N1

16 декабря 2003 года

Ипотечное кредитование в России

Новости российского рынка ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

Владимир Яковлев нуждается в длинном и дешевом

Правительство удешевит ипотеку

Правительство РФ в I полугодии 2004 года планирует вернуться к рассмотрению законопроекта "Об обязательном страховании жилья"

Владимир Яковлев нуждается в длинном и дешевом
Газета ру, 15.12.2003

Заместитель председателя правительства России Владимир Яковлев нашел способ решить жилищные проблемы россиян. Это опять оказалась ипотека.

Владимир Яковлев убежден, что у системы ипотечного жилищного кредитования в России большой потенциал. По его мнению, судить об этом позволяет реальная ситуация на рынке жилья. Господин Яковлев сообщил, что сейчас более 50% жилья в стране вводится в эксплуатацию "за счет жителей, даже без всякой ипотеки". В основном через механизмы предварительной покупки жилья до его реального строительства. То есть даже в условиях неразвитости ипотечных механизмов
население показывает некоторую платежеспособность - в значительной степени оно кредитует строительство.
Однако, отметил вице-премьер, в этой ситуации будущие владельцы квартир вынуждены идти на неоправданные риски. "Я считаю, что процесс ипотечный у нас пойдет", - заявил господин Яковлев.

В Госстрое разделяют оптимистический взгляд вице-премьера на будущее ипотеки в России. Согласно данным, которые были оглашены недавно на коллегии, посвященной развитию ипотеки, ежегодно в стране вводится в эксплуатацию жилья на сумму $15 млрд. При этом стоимость ликвидных активов граждан РФ составляет $50 млрд. "Таким образом, при широком распространении ипотечного кредитования в массах платежеспособный спрос на жилье в ближайшие годы может возрасти в пять-шесть раз", - считает статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя РФ Владимир Пономарев.

Однако сегодня ипотечное кредитование остается недоступным для большинства населения. По мнению вице-премьера Яковлева, для того чтобы "процесс пошел", необходимо прежде всего доработать жилищное законодательство - принять около 36 законодательных актов, "чтобы отрегулировать механизм ипотеки". Все необходимые документы будут внесены в Госдуму уже в первом полугодии 2004 года.

Поправки в законодательство должны быть направлены на ослабление факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования. Среди таких факторов господин Яковлев отметил большие издержки при регистрации сделки, высокие в процентном отношении государственные пошлины при оформлении кредита и высокие процентные ставки, устанавливаемые банками. Люди согласны выплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры, брать кредиты и отдавать деньги на протяжении 20 лет. Но они не хотят брать в долг под 15% годовых и выше.
Так что главным условием успешного развития ипотеки, подчеркнул Владимир Яковлев, станет способность банков выдавать "длинный и дешевый кредит". По оценке вице-премьера, не менее 6% семей или около 2,5 млн домохозяйств в состоянии приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов.

Владимир Яковлев считает, что удешевлению кредитов будет способствовать выпуск жилищных облигаций. Их эмиссия пройдет в соответствии с принятым в ноябре Законом об ипотечных ценных бумагах. Предполагается, что выпускать такие облигации будут позволять крупным игрокам рынка ипотечного кредитования. Их на сегодня около 13. По прогнозу вице-премьера, банки станут выдавать людям рублевые жилищные кредиты со ставкой ниже 10% годовых.
В Госстрое считают, что снизить порог первоначального взноса и процентные ставки поможет усовершенствование механизма страхования ипотечных кредитов. Концепцию страхования планируется разработать и предложить правительству в 2004 году. По словам Владимира Пономарева, ее реализация позволит переложить часть финансовых рисков с банков на страховые компании - и банки получат возможность снизить первоначальный взнос до 5-10%.

Сами страховщики и банки не видят в изменениях системы страхования кредитов предпосылок для резкого скачка в развитии ипотеки и связывают перспективу развития ипотеки с изменением системы страхования кредитов. Они вообще сомневаются в необходимости какой-то новой концепции в этой сфере. Источник в страховой компании, которая является одним из лидеров российского страхового рынка, отметил, что все необходимые механизмы страхования уже созданы и отработаны на практике.

"Может, конечно, этот закон и нужен, но мы и так страхуем", - заявил источник. Тем не менее он предположил, что этот закон нужен "чиновникам". Возможно, власти хотят еще больше ответственности возложить на банки, пояснил источник. Это может проявиться в том, что банки обязуют платить страховые взносы, чтобы снизить нагрузку на население. Сегодня эти затраты по страхованию либо полностью ложатся на кредитующегося, либо делятся между банком и заемщиком.

Проблемы представители бизнес-сообщества видят в другом. Вице-президент по правовым вопросам Ассоциации российских банков Андрей Емелин считает, что банки более охотно будут кредитовать население, в том числе и по ипотечным программам, если будет принят закон, защищающий банк от "недобросовестных вкладчиков" - лиц, которые снимают свои средства со счета до истечения срока договора.
Пока банк не имеет никаких гарантий от того, что "завтра к нему не придут вкладчики и не обвалят банк", подчеркнул Емелин. В таких условиях банк не может заниматься долгосрочным планированием, и в том числе предоставлять кредиты на длительный срок по низким процентным ставкам, как того требует Владимир Яковлев.

Вице-президент Собинбанка Игорь Дуда признал, что ипотека пока не стала массовым явлением. По его мнению, это обусловлено объективными сложностями оперирования на рынке ипотечного кредитования. В частности, Игорь Дуда отметил, что в большом количестве случаев применить существующую законодательную базу к реальной ситуации на рынке невозможно. В рамках закона об ипотеке кредитование квартир первичного рынка возможно лишь после оформления в собственность, а 99% квартир к этому моменту уже проданы путем инвестирования или другими способами. Кроме того, продавцы квартир не заинтересованы в участии в ипотечной схеме, так как они получают деньги только после регистрации сделки купли-продажи. Не последним в списке "тормозов" ипотеки Дуда назвал длительную и сложную процедуру оформления кредита и связанные с этим высокие сопутствующие расходы клиентов.

Теоретически в настоящее время получить максимальный кредит в большинстве банков можно при доходе 700-1000 долларов на семью. Но лица с таким доходом могут претендовать только на кредит, сумма которого не превышает 50% от стоимости жилья. Кроме того, сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% дохода заемщика. Во многих банках ставят условие, что на члена семьи после выплаты по кредиту должно оставаться в месяц не меньше $200. А Сбербанк ко всему прочему требует от заемщика представить четверых поручителей с заработком минимум в 1,5 раза больше, чем у самого кредитующегося, и все эти доходы надо подтвердить официальными справками. Если речь идет о кредите на сумму свыше 10 тысяч долларов, требуются и другие гарантии, например залог имущества.
Страховая компания формирует программу страхования от наиболее распространенных рисков, с которыми связано предоставление ипотечного кредита. Заемщик обязан застраховать объект залога - приобретаемую квартиру - от гибели, уничтожения и повреждения. Кроме того, программа почти всегда включает страхование жизни и здоровья заемщика, так как банк желает максимально защитить себя от потерь, связанных с неплатежеспособностью кредитуемого в будущем. Еще один вид страховки - страхование титула - применяется достаточно редко. Это страхование от непредвиденной потери, перехождения к другому лицу права собственности. Программа страхования состоит обычно из двух-трех видов страховки. Срок страхования зависит от срока погашения кредита и составляет обычно пять-десять лет. Размер страхового взноса определяется каждый раз индивидуально, в зависимости от суммы полученного кредита, срока кредитования, степени рисков, принимаемых на страхование, и других факторов. В среднем, получается от 1,5% до 2% от суммы кредита ежегодно. Таким образом, квартира, приобретенная по ипотеке, становится дороже еще и на эту сумму.

Правительство удешевит ипотеку
" ФИНАНС" N40, (15-21 ДЕКАБРЬ 2003)

ОБЛИГАЦИИ. В 2004 году правительство планирует перевести владельцев обеспеченных долговых обязательств из третьей группы кредиторов в более высокую. Об этом на минувшей неделе заявил министр экономического развития и торговли Герман Греф.
" Повышение" кредиторов приведет к снижению доходности ипотечных ценных бумаг. К такому выводу пришли эксперты, опрошенные журналом "Финанс.". Правда, произойдет это только в том случае, если обеспечение ипотечных ценных бумаг (залог в виде квартиры и закладные, под которые выпускают облигации) будет выделено из общей конкурсной массы в отдельную, считает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Екатерина Демыгина. В банке "ДельтаКредит" считают, что резкого снижения кредитных ставок не случится. По мнению директора по маркетингу Виктории Кочетковой, они будут опускаться только по мере усиления конкуренции на рынке.
В Минэкономразвития не называют сроков перевода держателей обеспеченных долговых обязательств в более высокую группу кредиторов. Известно только, что наряду с этим министерством свои предложения разрабатывает и Минфин. Алексей Кудрин 10 декабря на заседании Совета Федерации заявил, что "в течение месяца-двух" его ведомство внесет поправки в ипотечное законодательство. Так что, вероятно, "повышение" владельцев ипотечных ценных бумаг - дело самого ближайшего будущего.

Правительство РФ в I полугодии 2004 года планирует вернуться к рассмотрению законопроекта "Об обязательном страховании жилья"
AK&M ru, 15.12.03

Правительство РФ в I полугодии 2004 года планирует вернуться к рассмотрению законопроекта "Об обязательном страховании жилья". Об этом на пресс-конференции сообщил вице-премьер РФ Владимир Яковлев.

По его словам, в настоящее время создана рабочая группа по доработке данного законопроекта. В I полугодии следующего года данный вопрос будет повторного рассмотрен на заседании Правительственной комиссии по жилищной политике; будет принято решение о дальнейшей судьбе законопроекта.

В.Яковлев отметил, что опыт зарубежных стран, в частности, Турции, показывает, что проблема восстановления разрушенного и поврежденного жилья в сейсмически активных и паводковых регионах может успешно решаться через систему обязательного страхования.

Вице-премьер сообщил также, что до конца текущего года Правительство РФ направит в Госдуму все необходимые законопроекты, связанные с развитием ипотеки. Всего, по его словам, в этой сфере требуется принять порядка 36 законов и нормативных актов, которые позволят отрегулировать данный процесс. В.Яковлев добавил, что принятый недавно закон "Об инвестиционных ипотечных ценных бумагах" "дал небольшой толчок", и процесс развития ипотеки должен активизироваться. По мнению вице-премьера, уже в следующем году в России возрастут объемы жилья, строящегося за счет ипотечных схем. Однако, отметил вице-премьер, для развития ипотеки необходимо также решить вопросы, связанные с упрощением регистрационных и нотариальных процедур, а также стимулированием банков предоставлять ипотечные кредиты гражданам на более длительный срок и под более низкий процент.

 

Ведущий рассылки "Ипотечное кредитование в России" Н.Стадникова