Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 40. О способах управления МКД
Выпуск 40.
Способы управления МКД.
Обычно говорят, что есть три способа управления МКД, исходя из ст.161, пункт 2
Жилищного кодекса.
«Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.»
«Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1)
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; «
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.»
Также надо учесть ст.142
«Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей
главы.»
Учтём ещё и ст.122
«Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.»
Кроме того, посмотрим ст. 161, пункт 4 (о конкурсе)
«Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран
способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.»
Наконец обратим внимание на ст.163
«Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации,
органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления. 2. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения
договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.»
Теперь попробуем составить полный список всех возможных вариантов управления МКД.
Итак,
1. Непосредственный способ управления домом. Варианты:
-выбор одного представителя собственников дома;
-выбор группы лиц (например,Правление ДОМКОМА) в качестве представителя собственников.
2. Управление Управляющей организацией.
Варианты:
- собственниками выбрана та же Управляющая организация, которая работала и ранее;
- собственниками выбрана другая Управляющая организация;
- Управляющая организация выбрана на конкурсе, проведённом органами власти. При этом победителем оказалась одна из следующих организаций:а) Частная управляющая компания (ЧУК);
б) Прежняя ГУП или МУП;
в) Другая ГУП илиМУП (или Акционерное общество с долей местных властей).
3. Управление Товариществом Собственников Жилья. Варианты:
-ТСЖ на один дом;
-ТСЖ на группу домов;
-ТСЖ на все дома квартала в границах улиц.
При выборе любого из этих вариантов выбирается один из следующихподвариантов:
а) Полное самоуправление;
б) Наём УОна все функции, кроме контроля;
в) Смешанный вариант (частьфункций осуществляет Правление, остальные передаются УО).
4. Управление ЖСК.
Варианты:
-полное самоуправление
-наём УО почти на все функции, кроме контроля
-смешанный вариант (частьфункций осуществляет Правление, остальные передаются УО)
5. Управление ЖК:
-полное самоуправление;
-наём УО на все 100% функций;
- смешанный вариант (частьфункций осуществляет Правление, остальные передаются УО).
6. Возможность создания объединений ТСЖ, ЖСК, ЖК, как юридических лиц в форме Ассоциацииили в другой форме с распределением функций и полномочий между ними.
7. Управление с помощью иного специализированного кооператива (малоизученный вариант).
8. Управление в соответствии с упомянутой выше ст.163 ЖК.
Таким образом, всё многообразие вариантов управления МКД позволяет осуществить выбор наиболее приемлемого для самых разнообразных условий, сложившихся в конкретном доме (домах) на тот момент времени, когдавопрос выбора встал на повестку дня в полный рост.
Надо иметь в виду, что выбор способа управления домом осуществляется не навсегда.
С течением времени меняются условия, обстоятельства, возможности.Как внутри дома (домов), так и внешние факторы.
И оптимальное решение для сегодняшнего дня может завтра оказаться уже не таким эффективным, так как появилось что-то лучшее.
Кроме того, не исключеноошибочное решение, которое на момент его принятия на ОСС казалось оптимальным, но что не подтвердила дальнейшая практика реализации принятого решения.
Здесь огромное значение имеет способность СОВЛАДЕЛЬЦЕВ МКД принимать КОЛЛЕКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ спокойно и рассудительно, без истерики, без поиска виноватых, особенно в своих рядах, сохраняя и сберегая свою ВЫСШУЮ ЦЕННОСТЬ - ДОБРОСОСЕДСКИЕ ОТНОШЕНИЯ.
А юридические возможности для таких случаев предоставляет ст.161, пункт 3 Жилищного кодекса
«Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.»
Говоря о выборе способа управления, точнее было бы, наверно, говорить о вариантах и подвариантах, что можно назвать, может быть, конкретной схемой управления МКД.
Необходимо объективное изучение всех возможных схем и подбор оптимальных, пригодных в реальной сегодняшней ситуации для конкретного многоквартирного дома.Это и есть одно из важных дел Правления ДОМКОМА в современных условиях. Далее следует подготовка ОСС дома, где и должно быть принято решение о выборе конкретной схемы.
