Все виды мошенничества при покупке строящегося жилья: мы вас сейчас научим...
Все виды мошенничества при покупке строящегося жилья:
мы вас сейчас научим…
Покупка и продажа квартиры –
дело серьезное. Но повышение уровня информированности граждан о рынке
недвижимости (нашими же силами), а также развитие этого рынка, придало
гражданам излишнюю самоуверенность.
Эта статья продолжает список
публикаций, объединенных одной темой – все мошенничества и неожиданности на
рынке недвижимости. Мы рассматриваем обманы всех сторон, и покупателей, и
продавцов, и риэлторов, и прочих заинтересованных лиц и пытаемся выделить
наиболее сложные и трудно распознаваемые дилетанту случаи.
Когда речь идет о строящемся
жилье, то уже одно название вызывает недоверие.
Да и покупается тут не
недвижимость и собственность -а право,
т.е. фактически нематериальный объект. И рисков здесь не то, чтобы больше,
просто они больше связаны с фактором неопределенности.
В этом, пожалуй, и состоит
основное отличие от европейского рынка.
Опасности первичного рынка
могут быть следующими:
- застройщик не достроит объект, или обанкротится. Тут ничего ни от
чего не зависит, форс мажор может не зависеть ни от кого. И предусмотреть
сложно. Но все-таки практически все объекты достраиваются. А там, глядишь,
государство поможет…
- застройщик не работает по 214 закону, т.е. заключает договор либо
без регистрации в ФРС, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и
пунктами. Вы не сможете ничего поменять, если вам нужна квартира именно та, и
именно в этом доме. Соответственно, 214 закон в случае чего вам не поможет, так
как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем,
и даже заимодавцем.
- умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не
регистрируется в ФРС.Приличные
застройщики, конечно так не делают. Важно проверять в офисе застройщика, чтобы
в шахматке объектапоявились вы как
покупатель.
- случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой,
когда вас просто забыли внести в реестр дольщиков, или перепутали что-то. И
случайностью – например, технический сбой или не сохраненный файл.
- изменение отделки квартиры в процессе строительства.Как тут поступит застройщик, прогнозировать
сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатить или иное. Обычно делается
это не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и иные. Обычно
чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах.
Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с чистовой
отделкой, многие покупатели сами могут попросить черновую, чтобы потом сделать
эксклюзивный ремонт. А застройщику такая идея может понравиться.
- изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки
дома и обмеров квартир БТИ оказывается, что какие-то чуть меньше, а какие-то
чуть больше. Когда-то застройщики даже возвращали часть денег. Вопрос в том,
захотят ли сейчас они это сделать. В другом же случае, если площадь окажется
больше, то могут попросить доплатить.
- использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая
площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом 1, то ли с
коэффициентом 0,5 и 0,25.
- одна квартира вместо другой. С умыслом или без вам могут показать
другую квартиру ( если она уже фактически возможна для просмотра, или другую
планировку. На по планировке, ни при визуальном осмотре черновой отделки
впечатление от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями.
- строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому
иногда не сосем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а
на этаже две похожие квартиры.
- продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект
согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем пользуются успехом, поэтому
застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласование этого всего
процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласовывается до конца.
В итоге с застройщика нужно будет умудриться вытащить заплаченное.
- изменение цены в течение и доплата при сдаче. Причин может быть много:
финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение
фактической площади нормативной и т.п.Столь же различны могут быть и способы заставить вас доплатить.
- многочисленные авансы за одну и ту же квартиру. Этоближе уже к формам мошенничества черных
риэлторов, которые не стремятся такие авансы возвращать.
- недоделанные документы от застройщика. Что может закончиться
невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданный, или
достроенный и не сданный дом. Узаконивать право собственности тогда придется
судом.
- цена «сверху». Часто в
объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это
одни и те же квартиры. Где-то накрутил риэлтор, где-то квартира продается по
переуступке, где-то застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д.
- кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект
на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует
его с продаж, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть весьма
привлекательны.
- слишком низкая цена, как обычно, должна вызывать подозрения. Если
это не краткосрочная акция. Себестоимость строительства не может различаться в
разы по сходным объектам. Поэтому, если цена слишком низка, это говорит либо о
низкой стадии строительства, либо о том, что застройщик уже даже такими
способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. Т.е. денег у него нет и
взять больше негде.
Надеюсь, мы напугали вас не
слишком сильно. Так как многие из вышеперечисленных ситуаций невозможно
предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же
данность, которую вы все равно не в силах изменить, например, заставить
застройщика заключать иную форму договора. Совершенно не означает, что они
случатся именно с вами. Но проявлять разумную осмотрительность и изучать
документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и
современное – неплохое вложение всегда. Конечно, при условии, что оно
достроено.