Вопрос № 52216: Имеется квартира, в которой проживают по договору социального найма трое совершеннолетних (один из которых наниматель)и несовершенноетняя племянница нанимателя (она же внучка остальных двух совершеннолетних). В свое время (до вступления в силу нового...
Вопрос № 52.216
Имеется квартира, в которой проживают по договору социального найма трое совершеннолетних (один из которых наниматель)и несовершенноетняя племянница нанимателя (она же внучка остальных двух совершеннолетних). В свое время (до вступления в силу нового ЖК)племянница была прописана не к своим родителям, а в эту квартиру (кто-то говорит, что можно было прописывать только к родителям, но по-моему не только к родителям, просто к родителям можно прописывать без согласия иных проживающих).
Имеется намерение приватизировать квартиру на нанимателя, но говорят, что обязательно по требованию органов опеки, оформление доли несовершеннолетнего в праве собственности. Такое оформление не устраивает из-за опасения, что родители племянницы будут шантажировать продажей доли.
Что делать? Есть вариант предложить денег (или внести эти деньги за новую большую квартиру для родителей и переселяемой к ним племянницы) под выписку, а потом спокойно приватизировать. Но как оформлять оплату выселения? Будет ли такое соглашение ("вы выселяетесь, мы даём деньги под это"), пусть даже нотариальное законным?
Нет желания нарушать права племянницы, есть желание приватизировать квартиру и не быть при этом зависимым от родителей племянницы. Спасибо!
Отправлен: 15.08.2006, 17:48
Вопрос задал: Makar (статус: Посетитель)
Всего ответов: 3 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)
Отвечает: Mustang777
Здравствуйте, Makar!
Вы сам и предложили наиболее приемлемое решение: внести деньги за новую большую квартиру для родителей и переселяемой к ним племянницы. Постарайтесь решить всё это "мирным" путём, передав деньги после выписки племянницы или выписав племянницу после передачи денег.
В законности указанного Вами соглашения сомневаюсь. Без разрешения органов опеки и попечительства оно в любом случае будет признано незаконным. А орган опеки и попечительства вряд ли разрешит эту сделку. Решайте вопрос по-родственному.
--------- Истина превыше всего
Ответ отправил: Mustang777 (статус: 5-ый класс)
Ответ отправлен: 15.08.2006, 18:31 Оценка за ответ: 3 Комментарий оценки: Очевидно, но одна сторона боится не получить денег после выписки, а в случае с авансом - другая сторона уже боится, что не выпишится, а деньги при этом не вернуться. Отсюда и мысль о соглашении
Отвечает: yuorik
Здравствуйте, Makar!
Ситуация тяжелая в том плане, как Вы её видите. По закону о приватизации, квартира приватизируется на всех проживающих на данный момент в квартире. Каждый из Вас будет иметь свою долю (право собственности на квартиру), Вашем случае на каждого приходится 1/4 доли. Вы заложник данной ситуации, в любом случае закон стоит на правах несовершеннолетнего. Вам остается только смирится с тем, что у неё будет своя собственность в Вашей квартире. Именно об этом думали её родители(Ваш брат или сестра) прописывая её к Вам,
они всё просчитали и заранее знали о грядущем изменениии законодательства. Теперь только от их доброй воли и Вашего умения перетянуть на свою сторону Ваших стариков зависят переговоры с родителями племянницы. Ни каких скандалов, будте холодны и ненаносите друг другу оскорблений, не отвечайте на провокации. Иначе на примере своей семьи могу только констатировать факт (ситуация один в один)родные сестры перестали общатся на протяжении 9 лет, только из-за того, что перед п
риватизацией одна из них уговорила стариков прописать своего ребенка в квартиру. Вопрос дачи денег и т.д. нерешаем, квартиры растут в цене. Вам остается только в будущем купить у своих родственников их долю по рыночной цене.
Настоятельно советую проанализировать ситуацию с пропиской племянницы вместе со стариками и спросить , что они хотят. Она же Ваша племянница и старики наверняка хотели внучке сделать подарок в виде собственности. Для них Вы и Ваш брат(сестра) одинаковы. Попробуйте поговорить следующим образом: они сделали все для своей внучки и вашего брата(сестры) в виде доли 1/4 от приватизации, остальные две доли пусть подарят Вам, т.к. Вы живете с ними и ухаживаете за ними. Вы в свою очередь пообещайте им, что это позволит
сохранить мир в Вашей семье и возможность Вам общатся со своими родственниками. После чего пригласите родных на встречу и урегулируйте спорные вопросы дав заверения в помощи при покупке новой квартиры. При продаже доли несовершеннолетнего у них возникнут те же проблемы как и у Вас с органами опеки, а Вы пропишите ребенка на площадь стариков и дадите им возможность рассчитаться с Вами площадью за Ваш взнос в их жильё.
Вопрос очень очень тяжелый, Вам нужен адвокат по семейным делам, не пожалейте денег. Общение с близкими людьми стоит того. Тяжело смотреть когда близкие люди прожив более двадцати лет под одной крышей, стиравшие за младшим пеленки, играющие вместе вдруг становятся заклятыми врагами, наговорив друг другу множество гадостей. Распечатайте это сообщение и дайте прочитать старикам они должны Вас понять. У Вас тоже может быть личная жизнь и Ваши дети такие же внуки для них пусть даже и в будущим.
С уважением Юрий
Ответ отправил: yuorik (статус: 3-ий класс)
Ответ отправлен: 16.08.2006, 14:55 Оценка за ответ: 4 Комментарий оценки: Спасибо огромное Юрий за Ваш труд. Вопрос-при наличии отказа остальных совершеннолетних в пользу нанимателя разве нельзя приватизировать в соотношении 3/4 доли нанимателю и 1/4 племяннице? И где вообще в законе сказано, что на несовершеннолетних обязательно оформляется доля или это самодеятельность органов опеки, которую можно обжаловать? Ведь по факту регистрации
она же сохранит право пользования жильем и де-факто ничего не изменится.
Отвечает: before
Здравствуйте, Makar!
1. Согласно ч. 1 ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее по тексту - Закон) при приватизации жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, несовершеннолетние граждане, которые не утратили права пользования данным жилым помещением, должны включаться в приватизационный договор. Эта норма сформулирована императивно.
Поэтому такое требование органов опеки его самодеятельностью не является.
2. Право отказа от участия в приватизации предусмотрено во втором предложении ч. 1 ст. 2 Закона: Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность ОДНОГО ИЗ совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
При этом хотелось бы обратить Ваше внимание на два важных момента:
- лицо не может отказаться от участия в приватизации в чью-либо пользу. Поэтому если двое совершеннолетних отказываются, то их "доля" будет распределена между оставшимися. Иными словами, приватизация будет по 1/2, а не 3/4 нанимателю и 1/4 племяннице.
Здесь последствия отказа несколько иные, чем в наследственном праве (от наследства можно отказаться в чью-либо пользу).
- несовершеннолетние ВПРАВЕ участвовать в приватизации, но не обязаны. То есть они также могут отказаться от участия в приватизации. Отказ реализуется через соответствующее заявление их родителей. Вместе с тем в соответствии со ст.ст. 28, 37 ГК РФ и разъяснениями Пленума Верховного суда РФ на такой отказ необходимо согласие органа опеки (см. п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 N 8).
3. Соглашение, предметом которого является снятие с регистрационного учета, по моему мнению, ничтожно в силу деффекта каузы сделки. Как представляется, регистрация как адмиистративный акт не является объектом гражданского оборота и тем более объектом гражданских прав (см. о них ст. 128 ГК РФ), а поскольку стороны заключали соглашение с целью снятия с учета (кауза сделки), а такое невозможно, то в силу деффекта каузы сделка должна признаваться ничтожной как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ) или основам правопорядка
(ст. 169 ГК РФ - хотя вряд ли).
Принимая это во внимание, питаю большие сомнения в том, что нотариус такое соглашение удостоверит. Причем как представляется такое удостоверение этому соглашению законности не придаст.
4. Если Вы хотите приватизироват квартиру без племянницы, то у Вас есть два варианта:
- родители пишут отказ от приватизации, получают согласие органа опеки. Как уговорить их на это - знать можете только Вы. Это вопрос неюридический.
- Вы в судебном порядке выселяете племянницу. Основанием для выселения может быть непроживание по данному адресу. Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей. Там племянница и проживает. С данного места жительства съехала, потому подлежит выселению.
5. Другим вариантом является приватизация квартиры с племянницей и последующая покупка доли в праве собственности на квартиру. Обязать племянницу (через родителей + на это в силу ст. 28, 37 ГК РФ нужно будет согласие органа опеки) продать долю Вы не можете в силу ст.ст. 209, 246, 421 ГК РФ. Поэтому Вам придется как-то уговаривать продать и пр. Опять-таки этот вопрос вряд ли можно назвать юридическим.
Нам не совсем понятно о каком шантаже в части продажи доли идет речь. В силу ст. 250 ГК РФ Вы будете обладать правом преимущественной покупки доли на условиях предложения третьему лицу, поэтому племянница в лице родителей должна будет преложить сначала долю Вам по той же цене, что и третьему лицу, а только в случае Вашего отказа распорядиться ей.
В силу того, что в настоящий момент Ваши права не нарушаются, а предсказать поведение третьих лиц (родителей) мы в силу незанания всей ситуации не можем, то рекомендовать что-то с точки зрения защиты Ваших интересов не представляется возможным (ибо просто пока не знаем, от чего (от каких действий родителей) защищать. Поэтому на вопрос "что делать?", к сожалению, ответить пока проблематично.
С уважением, before.
Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт)
Ответ отправлен: 17.08.2006, 19:03 Оценка за ответ: 5 Комментарий оценки: Высший пилотаж! Касательно щантажа - понятно, что ценой предложения можно "играть", в т.ч. с помощью "подтверждения" друзьми готовности купить долю за нереальную цену, что повлечёт материальную неспособность купить её мною. Да и ФЗ "Об оценочной деятельности" здесь не помощник(((
