Налогообложение для агентств недвижимости. «Упрощенцы-шестипроцентщики» живут дольше

Начинается новый финансовый год. Составляя годовую отчетность, мы планируем налоги на следующий год. Уже истекли сроки подачи заявлений на право применения упрощенной системы налогообложения в следующем году. Какие преимущества она дает небольшим фирмам.

1.                 Рынок недвижимости. Одной из составляющих правильной финансовой политики фирмы является выбор наиболее выгодной системы налогообложения. В частности, одного из четырех возможных специальных режимов.

Применение УСНО с практической точки зрения, наиболее удобно и выгодно фирмам, которые, помимо прописанных законом ограничений, удовлетворяют одновременно следующим условиям:

- не производят продукцию, т.е. в них отсутствует производственная функция в общепринятом смысле – производство материального продукта из материального сырья.

- соответственно, имеют простой учет товарно-материальных ценностей (ТМЦ), либо количество этих ценностей минимально.

- не нуждаются в специфическом учете больших авансовых платежей от заказчиков, которые так или иначе позволяют гибко варьировать суммы налоговых платежей по прибыли и НДС с помощью оптимизированной учетной политики. То же касается возможностей учета при выборе метода «по начислению», или, как иногда говорят, «по отгрузке».

- затраты на бухгалтерское обслуживание таких фирм должны быть небольшими в сопоставлении с оборотами и прибылью. Сложный учет и отчетность предполагает наличие большого штата бухгалтеров.

- желателен один вид деятельности, так как ведение раздельного учета, например, одного вида деятельности по УСНО, другого – по ОСНО – трудоемкий процесс, знаю по личному опыту. Особенно, если при этом выделены центры финансового учета.

Законодатель трактует при применении УСНО и ЕНВД возможность значительного упрощения бухгалтерского учета. В реальности же и при использовании УСНО, и ЕНВД упрощается только налоговый учет. Бухгалтерия, в любом случае, продолжает вести все те же регистры учета, как минимум, по привычке и возможности обратного перехода на ОСНО, а как максимум, - в целях управленческого учета и контроля за ТМЦ. По крайней мере, в большинстве отраслей. Даже если собственник бизнеса убеждает бухгалтерию, что количество работы у них при переходе на УСНО уменьшится в несколько раз и будет сведено к ведению книги доходов-расходов, мы-то знаем, что упростится лишь налоговый учет.

В любом случае, толковый бухгалтер будет продолжать составлять и баланс, и прочие годовые отчеты ОСНО «для себя».

С этой точки зрения, сфера услуг - основной пользователь УСНО. Особенно удобна УСНО для сферы нематериальных, посреднических услуг, например, для агентств недвижимости, юридических фирм, туристических агентств. Сразу оговорюсь, что, рассуждая об агентствах недвижимости, я имею в виду только оказание услуг, посреднических, как работают все агентства нашей компании. Я не затрагиваю фирмы, которые занимаются еще и девелопментом, так как для этой деятельности применение УСНО невозможно по закону.

Важная, в целях обсуждаемого вопроса,  особенность рынка недвижимости заключается в том, что рентабельность бизнеса, несмотря на средне статистически известную 20%, в реальности имеет значительный разброс. Факторов множество: технология работы агентства, сезонность в сегментах, диверсификация работы агентства в разных сегментах рынка недвижимости, способ формирования стоимости услуги. Агентства недвижимости в большинстве случаев представляют собой небольшие фирмы, особенно в регионах, с небольшим количеством персонала до 30 человек.

Также, вопреки мнению несведущего населения, выручки агентств сейчас не так уж велика. Например, в нашем регионе, средняя стоимость услуги – 2 % от стоимости объекта недвижимости при средней цене за квадратный метр жилья 50 тыс. руб.

У агентства недвижимости также очень велик диапазон предсказуемости относительно уровня постоянных затрат. Иначе говоря, при одних и тех же постоянных затратах фирмы, в одном и том же помещении, в ней может работать и в 3 раза больше сотрудников, приносящих даже и в 10 раз больший доход в благоприятных рыночных условиях. Назывались цифры и 1 риэлтор на 1 кв.м. площади офиса и 1 риэлтор на 3 кв.м., без учета офисного персонала, но это вопрос спорный и вне данного контекста. В итоге в течение года колебания рентабельности могут быть вызваны и сезонностью сегментов, и изменениями конъюнктуры рынка (например, сейчас проблемами ипотеки), и внутрифирменными проблемами.

2. Особенности учета.  Если говорить об агентствах недвижимости, то основные мотивирующие моменты по применению УСНО, помимо простоты ее ведения, следующие:

- имущество минимально и стандартно – это, как правило, офисное оборудование, в процессе оказания услуг используется минимальное количество ТМЦ.

- осуществление основной услуги требует несложного учета составляющих затрат. Т.е. учет себестоимости услуги прост и стандартизирован. Обычно это – функция управленческого учета.

- общефирменные постоянные затраты однотипны и примерно постоянны на протяжении года, также они составляют основную долю совокупных затрат.

Здесь хочется отметить, что самые значительные элементы затрат риэлторской фирмы – это аренда офиса, реклама услуг и объектов (реклама объектов – часть переменных затрат, реклама услуг – постоянные затраты фирмы), и зарплата сотрудников, значительная часть которой зависит от общей выручки (вознаграждение риэлтора рассчитывается как процент от суммы клиентского договора). Если же помещение находится в собственности, то на первом месте по величине – реклама услуг и фирмы.

- выручка сильно зависит от сезонности и конъюнктуры рынка.

- авансы используются мало, хотя последнее время наметилась тенденция использовать авансы от клиентов как гарантии расчетов и в целях управления достаточностью оборотных средств.

- поскольку вознаграждение риэлторов составляет процент от суммы договора, то его совокупная величина прямо пропорциональна выручке. Соответственно, прямо пропорциональны и отчисления от фонда зарплаты.

- центры прибыли, дохода и центры затрат. Отделы, специализированные по сегментам рынка, являются центрами финансового учета. Это центры формирования прибыли. Некоторые отделы, например, отдел регистрации юридических лиц, являются центрами дохода, информационные отделы являются центрами затрат. Так или иначе, но управленческий учет ведется всеми агентствами. Вопрос в его детализации и количестве ЦФУ. При этом не требуется создания такой системы управленческого учета, которая была бы легко сопоставима с системой бухгалтерского учета по аналитикам и субсчетам.

   Все вышеперечисленные факторы влияют на выбор УСНО как применяемого режима налогообложения. Многие агентства, открываясь, однозначно считают, что следует выбирать вариант «Доходы-расходы». Но все офисы нашей компании работают по варианту «Доходы».

3.                 «Доходы» или «доходы – расходы». Казалось бы, именно вариант 15% позволяет агентству недвижимости минимизировать налоговые платежи, гибко регулируя моменты оплаты услуг клиентом, и приходя в итоге к минимальному налогу. Но десятилетний опыт работы Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» на рынке недвижимости, статистика сделок, сезонности и региональных различий работающих в компании агентств позволяют однозначно рекомендовать к использованию вариант «доходы»:

- сезонность выручки по услугам в различных сегментах рынка служит основным препятствием, так как распределение выручки по месяцам сильно отличается, тогда же как затраты фирмы практически постоянны за счет большой доли постоянных затрат. Причем, в некоторые периоды, предшествующие началу сезона, могут быть и выше из-за подготовительных рекламных затрат.

- в течение налогового периода (года) могут быть несколько отчетных периодов, когда налог будет сведен к минимальному. Финансовая выгода может обернуться повышенным вниманием налоговых органов.

- закрытость затрат от налоговых проверок. Здесь нужно принять во внимание, что, помимо контроля общефирменных затрат, нужно учесть и особенности учета затрат по каждой сделке. Такой учет, являясь необходимой составляющей учета финансового результата каждого ЦФУ, сейчас является элементом исключительно управленческого учета, который, как известно, законом не регламентирован. В случае же смены варианта налогообложения он будет предметом бухучета по аналитическим и субсчетам.

Также проверка соответствия принятых к налоговому учету затрат может включать и подробную проверку первичных документов, правильности их оформления, наличия и т.д. А это дополнительная возможность для применения штрафных санкций, так как вероятность таких ошибок всегда есть.

- учет затрат также должен соответствовать одновременно требованиям к учету затрат двух глав Налогового Кодекса – о налоге на прибыль и об УСНО.

- часто бухгалтерский учет в агентствах недвижимости отдается на аутсорсинг, либо им занимается бухгалтер, который ведет сразу несколько юридических лиц. Чем проще учет, тем он дешевле для фирмы.

- различия в рентабельности. УСНО «доходы- расходы» выгодны при низкой рентабельности. Кривая же чистой прибыли ( и рентабельности) в зависимости от выручки в рамках диапазона предсказуемости в агентстве недвижимости –экспоненциальная после точки безубыточности. В особо удачные месяцы 15% УСНО могут обойтись в значительно большую сумму, чем 6%.

- ввиду большой изменчивости рынка налоговые платежи по УСНО 15% будет сложно бюджетировать.

- учет отчислений в пенсионный фонд. Только при применении варианта «доходы» к вычету принимаются отчисления в ПФ, которые значительны, так как заработная плата – одна из самых значительных статей расходов во всех сферах бизнеса. Недвижимость – не исключение. Выше уже указывалось, что заработная плата основных сотрудников в сфере недвижимости, риэлторов, прямо пропорциональна выручке. Соответственно, чем выше выручка, тем выше налог УСНО 6%, тем выше отчисления в Пф, которые и снижают этот самый налог к уплате. А в силу добровольно-принудительного стремления работодателей обеспечить своим сотрудникам хорошие «белые» доходы, зависимость эта еще значительней. Использование же УСНО 15% приводит к тому,  что и налог большой, и отчисления.

4. Заключение. Выводы этого эссе опираются как на теоретические изыскания, так и на практический опыт работы.

Если не принимать во внимание неусыпный контроль налоговых органов за «подозрительными» данными налоговой отчетности и динамики сумм исчисляемых и уплачиваемых налогов, можно было бы отметить, что в сфере недвижимости существует некая точка Х, зависящая от уровня общефирменных затрат (и диапазона предсказуемости) и конъюнктуры рынка ( но это не точка безубыточности, точка Х находится выше нее), до которой рентабельность относительно невысока, и выгодна УСНО 15%, а после которой выгодна УСНО 6%. Для каждой конкретной фирмы можно рассчитать эту точку, выразив в количестве среднестатистических сделок при заданной цене услуг. Но, к сожалению, закон не позволяет нам настолько гибко менять вариант УСНО.

Исходя из этого, для агентств недвижимости, работающих по общепринятой технологии на нескольких сегментах рынка недвижимости, выгоднее применять УСНО 6%, снижая тем самым и налоговые риски. Для офисов Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» рекомендациями по франчайзингу также предлагается использование именно этого варианта налогообложения.

Автор: Андреева Елена

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»