь;
+ Вы можете, самозванно, пользовать Ваш многоквартирный дом (управлять им), если это устраивает собственников, владеющих большей частью его площадей, получая от этого денежные доходы;
+ можно применять удобные для Вас процедуры взаимодействия с другими совладельцами Вашего дома, а не те, что даны (рекомендованы) в правительственных постановлениях и указаниях;
- Вы, зачастую, действуете в условиях неформальных отношений с собственниками помещений и другими пользователями Вашего дома и требуется немало усилий, чтоб снизить Ваши коммерчекские риски;
- Вам приходится по любым серьёзным вопросам заручаться поддержкой владельцев большей части полезных площадей Вашего дома, и даже в Вашем доме может появиться делец, который постарается, чуть что, лишить Вас этой поддержки;
- не представляем, пока, как можно при таком способе получить бюджетные (государственные) средства на содержание, ремонт и совершенствование дома...
Преимущества можно ещё добавлять, а вот другие недостатки можно устранить. Только для этого следует подходить к пользованию Вашего многоквартирного дома (и тут уж можно не ограничиваться только Вашим домом), как бизнесу. Об этом, кстати, будет следующая публикация Блога Дед Чур...
Например, для финансирования работ и накопления денежных резервов в домах, взятых Вами в "непосредственное управление..." можно организовать кредитный потребительский кооператив (ничуть не претендующий на управление каким-либо домом).
Для приобретения на льготных условиях некоторых коммунальных (вывоз мусора, к примеру), домовых и бытовых услуг можно, лично или от имени Вашего юридического лица, войти в дисконтные клубы и/или стакнуться с руководителями существующих ТСЖ, УО и т. п...
И ещё. Такой способ оформить пользование Вашим домом, не только даёт Вам гибкость в применении юридических и финансовых приёмов вести дела. "Непосредственное управление..." побуждает самых деятельных собственников помещений в Вашем доме уделять внимание месту своего обитания.
Наконец, оформить пользование многоквартирным домом под «непосредственное управление собственниками помещений...», гораздо проще, чем другими способами. Только то и надо провести заочное голосование совладельцев Вашего дома, согласно закону. Как это сделать технически - отдельный вопрос. Может быть поделюсь с Вами в одном из будущих выпусков. А может Вы и сами догадаетесь, как это сделать, да условно-бесплатно для Вас и для других участников голосования...
Вам даже не обязательно сразу продумать всю систему управления Вашим домом (хотя продумывать всё едино придётся). И проведение голосования станет для Вас пробой сил на новом поприще, в роли частного управдома.
Тем более, что Вы, практически, ничем не рискуете. Ну, может быть, узнать нечто новое о себе и о своих соседях по дому. Сделайте это, удивите себя и других!
