Как снижение курса скажется на ценах на недвижимость

В последнее время россиянам нет покоя — то ходили слухи о девальвации рубля, то идет чистка банковской сферы, то на биржевых рынках курс национальной валюты начинает сильно падать. Несмотря на все старания ЦБ РФ удержать курс, все же возникает вопрос - что будет с рублем и как его снижение скажется на ценах на недвижимость. О том, взлетят ли цены на жилье и чего в целом ожидать в 2014 году на рынке недвижимости, рассказали эксперты.

Сильные валютные колебания российского рубля воспринимаются как сигнал к ухудшению экономической ситуации в стране. Желая сохранить имеющиеся денежные сбережения, часть населения устремилась приобрести жилье, поскольку оно является наиболее понятным средством сохранения капитала. Как отмечает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, более высокий уровень спроса на жилье, отмеченный в январе 2014 г. (по сравнению с январем 2013 г.), связан именно с курсом валют. «Однако, снижение курса рубля, отмечаемое с начала года, не окажет существенного влияния на стоимость жилья, - говорит она. - Это связано с тем, что большинство цен на квартиры, реализующихся в жилых и апартаментных комплексах Москвы, сейчас номинированы в рублях. Также в продаже имеются ряд комплексов, экспонирующихся в долларовых ценах, но их небольшое количество. В данных проектах отмечен рост внутреннего обменного курса, по которому компания пересчитывает стоимость квартир, но он все же ниже курса ЦБ РФ на сегодняшний день. В целом не стоит ожидать существенного роста цен на жилье на рынке в связи с изменением курса доллара, поскольку основной объем проектов реализуется в рублевых ценах».

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева же отмечает, что снижение курса напрямую отразилось на рынке недвижимости. «Количество инвестиционных сделок существенно увеличилось, поскольку люди на текущий момент не понимают, как сохранить свои средства», - комментирует она. Оно и понятно почему. Сфера недвижимости до сих пор остается более надежным способом сохранения своих сбережений, поэтому интерес к недвижимости у населения увеличился.

«Активность пока только возросла как минимум на 50%, что удивительно для традиционно «мертвого» январского периода», - рассказывает Денис Попов, управляющий партнер ContactRealEstate. Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек компании ИНКОМ-Недвижимость же отмечает, что в первый месяц 2014 покупательская активность была на 40% выше, чем в аналогичный период в 2013 году. «Сегодня приобретать валюту рискованно, поскольку спрогнозировать ее дальнейшее изменение достаточно сложно и наиболее надежным вариантом вложения средств остается недвижимость, - комментирует он. - Покупая квартиру в новостройке, клиент не только сможет сохранить собственные сбережения, но и в дальнейшем получать стабильный заработок от сдачи жилья в аренду».

Тем временем, заметим, что на данный момент пугающее основную массу населения стремительное падение курса рубля по отношению к доллару и евро играет на руку продавцам элитной недвижимости. Объекты первичного и вторичного рынка, номинированные в рублях, пользуются повышенным спросом. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su объясняет это тем, что крупные покупатели и инвесторы обычно держат деньги в валюте, и для них цена на такие объекты в долларах соответственно снижается. «Обеспеченные люди боятся в ситуации стремительной девальвации рубля за свои сбережения, а нестабильность банковской системы, которую мы наблюдали не раз за последний год – еще один аргумент в пользу инвестиций в недвижимые активы», - говорит он.

Если говорить о рынке участков без подряда, по словам Алексея Комарова, коммерческого директора компании «Родные земли», активность покупателей увеличилась в разы – продажи в поселках возросли аж на 300%.

Что с ценами

Несмотря на происходящее на биржах, стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и области пока остается на прежнем уровне, однако при условии высокого спроса и сохраняющейся ситуации с колебаниями курсов валют, по мнению Юлиана Гутмана, цены в дальнейшем могут расти на 2% в месяц.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» также утверждает, что пока застройщики не спешат повышать цены на свои объекты под влиянием колебаний курса валют. «Можно сказать, что многие девелоперы заняли «выжидательную» позицию, оценивая перспективы развития экономической ситуации в стране, - говорит она. - Если же курсы валют продолжат расти, можно ожидать, что вслед за покупательской активностью застройщики скорректируют стоимость жилья».

«Девелоперы более демократичных форматов жилья пока не предпринимают резких движений, - рассказывает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании VillagioEstate. - Повышать стоимость объектов им представляется опасным мероприятием из-за риска потерять клиентов. Однако сдерживание цен не может продолжаться долго. Повышение стоимости импортных товаров и инфляция скажутся на ценообразующих факторах жилья (стройматериалы, рабочая сила, электроэнергия и т. д.), что приведет к росту цен на квартиры – ориентировочно на 10%».

Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» же отмечает, что продавцы уже начали завышать цены, из-за чего многие цепочки по обмену и разъездам стали рушиться.

«Люди, получающие стабильный рублевый доход, уже не могут позволить себе приобрести объекты, номинированные в долларах, так как они резко взлетели в цене, - добавляет Денис Попов. - Как всегда, в текущей ситуации пострадает больше всего средний класс населения».

«Даже нестабильность валют не сможет значительно увеличить спрос со стороны исчезающего как такового среднего класса на весь объем возводимой недвижимости бизнес-класса, - в свою очередь рассказывает Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development. - Эконом-класс же страдает в первую очередь не от нестабильности валюты – что является следствием, а от причин этого – глубинного кризиса отечественной экономики, развивающегося уже давно. Поэтому как бы не изменились курсы валют – если у людей нет работы, одни кредиты и зарплата ниже реального прожиточного минимума – ни о какой покупке квартиры речи идти не может. Другое дело, что именно квартиры эконом-класса могут стать инструментом для инвестирования со стороны бизнес-класса, именно с точки зрения сохранения свободных денег, но данный всплеск спроса будет компенсирован падением спроса со стороны реальных покупателей эконом-класса».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что снижение курса рубля, несомненно, скажется на ценах рынка недвижимости. «Только если оно реально будет, - говорит он. - В настоящий момент курс начинает отыгрывать назад, и многие не исключают, что он вернется к прежним или близким значениям, несколько обогатив определенную группу людей».

Несмотря на вышесказанное, может быть, все будет по-другому, особенно, если учитывать фактор Олимпиады, после которой все ждут каких-то изменений. Ведь большинство участников рынка, за исключением покупателей с рублями, занимают пока выжидательную позицию.

Стоит также отметить, что для удобства клиентов некоторые компании решили зафиксировать внутренний курс, чтобы люди могли спокойно выбрать коттедж и принять решение о его покупке, не отвлекаясь на наблюдения за валютным рынком. «По внутреннему курсу компании доллар в нашей компании будет стоить 33-33,5 рубля, - комментирует Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». - Таким образом, фактически валютные колебания не повлияли на стоимость наших объектов».

Если говорить о ценовой политике девелоперов рынка участков без подряда, то сейчас земельные участки категории «эконом» можно приобрести по средней стоимости 20тыс руб. за сотку, категории «комфорт» - 45тыс руб. за сотку, а участки категории «комфорт +» стоят в среднем 60тыс руб./сотка.

Чего ожидать в этом году

Оценивая столь серьезную волатильность рубля, можно сказать о возможной инфляции, которая приведет к росту цен, как на товары и услуги, так и на недвижимость. «При дальнейшем сохранении тенденции девальвации рубля в течение первого квартала, мы увидим дополнительный рост цен на рынке новостроек в пределах 3-5%, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - При этом мы точно не увидим улучшения платежеспособности населения, то есть все это не будет компенсировано ростом зарплат. Наоборот, наиболее осторожные работодатели начнут мероприятия по оптимизации своей расходной части. При подобных панических настроениях и нестабильной ситуации народ начнет экономить, откладывать покупки. Стало быть, спрос достигнет потолка. И если рубль не начнет отыгрывать свои позиции, то я думаю, во втором квартале мы увидим снижение и инвестиционной, и покупательской активности. А летом-осенью скорее всего начнется ст агнация».

Если действительно все сложится так, как говорит Мария Литинецкая, то, возможно, банки ужесточат требования и повысят ставки, а сам курс валюты не окажет влияние на ипотеку. Однако при удорожании на рынке привлекаемых банками средств, ставки за пользование кредитами скорее всего вырастут. Если такое случится, тогда начнется уже коррекция цен вниз в соответствии с реальным уровнем платежеспособности населения и активности рынка.

Что касается прогнозов развития рынка недвижимости на 2014 год, по словам Полины Яковлевой, возможен стабильный рост цен в пределах 10 – 15% в год. «Никаких предпосылок для кризиса сейчас я не наблюдаю, поэтому мы надеемся на увеличение объема продаж в текущем году», - утверждает она.

Елена Ржавсая в свою очередь прогнозирует, что наступивший год будет отмечен сохранением стабильного потребительского спроса, даже несмотря на достижение худших показателей чем те, которые отражены в прогнозе социально-экономического развития РФ на 2014-2016 г. «Роста объема предложения, и, как следствие, увеличения конкуренции на рынке не ожидается, - отмечает она. - В данных условиях рост цен на жилую недвижимость будет выше ожидаемого уровня инфляции и составит 6-8%».

«Более вероятный вариант развития ценового тренда в 2014 году – рост цен в пределах инфляции с возможными локальными точками повышенного прироста стоимости в зависимости от улучшенных характеристик проекта, - считает Софья Лебедева. - Серьезные коррективы уровня цен могут произойти в случае глобальных и продолжительных экономических изменений».

Если говорить о рынке земли в 2014 году, то, по словам Алексея Комарова, при прогнозируемом курсе доллара (33 руб.) будет плавно расти. Это касается всего спектра земельных участков: от эконом-класса и до бизнес-класса. Обуславливается этот факт определённым объемом предложений на рынке, при котором из года в год хороших участков, пригодных для организации посёлков, становиться всё меньше.

Что касается прогнозов по стоимости земельных участков в течение года, то весной предполагается рост цен на 10-15%, летом они останутся на прежнем уровне, а осенью, стандартно, уменьшатся на 5-7%.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что вряд ли текущий год принесет нам перемены к лучшему, тем не менее, и пессимистичные прогнозы строить рано. Многое будет зависеть от действий властей и ситуации в послеолимпийский период. Вряд ли также стоит ждать ощутимого роста цен, за исключением, может быть, эксклюзивных объектов. Что бы там не случилось, не стоит думать о том, что цены на недвижимость упадут. Как показывает практика, они имеют свойство лишь повышаться.

Автор: Сугра Гаджиева