Рынок жилой недвижимости Уфы:

итоги 2007 года:

стабильность, стабильность и еще раз стабильность

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 24 декабря 2007 г. составила 50,68 (+/-0,56) т.р./кв.м., прирост за неделю составил  -0,6 %:

- средняя цена на 1 к.кв. составила 54,07  т.р./кв.м, прирост за неделю +0,6%;

- средняя цена на 2 к.кв. составила 49,35  т.р./кв.м, прирост за неделю -2,2%;

- средняя цена на 3 к.кв. составила 48,32  т.р./кв.м., прирост за неделю +0,1%;

- средняя цена на многокомн. квартиры составила 50,78 т.р./кв.м., прирост за неделю -3,5%;

- средняя цена на элитное жилье составила 71,14 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).

Тип квартиры	Средняя цена 1 кв.м. за декабрь 2006 г., тыс.руб.	Средняя цена 1кв.м., тыс.руб.	Прирост с начала года, %
по всем типам	54,52	50,68	-7,0%
1 к.кв	57,88	54,07	-6,6%
2 к.кв	54,01	49,35	-8,6%
3 к.кв	50,86	48,32	-5,0%
4 и более к.кв	52,98	50,78	-4,2%

Итак, как же вел себя рынок жилой недвижимости Уфы.

В хронологическом порядке:

Январь. В середине января на рынке жилой недвижимости Уфы продолжался процесс стагнации спроса, в то же время и количество предложений начало снижаться. Уже к концу января количество выставленных на продажу квартир превышало декабрьские показатели на 10%. Такого количества объектов никогда не наблюдалось в еженедельных мониторингах аналитического отдела Сети агентств недвижимости «Эксперт» за все годы наблюдения. Этот показатель уже в 2 (!) раза превышал летние показатели 2006 года. В целом, по словам Айгуль Степановой, аналитика Сети агентств недвижимости «Эксперт», на рынке жилой недвижимости Уфы в феврале наблюдалось равновесие спроса и предложения.

Февраль. Рынок жилой недвижимости Уфы постепенно приходил в нормальное состояние. Из УФРС РФ по РБ получены сенсационные данные по количеству сделок на рынке ипотеки. Вопреки мнению, озвученному многими специалистами, что доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Уфы составляет 8-15%,  и поэтому ипотека не может влиять на рост цен, на самом деле, по итогам за 2006 год количество ипотечных сделок составило 45% от общего числа.

Март. В марте период жесткой стагнации на рынке недвижимости Уфы завершился. Рынок ожил, постепенно пришел в нормальное состояние, рост количества предложений остановился, вследствие начала покупок, то есть квартиры постепенно раскупаются, благодаря высокому отложенному спросу. Количество выставленных на продажу квартир стабилизировалось и не рос прежними темпами. Спрос-предложение находились в равновесном состоянии.

            Количество выставленных в марте 2007 г. на продажу квартир превысило на 300 (!) процентов летний период 2006 года, на 50% превышен показатель декабря 2006 года. Отложенный спрос в середине марта повысился, покупатели отодвигают свои покупки на апрель-май. Доля ипотечных сделок превысила 45-50% на вторичном рынке жилья.

Апрель. В начале апреля количество предложений снизилось на 3 %. Квартиры постепенно начинали обретать своих хозяев. Покупательский спрос активизировался.

По городам Республики Башкортостан наблюдается стабильный рост цен: Стерлитамак, Туймазы, Октябрьский. Многие уфимские инвесторы перекладывают свои денежные средства из «застывшего» уфимского рынка недвижимости в города, где потенциал роста еще не исчерпан.

            Юмагулов Ильшат, директор по развитию Сети агентств недвижимости «Эксперт» сделал осторожный прогноз: «С большой долей вероятности цены реальных сделок на вторичном рынке жилья Уфы будут снижаться практически до конца текущего года, предположительно до октября 2007 года.

Айгуль Степанова, аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт» отмечает, что в апреле специалисты по недвижимости, занимающиеся продажей первичного жилья (жилья в новостройках), зафиксировали появление квартир, «выброшенных» на рынок по демпинговым ценам (на 10-15 % ниже рыночных). Это «не выдержали нервы» у «спекулятивных инвесторов», которые, видя стагнацию на рынке недвижимости, и предчувствуя снижение цен, пытаются продать свою недвижимость на «пике цен» с целью фиксации прибыли. Для таких инвесторов рынок недвижимости Уфы потерял свою привлекательность ввиду отрицательной динамики роста цен.

Май. Снижение цен на рынке жилой недвижимости продолжилось и в мае. Средняя цена на жилую недвижимость г. Уфы за 5 месяцев 2007 года показала отрицательную динамику, снизившись на 4,1%. Осторожный прогноз аналитиков рынка недвижимости о плавном снижении цен на вторичном рынке жилья пока сбывается.

В условиях сохранения дисбаланса спроса и предложения, а также ограниченных объемов строительства, существенный обвал цен на жилье в Уфе представлялся маловероятным. Цены плавно снижаются и по прогнозу аналитика Сети агентств недвижимости «Эксперт» Айгуль Степановой в июне 2007 года подойдут к отметке в 50 тыс. руб. за кв.метр. Также аналитики считают, что устойчивый спрос со стороны покупателей находиться на отметках в 42-45 тыс. руб. за кв.метр. Именно при этих ценах, покупатели с помощью ипотечных кредитов готовы покупать жилье. Это подтверждается опросами, проводимыми ипотечными брокерами «Эксперт» с потенциальными покупателями жилья.

Июнь. Снижение цен на рынке жилой недвижимости продолжилось и в июне. Средняя цена на жилую недвижимость г. Уфы за 6 месяцев 2007 года показала отрицательную динамику, снизившись на 6,5 %. Главное событие июня 2007 года – это пробитие средней цены на жилую недвижимость уровня в 50 тыс. рублей за кв.метр.

Июль. В июле на рынке недвижимости Уфы, как и предполагали аналитики Сети агентств недвижимости «Эксперт», при достижение цен в 43-45 тыс. руб. за кв.метр произошло резкое увеличение спроса, вследствие чего цены в начале месяца повысились. Напоминаем, что аналитики учитывают среднюю цену предложений, то есть цену продавцов недвижимости. Реальные цены сделок ниже цены предложения на 5-10%. Как раз на этой неделе реальные цены сделок пробили отметку в 45 тыс. рублей за кв.метр и сразу риэлторы отметили увеличение спроса со стороны покупателей. Даже в пятницу, традиционный «день летнего затишья», офисы агентств недвижимости были заполнены клиентами. Рынок недвижимости Уфы, как всегда неожиданно для риэлторов и аналитиков, активизировался, видимо пришло время «летних покупок».

Ильшат Юмагулов, директор по развитию Сети агентств недвижимости «Эксперт»: «Давайте посмотрим, что же явилось причиной скачка цены предложений в начале июля, период «летнего затишья». По-нашему мнению, это массовое расселение жилья под застройку. На рынок пришли деньги, на которые были куплены квартиры. Как правило, это жилье «не крайние этажи, 1-2-3 ком. квартиры в кирпичных 9-ках». Вот эти квартиры, где цена выше, чем в «хрущевках» и были куплены, «выведены» с рынка недвижимости. Поэтому цена предложений ведет себя аномально. Процесс массового расселения закончится, цены предложений придут в нормальное состояние». 

Август. На рынке жилой недвижимости, по мнению аналитика Сети агентств недвижимости «Эксперт» Степановой Айгуль,  цены демонстрируют «пилу». Неделю цены растут, следующую неделю падают. Несмотря на это понижательный тренд пока не сломлен. Риэлторы Сети агентств недвижимости «Эксперт» отмечают активизацию сделок на вторичном рынке жилья Уфы. Сделок с жильем в июле 2007 года было совершено больше, по сравнению с маем-июнем 2007 года, примерно на 30%.  В августе 2007 г. риэлторы Сети агентств недвижимости «Эксперт» отмечали активизацию сделок на вторичном рынке жилья Уфы, которая, по их мнению, связана с массовым расселением ветхого жилья в Уфе.

Сентябрь. На рынке жилой недвижимости Уфы в сентябре, как отмечает аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт» Степанова Айгуль, воцарилась «классическая пила» цен. Пять недель цены росли, две недели падали, в следующую неделю - снова выросли. Это говорит о том, что на рынке недвижимости установилось равновесное состояние спроса-предложения. Эксперты прогнозируют колебание цен вокруг психологической отметки в 50 тыс. руб. за кв.метр в ближайшие месяцы. Дальнейшее поведение рынка недвижимости будет определяться возможностями ипотечного кредитования покупателей жилья. Последние события показывают, что банки стали строже подходить к заемщикам. Это снизит давление на рынок со стороны покупателей, покупателей станет меньше, возможно небольшое снижение цен. По словам Пешкиной Марины, начальника отдела  ипотечного кредитования «ЭКСПЕРТ», «до 80% всех сделок в нашем агентстве недвижимости совершается с использованием ипотечного кредита. Упрощение процедур выдачи кредитов, снижение процентной ставки приведет к увеличению спроса и повышению цен. Ужесточение же, напротив, приведет к снижению цен. Поэтому дальнейшее ценообразование полностью будет зависеть от возможностей получения ипотечного кредита».

Октябрь. В октября на рынке жилой недвижимости Уфы по-прежнему «классическая пила» цен. С целью обеспечения прозрачности ипотечного рынка и установления единых стандартных индикаторов, адекватно отображающих тенденции развития ипотечного кредитования в Уфе, аналитический отдел Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» начал расчет рыночного индекса ипотечного кредитования.

Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. В октябре 2007 г. РИИКУ = 12,06 % годовых.

Осень 2007 года ознаменовалась началом активных продаж на рынке загородной недвижимости Уфы. Выставлены на продажу коттеджи в первом поселке бизнес-класса «Акбердино Виллэдж» по цене от 37 тыс. руб. за кв.метр. Рост цен на рынке загородной недвижимости - близ Уфы - в следующем году составит от 30 до 40 процентов, в зависимости от направления и объекта. Такое мнение было высказано на бизнес-форуме "Загородное малоэтажное строительство", который прошел в Перми.  В связи с этим, по мнению аналитиков САН "ЭКСПЕРТ", в настоящее время инвестировать в загородную недвижимость выгоднее, чем в городскую.  Причин тому несколько. Прежде всего, рынок загородной недвижимости активно развивается. Высокими темпами ведется строительство новых объектов. Весной-летом 2008 года появится предложения от 5-10 поселков в разных ценовых сегментах. Развивается и система кредитования в этом секторе рынка недвижимости (пока же условия ипотечного приобретения загородной недвижимости доступны не многим). Кроме того, сегодня квадратный метр загородного жилья на 20-30 процентов дешевле "квадрата" в городской квартире.

Ноябрь. В ноябре средняя цена предложения на вторичном рынке жилья вновь преодолела рубеж в 50 тыс. руб. за кв.метр. Аналитики Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» связывают повышение цен с возрастанием давления со стороны покупателей, спрос увеличился, предложения остались на прежнем уровне. Как и прогнозировалось, осенью отложенный спрос начинает реализовываться.

На 26 ноября 2007 г. РИИКУ = 12,1 % годовых, за неделю рост составил 0,04%. 

Декабрь. Индекс доходности жилья Уфы на 24 декабря 2007 года  ИДЖ=-0,2 банковских депозита. ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, начиная с января 2007 года, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Тем не менее индекс начал рост из-за роста цен на рынке жилья. Аналитик Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Айгуль Степанова связывает повышение цен с возрастанием давления со стороны покупателей, спрос увеличился, предложения остались на прежнем уровне. Как и прогнозировалось, осенью отложенный спрос начинает реализовываться. По-прежнему, ипотека является ключевым фактором, влияющим на ценообразование на рынке жилья города Уфы. Так по данным ИА «Башинформ» с начала года населению республики было выдано кредитов на сумму 38,9 млрд. рублей. Из всего объема кредиты на покупку жилья составили 10 млрд. рублей.

В Уфе начался рост ставок по ипотеке. Вторую неделю подряд Индекс РИИКУ растет. Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 24 декабря 2007 г. РИИКУ = 12,2 % годовых.

Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в Уфе.

В результате многие банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы – без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.

Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить по ул.Спартака, площадью 24,3 кв.м. стоит 1180 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 4 комн.кв., площадью 150 кв.м. по ул. Коммунистическая за 24 млн. рублей.

Самую дешевую комнату можно купить по улице Вологодская, площадью 13,5 кв.м. за 600 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по улице Блюхера, площадью 18,0  кв.м., за 1300 тыс.руб.

Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 22 млн. рублей находится в Алексеевка, площадью 300 кв.м.

Подготовлено сертифицированным РГР  аналитиком

«Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52.

При частичном или полном цитировании ссылка на авторство обязательна!

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка

на сайт  Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна!

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»