Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.
Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады,выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.
Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.
Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.
В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.
Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.
Наименование
Описание
Характеристика
Значение
Класс А
Назначение
Бизнес-центры
Возраст здания
Новое строительство
Расположение
Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктивные решения
Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения
Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис
Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг
Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Управление зданием
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс В
Назначение
Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания
Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение
Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения
Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения
Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Архитектура и отделка
Инженерия
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной= системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис
Менее широкий спектр услуг
Паркинг
Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием
Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
Класс С
Назначение
Офисные здания
Возраст здания
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположение
С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения
Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения
Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия
Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг
Недостаточное количество машиномест
Управление зданием
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
Класс D
Назначение
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания
Более 10 лет
Расположение
Требования не предъявляются
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка
Более или менее качественный ремонт
Инженерия
Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис
Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
Класс E
Назначение
Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)
Возраст здания
Требования не предъявляются
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка
Более или менее качественный ремонт
Инженерия
Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис
Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием
Класс F
Назначение
То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)