ВПонятие ипотеки ассоциируется
прежде всего с выдачей банками кредитов на покупку недвижимости.
Но заработать на подобных услугах может не только банк, но и
частный инвестор - через ипотечный паевой фонд. Несмотря на
невысокую доходность, такие фонды отличаются стабильностью
выплат.
Основным активом, в который вкладываются средства ипотечных
фондов, является обеспечение по ипотечным кредитам - закладные
или денежные требования по обязательствам из кредитных договоров
или договоров займа. Банк, выдавший ипотечный кредит, продает
обеспечение по нему ПИФу, который начинает получать доход за
счет процентов по кредиту. В настоящее время на рынке
коллективных инвестиций действуют 11 ипотечных ПИФов. Их чистые
активы, по данным Национальной лиги управляющих, составляли на
31 марта 2008 года 6,6 млрд руб. Среди крупнейших фондов с
чистыми активами более 1 млрд руб. можно выделить “Первый
ипотечный” и “Второй ипотечный” (оба под управлением КУИ
“Ямал”), “КИТ Фортис - фонд ипотеки” (”КИТ Фортис Инвестментс”),
“Первый объединенный” (”Русский капитал паевые фонды”), БФГ,
“Солид - ипотечный фонд” (”БФГ Финанс - управление активами”).
Чистые активы ипотечного фонда, как правило, не менее чем на 90%
состоят из закладных. Поэтому они и формируют основной доход
пайщиков. Ставки по закладным в портфелях большинства ипотечных
фондов составляют в настоящее время 13-14% годовых. На конец
марта средневзвешенная ставка по закладным фонда “Второй
ипотечный” (единственного фонда, подробно раскрывающего
информацию по составу портфеля) составила 13,75% годовых, а
средневзвешенный срок до погашения превысил 175 месяцев (более
14,5 года). Выплачиваемый пайщикам годовой доход по фондам в
2006-2007 годах варьируется от 5% до 14%, составляя в среднем
9,3%. Столь существенная разница между минимальной и
максимальной доходностью объясняется различной долей
выплачиваемого дохода от доходов самих фондов и разными
размерами их накладных расходов. Исходя из отчетности фондов за
2007 год, расходы на управление и содержание фонда составляют от
1,7% до 3,4% от среднегодовой стоимости чистых активов. Как
отмечает руководитель проектов по развитию закрытых фондов “КИТ
Фортис Инвестментс” Эдуард Вахрамеев, “как правило, у компании
есть так называемый сервисный агент”. Эта организация
обслуживает заемщиков, аккумулирует платежи по закладным в
течение какого-то периода, а затем перечисляет их в ПИФ и т. п.
В связи с ипотечным кризисом в США для пайщиков все более
актуальным становится вопрос о защите от дефолта по закладным. В
случае дефолта в ПИФ перестают поступать платежи, но сама
закладная как бумага, обеспеченная недвижимостью, остается
привлекательным активом, и ПИФ всегда может ее продать. По
словам начальника управления по развитию УК “Балтинвест”
(управляет ПИФом “Ипотечный фонд Балтинвестбанка) Снежаны
Китаевой, по договоренности с управляющей компанией банк,
закладные которого находятся в портфеле фонда, выкупает
дефолтные закладные. Как отмечает Эдуард Вахрамеев, сделать это
может и сервисный агент.
