Появятся ли новые проекты в московском регионе в 2015 году

Говорят в Москве уже негде строить. Однако эта фраза девелоперов не останавливает. Порой они находят такие места для того, чтобы возвести очередной дом, что человек дар речи теряет. Каких-то 10 лет назад невозможно было и представить, что рынок недвижимости Москвы с таким быстрыми темпами будет развиваться аж до того, что столица станет еще больше по площади. О том, где в 2015 году появятся новые жилые дома в московском регионе, а также насколько кризис повлияет на работу девелоперов, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», уверена, что в 2015 году рынок жилой недвижимости ожидают значительные потрясения. «Валютный кризис сейчас, по сути, перерастает в экономический, - говорит она. - В конечном итоге это приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок жилья в следующем году однозначно столкнется с падением спроса. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотаж со стороны покупателей, который мы сейчас наблюдаем, схлынет, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам».

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость в свою очередь считает, что сейчас сложно сказать, что будет происходить на первичном рынке в текущем году, так как это зависит от многих факторов. «Преждевременный спрос в декабре, когда покупатели буквально выстраивались в очередь для заключения договоров, скорее всего, приведет к снижению спроса в начале года, - полагает он. - Если сохранится существующая сегодня ставка ЦБ, то количество ипотечных сделок резко сократится и наступит стабилизация рынка. В случае если снизится ключевая ставка ЦБ или произойдет субсидирование ипотечных программ государством, то в первые месяцы 2015 года мы не ожидаем снижения спроса. По нашим прогнозам, цены на новостройки в период стабилизации рынка падать не будут, наоборот, их рост продолжится и будет соответствовать как минимум величине инфляции в этом году».

Свет в конце тоннеля

Говоря о новых проектах в текущем году, Мария Литинецкая добавляет, что из-за кризиса, например, ГК «Мортон» заявлял о сокращении объемов ввода жилой площади в следующем году на 30-35% по отношению к 2014 году. «Но речь не идет о конкретных проектах», - рассказывает она.

Тем временем, Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает, что в 2014 году были проекты, которые отодвинули сроки выхода на стройку. «Объяснялось это, прежде всего, проблемами в получении разрешительной документации на строительство, - рассказывает она. - Некоторые проекты отодвинули начало реализации в конце года в связи с кризисной ситуацией».

Несмотря на это, по словам Софьи Лебедевой, на 2015 год анонсировано достаточно большое количество проектов, правда, большинство из них планируется в ближнем Подмосковье. «В Москве в «старых» границах масштабные проекты будут реализованы на территории бывших промзон, а также предполагаются точечные проекты, - утверждает она. - Скорее всего, сроки начала строительства по многим проектам будут смещены. Мы ожидаем, что в следующем году в эксплуатацию будет введено меньшее количество объектов, предложение на первичном рынке будет дополняться в основном не новыми объектами, а новыми корпусами в уже действующих проектах».

Стоит отметить, что, несмотря на нестабильность финансовой ситуации и прогнозы экономической рецессии, в планах компании Capital Group на 2015 год – начало реализации двух крупных жилых проектов с коммерческой составляющей. По словам Валентины Станововой, первого вице-президента Capital Group, в 2015 году начнется работа над новым проекта компании, распложенном в Митино. «В рамках первой очереди планируется строительство 270 000 кв. м жилой недвижимости, а также социальной и коммерческой инфраструктуры, - рассказывает она. - Также в 2015 году компания приступит к работе над новым премиальным жилым проектом в границах ЦАО. Качественные характеристики данного проекта компания намерена озвучить в начале 2015 года. Для нас как для девелопера, очевидно, что в любой финансово сложной ситуации наиболее перспективно диверсифицировать портфель проектов, не фокусируясь на одном из сегментов недвижимости. Поэтому именно в 2015 году компания прин яла стратегически важное для себя решение «перешагнуть» границы МКАД с проектом в эконом-сегменте и в то же время запустить работу над премиальным жилым проектом в ЦАО. Я не исключаю, что в 2015 году на рынке недвижимости возможен очередной передел, перекредитованные игроки вынуждены будут уйти с рынка».

Проекты

По данным компании Est-a-Tet, в «старых» границах Москвы в текущем году ожидается старт продаж в более чем 29 проектах, общая проектная площадь которых составит более 7 млн кв. м. В первую очередь, предложения будут сформированы благодаря начала реализации крупных проектов на территориях промзон, где запланировано строительство проектов общей площадью более 3,8 млн кв. м жилья.

Итак, в нынешнем году планируется начало продаж в масштабном проекте комплексного развития территории Тушинского аэрополя – «Тушино 2018». Проектом предусмотрено возведение на участке площадью 160 га Группой «ИФД КапиталЪ» 715 тыс. кв. м жилья. Помимо этого, также в этом году начнутся продажи в проекте застройки промзоны «ЗиЛ», в котором «Группа ЛСР» планирует возвести 584 тыс. кв. м жилья.

Вдобавок к вышеперечисленному, в ближайшее время на территории завода «Москвич» на Волгоградском проспекте начинается строительство более 320 тыс. кв. метров жилья, которое сравнимо по масштабу застройки с ЗиЛом (650 тыс. кв. метров). В рамках реновации промзоны «Грайвороново» в районе Текстильщики и на территории ОАО «Мосстройснаб» в районе Марьино на Донецкой улице ожидается старт продаж в двух проектах компании Группа ПСН – суммарная площадь более 1,59 млн кв. м жилья. Также в районе Митино, вблизи деревни Рождествено, на территории бывшей Птицефабрики выйдет проект с общей жилой площадью 675,1 тыс. кв. м.

В составе нового ТПУ в районе метро «Ботанический сад» ожидается выход жилого проекта общей площадью 200 тыс. кв. м. Также уже выдано разрешение на строительство проекта, расположенного на Дмитровском шоссе, вл. 13 в Тимирязевском районе, общая жилая площадь которой 72,6 тыс. кв. м.

В районе Косино-Ухтомский планируется начало реализации мкрн. «Мегаполис». Также ожидается старт продаж в ЖК «Хорошевский» на 3-ей Хорошевской улице в районе Хорошево-Мневники, девелопер – ГК «МонАрх».

Все вышеперечисленные проекты являются самыми крупными проектам комфорт- и бизнес-класса. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, отмечает, что, несмотря на то, что выход этих проектов запланирован в этом году, но учитывая сложную экономическую ситуацию в стране, есть вероятность, что многие застройщики могут принять решение о «заморозке» ряда долгоиграющих проектов до наступления более благоприятных условий.

В сегментах премиум и бизнес намечен выход двух проектов компании «Гута»: на 2-й Звенигородской улице запланирован дом бизнес-класса на 97 тыс. кв. метров жилья, а в Большом Ордынском переулке – элитный дом площадью 17 тыс. кв. метров.

Старт продаж намечен в клубном жилом комплексе на Спиридоновке, который возводит компания MR Group. Также на 2015 год намечен выход комплекса апартаментов на проспекте Мира площадью свыше 45 тыс. кв. м, девелопер проекта – «Сити 21 век». На Краснопресненской набережной компания «Ташир» планирует вывести на рынок многофункциональный комплекс с подземной парковкой на 94 тыс. кв. метров. Также многофункциональный комплекс площадью 31 тыс. кв. м появится на территории завода «Слава» - проект анонсирован на будущий год компанией ВЭБ-инвест.

Спрос

Аналитики в один голос твердят, что в текущем году возможно падение спроса, которое традиционно для сложных периодов. «Однако опыт предыдущих кризисов наглядно демонстрирует, что уровень покупательской активности не снижается до нуля, - комментирует Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - И даже в самые застойные периоды спрос на недвижимость есть».

Не секрет, что в любой нестабильной ситуации наибольшим интересом пользуются объекты с высокой степенью готовности. Например, на сегодняшний день портфель актуальных проектов компании Capital Group максимально соответствует данному требованию: поселок "Барвиха Хиллс" полностью готов, дома в нем предлагаются не только в продажу, но и в аренду. Помимо этого проекта, в 2014 году компания ввела в эксплуатацию два корпуса в ЖК «Триколор», в МФК "ОКО" офисную башню, а жилую планируется сдать в 2015 году, также ЖК Mon Cher находится в финальной стадии строительства, а монолитные работы в арх-проекте «ЛИЦА» ведутся на уровне 20 этажа.

«Покупатели активно интересуются проектами, которые планируются к выходу на рынок в следующем году, - отмечает Мария Литинецкая. - Например, MR Group выводит вторую очередь комплекса «Фили Град». И по уровню заинтересованности клиентов уже можно утверждать, что проект будет пользоваться высоким спросом».

Перспективные проекты 2015 года

Источник: «Метриум Групп»

«Даже после увеличения ключевой ставки и некоторого удорожания новостроек активность покупателей осталась повышенной, - удивленно рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». - Продолжают поступать заявки от тех, кто желает сохранить свои деньги с помощью недвижимости. Логично предположить, что волна повышенного спроса будет наблюдаться и в ближайшее время, так как недвижимость традиционно считается самым надежным и понятным инструментом с точки зрения сбережения средств. Однако нужно понимать, как поведет себя ключевая ставка, ведь кредиты стали намного дороже, а доля ипотечных заемщиков среди покупателей является достаточно большой (30-60% по данным департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость»)».

Что касается прогноза по спросу, аналитики уверены, что в дальнейшем он будет смещен в сторону ликвидного жилья ближайшего Подмосковья со спальных районов Москвы. Второй вариант – больше сделок будет проходить в Новой Москве, особенно после последних заявлений о том, что там будет открыто две станции метро – «Рассказовка» и «Терешково». Тем более, если учесть тот факт, что к 2018 году планируется реконструкция Калужского шоссе, то действительно спрос пойдет вверх. Ведь все это улучшит транспортную ситуацию в Новой Москве, которая сейчас является самой большой проблемой.

Если говорить про востребованность жилья в различных сегментах, то, по словам Софьи Лебедевой, ожидается снижение спроса на бизнес-класс вдвое, на комфорт-класс – на 20-30%. «А вот спрос на жилье эконом-класса сохранится на прежнем уровне, - уверена она. - Скорее всего, это приведет к тому, что часть новых проектов в целях экономии будет пересмотрена и из сегмента комфорт переведена в эконом. В некоторых проектах, где используются иностранные строительные материалы, которые возрастут в цене на 30-35%, застройщики захотят пересмотреть концепцию проекта, чтобы не поднимать цены на свои проекты. Потому что повышение цены при одновременном падении покупательской способности населения приведет к снижению продаж».

Что будет

На сегодняшний момент на рынке сложились все факторы для повышения стоимости жилья массового сегмента – эконом- и комфорт-класса. Обесценивание национальной валюты и рост инфляции приводят к увеличению расходов застройщиков. В связи с этим себестоимость строительства, скорее всего, значительно повысится в этом году. Подобные дополнительные расходы, как правило, перекладываются на плечи покупателей. Соответственно, действительно можно ожидать существенного роста цен уже в первом полугодии.

Снижение объемов ликвидного предложения наблюдается уже сейчас, утверждают аналитики. Это связано с текущей высокой активностью покупателей, которые опасаются ухудшения экономической ситуации и стремятся сохранить свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. И в первую очередь раскупаются именно ликвидные товары. Если данная тенденция сохранится, то в дальнейшем можно прогнозировать снижение объемов предложения на рынке жилья массового сегмента, в среднем, на 20-30%.

Тем временем высокий спрос по-прежнему сохраняется на недвижимость массового сегмента, на панельные новостройки. Сейчас сложно говорить об ажиотажном спросе, как это было в 2014 году, так как многие, у кого были наличные деньги, уже вложились в недвижимость. Учитывая, что некоторые предпочли забрать вклады из банков и вложиться в недвижимость, можно предположить, что эта часть населения создает повышенный спрос. Но при этом после повышения ключевой ставки Центробанком до 17% многие банки пересмотрели ипотечные ставки и взяли паузу в выдаче ипотечных кредитов. А на первичном рынке московского региона почти половина сделок совершается с привлечением ипотечных средств, и если ставки зафиксируются на уровне 18-20%, то доля сделок с привлечением заемных средств сократится до 15%. Это значит, что для многих ипотека станет просто недоступной, и количество сделок на рынке соответственно уменьшится. В таких условиях хорошей заменой ипотеке станут собствен ные программы финансирования от застройщиков. Например, это может быть беспроцентная рассрочка, рассчитанная на длительный период. Возможно, в этом году, когда покупательская способность будет значительно ниже, застройщики начнут активно пользоваться подобными программами.

«В силу инерционности рынка недвижимости мы вряд ли увидим серьезный спад в первом квартале 2015 года – скорее всего, в первые пару месяцев активность потребителей сохранится, так как отложенный спрос на жилье в массовом сегменте еще не исчерпан, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Однако много будет определять и политика девелоперов – на фоне роста ипотечных ставок будет иметь значение, смогут ли застройщики предложить покупателям более длительные рассрочки с адекватной ставкой».

Помимо вышесказанного, также стоит отметить, что многое будет зависеть и от выхода на реализацию нескольких масштабных объектов в Москве, в том числе и в первом квартале. Если старт продаж состоится, как и запланировано, это скажется на среднем уровне цен на новостройки — они снизятся. Если же некоторые новые проекты в первом квартале не выйдут, стоит рассчитывать на повышение средней цены 1 кв. метра в связи с вымыванием с реализации более доступного жилья на низкой стадии готовности.

Автор: Сугра Гаджиева