Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 51. ТСЖ и конфликт интересов.


Выпуск 51.

ТСЖ и конфликт интересов.

Хорошая, правильная в принципе идея объединения собственников в Товарищество, к сожалению, оказалась   во многом опорочена далеко не  единичными случаями различных отрицательных явлений, которые  проявились на практике  в ходе функционирования ряда ТСЖ.

У довольно большой части населения выработалось, мягко говоря, не совсем восторженное    отношение к ТСЖ.

Иногда дело доходит до таких крайностей, что их можно было бы отнести к курьёзам, если бы это не было  столь печально.

Характерный  пример из практики.  Одна из жилищно-эксплуатационных организаций (ЖЭО), агитируя жителей выбрать её в качестве Управляющей организации, использовала не совсем обычные "сильные" аргументы.

Работники  ЖЭО придумывая, чем склонять жителей на свою сторону, в качестве последнего "убийственного" аргумента стали заявлять: "Голосуйте за нас, а иначе отдадим вас в ТСЖ".

И это 2008 год, когда на федеральном, региональном и местном уровнях развёрнута работа "за" ТСЖ!

С одной стороны, реальные отрицательные явления, действительно встречающиеся в практике функционирования ТСЖ, а с другой стороны, необоснованные мифы,   слухи и страхи о ТСЖ, накопившиеся в достаточном количестве породили такую ситуацию, когда  эти три буквы для части жителей стали пугающими.

Работники жилищно-коммунальной сферы достаточно информированы о тех негативных явлениях, которые имеют место в домах ТСЖ, расположенных как островки внутри зоны обслуживания конкретных ЖЭО.

В основном вокруг редких ТСЖ стоят, так называемые,  бывшие муниципальные дома, которые обслуживают в большинстве случаев прежние ЖЭО, хотя и трансформировавшиеся в частные фирмы.

На уровне жителей и местных ЖЭО обмен информацией налажен с помощью "сарафанного радио" достаточно неплохо.

Одна часть домов, в которых созданы ТСЖ, обслуживаются теми же местными ЖЭО. Вторая  часть уже наняла другие организации. А третья часть находится на самоуправлении.

Нужно разбираться, что же у нас тут накопилось и действительно отрицательного и мифического за период деятельности ТСЖ.

Во-первых, сначала по поводу мифов.  Здесь заслуживает внимания и рекомендуется для ознакомления статья Александра Козлова, руководителя Волгоградской Школы Жилищного Просвещения «Заблуждения и мифы о реформе ЖКХ» .

Размещена здесь http://perovograd.ru/readarticle.php?mcat_id=10&article_id=105

Во-вторых, давайте попытаемся повнимательнее присмотреться к реальной практике.

Существенную роль в негативном восприятии ТСЖ сыграло одно из обстоятельств, о котором говорится явно мало.

Речь идёт о структурном конфликте интересов в определённых формах ТСЖ. Этот конфликт, к сожалению,  заложен в Жилищном кодексе.

Прежде всего,  обратимся к таким важным понятиям, как "роль Председателя ТСЖ" и "роль Управляющего" .

Собственники, создав ТСЖ, избрав Правление, Председателя, Ревизионную комиссию, по сути дела получили структуру, призванную отстаивать их интересы.

Т.е., другими словами, Председатель Правления ТСЖ - это выразитель интересов членов ТСЖ, собственников, жителей.

Он наш, он на нашей стороне.

В чём же состоит наш, жителей, интерес в нашем доме?

Все мы заинтересованы иметь комфортные и безопасные условия проживания в доме, иметь необходимые нам жилищно-коммунальные услуги. И мы заинтересованы в том, чтобы за это всё платить  приемлемую, посильную для нас цену.

 Большинство из нас устраивает  оптимальное сочетание цены и качества. Большинство согласно на опрятные лестничные клетки, фасады, входы в дом, лифты  без инкрустаций драгоценными камнями, сусальным золотом т.п. излишества.

Точно также большинство за то, чтобы подъезд не выглядел, как хлев для скота, чтобы не было стыдно приглашать в свой дом гостей.

Вот эти наши интересы в своей повседневной деятельности и должен отстаивать Председатель Правления нашего ТСЖ.

Это, кстати, совпадает и с его интересами, как жителя нашего дома.

Он выбран для того, чтобы быть представителем  нашей коллективной воли, нашего коллективного  Заказа на необходимый нам уровень жилищно-коммунального обслуживания, который мы согласились соответственно оплачивать.

Председатель воплощает в жизнь принятые нами совместные решения. В этом и состоит его роль. И мы его с этой целью избрали из своего состава, как одного из нас .

В лице нашего Председателя мы видим нашего общего Главного Заказчика необходимых нам ЖКУ.

Но его дело не только разово разместить наш годовой Заказ, а и ежедневно отслеживать его исполнение, осуществляя точный ежемесячный расчёт с исполнителями, которые взялись выполнять наш Заказ.

Наш Председатель наделён правом подписи платёжных документов. Он нашими деньгами ежемесячно расплачивается за круглосуточно предоставляемые нам ЖКУ.

Посмотрим теперь на роль Управляющего домом и его интересы.

Для Управляющего его работа - это его источник доходов.

Интерес любого работника простой и понятный.

Ситуация, когда работаешь много, а получаешь мало - явно не соответствует интересам работникам.

Если же наоборот, работаешь не так много, а получаешь хорошо, то это обычно не вызывает возмущения.

Отказаться от премии, от высокой зарплаты, посчитать её чрезмерной - это не совсем обычное рядовое явление.

Вопросы своего личного дохода, вопросы количества вложенного собственного труда - в этом состоят интересы Управляющего.

Работать поменьше, получать побольше - это естественный интерес работника.

Главные интересы для Управляющего, таким образом, - это оптимальное для него сочетание личных доходов с затраченным временем и усилиями. 

Конкретный дом, его состояние, сегодняшнее и будущее - эти вопросы для Управляющего, всё же, как минимум,  рангом ниже.

Он получил от дома в лице Председателя ТСЖ сформулированный и сформированный Заказ на определённый уровень ЖКУ.

Управляющий за определённую плату берётся обеспечить профессиональное выполнение этого Заказа.

Фигура Управляющего предстаёт перед нами в роли Главного Исполнителя, организатора исполнения нашего Заказа.

Конечно, чем больше Управляющему удастся при этом получить доходов лично для себя, тем лучше для него.

Чем меньше к нему уровень требований от заказчиков, от их Главного Заказчика, тем меньше усилий Управляющий будет вкладывать в исполнение заказа и тем меньше заботиться о точности и полноте исполнения заказа.

А это, прямо скажем, совсем не то главное, что является  главным для нас, жителей дома.

Более того, мы, с нашим Председателем во главе, хотим платить за ЖКУ поменьше, а Управляющий хочет получать за свою работу побольше.

 По сути дела, Управляющий руководит    всеми работами по дому, постоянно имея в виду свой личный доход.

Но он работает так, как ему позволяет Заказчик, ровно на столько, насколько это соответствует уровню требований Заказчика.

Естественно, Управляющего  интересует оценка его труда Заказчиком. Управляющий должен выполнять свою работу так, чтобы  Заказчик  был доволен,  не снижал размер ежемесячных выплат, не искал кого-то другого для управления домом.

Но Управляющий не будет в своей работе чрезмерно превышать уровень требований Заказчика.

Таким образом, мы видим, что роль и интересы Председателя Правления ТСЖ и Управляющего ТСЖ существенно отличаются.

Очень кратко, суть их взаимоотношений в том, что ОДИН РАБОТАЕТ, А ВТОРОЙ ПЛАТИТ ЗА РАБОТУ.

ОНИ СИДЯТ НА РАЗНЫХ СТУЛЬЯХ.  ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПЛАТИТ УПРАВЛЯЮЩЕМУ.

Вот теперь давайте задумаемся, что происходит в том ТСЖ, в котором выбрано полное самоуправление и Председателю переданы все функции также и Управляющего.

Т.е., один человек сидит на двух стульях. Но и это ещё полбеды.

Однако ситуация, когда  сам себе плачу, сам себя оцениваю - это, извините, занятие не для слабонервных.

Столкновение в одной голове стольких    противоречивых интересов и обязанностей порождает внутренний конфликт.

Для порядочного человека, севшего одновременно на эти два стула - это тяжелейшее испытание и даже возросшая угроза своему психическому здоровью.

Нужно обладать какими-то сверхвысокими качествами, чтобы ежедневно и ежечасно не поддаваться различного рода соблазнам в финансово-хозяйственной деятельности и оставаться порядочным человеком.

Более того, нужно ещё иметь какую-то психологическую сверхустойчивость против "народной молвы". А в такой ситуации, когда в руках сидящего на двух стульях сконцентрированы все основные рычаги и средства, редко где не найдётся "доброжелателя", щедро делящегося с соседями своими подозрениями и сомнениями по поводу честности и порядочности Председателя.

Для человека, не совсем чистого на руку, объединение двух постов - это благодатная почва, широкое поле для применения своих навыков и склонностей.

ТСЖ на самоуправлении с Председателем и Управляющим в одном лице - это у нас далеко не редкая схема управления домами, а часто и основная.

Многие уродливые явления в ТСЖ  своим происхождением обязаны именно этой схеме.

Аналогично и ЖСК.

Почему эта схема продолжает жить? Причин несколько. Во-первых, эта схема законна. Во-вторых, все мы в вопросах управления МКД в разной степени "чайники" и ещё только учимся.

В-третьих, дар предвидения - это не наше качество в этой сфере. Нам ближе опыт  обучения на собственных ошибках.

В-четвёртых, прозаический денежный вопрос. Одному дому содержать Председателя и Управляющего обходится дороже. И в основном наш "Боливар не вынесет  двоих".

Эта схема не так мало, но с успехом,  поработала на отрицательный имидж ТСЖ ещё и по причине неразвитости демократии и навыков парламентаризма в наших МКД.

Механизмы гласности, открытости, доступности информации, плюрализма мнений, порой кажется, в нашем государстве получили куда большее развитие, чем во многих ТСЖ и ЖСК.

Стоит обратить внимание ещё на одну особенность этой схемы, весьма   сходную с ситуацией, имеющей место и при непосредственном способе управления.

Это высочайшая степень зависимости управления МКД от одного человека.

И если сегодня во главе  оказался человек, который нас всех в доме более-менее или однозначно устраивает, то за продолжительную, более чем столетнюю жизнь дома будут ли его преемники не хуже?

И кто уже сейчас второй в нашем доме претендент на эту должность, если завтра, не дай бог, по какой-либо причине действующий Председатель прекратит свою деятельность на этом посту?

Продолжаем размышлять над 38 схемами управления МКД.

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru 

В избранное