Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Пресса о недвижимости

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Азы оценки активов и инвестиций" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

  Январь 2001   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
amsnkv

Статистика

3.736 подписчиков
-2 за неделю
←   Все выпуски   →

Пресса о недвижимости


Служба Рассылок Subscribe.Ru проекта Citycat.Ru 
                                   Пресса о недвижимости
                                         2001-01-29


      Владеют, но не правят

      Некоторое время назад создана Ассоциация кооперативных организаций Российской
Федерации, вошедшая в Международный кооперативный альянс. Она объединила производственные,
сельскохозяйственные, старательские, кредитные, а также жилищные кооперативы.
Последние представлены Московским союзом ЖК и ЖСК. Первоочередная задача новой
организации - разработка законопроекта «О кооперации в РФ, где будет раздел,
посвященный жилищным кооперативам. Что нового он внесет в существующее законодательство?
Какую помощь окажет ныне действующим и будущим ЖК и ЖСК? Об этом наш корреспондент
беседует с ведущим автором законопроекта, зав. сектором Института государства
и права, доктором юридических наук, профессором Тамарой АБОВОЙ.

      - Тамара Евгеньевна, виной многих конфликтов, которые возникают между
жилищными кооперативами и местными властями, да и внутри самих ЖСК считается
то, что такие кооперативы вообще существуют вне правового поля...

      - К сожалению, это распространенное мнение. И совершенно неверное. Существует
ст. 116 в ГК РФ о потребительской кооперации, которая является правовой основой
деятельности различных кооперативов, в том числе и жилищных. А согласно ст.218,
например, члены ЖСК - после того, как выплачен пай - становятся собственниками
своей квартиры, а также общих помещений и инженерных коммуникаций, которые находятся
в доме.

      Правда, необходимо развести понятия жилищный и жилищно-строительный кооператив.
Пока строится дом - это ЖСК, люди имеют право только на свой пай. Однако, как
только дом заселен, пай выплачен, квартира полностью принадлежит гражданину
на праве собственности. У самого жилищного кооператива в этом случае нет своего
имущества. Оно находится либо в индивидуальной собственности (жилые помещения),
либо в общей долевой. В настоящее время это и есть правовая основа жилищных
кооперативов.

      Почему возникло все же мнение о том, что они находятся вне правового поля?
Дело в том, что ст. 116 ГК РФ говорит, что правовые отношения различных потребительских
кооперативов определяются соответствующими законами о них. Так вот, существует
закон о потребительских обществах, сельхозкооперации. А в отношении ЖК и ЖСК
такого закона пока нет.

      В то же время несомненно и то, что одна статья в Гражданском кодексе не
может предусмотреть всего разнообразия ситуаций, которые возникают внутри кооператива,
либо в его отношениях со сторонними организациями. В настоящее время ЖК и ЖСК
определяют свою деятельность на основании собственных уставов. А те далеко не
всегда юридически корректны. Есть, правда, положение закона о товариществах
собственников жилья, в котором сказано, что он, этот закон, распространяется
и на жилищные кооперативы, хотя - подчеркну это - и не отождествляет ТСЖ и ЖСК.
Это разные формы жилищных объединений.

      - Но, может быть, товарищества собственников жилья - более современная,
прогрессивная форма объединений, которая делает ненужным существование ЖСК?

      - Товарищества собственников жилья - по существу новый для нас институт.
Возник он как результат приватизации государственных квартир. При всех декларируемых
достоинствах ТСЖ, им, по сути, еще предстоит доказать свою жизнеспособность.
Что же касается жилищных кооперативов, то это известная, общепризнанная и успешно
функционирующая во всем мире форма объединений граждан, созданная для удовлетворения
их нужд в жилье. Противопоставлять одну другой не резонно, они вполне могут
сосуществовать.

      Тем не менее не могу не отметить, что у жилищных кооперативов есть все
же свои достоинства и преимущества. И главное из них то, что это по сути глубоко
демократические организации, где решение принимается по принципу: один человек
- один голос. В ТСЖ решающим является объем собственности, т.е. площадь занимаемого
жилья. И еще одно существенное отличие: ст. 116 ГК РФ дает право распределять
доходы от предпринимательской деятельности между членами кооператива. Это особенно
важно для малоимущих граждан, которым не хватает средств, чтобы оплатить коммунальные
и другие услуги по дому.

      Иными словами, жилищная кооперация далеко еще не исчерпала свои резервы.
Свидетельство тому - новая ипотечная программа, разработанная в Департаменте
муниципального жилья и жилищной политики, где жилищной кооперации отводится
особая роль - в части гарантии обеспечения выданных кредитов.

      - Вернемся к законопроекту о ЖК и ЖСК. Что нового он внесет в существующее
законодательство?

      - Наш законопроект призван устранить отдельные противоречия, которые существуют
между . разными статьями Гражданского кодекса, касающимися жилищной кооперации.
Вот, скажем, статьи 289 и 290. Там говорится, что вся собственность в многоквартирном
кооперативном доме принадлежит гражданам на правах общей долевой. В то же время
в ст. 48 того же кодекса сказано, что одним из признаков юридического лица является
то, что у него есть свое имущество - как собственность, либо в хозяйственном
ведении, либо в оперативном управлении.

      А какое имущество у ЖСК -именно как юридического лица? По сути, никакого.
С другой стороны, собственность - по определению - это то, что делимо. А как
можно разделить общую собственность в ЖСК? Абсурдная ситуация. Но она разрешится,
если отдать эту собственность самому кооперативу, сделать его - или государство
- владельцем данного имущества.

      Важно это еще и потому, что, являясь номинально хозяином мест общего пользования
и инженерных коммуникаций, члены ЖСК никак не участвуют в их обслуживании и
содержании.

      - Тем не менее кооперативные дома как-то живут, обслуживаются...

      - Это так. Но в самой системе такого обслуживания есть один негативный
элемент: в ЖСК нет лица, ответственного за состояние общего долевого имущества.
Если исходить из существующего гражданского законодательства, то для принятия
какого-либо решения в кооперативном доме необходимо единогласное решение всех
пайщиков. Но, во-первых, можно ли в нынешних условиях собрать вместе двести,
а то и пятьсот человек? Сомневаюсь. И уже совсем нереально, чтобы все единодушно
высказались по одному вопросу.

      А так ли уж обязательно подобное единодушие? Разве вопросы ремонта инженерных
сетей или, скажем, уборки снега перед домом требуют их рассмотрения общим собранием
жильцов? Хозяйственные вопросы должен решать кооператив - как юридическое лицо,
конкретно - выбранный им орган управления. Но кооператив делать этого не вправе:
ведь он по существу не является хозяином своего же имущества.

      - Иными словами, члены кооператива властвуют (в нашем случае - владеют),
но не правят... Но ведь такая же ситуация и в муниципальных домах. Дом без хозяина
- общая наша беда.

      - И все же разница между теми и другими домами есть. Вот муниципальный,
где, предположим, из 100 квартир приватизировано 30. Жильцы, ставшие собственниками,
как правило, оплачивают только их техническое обслуживание, платят еще за коммунальные
услуги, хотя - и это следует из ст. 210 ГК РФ - должны участвовать своими средствами
и в расходах по капитальному ремонту дома. И это несмотря на то, что тот находится
на балансе ДЕЗа. И если пока такого нет, то исключительно по экономическим причинам
-исходя из доходов граждан.

      Теперь возьмите кооператив. А здесь на чьем балансе должен быть дом? Конечно
же, ЖСК. Но у жилищного кооператива по существу нет на него имущественных прав.
Нонсенс! Юридическое положение ЖСК непонятно: ни собственник, ни арендатор.
Иными словами, здесь есть потенциальный хозяин дома, но юридически за ним это
право не закреплено. Кстати, еще и потому необходимо отделить собственность
жильцов от собственности кооператива, чтобы ЖК или ЖСК получили возможность
принимать хозяйственные решения.

      А получив в собственность свою часть здания, кооператив как юридическое
лицо, обязан будет нести за нее и ответственность. Между прочим, некоторые ДЕЗы
уже сейчас неохотно принимают на обслуживание дома ЖСК, и при всяком удобном
случае дискриминируют их. А что может кооператив? Своих средств у него нет.
Откажется от него муниципальная организация - и в доме наступит запустение.

      - Вы затронули острый вопрос: дотации на обслуживание...

      - Конечно, на те деньги, которые жильцы платят сейчас, капитального ремонта
не сделаешь. Но если бы у кооператива была своя собственность, которую он мог
использовать, извлекая из нее доход, ему и не нужно было бы кланяться никаким
городским организациям. В каждом доме есть какие-то нежилые помещения, которые
можно использовать для коммерческой деятельности.

      - Эти нежилые помещения... Вокруг них по сей день идут споры, причем больше
всего - в кооперативных домах. Когда-то пайщики их полностью оплатили, а теперь
собственность пайщиков город сделал своей.

      - Даже если бы удалось доказать, что нежилые метры оплачены пайщиками,
статус таких помещений туманен. Общая собственность (в данном случае жильцов)
- ведь это по сути ничья. Хозяином должен стать сам кооператив. Наш законопроект
и будущий закон о жилищных кооперативах, который также необходимо принять, могли
бы разрешить эту проблему.

      - Как я понимаю, именно это нововведение и потребует изменений в гражданском
законодательстве?

      - Конечно. Поэтому одновременно с проектом закона о кооперативах в России
мы готовим и проект изменений в ГК РФ.

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш
сайт http://www.realtinfo.ru/ Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш,ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки
http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru
Поиск
В избранное