Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 52. Два уровня управления МКД.


Выпуск 52.

Два уровня управления МКД.

Если внимательно присмотреться к понятию "управление МКД", то можно увидеть здесь две большие группы вопросов. 

Первая группа - это  вопросы, относящиеся к понятию "управление собственностью".

Вторая группа - это вопросы, относящиеся к понятию "управление жилищно-коммунальным обслуживанием дома".

Между этими двумя группами вопросов, кажется, на первый взгляд, очень много общего и не видно особой разницы.

Но при более детальном изучении обнаруживаются  весьма существенные различия.

Образно говоря, в управлении домом, с точки зрения его ХОЗЯЕВ, СОВЛАДЕЛЬЦЕВ,  есть:

1)  "царские" дела;

2)  " не царские" дела.

А это далеко не одно и то же.

Первая группа - это те вопросы, которые могут и должны решать только собственники, совладельцы МКД. Это вопросы, которые никто, кроме собственника не решит.

Это уровень непосредственной компетенции собственников, совладельцев дома.

По рангу эти вопросы относятся к вопросам первого, высшего уровня управления МКД.

Это всё "царские" дела.

Вторая группа вопросов, второй уровень управления МКД - это те вопросы, которыми собственники лично заниматься не обязаны.

Они могут спокойно их поручить кому-то ещё, скажем, Управляющему.

Точно так же, как акционеры Газпрома не обязаны все подряд лично заниматься добычей газа, его транспортировкой и продажей, так и совладельцы МКД не обязаны лично заниматься вопросами жилищно-коммунального обслуживания МКД, вопросами второго уровня.

Вообще,  надо бы составить полный список всех вопросов первого, т.е., высшего уровня управления МКД. Сделать полный перечень "царских" дел.

Нам важно понять, какие вопросы совладельцы дома не могут перепоручить ещё кому-то.   

Важно также получить в итоге и полный список "не царских" дел, т.е., тех  вопросов, которыми собственник лично заниматься не обязан.

Предлагаю всем желающим поразмыслить на эту тему над текстом Жилищного кодекса.

Неплохо было бы взять в руку карандаш и положить перед собой чистый лист бумаги, разделив его чертой по вертикали на две колонки.

Листая ЖК, выписываем   в левую колонку вопросы "царские", а в правую "не царские".

Надо иметь в виду, что каждый делает эти списки лично для себя, не для  соседа.

Исходя из своих личных соображений, расписываем эти вопросы, и, таким образом,   определяем тот круг вопросов, которым готовы заниматься лично и тот, который готовы кому-то доверить.

  Разбираясь  с этими вопросами, мы, с одной стороны, должны увидеть, что разного рода   жалобы на отсутствие времени для несения бремени собственника совершенно не обоснованы.

С другой стороны, это занятие позволит нам лучше разобраться с правами и обязанностями собственника, а также с возможностями минимизировать затраты своего времени на несение бремени собственника.

Можно для начала, листая свой личный экземпляр ЖК с карандашом в руках, просто отметить цифрами 1 или 2  каждый вопрос, который нам встретился, а потом уже выписать их в соответствующие колонки на лист бумаги.

Представьте себе, что такую же процедуру проделали все собственники в вашем доме. И все опустили эти анкеты в почтовый ящик старших по подъездам.

А они уже со старшим по дому сведут все результаты.

Таким образом,   получится картина по дому. Станет понятно, кто, на что готов в делах по нашему общему имуществу.

Это будет важная информация.

Есть смысл инициировать проведение подобной акции в своём доме.

Кстати, хорошо бы организовать и провести массовую закупку ЖК для  всех жителей дома.

 При составлении индивидуальных списков "царских" и " не царских" дел надо обратить внимание на предоставленные собственникам по закону возможности самим определять степень своего личного участия в решении вопросов первого и второго уровней.

Здесь существуют две крайности и между ними огромное количество промежуточных вариантов.

Скажем, собственник может, выбрав для себя одну крайность, выдать доверенность своему доверенному лицу на участие в делах по дому. 

 Эта возможность говорит о том, что один раз потратив время на оформления доверенности, собственник в дальнейшем делам по дому может не выделять   своих драгоценных минут.

Сколько нужно времени на оформление доверенности?

Многим это известно по опыту выдачи доверенности на управление другой своей собственностью -  автомобилем.

Кстати, кто имел такой опыт, знают, что список доверяемых вопросов может быть и коротким, и длинным.

Есть и, так называемая, Генеральная доверенность.

Таким образом, выдача доверенности - это "царское дело", которое вместо собственника не сделает никто.

Подобная практика уже давно имеет место в деятельности ЖСК, когда  некоторые собственники выдают доверенность Председателю правления.

Вторая крайность состоит в том, что собственник принимает решение  лично участвовать во всех делах по дому, никому не выдавая доверенности ни на один вопрос.

В этом случае   потребуются больше времени. Но сколько и как минимизировать эти затраты времени зависит от того, как собственники организуют всё дело.

На первых порах потребуется некоторая организационная работа, чтобы всё выстроить и отработать.

Когда технологии принятия коллективных решений будут освоены, то затраты времени резко сократятся.

 Выдавать или не выдавать доверенность - это одно из "царских" дел.

Конечно, когда царь выдаёт кому-то Генеральную доверенность на принятие вместо него всех управленческих решений в его царстве, то это смотрится как-то не очень здорово.

И у него самого невольно может возникнуть вопрос: "Царь я или не царь?!" 

Поэтому, вероятнее всего,  не должно возникнуть такой крайней ситуации, когда  все собственники в доме поголовно выдали Генеральные  доверенности  и больше не интересуются своей собственностью. 

 Какими бы не были выдающимися людьми те, кто получил доверенность, но они не могут всё решать за Хозяина так, чтобы его совсем не беспокоить. Такова природа собственности, что принадлежащая нам вещь требует к себе нашего внимания. К своему имуществу  Хозяин относится лучше, чем нанятое им доверенное лицо.

Да и далеко не каждый царь полностью доверит кому-то своё царство.

Поэтому в определении "царских" и "не царских" дел где-то должна быть  золотая середина.

Что-то придётся решать лично, а что-то доверить кому-то другому.

Вторым "царским" делом является организация и проведение обязательного годового ОСС дома.  Видимо, это не получится полностью переложить на чьи-то плечи.

И принятие  решений о предоставлении  кому-то в пользование части нашего общего имущества - это тоже вопрос из серии "царских".

Сюда же следует отнести и вопрос о принятии решения по размеру платы за содержание общего имущества.

А вот, к примеру, вопрос о проведении регламентных работ по замеру сопротивления изоляции или  выполнение аварийных работ по устранению засора канализации в подвале дома - это вопросы совсем "не царские".  И повседневное руководство множеством подобных дел по дому можно и нужно доверить Управляющему.

Собственникам стоит обратить внимание на то, что все вопросы второго уровня, на мой взгляд, следовало бы доверить профессионалам ЖКХ.

Другими словами, доверить профессиональному Управляющему.

А вот контроль за их работой отнести к "царским" делам.

Собственникам, совладельцам дома обязательно нужно каждому индивидуально для себя разобраться в том, что и кому можно доверить из вопросов высшего уровня.

Из "царских" дел тоже целесообразна передача части полномочий доверенным лицам, так как сложно собственнику находить время всё и всегда решать лично.

Здесь вариантов не так много, но есть.

Скажем, разовая доверенность может быть выдана родственнику, соседу, другу и т.д. на право голосовать в конкретном ОСС.

Доверенность может быть выдана Председателю, члену Правления ТСЖ (ЖСК), члену Правления или Председателю Правления Домкома, старшему по подъезду или дому.

И даже представителю Управляющей компании.

Однако, как показывает практика, собственнику в любом случае не следует полностью самоустраняться от общего контроля над ситуацией, складывающейся в управлении домом.

Тема "царских" и "не царских" дел здесь лишь обозначена. Иногда приходится слышать от жителей фразу: "Если я стал собственником жилья, то почему я должен теперь становиться специалистом ЖКХ?".

Нет, надо быть специалистом по управлению своей собственностью.

Она требует, конечно, большего внимания в первую очередь  со стороны всех собственников, которым неизбежно придётся определять свою личную позицию по этому вопросу.

При этом нужно опять поразмыслить над 38-ю схемами управления МКД и попытаться найти ту схему, которая позволяет создать оптимальную систему управления МКД.  Не разовое временное решение. Нужно думать о долговременной системе.

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru    
В избранное