N5

24 декабря 2003

Ипотечное кредитование в России

Новости российского рынка ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

Челябинская область. На Южном Урале развивают строительство доступного жилья.

На предприятиях "РЦСУ-ОНАКО" (Оренбургская область) начнет действовать программа ипотечного кредитования

Путин допускает возможность изменения законов для снижения ставок по ипотеке

Для ипотечного кредитования в Хабаровском крае привлекут средства японского банка

Рынок недвижимости - 2004: стабилизация через обвал

Ипотечные планы правительства

Резко увеличить расходы на ипотечное кредитование постановил губернатор Челябинской области

Ипотека для железнодорожников

Челябинская область. На Южном Урале развивают строительство доступного жилья.
Регионы ру,24.12.2003
К лету 2004 года в Челябинской области будет подготовлена программа строительства доступного жилья. Бюджетники и малообеспеченные семьи смогут приобрести квартиры по цене на 30% ниже рыночной.
Как сообщили "Уралинформбюро" в пресс-службе губернатора Челябинской области, застройщики и места строительства будут определяться в ходе конкурсов. В результате цена одного квадратного метра жилплощади будет фиксированной. Это позволит устранить участников жилищного рынка, спекулирующих на строительстве.
Другим серьезным шагом к развитию строительства доступного жилья станет поддержка ипотеки. В 2004 году на увеличение уставного капитала ОАО "Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию", составляющего сейчас лишь 8 миллионов рублей, из областного бюджета будет направлено 100 миллионов рублей. При этом задача агентства - построить в следующем году более 1000 квартир. При реализации этой цели из региональной казны на развитие ипотеки будет выделено еще 100 миллионов рублей.

На предприятиях "РЦСУ-ОНАКО" (Оренбургская область) начнет действовать программа ипотечного кредитования
ИА Регнум,24.12.03
Программа ипотечного кредитования начнет действовать на предприятиях ЗАО "Региональный центр сервисных услуг ОНАКО" в 2004 году. Об этом сообщил генеральный директор ЗАО "РЦСУ-ОНАКО" Михаил Давыдов во время "прямой линии", которая, прошла недавно в Бузулуке. По словам М. Давыдова, жилищный вопрос – один из самых актуальных, но строительство не является профильным бизнесом для нефтяной компании. Поэтому сейчас разрабатывается программа так называемого ипотечного кредитования. Привлекаются банки, которые под гарантию компании дают работникам ссуды на 20-25 лет под минимальный процент. На эти деньги сотрудники компании могут приобрести жилье. На предприятиях ЗАО "РЦСУ-ОНАКО" такая система начнет работать, считает руководитель РЦСУ, уже в первом квартале следующего года.
По свидетельству М. Давыдова, подобные программы успешно действуют в других регионах присутствия компании. На сегодняшний день это наиболее приемлемый и реальный вариант, чтобы помочь нуждающимся в жилье людям.

Путин допускает возможность изменения законов для снижения ставок по ипотеке
Газета ру,24.12.2003
Президент России Владимир Путин считает, что возможно внесение изменений в жилищное законодательство, которое привело бы к снижению ставок по ипотечному кредитованию. Об этом он заявил во вторник на заседании правления Торгово-промышленной палаты России.
Говоря об ипотеке в России, Путин отметил, что это во многом "проблема нашей ментальности, отраженная в законодательстве". Президент пояснил, что если человек берет кредит под покупку квартиры и ведет себя непорядочно, банк должен иметь гарантии вернуть свои деньги, например, имея в залоге квартиру. Но для этого, заявил Путин, нужно внести изменение в жилищное законодательство. Если такое изменение будет внесено, "может быть, и ставка будет пониже", - сказал президент.  //ИТАР-ТАСС

Для ипотечного кредитования в Хабаровском крае привлекут средства японского банка
ИА Регнум,24.12.03
В Хабаровском крае на расширенной коллегии Министерства строительства приняты основные направления программы строительства жилья на 2004-2010 годы. Чтобы привлечь деньги жителей края на строительство, министерство собирается использовать ипотечное кредитование местных банков и одного японского - "Мичиноку банка" - для населения.
Как сообщает корреспондент ИА REGNUM, с нового 2004 года в Хабаровске, на Амуре начнутся работы по очистке городского водозабора. Работы продлятся вплоть до конца февраля.

Рынок недвижимости - 2004: стабилизация через обвал
Конъюнктура. Уходящий год для столичного рынка недвижимости был жарким и безоблачным - цены побили все рекорды. В наступающем году аналитики не исключают "переменной облачности" и даже "штормовой погоды".
Антон Кузин
Финанс,№41, 24.12.2003
Пожалуй, главным событием уходящего года на рынке столичного жилья стал новый исторический рекорд средней стоимости квадратного метра. В сентябре она превысила уровень марта 1995 года ($1360) и к концу 2003 года вышла за пределы $1500. Основными на то причинами аналитики называют перелом ситуации на валютном рынке, высокие цены на нефть, рост личных состояний обеспеченных граждан, предвыборную кампанию и некоторые другие. Вклад каждого из этих факторов в суммарный рост цен на жилье оценил директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость", главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.
Нефть, доллар, выборы, ВВП. Максимальное влияние на ценовую динамику столичного рынка недвижимости (вклад - более 50%), на взгляд Геннадия Стерника, оказал нефтяной фактор. Стабильно высокие цены на нефть обеспечили серьезный рост благосостояния определенных слоев населения и заметно повысили платежеспособный спрос на рынке столичного жилья. После их очередного повышения в мае-июне нынешнего года с лагом в два месяца (в июле-августе) резко увеличились и темпы роста цен на жилье, что отмечали практически все аналитики. Вторым по "мощности" фактором эксперт называет падение курса доллара. С начала года главная расчетная валюта рынка недвижимости подешевела по отношению к рублю почти на 8%. Население начало спасать свои долларовые сбережения и переводить их по возможности в квадратные метры как в наиболее надежный актив. По оценке Геннадия Стерника, этот процесс ежемесячно добавлял к общему приросту цен на жилье примерно по 0,5-1 процентному пункту. Итоговый вклад валютного фактора в ценовую динамику составил около 25%.
Заметным, на взгляд эксперта, оказалось и влияние на рынок средств, потраченных в процессе проведения избирательной кампании. На обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд, чуть меньше понадобится на президентскую кампанию. По мнению Геннадия Стерника, если только половина этих средств в итоге попадет на рынок недвижимости, платежеспособный спрос вырастет на 15-25%. За время избирательной кампании этот фактор обеспечил не менее 15% от общего прироста цен на жилье. Еще 10% пришлось на экономический рост и приток инвестиций в страну.
Панельный дефицит. Лидерами столичного спроса в уходящем году риэлторы и строители назвали типовые "однушки" и прочие объекты наиболее дешевого сегмента жилья. Руководитель аналитического центра компании "Домострой" Дмитрий Попов объясняет эту ситуацию завершением в начале года массовой застройки и продажи в первую очередь таких районов, как Марьинский парк и Южное Бутово. Как следствие снижение объема предложения дешевого жилья усилило давление спроса на дешевые квартиры вторичного рынка. Цены в этом сегменте выросли очень быстро, и нереализованный спрос начал смещаться в более дешевое ближайшее Подмосковье. В результате число желающих купить квартиру в подмосковной новостройке за последние два года выросло в несколько раз. Идя навстречу спросу, строители начали возводить в области жилые комплексы, в том числе элитные и бизнес-класса, где стоимость квадратного метра достигает $2-4 тыс. Их преимущество перед Москвой - наличие собственной благоустроенной территории в несколько гектаров плюс хорошая экология.
Покупатель определился и полюбил Арбат. Минувший год можно назвать переломным в части потребительских предпочтений. Участники рынка единодушно отмечают, что клиент стал более требовательным и разборчивым. А его взгляды на отдельные стандарты качества изменились кардинально. Так, к примеру, по словам генерального директора корпорации "Конти" Владимира Демуры, московская общественность восприняла идею высотного домостроения и жизни "на высоте". А еще недавно были велики опасения, что покупатель не захочет жить в высотках по разным причинам: непривычно, большая плотность населения и т. д. В качестве одной из основных тенденций текущего года Владимир Демура считает утверждение комплексного подхода в освоении строительных площадок. Кроме того, покупатели определилось со своими архитектурными предпочтениями: "Теперь понятие современного дома подразумевает и развитую инфраструктуру, и индивидуальный характер проектных и архитектурных решений".
В секторе элитного жилья также обозначились некоторые новые тенденции. Так, к примеру, район Арбата во втором полугодии по уровню престижности переместился с четвертого на второе место (после Остоженки). По оценке аналитика компании "Домострой Престиж" Анны Подолянской, здесь был зафиксирован максимальный прирост цен в секторе - 45% (с 15 ноября 2002 года по 15 ноября 2003 года).
Год новостроек и спекулянтов. В целом в 2003 году аналитики отмечают значительное повышение оборотов на рынке новостроек. По оценке специалистов компании "Миэль-Недвижимость", они оказались вдвое выше обычного и распределились по всем секторам. В среднем, по оценке "Миэля", цены на первичном рынке за год выросли примерно на 30%. При этом в компании отмечают тот факт, что доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области впервые превысила долю продаж "панели", большую часть которой город стал забирать под переселение очередников.
Настоящим открытием года стало формирование совершенно нового класса покупателей жилья - спекулянтов. При том, что квадратный метр является традиционно наиболее надежным инвестиционным активом, в последние два года он зарекомендовал себя еще и как крайне высокодоходный финансовый инструмент. Доходность инвестиций в отдельные объекты достигала 70% годовых в валюте и выше. По словам генерального директора концерна "Крост" Алексея Добашина, квартиры стали использоваться как финансовый инструмент сроком на 3-6 месяцев: "Есть документальные подтверждения". Директор управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталия Тихоновская считает, что средний срок инвестиций сегодня больше - 6-12 месяцев, а инвесторы приобретают по две - шесть квартир.
По оценкам некоторых компаний, доля инвестиционных покупок на рынке новостроек в нынешнем году превысила 50%. Доходность такие вложения средств дают весьма приличную. По оценке компании "Домострой", в среднем в уходящем году типовая "панель" подорожала на 20-40%, монолит бизнес-класса - на 15-40%, элитное жилье - на 15-70%.
Локомотив локомотивов. Но самым важным достижением 2003 года, которое в будущем способно будет во многом определять ситуацию на рынке жилья, стало значительное ускорение процесса развития ипотеки. Риэлторы и строители практически единодушно считают, что она уже в будущем году станет локомотивом локомотивов. По данным Центробанка, сегодня ипотечные кредиты населению в России выдают уже около 150 банков. Рост конкуренции приводит к снижению ставок и удлинению сроков кредитов. По словам заместителя гендиректора компании "ПИК" Даромира Обуханича, в 2003 году объем ипотечных продаж новостроек вырос примерно на 50%. Начальник службы маркетинга компании "Пересвет-Инвест" Андрей Блажко по этому поводу даже заявил: "Мы опасаемся, что в следующем году банки могут спровоцировать очень резкий рост цен на недвижимость, если начнут выдавать "дешевые" и "длинные" ипотечные кредиты". В качестве иллюстрации он привел пример Испании. В нынешнем году банки этой страны вышли на рынок с такими кредитами, в результате чего стагнация рынка сменилась резким ростом цен - почти на 17% за полгода. "Сложно представить последствия таких событий на нашем рынке, который сегодня далек от насыщения", - резюмировал Андрей Блажко.
Подмосковье - шлягер будущего года. Однако если в оценке итогов года мнения риэлторов, строителей и аналитиков практически совпадают, то их прогнозы на ближайшее будущее весьма неоднозначны. Естественно, что большинству из них хочется верить в лучшее. Так, например, директор корпорации "Конти" Владимир Демура заявил, что "цены будут расти однозначно". Его основной мотив - дальнейший рост себестоимости строительства при одновременном нежелании строителей сокращать маржу. В "Домострое" полагают, что при отсутствии кризисных ситуаций и их ожидании предложение на столичном рынке не скоро полностью поглотит платежеспособный спрос. Дополнительными факторами поддержки рынка станут развитие ипотеки и миграция населения в столицу из регионов. При этом наиболее интенсивно будут дорожать отдельные элитные проекты, "однушки" и "двушки" в Москве площадью менее 50 квадратных метров, квартиры небольших и средних площадей (35-70 квадратных метров) в Красногорске, Химках, Одинцове, Мытищах, Балашихе, Железнодорожном, Щербинке, Подольске, Троицке, Люберцах. Меньшими темпами будут дорожать многокомнатные квартиры в домах эконом-класса, старых панельных и кирпичных домах с низкими потребительскими характеристиками, неудачные проекты бизнес- и элит-классов, квартиры больших площадей в Подмосковье.
Председатель совета директоров компании "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов полагает, что панельное и элитное жилье в Москве в 2004 году сильно дорожать не будет. А вот активизация спроса на жилье бизнес-класса приведет к тому, что квадратный метр в монолитно-кирпичных домах через год подорожает до $3 тыс. Наиболее стремительно, по его мнению, в следующем году будут расти цены на квартиры в Подмосковье, куда сместится спрос.
Буревестники. Но абсолютным оптимизмом исполнены далеко не все участники рынка. Так, например, директор по маркетингу Московской строительной компании Максим Калмыков прогнозирует, что февраль-март 2004 года станет точкой, когда доходность инвестирования в недвижимость бизнес- и эконом-классов станет сопоставимой с банковской ставкой и начнет терять инвестиционную привлекательность. В качестве первых симптомов надвигающегося недуга он отмечает следующие факторы. Во-первых, в 2003 году впервые за последние пять лет темпы роста арендных ставок отстали от темпов удорожания квадратного метра, что привело к росту срока окупаемости квартиры, купленной для сдачи в аренду, в три-четыре раза. Во-вторых, банковские структуры сократили объемы инвестиций в недвижимость. Кроме того, увеличение в будущем году квот по добыче нефти картелем ОПЕК, безусловно, понизит цены на сырье и как следствие сократит доходы российской нефтяной отрасли, обеспечивающей до 30% платежного спроса московского рынка недвижимости.
В итоге в будущем году может реализоваться один из нескольких сценариев. По первому снижение платежеспособного спроса за счет ухода с рынка "нефтяников" приведет к необходимости плавного понижения стоимости квадратного метра в новостройках, как это было в Риге. При грамотной политике девелоперские компании не будут нести убытки, так как за последние три года себестоимость строительства выросла на 12-15%, а цены на жилье - на 120%. Поэтому можно будет говорить не о падении рынка, а об откате цен на 15-25%. В качестве оптимистичного сценария можно говорить о дальнейшем повышении цен еще на 5-7% и их стабилизации. Этот вариант начнет работать в случае обеспеченного платежеспособного спроса, источником которого будут растущие объемы ипотечного кредитования и (или) стабильные цены на нефть. Пессимистичный сценарий представляет собой резкий откат рынка на 10-20%. Причина того - отсутствие платежеспособного спроса населения, уход с рынка оптовых покупателей недвижимости и крупных инвесторов - банков. Следствием этого будет остановка продаж недвижимости сроком на 3-6 месяцев и дальнейшее падение цен до $500-600 за квадратный метр. Наиболее вероятным в Московской строительной компании считают плавное снижение цен на 20-25%.
Геннадий Стерник считает, что с учетом прогноза снижения цен на нефть в 2004 году, темпов прироста ВВП и доходов населения, инфляции можно ожидать незначительного увеличения платежеспособного спроса на рынке столичного жилья. В то же время предложение на первичном рынке, как ожидается, возрастет на 20-25%. Поэтому к лету 2004 года можно ожидать постепенной стабилизации рынка, а в ближайшие два-три года - ежегодного "инфляционного" роста на 5-10%. Вероятность такого сценария эксперт оценивает в 70-80%. Однако вместе с тем он не исключает и более негативного сценария, когда при отсутствии мощных стимулирующих факторов переход к стабилизации пройдет через стадию обвала цен на 20-25%.

Ипотечные планы правительства
Финанс,№41, 24.12.03
ЖИЛЬЕ. Вице-премьер Правительства РФ Владимир Яковлев заявил, что во время весенней сессии 2004 года правительство намерено предложить Госдуме 36 законопроектов и постановлений, направленных на развитие ипотеки и повышение ее привлекательности для населения.
Пока же ситуация в этой сфере удручающая. В стране, по словам Владимира Яковлева, сегодня около 40 млн человек проживают в неблагоустроенном жилье, а темпы жилищного строительства не достигли достаточно высокого уровня - такого, например, который наблюдался в 1985-1986 годах: тогда в эксплуатацию было введено 76 млн кв. метров жилья. Для сравнения: в 2003 году построили лишь 35 млн кв. метров. Большое число домов пребывает в ветхом или аварийном состоянии и требует немедленной реконструкции. Вице-премьер отметил, что это - одна из серьезнейших проблем в жилищном строительстве. Около 77% российского населения желали бы улучшить свои жилищные условия. Но за все время существования в России ипотеки банки в общей сложности выдали пока лишь около 6 тыс. кредитов.

Резко увеличить расходы на ипотечное кредитование постановил губернатор Челябинской области
ИА ФК новости,23.12.03
Более чем в 10 раз увеличить затраты на ипотеку – с 8 до 100 млн руб – постановил губернатор Челябинской области Петр Сумин. Это позволит в следующем году построить свыше 1 тыс. дешевых квартир.
Проблема строительства доступного жилья стоит в регионе очень остро. Областные власти определили несколько возможных выходов из этой ситуации. Во-первых – введение конкурсной основы при определении мест под строительство и собственно застройщиков. Это позволит снизить стоимость жилья на 30 процентов и вытеснить с рынка жилья тех, кто спекулятивно зарабатывает на строительстве.
Вторая возможность – доступные кредиты. В этом направлении основная роль отводится ипотеке, которую внедряет в регионе "Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно в его уставной фонд поступят 100 млн руб из областного бюджета. И если в будущем году с использованием этих средств агентство сможет построить более тысячи квартир, то областная казна выделит на ипотеку еще 100 миллионов, сообщила челябинская городская ТРК.-0-

Ипотека для железнодорожников
ЧГТРК,РФН ру, 24.12.03
Более 100 ключей от новых квартир до конца 2003 года получат семьи железнодорожников. Второй год на Южно-Уральской железной дороге успешно действует отраслевая система ипотечного кредитования. Благодаря ей, стало возможным улучшение жилищных условий почти для 700 семей.
Несколько месяцев назад семьи будущих новоселов внесли первоначальный взнос - 15% от стоимости квартиры. Остальную сумму они будут вносить 15 лет под 2% годовых. Еще более выгодные льготы на ЮУЖД – для молодых специалистов-иногородников. Первоначально они вносят всего 5% стоимости жилья и получают рассрочку на 15 лет 1% в год.
В «Желдорипотеке» уверяют, что цены на квартиры, предлагаемые железнодорожникам – на 20-30% ниже средней рыночной стоимости жилья. По словам начальника ЮУЖД – филиала ОАО «Российские железные дороги» – Анатолия Левченко спрос уже превышает предложение. О желании приобрести квартиру по системе ипотечного кредитования заявили 4,5 тысячи южноуральских железнодорожников. Реальная очередь на улучшение жилищных условий значительно больше.
В связи с этим, в 2004 году железная дорога планирует увеличить суммы вложений в строительство жилья. Получить ключи от новых квартир в 2004 смогут в 2 раза больше железнодорожников.

Ведущий рассылки "Ипотечное кредитование в России " Н.Стадникова