При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще
прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием
банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель
сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской
ячейке приходит ее усовершенствованный аналог - аккредитив. Однако и у
этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.
Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету -
ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко
говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за
помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов
проведения платежей между физлицами - через банковскую ячейку, безналичным
расчетом и посредством аккредитива. По данным компании
"БЕСТ-Недвижимость", в основном при покупке квартиры расчеты
между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую
ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок.
"Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется
прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до
момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас
этот срок - месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в
какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих
сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится
через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И
основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется
крайне редко",- рассказывает генеральный директор
"БЕСТ-Недвижимости" Лариса Патлух.
Как правило, для
получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор
купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую,
что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в
банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя,
поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.
"Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует
размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись
вложения)",- рекомендует директор территориального отделения
"Центральное" компании "МИАН-Агентство недвижимости"
Павел Косов. Единственный минус такой операции - доставка денег в
банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно
вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в
банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными
комиссиями.
Если квартира приобретается с использованием
заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика
в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита
выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф.
"Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день
самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом
случае продавец недвижимости видит "живые" деньги, которые в его
присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления
документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость
в пользу банка",- рассказывает директор ипотечного центра
инвестиционного банка "КИТ Финанс" Надежда Свинцова.
Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно,
воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее
распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и
покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от
личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть
переведены как до, так и после государственной регистрации права
собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а
сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не
передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу
остаться без обещанных денег.
"При безналичном переводе
денег после государственной регистрации права собственности
продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему
в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли
покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда
дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему
можно решить путем перевода денег до заключения договора
купли-продажи",- рассказывает начальник управления сопровождения
ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода
денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его
параметры - это реквизиты счета продавца и основание для осуществления
перевода - договор купли-продажи.
Если квартира покупается в
кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации
договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления
документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость
в пользу банка. "Безналичный перевод денег - более цивилизованный
метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на
обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами
служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник
происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток - такой вид
расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает
продавец последней квартиры в цепочке",- говорит вице-президент по
развитию бизнеса банка "Дельтакредит" Динара Юнусова.
Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком
застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы
переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть
и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным
расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец -
юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного
лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых
случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих
партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке "КИТ
Финанс", а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке,
Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за
перевод денежных средств.
Недавно появился новый способ расчета
- посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги
зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу
после предъявления договора купли-продажи. "Покупатель открывает в
банке аккредитивный счет на свое имя - это своего рода безналичная
депозитарная ячейка,- кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости
квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом
зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета
покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту
денежную сумму",- поясняет Павел Косов.
При использовании
кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день
подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на
аккредитивный счет. "Аккредитив выгоден как продавцу, так и
покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в
указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может
быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в
банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих
обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить
перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт
в любом удобном для него банке",- считает Надежда Свинцова.
Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения.
Одна из причин - при переводе денег банк руководствуется договором
купли-продажи. "Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это
связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с
тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с
реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет
(или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет
продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре
купли-продажи, и обязательно в рублях",- рассказывает Павел
Рыбаков.
Если приобретать квартиру на заемные средства, то
сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое
различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке
строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом
выступает застройщик, во втором в большинстве случаев - частное лицо. Банк
самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента
не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие
владельца квартиры обязательно. "На осуществление сделки на первичном
рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с
застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия
на сделке представителя компании-застройщика",- подтверждает старший
вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей
Шелковый.
При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме
основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для
минимизации рисков незавершенного строительства. "Покупка жилья на
первичном рынке намного проще для банка - технически процесс заключения
сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению
самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения
сделки проходит несколько сложнее - необходимо учитывать интересы и
желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между
сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью
отсутствует риск недостроя - в отличие от первичного рынка",-
рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка
Дмитрий Галкин.
Юлия Погорелова, "Коммерсант"