N6

27 декабря 2003

Ипотечное кредитование в России

Новости российского рынка ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

Рубен Варданян запустил новый ипотечный банк

Кредиты на покупку квартиры становятся доступны для жителей практически всей страны

Валентина Матвиенко: В Петербурге будет создан банковский пул по поддержке программы ипотеки

Петербуржцам со средним достатком ипотека будет по карману, считает Валентина Матвиенко

Сколько будет стоить жилье-2004

Молодежь ожидают новые ипотечные кредиты

Ямало-Ненецкий АО. В 2004 году в Новом Уренгое планируется построить 43 тысячи кв м жилья.

Правительство РФ готово рассмотреть 77 законопроектов РИА Новости, 25.12.03

В Кургане начато строительство очередной девятиэтажки для железнодорожников

Ипотека - вещь хорошая, но дорогая

Ипотека приведет к росту цен на недвижимость

Рубен Варданян запустил новый ипотечный банк
Накануне ру,26.12.2003
В четверг президент «Тройки Диалог» и генеральный директор «Росгосстраха» Рубен Варданян объявил, что запуcтит новый ипотечный банк, чьи услуги будут продаваться через филиальную сеть «Росгосстраха». Инвестиции составят около $40 млн и будут использованы для развития не только жилищной, но и коммерческой ипотеки. Сообщает Газета.ru.

Топ-менеджером нового банка назначен Николай Шитов, бывший глава крупнейшего в России ипотечного банка «ДельтаКредит». Команада менеджеров также будет состоять из бывших сотрудников «ДельтаКредит». Реализация продукта банка будет осуществляться через филиальную сеть «Росгосстраха».

Новый ипотечный банк не облегчит участь россиян с низким и средним уровнем дохода, поскольку государство практически не будет принимать в нем участия. По словам аналитика ИФК «Метрополь» Дениса Нуштаева, «Росгосстрах» практически полностью принадлежит группе компаний «Тройка-Диалог», доля государства в его пакете акций крайне незначительна, и рассчитывать, что новый банк будет развиваться при активном участии государства, практически не приходится. Рынок жилья в России сейчас крайне прибылен (в предыдущие годы цены на недвижимость стабильно росли в среднем на 20%, а в последние шесть месяцев рост составил почти 50%), и спрос на ипотечные кредиты также высок. По мнению господина Нуштаева, новая структура будет представлять собой разновидность холдинга, где в одном месте будут собраны страховщики, банковские работники и брокеры. Что касается состава инвестиций, то это в основном клиенты «Тройки Диалог» и западные инвесторы. То есть слияние страховой компании и банка приведет к созданию более удобной организации, где можно сконцентрировать все финасовые операции.

Кредиты на покупку квартиры становятся доступны для жителей практически всей страны
Первый канал,26.12.2003
Государственные и коммерческие компании предлагают взять заем на покупку жилья даже жителям глубинки. Однако до сих пор программа ипотечного кредитования широкого распространения не получила. Из Владивостока репортаж Антона Ивлева.

Во Владивостоке, в государственной компании ипотечного кредитования, кабинеты консультантов полупусты, несмотря на самые выгодные условия на рынке. Сотрудники говорят, что очереди были только в первые дни работы. Желающих взять кредит пугает бумажная волокита и высокие проценты - 15% в год.

В ипотечном агентстве говорят, что такой кредит выгоден, но просчитать плюсы ипотеки в России могут далеко не все. Стоимость квартир растeт очень быстро и превышает стоимость кредита. Поэтому ипотечный кредит всегда будет выгоден. Многие снимают квартиру за сумму, примерно равную ежемесячному взносу по ипотеке.

Но кредит в банке дают далеко не всем, так как многие фирмы платят своим сотрудникам зарплату, которая не проходит по официальным ведомостям. Те, у кого стабильная зарплата, которую платят официально, легко могут взять ипотечный кредит.

Анна отпраздновала новоселье месяц назад. Деньги за квартиру она будет возвращать в течение 20 лет. Кредиты на покупку квартиры в Приморье взяли всего 111 семей. По статистике, в жилье нуждаются десятки тысяч людей. Ипотека пока не очень популярна. В России кредиты на квартиру, ремонт, мебель и новую машину вполне доступны.

Социологи говорят, что в нашей стране люди просто боятся жить в долг. Поэтому пока мы рассчитываем лишь на те деньги, которые есть в кармане в данный момент.

Валентина Матвиенко: В Петербурге будет создан банковский пул по поддержке программы ипотеки
ИА Росбалт,25.12.2003
МОСКВА, 25 декабря. В Петербурге создается агентство ипотеки. Как передает корреспондент «Росбалта», об этом в четверг на пресс-конференции в Москве сообщила губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. По ее словам, эта мера позволит справиться с одной из ключевых для города проблем — проблемой ветхого жилья и расселения коммунальных квартир. «Будет создан банковский пул по поддержке программы, которая будет рассчитана на горожан со средним уровнем достатка», — подчеркнула Матвиенко.

Кроме того, по словам губернатора, будут разработаны программы строительства льготного жилья. «Совместно с Москвой планируется реализовать программу расселения пятиэтажек. Столица будет инвестировать средства в строительство нового жилья, возводимого на месте старых пятиэтажек», — отметила Матвиенко.

Петербуржцам со средним достатком ипотека будет по карману, считает Валентина Матвиенко
ФК новости,25.12.2003
МОСКВА, 25 декабря. /"ФК-Новости"/. Петербуржцам со средним достатком ипотека будет по карману, заявила губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко на встрече с журналистами в представительстве северной столицы в Москве. В городе на Неве уже создано ипотечное агентство, а к концу первого квартала будут приняты все необходимые решения и отработана система предоставления ипотечных кредитов.

Главное в системе, подчеркнула Валентина Матвиенко, это использование субсидирования городом процентной ставки, что позволит ее заметно снизить и сделать приемлемой для горожан. В городе 800 тыс жителей нуждаются в улучшении жилищных условий. Часть из них, которые имеют на это право, получат новые квадратные метры бесплатно. Остальные будут соучаствовать в строительстве жилья, получая ту или иную форму помощи от города. По мнению Валентины Матвиенко, опыт Петербурга может пригодиться и в других регионах страны.

Сколько будет стоить жилье-2004
Страна ру,25.12.2003
Снижение цен: фантастика или реальность?
Сергей Плетнев
В 2003 году году в Москве зафиксирован рекорд как по темпам роста цен на жилье, так и по его стоимости - средняя цена квадратного метра в столице превысила исторический максимум весны 1995 года. При этом строители и риэлторы уверяют, что цены взвинчены "благодаря" растущему спросу. Однако ясно и то, что спрос не удовлетворен как раз потому, что цены непомерно высоки. Насколько реально говорить об их снижении в следующем году?

Бегство от доллара По данным директора аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Геннадия Стерника в сентябре этого года в Москве был побит абсолютный максимум средней цены квадратного метра в $1360 долларов, зафиксированный в марте 1995 года. А к концу этого года цена достигла вообще невиданного ранее значения в $1530 кв. м. Интересен тот факт, что в первом полугодии стоимость росла практически на уровне инфляции, а вот во второй половине произошел огромный скачок, в результате чего рост и составил от 25% до 40% на разные категории жилья.

Таким образом, если "очистить" цены от инфляции и учесть падение курса доллара, то выяснится, что цены на недвижимость в 2002 и первой половине 2003 года практически не росли. Это позволяло в начале года предполагать, что стоимость достигла своего потолка в виде спроса после бурного роста в 2000-2001 годах. Но в июле что-то подтолкнуло ее дальше вверх. Скорее всего, причин несколько. Так, Геннадий Стерник считает, что это было «бегство от доллара», который за последнее время сильно обесценился. Многие аналитики предполагают, что значительный вклад в рост цен вносит и то обстоятельство, что рынок недвижимости рассматривается как хорошее средство вложения капитала. Одной из причин называют и ожидание нестабильности после ареста руководителей МЕНАТАПа.

«В этом году появились первые документальные подтверждения того, что средства в недвижимость вкладывают ради их увеличения, - заметил генеральный директор компании «Крост» Алексей Добашин. - Квартиры стали покупать люди, которые не нуждаются в жилье и поэтому в дорогих монолитных домах по два года вечерами свет так и не загорается. И этот процесс увеличивает спрос. Что бы уравновесить спрос и предложение необходимо дать людям возможность хранить свои деньги в других финансовых инструментах.»

Мнения экспертов: от дальнейшего взлета цен до их резкого падения Собственно говоря, в падении цен на недвижимость, если оно произойдет, не будет ничего странного или необычного. Рынок недвижимости в любой стране развивается циклически и за повышением цен следует их снижение. Другое дело, что в отличие от нашего, на цивилизованном рынке эти процессы происходят плавно. У нас же после дефолта 1998 года цена недвижимости резко упала на 40% и вдруг в 2000 году начался резкий рост. Потому и теперь все так же ждут резкого падения, но насколько велика вероятность этого именно сейчас?

Эксперты, предрекающие кризис на рынке жилья, объясняют свой прогноз тем, что из-за завышенной цены количество покупателей, то есть спрос, резко уменьшится. А это, в свою очередь, вызовет лавинообразное уменьшение доходности инвестиций в строительство. В результате жилье начнет дешеветь. Это, бесспорно, хорошо для населения, но может стать губительным для компаний, которые строят дома на банковские кредиты, взятые под высокий процент - они начнут испытывать трудности с возвратом денег и разорятся. В принципе, такой вариант действительно исключить нельзя, поскольку у правительства Москвы практически нет реального опыта регулирования рынка и предотвращения локальных дефолтов.

Однако, как уже сказано, спусковым крючком для такого негативного сценария может стать только одно - падение спроса. Но вот как раз признаков его "истощения" риэлторы как раз и не фиксируют. Ведь на московский рынок жилья поступают средства не только со всей страны, но даже из других государств. Причем, после того как несколько месяцев назад фондовый рынок «обвалился», в стране действительно не осталось финансовых институтов которые хотя бы даже приблизились по доходности к рынку недвижимости. Банковские депозиты сейчас также не уберегают вклады от инфляции. Как отмечает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, соотношение количества квадратных метров на одного человека в Москве по сравнению с европейскими городами очень низко, и каждый второй москвич желает улучшить свои жилищные условия.

По этим причинам некоторые эксперты не только не прогнозируют падение цен, но предполагают их дальнейшее взвинчивание. Так, Олег Репченко прогнозирует рост на следующий год примерно на 20%-25%, поскольку не видно ни одного фактора, который мог бы «работать» на снижение цен. Кроме, пожалуй, того, что во второй половине этого года рост был очень резкий, поэтому цены и так возросли, что называется «с запасом».

И все-таки наиболее вероятным сценарием развития ситуации видится более умеренный: не будет ни серьезного взлета цен, ни их резкого падения, логичнее ожидать лишь снижения темпов их роста. Так, по мнению Геннадия Стерника, к лету 2994 года наступит стабилизация, после которой цены будут расти на инфляционные 5-10%.

Правда, нужно учесть, что за пределами анализа остается слишком много факторов. Какими будут цены на нефть (их падение может резко снизить доходы и спрос)? Какую политику в отношении курса доллара будут вести американские власти? Как вырастут цены на бетон в следующем году из-за дальнейшей концентрации этого рынка? Насколько повысится стоимость рабочей силы из-за того, что московские власти ввели новые правила регистрации? В совокупности эти и другие факторы могут обрушить любые прогнозы.

Стоит добавить также, что о предполагаемом дефолте говорят в основном те, кто связан со строительством или финансированием жилья. Риэлторы же, которые работают непосредственно со спросом и предложением, наоборот, считают, что видимых причин для этого нет. А аналитики при этом просто не забывают оставить на возможность дефолта какой-то процент вероятности.

Ипотечное будущее Как это ни странно звучит, для роста цен на московскую недвижимость еще есть резервы, хотя с точки зрения обывателя они зашкалили за все разумные пределы. К примеру, во всех столицах западных стран стоимость квадратного метра в самом обычном среднем доме превышает московские цены примерно раза в два. Разумеется, уровень доходов у нас и на Западе так же сильно различается. Но это как раз говорит о том, что, если доходы населения будут расти, то ничего не будет сдерживать и рост стоимости квадратного метра. Та здравая мысль, что жилье должно быть доступным разным слоям населения, а не только людям с высоким уровнем доходов, еще только-только начинает овладевать руководством страны.

На «круглом столе» Московской ассоциации - гильдии риэлторов те специалисты, которые ездили за опытом в соседнюю Прибалтику, весьма красноречиво описывали успех ипотечного кредитования прибалтийских банков при ставке 4,14% годовых в валюте. А в Лондоне при хорошей кредитной истории вообще можно взять займ на 30 лет под 2% годовых. Для российского же рынка такие ставки пока фантастичны. Риэлторы считают, что массовая ипотека станет возможна только тогда, когда ставка опустится хотя бы до 8% годовых вместо сегодняшних 11%-12%.

Молодежь ожидают новые ипотечные кредиты
Рокфеллер,25.12.2003
В среду Минобразования подвело годовые итоги своей работы в сфере молодежной политики. Судя по всему, федеральная программа "Обеспечение жильем молодых семей" - любимое дитя Министерства образования. Ее финансирование началось только в этом году, и, по мнению заместителя министра образования Юрия Коврижных, прошло успешно. На реализацию этой программы из федерального бюджета было выделено 500 миллионов рублей, из региональных и муниципальных бюджетов - 6,11 миллиарда. Еще 2,6 миллиарда пришлось потратить самим семьям и 3,7 миллиарда добавили предприятия и другие внебюджетные источники. Получившаяся в итоге сумма позволила осчастливить 27 тысяч семей. Что, согласно официальной статистике, составляет ровно одну десятую часть всех молодых российских семей, нуждающихся в жилье. Правда, в разговоре с "Известиями" Юрий Коврижных признался, что официальные данные о количестве бесквартирных семей надо умножить на четыре - тогда получится реальная цифра.
Согласно прогнозам, в следующем году решить свои жилищные проблемы смогут еще 33 200 молодых семей. Чтобы сделать программу более эффективной, Минобразование работает над новыми механизмами использования свободных оборотных средств страховых компаний и пенсионных фондов, сбережений граждан, организуя жилищно-строительные кооперативы и ссудо-сберегальные кассы, а также собирается применять "новые стандарты ипотечного кредитования". Юрий Коврижных пояснил, что по новой схеме весь кредит на квартиру делится на три части. Одну из них дает федеральный бюджет, вторую - региональный, и только третья часть является собственно ипотечным кредитом. Возвращать его можно будет в течение 30 лет. При этом вводится прогрессивная шкала выплат: первые платежи по кредиту станут меньше, а вот в дальнейшем суммы несколько увеличатся. Предполагается, что человек в будущем станет зарабатывать больше, поэтому довольно серьезные, как кажется сейчас, выплаты на 20-м или 30-м году не будут для него слишком обременительными. Эксперимент с новой ипотекой начнется с января в четырех регионах России.

Ямало-Ненецкий АО. В 2004 году в Новом Уренгое планируется построить 43 тысячи кв м жилья.
Регионы ру,25.12.2003
В 2004 году в Новом Уренгое планируется ввести в эксплуатацию 43 тысячи квадратных метров жилой площади.
Как сообщает "Уралинформбюро" со ссылкой на пресс-службу главы города, большую роль в строительстве жилья в текущем году сыграл фонд "Развитие ипотечного жилья" - им инвестировано строительство 123 квартир. В перспективе именно ипотеке будет отдаваться приоритет при строительстве жилья. Если в 2003 году финансовой основой строительства были средства муниципального бюджета, то в будущем году должны преобладать средства инвесторов. На сегодняшний день в Новом Уренгое в стадии строительства 50 объектов, из них 38 жилых домов и 12 общежитий.

Правительство РФ готово рассмотреть 77 законопроектов РИА Новости, 25.12.03
МОСКВА, 25 декабря. /Корр. РИА "Новости"/. Правительство России планирует в 2004 году рассмотреть 77 законопроектов. План законопроектной деятельности кабинета министров на 2004 год будет обсуждаться в четверг на очередном заседании кабинета министров.
Как говорится в материалах Минюста, подготовленных к заседанию, все законопроекты поделены на пять разделов: 23 законопроекта отнесены к разделу "Устранение инфраструктурных и институциональных ограничений развития", 17 - "Реформа системы государственного управления и местного самоуправления", 3 законопроекта идут по разделу "Повышение открытости и реализация конкурентного потенциала экономики", 19 проектов - в разделе "Повышение эффективности социальной политики", 15 законопроектов отнесены к разделу "Макроэкономические условия проведения реформ".

20 законопроектов из запланированных на год 77 правительство планирует признать приоритетными и направить в парламент в период весенней сессии.

В частности, речь идет о законопроектах об обязательных профессиональных пенсионных системах, об обязательном медицинском страховании, о переводе земель из одной категории в другую, о собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях. Кроме того, среди приоритетных законопроектов - новые редакции Лесного и Водного кодексов. Целый блок приоритетных законопроектов касается изменений и дополнений в Налоговый кодекс. Речь, в частности, идет о введении новой главы - "Налог на наследование и дарение", об установлении видов налогов и сборов и закреплении полномочий органов власти по их установлению, о новых главах "Земельный налог" и "Налог на имущество физических лиц", а также о плате за пользование водными объектами. В налоговых изменениях предполагается также учет особенностей налогообложения судовладельцев, эксплуатирующих суда, включенные в международный реестр морских судов.

В весеннюю сессию предполагается также рассмотреть изменения в Гражданский кодекс и в закон об ипотеке в части отмены требования обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки, а также уточнения функций органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения. Предполагается внести изменения в закон о бюджетной классификации и в Бюджетный кодекс в части регулирования межбюджетных отношений.

Запланированы в числе приоритетных изменения в закон о лицензировании отдельных видов деятельности в части уточнения порядка передачи полномочий по лицензированию отдельных видов деятельности органов исполнительной власти субъектов Федерации, сокращения перечня лицензируемых видов деятельности и упрощения процедур лицензирования.

В весеннюю сессию также запланировано принятие изменений и дополнений в законодательные акты в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения.

В числе законопроектов, которые правительство планирует рассмотреть в следующем году, - изменения в Налоговый кодекс в части введения НДС-счетов, совершенствование налогообложения малого предпринимательства, индексация акцизов в целях формирования бюджета 2005 года.

Кроме того, предполагается рассмотреть изменения в Налоговый кодекс в части налогового учета, исчисления налоговой базы, совершенствования администрирования налога на прибыль организаций.

Предполагается также принять законопроект о сокращении расходных обязательств федерального бюджета, не обеспеченных источниками финансирования.

План законопроектной деятельности предусматривает также подготовку и рассмотрение проекта закона о конкуренции и ограничении монополистической деятельности на рынках товаров и услуг.

Предполагается принять целый блок законопроектов, касающихся изменений в законодательство о банкротстве. Один из законопроектов вносит изменения, необходимые для сохранения единого государственного кадастра объектов недвижимости.

Предполагается принять изменения и дополнения в закон о банках и банковской деятельности в части повышения требования о достаточности капитала. Запланировано также рассмотрение законопроекта о платных автомобильных дорогах. Предполагается внесение изменений в закон о рекламе.

Ожидается, что правительство рассмотрит изменения в закон о воинской обязанности и военной службе в части установления с 1 января 2008 года срока военной службы по призыву продолжительностью один год.

В 2004 году кабинет министров планирует рассмотреть законопроект о недрах, проекты Водного и Лесного кодексов, законопроект о платежах за пользование лесным фондом, проект закона об особо охраняемых природных территориях, а также о плате за негативное воздействие на окружающую среду. В будущем году кабинету министров предстоит также рассмотреть Жилищный кодекс.

Предполагается внести изменения в административный кодекс в части усиления административной ответственности за нарушение законодательства участниками фондового рынка. В плане законопроектной деятельности значится также положение о дисциплине работников железнодорожного транспорта общего пользования.

В разделе, касающемся повышения эффективности социальной политики значится законопроекты об обязательном медицинском страховании, изменения в закон об образовании в части повышения доступности высшего образования для военнослужащих, проходящих воинскую службу по контракту. Запланирован также проект закона о порядке финансирования выплат накопительной части трудовой пенсии и особенностях инвестирования пенсионных накоплений, формируемых в пользу граждан предпенсионного и пенсионного возраста. К рассмотрению запланирован также проект закона об оплате труда работников бюджетных учреждений.

В Кургане начато строительство очередной девятиэтажки для железнодорожников
Уралпрессинформ,24.12.2003
В 11-м микрорайоне Кургана началось строительство очередного девятиэтажного дома для железнодорожников.

Как сообщили в пресс-службе ЮУЖД, будущими обладателями 247-ми квартир станут семьи курганских железнодорожников.
Это третья по счету новостройка, которая возводится по системе ипотечного кредитования. Только в этом году благодаря ипотеке Курганское отделение Южно-Уральской железной дороги получило почти 200 квартир для своих работников – машинистов, путейцев, энергетиков и связистов. Сумма внесенного ими первоначального взноса составляет 20 процентов от общей стоимости квартиры. Остальную сумму новоселы будут выплачивать в течение 15 лет.

Курганское отделение ЮУЖД – единственное предприятие в области, где строго выполняются социальные требования, разработанные и принятые конференцией трудового коллектива. Одно из них – положение «Об организации жилищного строительства и приобретения жилья». Гарантами его выполнения являются профсоюзы и администрация отделения. При реализации механизма ипотечного кредитования активно используется потенциал строительного комплекса железной дороги.

Первые две очереди нового дома будут сданы ко Дню железнодорожника. Именно к этому сроку будут подготовлены очередные проекты жилых новостроек, строительство которых будет вестись по системе ипотечного кредитования.

Ипотека - вещь хорошая, но дорогая
ZRPRESS ру,23.12.2003
Сдерживающими факторами для развития ипотеки на Дальнем Востоке являются низкая платежеспособность населения, неразвитые рыночные механизмы, высокие процентные ставки кредитов, удерживаемые финансово-кредитной системой страны.
Об этом шла речь на пресс-конференции, состоявшейся в Хабаровске, в которой приняли участие представители территориального управления Госстроя России в ДВФО, Дальневосточного банка Сбербанка РФ и ипотечного агентства "Наш дом - Приморье".
Пока условия банковского ипотечного кредитования доступны только людям со "средним" доходом. Это и понятно, банки должны вернуть населению проценты по вкладам, которые регулируются ставкой рефинансирования, установленной Центробанком России. И эти проценты сегодня не меньше 16. Но люди с доходами "выше среднего", кто мог бы участвовать в ипотеке, предпочитают покупать готовое "элитное" жилье. По этой причине строительные организации не торопятся заниматься ипотечным строительством. Приживаются пока на Дальнем Востоке и успешно действуют только программы, поддерживаемые государством.

Ипотека приведет к росту цен на недвижимость
RBC daily,25.12.2003
В будущем году ипотечное кредитование, возможно, станет одним из стратегических направлений кредитной деятельности российских банков. К этому их призывает президент России, правительство, градоначальники. Отвечая на вопросы россиян в прямом эфире, Владимир Путин отметил ипотеку как "один из наиболее эффективных способов" решения жилищного вопроса. Несмотря на то что первые ипотечные займы были выданы в 1998 г., законодательной базы для них де-факто не существует. В этом году Госдуме предстоит ее фактически создать: внести поправки в "свежие" ипотечные законы, принять в течение первого полугодия 2004 г., по словам вице-премьера Владимира Яковлева, около 36 законодательных актов и постановлений по ипотечному кредитованию. Центральный банк должен написать инструкции и распоряжения для кредитных организаций, с тем чтобы максимально сократить их риски на ипотечном рынке. Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг тоже предстоит подготовить целый ряд нормативных актов. По словам председателя ФКЦБ Игоря Костикова, особое внимание при их разработке уделяется рискам, возникающим при ипотечном кредитовании, защите прав собственности и ипотечным ценным бумагам как механизму привлечения финансовых ресурсов в ипотеку. Однако успех нормотворческой деятельности зависит не от оперативности чиновников, а от готовности участников рынка пользоваться предложенными новациями. Об объективных проблемах развития ипотечного кредитования в России обозреватель RBC daily Татьяна Чаплыгина беседует с руководителем проектов по содействию реформам финансового сектора Российской Федерации Института "Восток - Запад" Александром Куприяновым.

- Скажите, Вы взяли бы ипотечный кредит?

- Да, потому что считаю эту сделку выгодной лично для меня. За последние годы ставки кредита существенно снизились и составляют в валюте 10-12%, в рублях - 15-18% годовых. Правда, они еще высоки, потому что в мировой практике 10% - это психологический порог значительного увеличения спроса на ипотечныекредиты. Другой положительный момент - банк защищает заемщика от недобросовестной операции. Он полностью контролирует покупку квартиры, тщательно проверяя юридическую сторону сделки.

- Насколько ниже ставки ипотечного кредита в мире?

- Надо отметить, что наличие многолетнего опыта, кредитных бюро и прочих элементов финансовой инфраструктуры, а также финансовая грамотность потребителей (все это снижает риски и издержки банков) делают покупку жилья в экономически развитых странах легкой и удобной. В США, например, 10-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой можно взять под 5-5,5% годовых, а 30-летний - под 5,5-6,3% годовых, включая всевозможные банковские сборы. Размеры займов в Великобритании мало отличаются от американских. В России же ипотечные схемы хоть и менее рискованны для физических лиц, но все же уступают по сложности и стоимости оформления прямым сделкам с застройщиками. Оформив ипотечный кредит, надо выплатить комиссионные банку за выдачу кредита, около 1,5% от стоимости ссудной задолженности надо отдать нотариусу за заверение сделки, от 3 до 6% стоимости сделки - риэлтору, около 1,5% стоимости остающейся ссудной задолженности надо ежегодно выплачивать страховой компании за страхование своей жизни, временной потери трудоспособности, прав собственности на квартиру и самой квартиры. Сбербанк, например, просит представить письма от третьих лиц, гарантирующих вашу платежеспособность. Из-за более низких рисков многие из указанных выплат не являются обязательными в США и Европе. Так, стандартным является только титульное страхование и страхование купленного жилья. Сами ставки уже сегодня могли бы быть значительно ниже, но банки продолжают оценивать российские риски как высокие.

- Готов ли рынок недвижимости к ипотеке?

- На проведенном нашим институтом в Лондоне закрытом круглом столе, посвященном проблеме развития ипотеки, в котором участвовали российские и западные эксперты, в том числе руководителиМинфина РФ, Центрального банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования и представители обеих палат Федерального собрания, общее мнение было следующим. Предложение жилья в России может не успеть за спросом, простимулированным ипотекой, поскольку рынок застройщиков слишком монополизирован. Поэтому есть опасность, что ипотека приведет к росту цен на недвижимость. Отсутствие достаточной конкуренции подтолкнет цены. Прямые сделки, которые финансируют строительство жилья, не гарантируют правовую защиту инвесторов в случае банкротства застройщиков. И самое важное - на рынке возникают уже подзабытые "пирамиды". Застройщики собирают деньги на один дом, не достроив его, собирают якобы на следующий. За счет этих денег сдают первый, и так далее. В результате у людей, оказавшихся в цепочке, есть реальный шанс остаться без жилья, потому что строительная компания может просто не найти деньги на завершение проекта. Таким образом, в условиях высоких рисков на рынке недвижимости пока только примерно 10% банков занимаются в той или иной степени ипотечным кредитованием, хотя их интерес к данному виду бизнеса очевиден. Думаю, что принятый закон об ипотечных ценных бумагах в будущем году расширит число участников рынка. Но без наведения порядка на рынке недвижимости их полноценное присутствие будет отложено на некоторое время.

- Надо полагать, что тот пакет нормативных актов, который готовится в правительстве, внесет ясность в вопросы регулирования рынка недвижимости и операций с ней.

- Эти законы, насколько мне известно, относятся к ипотечному кредитованию и соответствующим ценным бумагам. Они к проблеме "пирамид" не имеют прямого отношения. На встрече в Лондоне ничего оптимистичного относительно рисков застройщиков на ближайшую перспективу сказано не было. Так что будем ждать первого скандала. Вот тогда эту проблему заметят.

- С моей точки зрения, главным препятствием для ипотечного заемщика является отсутствие гарантированной занятости. Можно ли развивать ипотеку, если в стране высокий уровень официальной и скрытой безработицы?

- Совершенно верно, поэтому сегодня, по данным исследований, ипотечными кредитами пользуются в основном те, кто уверен, что у них не будет проблем с погашением задолженности (либо есть действительно стабильная и высокооплачиваемая работа, либо солидные накопления). Уверенность населения в завтрашнем дне, к сожалению, формируется десятилетиями. На Западе для решения аналогичных проблем существует такой вид страхования, как риск потери занятости. Если заемщика увольняют и он официально становится безработным (т.е. активно ищет работу и не может ее найти в течение оговоренного времени), страховая компания оплачивает некоторые из его долгов. Такое страхование не касается ипотеки и применяется в основном к долгам по кредитным карточкам, но все же добавляет спокойствия покупателям жилья. У нас, к сожалению, подобный вид страхования пока не получил широкого распространения.

Есть еще один аспект социальной жизни общества, который препятствует полноценному развитию ипотеки. Чтобы сократить риск невозврата кредита, банки оставляют себе в качестве залога неоплаченную квартиру. Они имеют полупрактическое, полутеоретическое право взыскать залог. Но вопрос, куда отселять должника, остается открытым. Правда, в Самаре и в Башкортостане пытаются создать фонды отселения, но работа в этом направлении идет медленно. Кстати, в Европе установлены строгие правила выселения должников. Например, во Франции не разрешено выселять в зимние месяцы, а в Великобритании, наоборот, выселяют в любую погоду, и в течение месяца. Поэтому там и ставки ипотечного кредита ниже, чем в России.

- В будущем году будет ли стабилизация цен на рынке жилой недвижимости, как Вы думаете?

- Думаю, в будущем году на динамику цен окажет серьезное влияние тот факт, что сейчас более 30% квартир в новостройках приобретается в инвестиционных целях. Как только инвесторы начнут фиксировать прибыль и продавать квартиры, а особенно если это случится в период тотального сокращения потребительского спроса, - массовое предложение недвижимости может привести к снижению цен.

- Допустим, массового сброса квартир не произойдет и цены продолжат свой рост. В этом случае ипотека станет невыгодной для населения. Так?

- В какой-то мере Вы правы. Предположим, ипотека стала доступной за счет снижения кредитной ставки или субсидирования со стороны государства стоимости кредита или первоначального взноса (обычно 30% от стоимости жилья) для отдельных слоев населения. Естественно, спрос возрастет, но предложение может не успеть увеличиться. Тогда, действительно, залоговое кредитование на приобретение недвижимости станет стимулом для нового витка роста цен. При этом те группы населения, которые получили право на государственные субсидии (например, молодые семьи), скорее всего, так и не смогут приобрести жилье даже с кредитом.

Ведущий рассылки "Ипотечное кредитование в России " Н.Стадникова