Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Как заработать на недвижимости?" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Белый риэлтор: закон 214-ФЗ: риски и гарантии
Законные механизмы защиты дольщиков есть, но они не всегда работают или их можно обойти, поэтому нужно обязательно подстраховаться. Следует помнить, что прежде чем подписать документ нужно:
Это каждый дольщик может сделать самостоятельно. Но существует и закон 214-ФЗ, призванный разграничить права и обязанности застройщиков и дольщиков законодательно. И темой данной статьи станет закон 214-ФЗ и то, какие гарантии он предоставляет дольщикам, каким образом может защитить от недобросовестных застройщиков. Главным достоинством этого закона и его основным плюсом является защита от двойной продажи квартиры. Поскольку данный закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в Росреестре, следовательно, будущий владелец квартиры может не опасаться того, что его жилплощадь будет продана второй раз. Но, к сожалению, это не единственная проблема при строительстве новостройки. Не менее важной является проблема сроков, точнее их затягивания, в некоторых случаях даже на несколько лет. Затягиваться может как само строительство, так и сроки приёмки дома госкомиссией. Закон 214-ФЗ направлен, в том числе, и на решение этих проблем, для чего в тексте закона есть указание на то, что застройщик обязан передать дольщику квартиру в срок, указанный в договоре. Другое дело, что если дом многосекционный, то застройщик вправе установить разные сроки для сдачи разных блок-секций. Единственным условием, в данном случае, будет то, что каждая такая секция должна будет иметь отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию. Для застройщика плюсом является прописанное в законе исключение ограничения срока передачи объекта долевого строительства. Но при этом досрочное завершение строительства и передача дольщикам прав на собственность также исключается, если иное не оговорено договором. На самом же деле, досрочная сдача дома бывает достаточно редко, а дополнительные сроки передачи жилплощади обычно ограничиваются 2—3 месяцами, оговоренными в договоре долевого строительства. Закон призван регламентировать ответственность за неисполнение договора долевого участия, которая сводится к тому, что обязанность дольщика — платить, а застройщика — передать квартиру в срок. При этом обязанности застройщика включают в себя доведение квартиры до состояния, пригодного для проживания без недочетов и недоделок, которые в случае возникновения должны быть устранены в кратчайшие сроки за счёт застройщика, а также им должны быть уплачены штраф и проценты за пользование средствами дольщика. В целом, обязанностей у застройщика больше и ответственность его перед дольщиком выше, чем ответственность дольщика перед строительной компанией. Закон категорично говорит о том, что, прежде всего, должны быть соблюдены права инвестора, т.е. дольщика, для чего гарантирует обеспечение обязательств застройщика, таких как:
Дополнительной гарантией является то, что застройщик не имеет права принимать инвестиции для предполагаемого строительства до оформления прав на землю и до создания за свой счёт проектной документации с её последующей экспертизой. Но даже при наличии таких важных и серьёзных гарантий, к сожалению, закон всё же не является панацеей от долгостроя или даже потери вложенных средств. Всегда существует большой список рисков, способных оставить дольщика и без вложенных средств и без жилплощади. Среди них и риски, связанные с влиянием внешних факторов, такие как:
А также есть риск столкнуться с недобросовестностью самого застройщика и его должностных лиц. Всё это может привести к срыву сдачи объекта и даже к банкротству застройщика. В этом случае, несмотря на наличие у дольщика прав, получить даже вложенные деньги, не говоря уже о штрафных санкциях, будет невозможно. Что же делать в этом случае дольщику? Вариантов развития событий может быть несколько:
Если есть какие-то подозрения в отношении застройщика, дольщик может расторгнуть договор со строительной компанией. Для этого есть несколько оснований:
При расторжении договора долевого участия по иску дольщиков суды, как правило, взыскивают с застройщиков:
После расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику все внесенные деньги с процентами, которые начисляются с момента внесения соинвестором денег. Но нужно знать, что эти требования может выполнить только застройщик, не признанный банкротом, поэтому при заключении договора обязательно нужно обращать внимание на компанию, с которой Вы его заключаете. При этом важно, чтобы компания была хорошо известна и с хорошим уставным капиталом, а не непонятной дочерней структурой с небольшим уставным капиталом, которую, в случае чего, застройщику будет легко обанкротить и уйти от ответственности. Стоит отметить, что расторгнуть договор долевого участия может и застройщик, в том случае, если дольщик перестаёт вносить платежи или задерживает выплаты взносов. Застройщик вправе расторгнуть договор, если:
При этом ответственность за просрочку уплаты и/или неуплаты цены договора определяется условиями договора долевого участия. То есть договор может быть не просто расторгнут, а с дольщика взысканы пени и штрафы, если подписанный сторонами документ это предусматривает. Подводя итоги, нужно сказать, что закон 214-ФЗ более актуален для мелких и средних застройщиков, которые не строят жильё массово для широкого круга потребителей, боятся административного воздействия и, самое главное, заинтересованы в сохранении своей репутации. Что касается крупных строительных фирм, то, к сожалению, как раз-таки именно крупные застройщики практически полностью защищены от действия этого закона, поскольку для застройщиков, вводящих жильё сотнями тысяч квадратных метров, законы как бы другие, они защищены от 214-ФЗ… чиновниками. Фактически, чиновники сами частично являются инициаторами нарушения 214-ФЗ со стороны крупных девелоперов, потому что эта схема позволяет формировать рынок первичной недвижимости и массово вводить оборот тысячи квадратных метров жилья, в которых заинтересованы те же чиновники, поскольку имеют свою разнарядку. Кроме того, закон не позволяет варьировать цены в процессе строительства, что противоречит интересам застройщика. В регионах 214-ФЗ работает лучше — цены там более стабильны, чиновники опасаются проверок федеральных властей, застройщики опасаются штрафов (которые достигают 1 млн. рублей по каждому договору, составленному в нарушение ФЗ), поэтому здесь крупные застройщики вынуждены работать по закону. Таким образом, несмотря на то, что закон предоставляет определённые гарантии при участии в долевом строительстве, необходимо подходить объективно и взвешено к вопросу заключения ДДУ, чётко понимая и оценивая все риски. |
В предыдущих статьях мы подробно освещали вопросы заключения договоров долевого участия и обращали Ваше внимание
на возможные подводные камни, которые могут поджидать Вас при подписании таких договоров. Основной идеей этих статей является предельная бдительность самих дольщиков перед заключением ДДУ.| В избранное | ||
