Громкие проекты на загородном рынке недвижимости в 2014 году

Каждый год на рынке загородной недвижимости появляются новые проекты. Причем как в эконом-классе, так и в элитном сегменте, в последние годы спрос на дом за городом растет. О том, как развивался рынок загородной недвижимости, какие новые и уникальные проекты вышли в ушедшем году, а также какие цены были на дома и что нам готовит 2015 год, рассказали эксперты.

В уходящем году самым полезным для рынка трендом стало бы массовое появление готовых под ключ домов. По словам Ирины Крылевской, начальника отдела офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, с учетом основной аудитории покупателей – тех, кто приобретает загородное жилье взамен городских квартир, такое предложение оказалось бы самым востребованным, но, к сожалению, за год перемен в лучшую сторону не было отмечено.

«Основные тенденции – это уход застройщика в сторону уменьшения площадей участков и самих строений, - говорит она. - При строительстве девелоперы теперь отказываются от цокольных этажей, подсобных помещений, встроенных гаражей, черных и гостевых комнат, чтобы сократить себестоимость продукта. Даже котельные стараются преобразовать в отдельно установленные на кухне газовые котлы. Еще одной тенденцией можно назвать панорамное остекление, которое выходит дешевле при строительстве, к тому же часто является преимуществом в глазах покупателя и используется как маркетинговый ход в позиционировании проекта».

Эконом-класс

На рынке эконом-класса можно выделить несколько концептуальных поселков, каждый из которых по-своему уникален. Например, «Dacha 9-18» - поселок, с уникальной кластерной застройкой, которая позволяет, покупая 6-12 соток, пользоваться 50 сотками дополнительно. В каждом кластере предусмотрена собственная инфраструктура и благоустроенные общественные зоны. К достоинствам данного поселка можно отнести эко-направленность: расположение на территории поселка фермерского рынка, кафе с домашней кухней, собственными мельницей и пекарней, цехом по консервированию продуктов, отапливаемыми теплицами; мини-зоопарк. Стоимость 1 сотки составляет 150 тысяч рублей.

Еще один проект - «Немецкая деревня» - применение немецких стандартов качества в технологии строительства и деталях, в т.ч. использование керамических поризованных блоков Porotherm от немецкой компании Wienerberger, баварской кладки. Стоимость 1 кв. м в таунхаусах от 42 тысяч рублей.

Творческое коммьюнити «Деревня» – поселок, ориентированный на креативную аудиторию, близких по духу людей, разделяющих одинаковые ценности. Даже дома в поселке представлены креативными проектами: «купольные дома» из пенобетона, срок возведения которых составляет 14 дней; «контейнерные дома» в основе которых используются морские контейнеры; «мини-дома» - серийный модульный дом, рассчитанный на перевозку в готовом виде и установку на участке за один день. Стоимость 1 сотки составляет 27 500 - 96 250 рублей.

«Усадьба Дегтяри» - поселок, предлагающий участки площадью от 45 до 182 соток, под строительство усадеб, усадебных парков, а также фермерских хозяйств. Стоимость 1 сотки составляет от 6 до 10 тысяч рублей.

Также в эконом-классе можно выделить швейцарский поселок «Лугано», расположенный всего в 10 км от МКАД и предлагающий ноухаусы – таунхаусы, при строительстве которых используются новейшие технологии. Стоимость 1 кв.м в ноухаусе от 59 тысяч рублей.
Помимо вышеперечисленных проектов, к эконом-классу можно смело отнести и «Кутузово Club», 8 проектов от группы компаний «Лосиный остров», «Полесье», а в комфорт-классе - «Наполеон», «Европейская долина», «Александровский». Заметим, что в 2014 году «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» объявила о начале реализации таунхаусов и квартир третьей очереди жилого комплекса комфорт-класса «Андерсен». В проекте представлены секции таунхаусов площадью от 152 кв. м стоимостью от 12,8 млн рублей, а также квартиры размером от 38 кв. м по цене от 3,3 млн рублей.

«С точки зрения оценки ценообразования, эконом-класс самый нестабильный сегмент, - говорит Ирина Крылевская. - Здесь идет речь о небольших площадях, себестоимость которых обычно выше, а значит и рыночная цена. Например, среди предложений от компании «Лосиный остров» представлены квартиры. Квадратный метр квартиры всегда дороже квадратного метра таунхауса. Поэтому и ценовой диапазон квадратного метра здесь очень широк: от 50 до 150 тыс. за кв. м. В сегменте комфорт-класса цены понятнее: от 40-42 до 70-75 тыс. за кв. м. Элитная недвижимость: от 75 до 90 тыс. кв. м.».

Элитный сегмент

В элитном сегменте можно выделить поселок «Ренессанс Парк», продажи которого стартовали в 2014 г., за текущий год рынком было поглощено 8 лотов. Средняя стоимость 1 кв. м коттеджа в текущем предложении составляет $4 568, средний бюджет текущего предложения – $2 млн. Площадь домов в данном поселке несколько отличается от традиционных стереотипов об элитных коттеджах. Средняя площадь дома в текущем предложении составляет 423 кв. м, при этом площадь дома варьируется от 300 до 900 кв. м.

В бизнес сегменте среди наиболее успешных поселков можно выделить «Шале Рублево» и «Нагорное-2». Поселок «Шале Рублево» удачно расположен на престижном Рублево-Успешском шоссе в 24 км от МКАД. В поселке представлены элегантные австрийские шале площадью от 145 до 235 кв. м. С начала продаж было реализовано 10 из 80 лотов. Стоимость 1 кв. м в коттедже от 75 000 рублей.

Клубный поселок «Нагорное-2» расположен в 1 км от МКАД и предлагает дуплексы и таунхаусы. Поселок имеет продуманную организацию внутреннего пространства и благоустроенную территорию. Стоимость 1 кв. м в таунхаусе от 161 000 рублей, в дуплексе – от 200 000 рублей. Кроме продажи лотов, в данном поселке предусмотрена возможность аренды дуплексов и таунхаусов по $4 300 и $4 000 в месяц соответственно.

Самыми яркими премьерами этого года на рынке загородной недвижимости также стали посёлки бизнес-класса Villa Links (Дмитровское шоссе) и элитного класса «Ренессанс Парк» (Новорижское шоссе). Минимальная стоимость бюджета покупки в посёлке Villa Links - 20 млн рублей за коттедж (180 кв. м) и участок (6-7 соток). Минимальная стоимость бюджета покупки в посёлке «Ренессанс Парк» - 45 млн рублей за коттедж (300 кв.м) и участок (13-15 соток).

«Домовладения в посёлках Villa Links и «Ренессанс Парк» в основном приобретают для проживания, - отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Однако не исключены инвестиционные сделки, поскольку оба проекта востребованы и в завершающей стадии строительства их стоимость значительно вырастет».

Стоит отметить, что проекты на рынке высокобюджетного загородного жилья всегда уникальны и носят яркие отличительные характеристики. Посёлок Villa Links расположен на территории гольф-курорта LINKS NATIONAL GOLF CLUB. Это место окружено уникальным для России европейским ландшафтом. На территории застройки создадут искусственные каналы и озёра, вид на которые будет открываться из окон коттеджей.

Компания Villagio Estate, признанный лидер элитного загородного строительства, весной 2014 года объявила о начале продаж в поселке класса de luxe «Ренессанс Парк». Новый поселок, вобравший лучшее из предыдущих знаменитых комплексов компании - Millennium Park, Madison Park, «Гринфилд» и Monteville - расположен в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе и рассчитан на 312 особняков. Посёлок «Ренессанс Парк» находится посреди соснового леса, рядом с обжитым посёлком элитного класса «Резиденции Бенилюкс». Недалеко от этих мест располагается озеро с зеркалом 2 га, достаточное для создания рекреационной зоны с пляжем, детскими площадками и рестораном. Проекты домов в посёлке «Ренессанс Парк» можно менять и дорабатывать: от цвета фасада до различных построек. Специально для посёлка создан набор торжественных домов в стиле ампир и арт-деко.

Еще одним громким проектом Villagio Estate стал Futuro Park, в котором будет построено 382 таунхауса свободной планировки площадью 168 кв. м и 238 кв. м с участками от 2 до 4 соток. На старте продаж средняя стоимость объекта составляет 12 млн рублей. Как отметили в компании, Futuro Park отвечает наиболее актуальным предпочтениям  сегодняшней аудитории, так как Villagio Estate планирует сделать поселок Futuro Park мультиформатным. Например, кроме таунхаусов, на территории комплекса появятся малоэтажные корпуса с квартирами. Общая площадь застройки превысит 17 га.

Что касается архитектурной концепции Futuro Park, она сформировалась под влиянием лучших образцов русского авангарда и актуальных европейских тенденций в организации внутреннего пространства. Жилые помещения спланированы максимально эргономично: количество нефункциональных площадей сведено к минимуму. В отделке фасадов используются шпонированные панели и натуральный камень, панорамное остекление добавляет света и воздуха внутреннему пространству. Наличие эксплуатируемой кровли и просторной террасы позволяет получить дополнительные площади, которые легко превратить в уютные зоны отдыха.

Лидеры продаж

Харланов Роман Львович, руководитель строительной компании ВКС отмечает, что по объему продаж появился новый лидер – ЖК "Борисоглебское". Также заявлен новый проект на территории Новой Москвы – ЖК "Рассказово" от Sezar Group, но объёмы продаж на этом направлении небольшие в сравнении с исторически развитым Западном направлении. В III квартале 2014 года Новорижское шоссе с традиционных лидерских позиций по числу вышедших новых поселков сместили Симферопольское и Дмитровское шоссе (по 25% от общего числа). Новорижское шоссе по-прежнему остается многолетним лидером по количеству загородных поселков на стадии активных продаж. Здесь по итогам III квартала 2014 года находится 24% от всех адресов первичного рынка. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж входят также Киевское (вместе с Калужским) и Ярославское шоссе – 12% и 10% от расчетной базы соответственно. Дмитровское и Новорязанское на правления также подтягиваются к лидирующей группе – у них примерно по 9%. Рублево-Успенское шоссе продолжает возглавлять рейтинг наиболее «обжитых» направлений, где среди всех адресов направления лишь 11% представлены на первичном рынке. По всем остальным подмосковным направлениям число поселков на первичном рынке превышает долю реализованных.

«Средневзвешенная цена в Новой Москве составляет 95 тыс.руб за кв.м., - утверждает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Отдельные предложения могут быть существенно выше в связи с окончанием периода активных продаж. В III квартале отмечено незначительное уменьшение стоимости квадратного метра на коттеджи уровня «эконом», а в премиальном сегменте наблюдалась коррекция. Если в поселках элитного уровня отмечаются лишь колебания, связанные с курсовой динамикой, и хотя, в последние месяцы эти колебания весьма существенны, многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне. Средняя стоимость квадратного метра домовладений с учетом стоимости земли и коммуникаций составила $4520, около $2080 и $1200 по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно, и снизилась в среднем в классе « ;элит» на 4%, «бизнес» на 15%, и в классе «эконом» на 17% по сравнению с началом 2014 года».

Если говорить о снижении удельной стоимости домовладений в поселках бизнес- и эконом- класса, по словам аналитиков, это обусловлено не только вымыванием небольших (то есть, как правило, удельно более дорогих) предложений, но и непосредственно дисконтами от застройщиков и собственников. Таким образом, можно говорить, что предложение продолжает двигаться навстречу спросу.

Автор: Сугра Гаджиева