Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 48. О профессиональном управлении МКД.


Выпуск 47.

О профессиональном управлении МКД.

В России деятельность по управлению домами, в отличие от многих других стран, не требует лицензирования. Т.е., практически любой человек, любая группа лиц  без проблем регистрируют, когда захотят коммерческое предприятие и объявляют себя Управляющей организацией.

Точно также любая коммерческая фирма, уже  работающая в любой сфере, в любой момент может принять решение заняться управлением МКД, внеся при необходимости соответствующие записи в свой устав.

Хорошо это всё или плохо?

И то, и другое, на мой взгляд, здесь присутствует.

Хорошо, потому, что нужно насытить рынок управления домами большим количеством Управляющих организаций, которые должны вступить между собой в конкурентную борьбу за право быть выбранными Совладельцами МКД.

Хорошо, потому, что это путь избавления от монопольного состояния рынка управления домами.

Конечно, решение задачи количественного роста числа Управляющих организаций неминуемо приведёт к тому моменту, когда количество должно перерастать в качество.

Ужесточение требований к Управляющим организациям неизбежно и необходимо.

Эта перспектива неминуема.

С другой стороны плохо, что сейчас отсутствуют всякие требования к Управляющим организациям уже на стадии их создания.

Это приводит не только к непрофессионализму, что сказывается на качестве содержания домов, на качестве предоставления жителям необходимых ЖКУ.

 Это сейчас ещё и оставляет широко открытый путь в только-только формирующийся рынок управления домами разного рода не совсем добросовестным лицам, обладающим определёнными наклонностями и заранее настроенных на максимально возможное применение всех имеющихся и доступных им способов отъёма денег.

Плохо, потому что (помимо переплаты за ЖКУ),  не точное, не грамотное, не полное выполнение необходимых регламентных работ по эксплуатации, содержанию, обслуживанию жилого дома, как технического сооружения, ведёт к его преждевременному износу.

А это со временем потребует от совладельцев дома дополнительных расходов  на восстановительные работы. Не исключены случаи наступления и преждевременной ветхости или аварийности  зданий, что уже поставит перед собственниками серьёзнейшую проблему приобретения другого жилья, в чём государство теперь уже мало кому поможет.

Профессиональное управление современным многоквартирным жильём - это деятельность, требующая довольно обширных знаний и умений в строительном деле, в экономике, в финансах, в экологии, в психологии, в юриспруденции.

Здесь нужны особые качества и навыки, которые невозможно получить, изучая самые разные дисциплины и предметы в учебных заведениях.

  Какое учебное заведение сегодня может гордо заявить, что какое-то количество недавних наших выпускников специально для этого подготовлено и работают профессиональными управляющими недвижимостью, да ещё и в жилищной сфере?

Где увидеть хоть какой-то список таких выпускников какого-то учебного заведения, скажем, последних 5 годов выпуска?

Управляющий МКД - это, обычно, сегодня практик, который имеет не только опыт работы, но и жизненный опыт.

Кажущаяся, на первый взгляд, простота обычных наших повседневных житейских вопросов, с которыми мы сталкиваемся, как жители, в наших отношениях с жилищно-коммунальной сферой, довольно обманчива.

Большинству из нас мало что известно о том, что скрыто за имеющимися у нас в наличии ЖКУ. Нам, жителям МКД, порой, неведомо, какой  труд скольких и каких людей и служб, с какими взаимоотношениями между ними стоит, казалось бы, за привычным для нас наличием воды в кране смесителя или тепла в батарее отопления.

Особенностью высокопрофессиональной деятельности в сфере ЖКУ является фактор малозаметности для населения процедуры организации и управления всеми промежуточными процессами предоставления  определённой услуги в виде постоянного её наличия у потребителя.

Правильная, профессиональная деятельность здесь состоит в том, чтобы потребитель ЖКУ как можно реже имел поводы вспоминать об этой сфере.

Когда в кране есть вода, когда светло и тепло в квартире, когда включаешь газ на кухне и готовишь еду, когда всё отработанное и ненужное удаляется из нашего жилища, когда нажимаешь на кнопку и включается любой имеющийся прибор, когда не мокнут стены и не льёт с потолка, когда не приходится переступать горы мусора в подъезде, когда не скользишь по льду во дворе зимой, то, обычному человеку нет причин и поводов задумываться о сфере ЖКУ.

Однако стоит произойти во всем этом малейшему сбою и многие наши дела и мысли уходят на второй план, и мы вспоминаем о ЖКХ.

И тогда появляются вопросы типа: "А что там за специалисты  работают?".

Замечаем, что произошедший сбой ликвидируется профессионально быстро и с наименьшими издержками или мучительно долго и безграмотно.

И тогда мы яснее понимаем, что профессионализм - это хорошо, что есть разные уровни профессионализма.

Некоторые из нас, жителей, в таких ситуациях задумываются о том, что же  привело к сбою, почему и кто его допустил, что было сделано несвоевременно или, что не было сделано и вовсе.

Правильная эксплуатация здания - это профилактика. Организовать своевременные профилактические мероприятия, направленные на предупреждение сбоев в обеспечении жителей всеми видами ЖКУ - это другой уровень профессиональной деятельности.

Это как ум и мудрость.

Умный человек найдёт выход из любой ситуации.

Мудрый - не попадёт в такую ситуацию, из которой пришлось бы искать выход.

Но профессионалами, как известно, не рождаются, а становятся.

Было бы желание. И хорошо бы ещё при этом иметь некоторые знания, которые за 3-5 лет дают в строительных колледжах и институтах. И с учётом, что остальное добывается самообразованием, практикой,  прохождением различных курсов повышения квалификации, приходит с опытом.

А учитывая, что каждый вновь построенный дом сложнее своих предшественников и уже не редкость применение многих достижений современных технологий (к примеру, целое новое направление входит в жизнь под названием «Умный дом»), то профессиональное управление домами просто неизбежно.

При этом фактически есть два варианта профессионального управления МКД. Или это частный предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ) или это Частная Управляющая Компания (ЧУК). В чём тут разница, какие особенности этих вариантов – об этом разговор впереди.

Что же касается, ответа на вопрос о непосредственном управлении домом, приведу мнение Натальи Львовны Масальской из Томска, с которым я согласен.

"Непосредственный  способ  ... подходит  далеко  не  всем.  Все  зависит  от  наличия  подходящего человека и  подходящих  «человеков»  в  доме".

К этому добавил бы ещё следующее.


Главное, по-моему, состоит в том, что этот способ не создаёт устойчивой системы управления и не видно в нём перспектив на будущее в создании такой системы.

Если представить себе, что на этот способ перешли все дома России, то ясно, что не создаётся рынок управления домами, не появляется конкуренция, специализация, профессионализм т.д.

А между тем, ещё раз повторюсь, современный дом требует профессионального управления, как и самолёт, как и теплоход, как любое сложное техническое сооружение.

Любой специалист знает, как легко можно «угробить» дом при безграмотном его содержании и бестолковом управлении им. А уж грамотно выстроить отношения с поставщиками коммунальных услуг и постоянно быть "на чеку" - это даже не каждый профессионал может делать без проблем.

 А найти толкового управленца, профессионала среди собственников в каждом дом, который ещё и согласится «тащить на себе весь дом»  - это утопия. Найти их 5-6, а может и 10 за весь период жизненного цикла дома - это фантастика.

На мой взгляд, непосредственный способ годится как временная мера в безысходной ситуации или в тех крайних случаях, когда ничего лучшего просто не существует вообще или не существует в данный период времени.

Но и в этом случае тот собственник, который согласился взяться за управление домом должен быть специалистом или, по крайней мере, должен иметь способности быстро обучаться.

Кроме того, ещё раз обратил бы внимание на один важный момент из переписки с Дедом Чуром:

   «Д.Ч. -  И если только из числа собственников и долговременных арендаторов  искать - узок круг…

 
    В.Н. - Узок круг. … это, пожалуй, главные слова… Один  МКД - это, действительно, слишком узкий круг…»

В заключение сегодняшнего выпуска ещё одна важная информация к размышлению.

Специалисты подсчитали, что, более-менее, оптимальную структуру   управления МКД можно выстроить при наличии хотя бы 100 000 квадратных метров площади жилья, которые взяла в управление Управляющая организация.

Иначе, увеличивается стоимость содержания и управления одного квадратного метра.

Посмотрите ещё раз на 38 схем управления МКД и подумайте, что же предпочтительнее.

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru 

 

 

 

 
В избранное