Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 49. О ТСЖ (ЖСК,ЖК) и демократии в них.


Выпуск 49.

                                        О ТСЖ (ЖСК, ЖК) и демократии в них.

 

Структурирование собственников.

 

Задумываясь об оптимальной системе управления домами, невозможно оставить без внимания один из главных вопросов всей реформы жилищной сферы, а именно,  вопрос о структуризации совладельцев домов в формах, предусмотренных Жилищным кодексом.

 Сила в структуре.  Поставщики ЖКУ и Управляющие уже неплохо структурированы и продолжают в этом совершенствоваться. Для чего?  Не секрет, что их интерес в игре на рыночном поле состоит в прибыли.  А она откуда? Тоже нет никакой тайны, что из кармана третьего игрока на этом поле – Его Величества Потребителя. 

 Не будь Потребителя – все остальные теряют смысл своего существования.

 Поразительно, что этот, по сути, главный игрок на рынке, из-за денег которого и весь сыр-бор пока не имеет своей структуры, представляющей силу, по крайней мере, как минимум, равную, достойную своих соперников.

 Согласитесь, что ситуация выглядит не совсем нормально.  Те, кто получают денежки, хорошо структурируются, объединяются. Прямо фаланги Македонского. Те же, кто кормит из своего кармана Поставщиков и Управляющих, т.е. Хозяин жизни, не представляет собой никакой структурированной силы. 

Один в поле.  Вернее, каждый Потребитель  (он же Хозяин, он же Заказчик ЖКУ) сам по себе, один на один против этих организованных фаланг. Явный перекос, явный дисбаланс, явная слабость главного участника рынка ЖКУ.

 Структурирование собственников для отстаивания своих интересов – насущная необходимость.    

Объединение жителей в юридическое лицо в любой из  форм, указанных в Жилищном кодексе,  в соответствии с Уставом создаёт некий орган управления, называемый Правление.

Избирается состав Правления из числа членов объединения жителей, являющихся собственниками помещений в МКД.

 Члены объединения, избрав Правление, по сути дела передали этому органу основные свои полномочия по управлению своей долей в общем имуществе МКД, а также передали Правлению свои поручения в отношении формирования заказа на ЖКУ. 

 Таким образом, мы осуществляем структурирование собственников, совладельцев дома.

 Многим понятно, что реально ОСС дома, как орган управления – это слишком неповоротливая, громоздкая махина, не способная оперативно реагировать на ситуацию.

ОСС должно быть постоянно действующим органом, но, как указывает ЖК, один раз в год собрание обязательно, оно является очередным, а остальные ОСС внеочередные. Сколько их можно провести в большом доме за год даже в заочной форме? При всём желании даже раз в месяц почти не реально.

 Т.е., оперативности быть не может.  ОСС годится для принятия важнейших для дома, принципиальных решений долговременного характера.

Одно из таких принципиальных решений – это решение о создании ТСЖ. Там, где создано ТСЖ появляется целая структура органов более оперативного управления.

Во-первых, это Общее Собрание членов ТСЖ.  Оно, по сути дела, по большинству вопросов заменяет собой ОСС, хотя последнее по рангу выше и может быть инициировано любым собственником в любой момент.

 Но необходимости в этом практически нет, если только число членов ТСЖ не стало меньше 50% от всех собственников. Ну, и если не появляется важный вопрос, который должен быть решён только на ОСС.

 Правление ТСЖ – это уже более оперативный орган, который без особых проблем может собираться ежемесячно, а то и еженедельно.

 Ну, и, наконец, появляется Председатель Правления, который может оперативно решать вопросы в ежедневном режиме.

 Кроме того, появляется ещё один важнейший орган – это Ревизионная комиссия, роль и значение которой, по моим наблюдениям, в ряде случаем на практике незаслуженно принижается.  

 На мой взгляд, ТСЖ – это верный путь структурирования собственников, это возможность сорганизоваться и стать Заказчиком, Хозяином.

Однако и здесь, на этом пути, имеется ряд сложностей и ряд вариантов.  Важный вопрос о том, какое ТСЖ, какой тип ТСЖ  требует отдельного рассмотрения.

 Пока скажу лишь, что лично я за ТСЖ (ЖСК, ЖК), как за ВОЗМОЖНОСТЬ СТРУКТУРИРОВАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ.  Но не любое, не любой формы, не любого типа. Более того, с некоторыми типами ТСЖ я не согласен в принципе из-за их существенных, на мой взгляд, минусов,  проявившихся достаточно наглядно на практике.

 Но об этом позже.

  
 

О демократии в ТСЖ (ЖСК, ЖК)

 

Объединение жителей-собственников в ТСЖ (ЖСК, ЖК) - дело добровольное.

Вступление в члены такого объединения, как и выход из него - это абсолютно единоличное решение любого совладельца МКД.

 Приём в члены и исключение из членов такого объединения  не являются, в отличие от других объединений (скажем, партии), предметом обсуждения каких-либо органов и структур ТСЖ (ЖСК, ЖК).

 Единственная формальность - это письменное заявление о приёме или выходе.

Подпись заявителя в этом документе и дата - это единственное, что требуется, чтобы решение считалось принятым.

 Т.е., в этом вопросе здесь полная демократия.

 Однако, ещё  важнее наличие демократии во всех остальных вопросах функционирования объединения совладельцев МКД.

Прежде всего - это практическая реализация важнейшего принципа демократии, а именно, разделение властей на три самостоятельные ветви: ЗАКОНОДАТЕЛЬНУЮ, ИСПОЛНИТЕЛЬНУЮ, СУДЕБНУЮ.

 Общее собрание собственников МКД - это, своего рода, народное вече, Съезд народных депутатов в СССР в последние советские годы.

 Самая главная, высшая задача этого органа - это принятие принципиального решения о создании или ликвидации ТСЖ (ЖСК, ЖК).

Если принято решение о создании ТСЖ (ЖСК, ЖК), то это и является началом строительства демократии в МКД, ибо тогда появляются три ветви власти.

 ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ власть - Общее собрание членов ТСЖ (ЖСК, ЖК) - своего рода Дума МКД.

 ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ власть - Правление ТСЖ (ЖСК, ЖК).

 СУДЕБНАЯ власть - Ревизионная комиссия ТСЖ (ЖСК, ЖК).

 Независимость ветвей власти в МКД - это основа демократии.

В домах, где нет объединения совладельцев в ТСЖ (ЖСК, ЖК), отсутствует разделение властей, ибо там есть только один  орган власти - ОСС. Следовательно, без наличия независимых разделённых ветвей власти о демократии в таких домах говорить не приходится.

 Какой же там тогда строй, какая же там тогда власть?

В большинстве таких домов - это "оккупационный режим"  внешней, пришлой Управляющей организации.

Между ветвями власти в ТСЖ свято должен соблюдаться определённый баланс. Когда этот баланс нарушается, то появляются уродливые, искажённые формы отношений между жителями в МКД. Подавление одной ветвью власти в ТСЖ других ветвей, оттеснение их на вторые роли – это прямой путь к нарушению демократических основ.

 Однажды один из жителей в доме, где создано и функционирует ТСЖ, метко оценил сложившуюся там атмосферу взаимоотношений словами «У нас в доме 37-й год».

 Одним из важных моментов демократии в ТСЖ является гласность, в основе которой лежат вопросы информированности жителей дома о деятельности избранных ими органов, вообще о ситуации, о событиях, о жизни дома.

Забота о демократии в МКД - это одна из важнейших функций совладельцев дома.

  А вот забота о функционировании системы ЖКХ дома - это функция профессионального Управляющего МКД. При этом роль и место Управляющего должны быть также чётко определены Коллективным Хозяином МКД, как это наглядно показано в художественной форме в фильме "Рабыня Изаура".

 Фазенда, Хозяин фазенды, Управляющий на фазенде, рабы - структура, иерархия отношений изложена достаточно выразительно. Почти всё полностью укладывается в нашу сегодняшнюю ситуацию в МКД с необходимыми поправками, учитывающими замену рабов на работников и замену одного владельца фазенды на Коллектив Совладельцев МКД.

 Жилищный Коллектив Хозяев, структурированный и организованный в сильную команду, способную быть эффективным Хозяином МКД и Заказчиком ЖКУ, на которого работают нанятые Поставщики, Управляющие, Работники.

 

 

Ещё внимательнее смотрим на 38 схем управления домами… 

 

 

 

 

Владислав Ницевич

 

niecewicz@narod.ru  

 
В избранное