Насколько хорошо развит в России рынок загородного жилья?

Казалось бы, практически у многих есть дача. Возможно, она не у всех состоит из хорошего дома, но, как многие признаются, главное им есть, где летом провести время. К сожалению, позволить себе покупку таунхауса или коттеджного дома может позволить себе не каждый. В связи с этим, возник вопрос, насколько хорошо развит в России загородной недвижимости в России.

Российский рынок загородной недвижимости по-своему уникален. В свое время он развивался весьма хаотично. Люди покупали земельные участки, и каждый строил на свой вкус и кошелек, в результате чего соседние дома получались совершенно разные по высоте, площади, дизайну, применяемым материалам и т.д. Из-за хаотичной застройки планировка поселка была непродуманной, а внутренние дороги - неудобны для проезда. С запада в Россию пришла идея строительства организованных коттеджных поселков. Поэтому теперь оценивать развитие российского рынка загородного жилья можно по двум критериям — общим характеристикам предложения (количеству и качеству), а также наличию крепкой законодательной базы, регулирующей сделки.

По мнению Ильи Менжунова, директора Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», рынок загородной недвижимости России развит очень хорошо. «В сегменте загородного элитного жилья у нас представлено огромное количество предложений, которые превосходят по многим параметрам лучшие объекты недвижимости в странах Европы, - утверждает он. - Если говорить о законодательной составляющей, то рынок жилья в России находится в зачаточном состоянии и заметно отстает от других стран Европы и мира».

Действительно, во многих западных государствах, в том числе, США и Канаде, законодательно запрещены сделки с недвижимостью, заключенные без участия риэлтерских агентств. В России зачастую потенциальные покупатели стараются не привлекать риэлтеров в надежде сэкономить хоть какие-то средства, несмотря на то, что появляется ощутимый риск потерять деньги и не приобрести жилье. В случае проведения сделки через проверенное риэлтерское агентство этот риск, конечно, сведен к нулю. Однако нужно заметить, что законодательство в области недвижимости активно развивается, и вполне возможно, что в среднесрочной перспективе законопроект, запрещающий сделки без участия риэлтеров, будет принят и в России.

«В плане законодательства, на мой взгляд, рынок не развит вообще, - говорит Алсу Хамидуллина, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate. - Для агентов нет никаких гарантий, а это очень важный момент. Что касается количества и качества самих посёлков, судить довольно сложно, однако, очевидно, что при обращении в крупную западную компанию, например, в Лондоне, клиент получит уровень и качество предоставленных услуг на порядок выше, нежели в России. Опять же, в данном случае огромную роль играет незащищённость агентов. На европейском рынке, как правило, всегда понятна сумма сделки, известен покупатель, у нас же подобная информация зачастую скрыта».

Спрос и предложение рынка

На рынке элитной загородной недвижимости, в том числе на первичном, по данным Ильи Менжунова, сегодня представлено около 5 тысяч объектов. «Однако действительно ликвидных предложений среди них не более 10%, - говорит он. - По большому счету, основная часть сделок заключается именно с этими объектами, ведь хороший товар на прилавке не залеживается. Срок экспозиции ликвидных домов стоимостью выше $15 млн составляет не более двух лет, для жилья стоимостью от $1 млн до $15 млн — не более года».

По объему предложения на рынке загородной недвижимости лидирует Новорижское шоссе – 17%, далее следует - Новорязанское шоссе – 14% и Дмитровское – 10% от всего предложения.

По сей день главным фактором, определяющим спрос, остается транспортная доступность. А основная доля спроса на загородном рынке приходится на землю без подряда – покупатели предпочитают самостоятельное строительство, которое позволяет им самим планировать график работ и соответственно затрат.

По мнению Алексея Коротких, коммерческого директора компании Villagio Estate, премиальный загородный сегмент с точки зрения предложения за последние годы фактически пришел к кризисному состоянию. «В 2013 году на рынок не вышло ни одного нового коттеджного поселка класса de luxe, - отмечает он. - При этом по нашим оценкам, на сегодняшний день только 1/5 всех объектов элитного сегмента можно назвать реально удовлетворяющими запросам клиентов. В остальном – это завышенный ценник, неудобное расположение, устаревшая архитектура, неудачные планировки, отсутствие единого социального окружения. Все это привело к тому, что продажи сосредоточены всего в нескольких поселках, в большинстве элитных проектах количество сделок не превышает 1-3 в квартал».

«Уровень спроса в среднем держится без изменений в последние годы, - отмечает Алсу Хамидуллина. - Портрет покупателей также особо не меняется: это и москвичи, и люди из регионов, и бизнесмены, и чиновники.

Марина Мокрецова, заместитель генерального директора АН «Итака» также утверждает, что спрос на загородное жилье стабильно невысокий и в связи с этим застройщики, имеющие земельные наделы под застройку, переориентируются на «квартирные» проекты в пригородах.

Однако Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, считает, что спрос на объекты загородной недвижимости по сравнению с прошлым годом не поменялся, и, по большому счету, его можно назвать высоким. «В основном, загородную недвижимость в любом сегменте покупают семейные пары с детьми, - отмечает он. - Если говорить об элитной загородной недвижимости, то средний возраст покупателей таких объектов составляет выше 40-45 лет. В сегменте бизнес-класса клиентами чаще всего становятся люди 35-50 лет со средним доходом на семью примерно 300 тысяч долларов в год. Загородную недвижимость эконом-класса чаще всего покупают менеджеры среднего звена».

Где и почем

Не секрет, что фактор близости к воде является существенным преимуществом при выборе жилья, поэтому вне зависимости от направления поселки, расположенные вблизи озер, пользуются высоким спросом. По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, из-за этого стоимость домовладений может увеличиваться на 10–15% в зависимости от класса и характеристик объекта, но как правило, такие проекты относятся к высокому класса несмотря на определенные возможные недостатки.

На сегодняшний день на рынке представлен достаточно большой объем предложений по загородной недвижимости и цены самые разные. Стоимость дома в основном зависит от цены участка, связанной с престижностью направления и удаленностью от МКАД. Элитный загородный дом площадью около 300-400 кв. м, находящийся в ближнем поясе (не далее 20 км от МКАД) на одном из престижных направлений (от Калужского до Дмитровского шоссе) обойдется в сумму от $ 1 млн. В прошлом году таунхаус с наименьшим бюджетом был продан в коттеджном посёлке «Покровский» (новорижское шоссе) за $466 997, а с наибольшим - в коттеджном посёлке «Довиль» (Минское шоссе) за $3 392 000.

Коттедж эконом-класса площадью 150-200 м на востоке, юго-востоке или юге Московской области, расположенный в 50 и более километрах от МКАД, стоит примерно 3 млн рублей.

Если говорит о ценах квадратного метро, то средняя стоимость в эконом-классе составляет порядка $1250, в бизнес - $2000, элит на отметке $4600. Большинство застройщиков сейчас предлагают стимулирующие инструменты – специальные акции, фиксирование курса.

«По сравнению с прошлым годом стоимость элитной загородной недвижимости осталась на месте, - считает Илья Менжунов. - Повышение цен в этом сегменте рынка наблюдалось только у заведомо высоколиквидных объектов, либо в тех проектах, где значительно улучшилась транспортная доступность и появилась дополнительная динамика в продажах. Например, это случилось после открытия трассы-дублера Минского шоссе с поселками, расположенными на северо-западе Московской области».

Фен-шуй или странности

Практически все клиенты на элитным рынке - люди непростые, соответственно, и запросы у них соответствующие. «Несколько лет назад был случай, когда одному из наших клиентов понадобился в коттеджном посёлке дом с большим участком под дальнейшее строительство конюшни, - рассказывает Алсу Хамидуллина. - На тот момент ни один застройщик не смог предоставить ему такую возможность, в связи с чем клиенту пришлось приобретать дом с участком вне пределов посёлка».

«Однажды покупатель объявил, что не желает видеть на показах продавцов объектов, объяснив это тем, что предпочитает, чтобы хозяева недвижимости не мешали ему смотреть дом и «не стояли над душой», - вспоминает Илья Менжунов. - К тому же при собственниках он не мог четко выразить свое мнение относительно объекта. Еще был случай, когда продавец загородного дома поставил непременное условие — оплату за недвижимость покупатели должны внести китайскими юанями. Кстати, этот объект, стоимостью порядка 4 млн долларов находится на рынке уже 9 лет и не продан по сей день - клиентов смущает столь странное требование».

«Прихоти у каждого покупателя свои, - говорит Алексей Коротких. - Например, одному клиенту, приобретшему дом «на вторичке», очень понравилось расположение особняка, а вот архитектура, которую выбрал предыдущий собственник, - категорически нет. В итоге он просто снес коттедж, несмотря на то, что его стоимость входила в бюджет сделки (2 млн долларов) и построил дом по проекту, который ему нравился».

«Хочу сказать, что простых сделок нет, - утверждает Андрей Муравьев, Руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - В каждом случае, на любом этапе сделки, есть свои особенности и казусы. Например, одна из клиенток опасалась, что её ограбят в момент закладки денег в банковскую ячейку. Присутствие продавца и сотрудника банка в хранилище банка ничего не меняло. Однако мы все же смогли объяснить, что повода для беспокойства нет. Другой продавец требовал, чтобы расчеты были только в китайских юанях. Нам удалось уговорить покупателя, который согласился обменять большую сумму в банке на юани».

Второй дом

C одной стороны рынок загородного жилья в московском регионе создает впечатление развитого: большое количество объектов разного класса, разных направлений. Однако, по сути, рынок загородки можно разделить на две категории, которые определяются именно политикой и позицией девелопера: проекты от добросовестных застройщиков и не очень. Увы, на самом деле процент добросовестных застройщиков, которые стремятся сделать этот рынок максимально прозрачным и понятным для клиента, не так велик.

По мнению Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН», на сегодняшний день рынок загородного жилья качественно меняет свою структуру, в первую очередь за счет географии - в пределах 30 км от МКАД практически не выходит новых проектов. «Это объясняется тем, что приближенные к границе Москвы территории развиваются за счет многоэтажного и малоэтажного строительства, более интересными темпами для девелоперов с точки зрения рентабельности», - говорит он.

Алексей Коротких в свою очередь отмечает тот факт, что в Московской области почти не осталось земли под коттеджные элитные проекты – речь идет об участках порядка 100 га, расположенных не дальше 25 км по Новой Риге или Рублевке.

Еще один значительный сдерживающий фактор развития рынка загородной недвижимости – это трудность получения ипотеки покупателями. Именно поэтому значительно выигрывают застройщики, у которых есть пул ведущих банков-партнёров.

Загородная недвижимость в большинстве случаев для наших граждан - скорее второй дом. Причиной этого, по мнению Арсения Васильева, генерального директора «УНИСТО-Петросталь», является то, что пока развитие рынка загородной недвижимости не позволяет многим потенциальным интересантам рассматривать загородные объекты как единственное жилье из-за опасений с инженерными коммуникациями и дефицита инфраструктурных объектов, а также транспортной инфраструктуры.

Автор: Сугра Гаджиева