Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Январь 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Сохранятся ли объемы строительства в 2009. Прогнозы и причины.


Реально ли сегодня сохранить объемы строительства жилья на уровне 2008 года?



На прошлой неделе Владимир Путин заявил, что одной из приоритетных задач правительства в 2009 году является сохранение планки жилищного строительства на уровне 2008 года. В результате совещаний с рядом министерств, министр регионального развития Виктор Басаргин пришел к выводу, что такая возможность есть, и в пятницу сообщил о готовности выполнить поставленную задачу. Напомним, однако, что еще в декабре 2008 года на заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» заместитель министра регионального развития Сергей Круглик говорил о сокращении ввода жилья в России: в 2009 году до 52 млн кв. м, а в 2010 году — до 53 млн кв. м. В 2008 году в стране было введено около 61 млн кв. м жилья, что соответствует уровню 2007 года. Сейчас обсуждается новый комплекс мер по поддержке строительной отрасли.

Вопросы:

Реально ли достигнуть поставленной цели - сохранить планку жилищного строительства на уровне 2008 года? За счет каких средств государство намеревается выполнить план? Что повлияло на изменение прогнозов чиновников относительно темпов и объемов жилищного строительства в 2009 году в сторону повышения?

Как может выглядеть новый комплекс мер по поддержке строительной отрасли? Какие действия стоит предпринять, чтобы темпы строительства жилья остались на уровне 2008 года? Какие строительные компании могут рассчитывать на помощь?

 

Комментарий Андреевой Е.Я, генерального директора Сети Агентств Недвижимости «Эксперт».

Если под планкой жилищного строительства в 2009 году понимать количество вводимых в эксплуатацию, т.е. уже построенных «по крышу» в 2009 году объектов, то, скорее всего, их количество не уменьшится. Сначала о действиях в этом направлении со стороны застройщика.

Если застройщик относительно финансово стабилен, то кризис будет только способствовать тому, чтобы он продемонстрировал свою надежность потенциальным дольщикам будущих объектов. Наметилась тенденция того, что с объектов на стадии котлована все силы бросаются на достраиваемые объекты. Застройщик стремится поскорее сдать их, тем самым переложив коммунальные затраты на дольщика, который также заинтересован быстрее начать ремонт.

Подготовительный к собственно стройке процесс начинается за несколько лет, часто года за два до того, как начинает рыться котлован. Поэтому либо нужно продолжать строить дальше, либо замораживать стройку. Замораживание черевато исками дольщиков. Поэтому решающий фактор в этом вопросе – наличие финансовых средств. Если они аккумулируются исключительно за счет текущих продаж квартир, то темпы строительства замедляются, и это видно невооруженным взглядом по самому объекту. Если привлекаются постоянно кредитные ресурсы,  то ситуация не намного легче, так как растет и стоимость капитала, и доступность.

Но мне известны случаи, что застройщик «затягивает поясок», сокращает затраты, урезает штаты и оклады офисных работников, лишь бы сдать объект, вместо того, чтобы плакать и ждать помощи государства или еще кого-нибудь.  Именно сегодняшний момент показывает компетентность менеджмента по стратегическому планированию финансовых потоков и управлению соотношением собственных и заемных средств.

Количество новых строек сократится. Если продажа квартир дольщикам еще не начата, то такой проект могут даже и заморозить до лучших времен, несмотря, например, на необходимость уплаты аренды земли и т.п. Задача здесь уже не максимизировать прибыль, а минимизировать убыток или продержать точку безубыточности до лучших времен.

Как и за счет каких средств государство намеревается финансировать этот сектор, комментировать сложно.

Если говорить о методах, то могут быть следующие:

- предоставление льготных кредитов застройщикам. Опасность, правда,  здесь может быть в том, что в условиях стагнации спроса застройщик не сможет продать объект, построенный на кредитные деньги, и, соответственно, с каких же денег он будет возвращать этот кредит, и что останется ему на дальнейшее развитие. Помимо этого, для предоставления такого кредита государство может установить дополнительные условия, не очень интересные застройщику.

- выкуп государственными структурами недостроенных объектов у застройщика по льготным ценам. Но, скорее всего, такие объекты будут направляться на специальные цели, льготникам, на субсидии и т.п. На свободный рынок это повлияет мало, и обычным частным покупателям такие объекты могут быть недоступны.

- появление государственных застройщиков. Огосударствление этой отрасли, думаю, может сказаться на рынке недвижимости тоже не лучшим образом. Цены на продаваемые квартиры все равно будут устанавливаться на среднерыночном уровне. Но вопросы финансирования будут решаться проще.

Необходимо разработать реально действующие меры по поддержке строительства современного качественного жилья и в целях социальной стабильности. Обратное может привести к кризису доверия со стороны населения и к отрасли в целом, и к мерам госрегулирования.

Бездействие здесь может заложить рынку недвижимости «бомбу замедленного действия». Представьте себе ситуацию через 2-3- года, в течение которых количество отстраиваемых новых квартир резко снижается, а те, которые строятся, в целях способствования спросу, строятся меньшей площади и комфортности. Отложенный же спрос на недвижимость сохраняется и растет. Рано или поздно, когда кризис закончится, экономика восстановится, и спрос активизируетсяснова. Причем покупателям нужны будут не «хрущевки», а современное, комфортное и качественное жилье. В итоге цены на такие сегменты будут расти снова и значительно. Мы уже сейчас рекомендуем покупать первичное жилье, выбор которого становится меньше на стадии 90% готовности. А цены сравниваются с ценами на вторичное жилье.

Помимо этого, необходимо разработать какие-либо критерии, по которым будут отбираться застройщики, получающие господдержку. Например, строгое соблюдение закона о долевом строительстве, выполнение своих обязательств перед дольщиками по предыдущим объектам, качество строительства, определяемое количеством рекламаций. Также обязательным является благоустройство территорий не «для галочки».  В целях улучшения условий жизни людей в кварталах, возможно, стоит требовать обязательного включения в проект паркингов или гаражных боксов с их количеством, равным количеству квартир.

Также, думаю, что получит дополнительное развитие уже существующая тенденция «точечной» застройки, а не застройки целыми комплексами.  Второе, конечно, лучше, но в настоящих условиях такие объекты – гарантированные долгострои. А строительство отдельного дома внутри квартала облегчает и строительство коммуникаций, и благоустройство. Другое дело, что таких мест остается все меньше и меньше в мегаполисах, либо требуется расселение ветхих домов.

Государственным органам необходимо также подумать об упрощении получения застройщиками хороших участков под жилую застройку.

Кстати, если говорить о расселении, то сейчас, в силу падения цен на недвижимость, оно обойдется застройщикам гораздо дешевле, в то время как стоимость строительства и цена заемного капитала увеличивается.

Также косвенной поддержкой станет оживление ипотеки на строящееся жилье, которая подстегнет спрос и приток финансовых средств застройщикам. Возможно, будут введены особые механизмы ипотеки именно на строящееся жилье. Так как сложность получения ипотеки сейчас просто «убивает» рынок недвижимости.

 

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

 
В избранное