Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 50. Финансовые потоки.


Выпуск 50

 

Финансовые потоки.

 

 

Объем российского рынка жилищно-коммунального хозяйства составляет в настоящее время 32 миллиарда долларов США (по данным, приведенным руководителем Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимиром Аверченко 24 мая текущего года, см.   http://www.forextimes.ru/news/hnews19098.htm ).

Финансы всей системы управления многоквартирными домами сегодня - это огромные денежные средства.

К примеру, один конкретный (адрес не указываю) панельный пятиэтажный дом в 60 квартир в г.Москве должен оплачивать за ЖКУ почти 96 000 рублей в месяц в ценах 2008 года (данные за апрель месяц).

 Столько Расчётный центр начисляет жителям. Да плюс 18 000 рублей городской субсидии (ранее называлась дотация на эксплуатацию жилья). Да плюс выпадающие доходы, т.е., льготы населения, которые также покрываются из бюджета. Около 20 000 рублей (среднемесячная сумма, учитывая отопление).

 Это без учёта платы за телефон и электроэнергию, используемую в квартирах, которые не вошли в Единый Платёжный Документ.

Итого, около 135 000 рублей. Сотня таких домов и это уже  более 160 млн. рублей в год.  Всё это деньги потребителей ЖКУ, а также бюджетные субсидии (в тех регионах, где они ещё выделяются) .

Ясно, что в большинстве МКД основными потребителями ЖКУ, а, следовательно,  и плательщиками,  являются жители. Платежи жителей - это основные финансовые средства, на которые сегодня живут организации и предприятия, поставляющие жилищно-коммунальные услуги.

В советские годы платежи населения составляли, по разным оценкам, от 0,3% до 3% от всей суммы затрат на содержание жилья. Остальное дотировалось государством. Т.е., зависимость поставщиков ЖКУ от жителей практически отсутствовала.

Но принцип "кто платит, тот заказывает музыку" - это одна из вечных истин. Поэтому  понятно, почему была столь высока степень влияния государства на сферу ЖКУ в прежние времена.

И поэтому понятно, почему влияние потребителей было минимально. Сейчас же ситуация кардинально другая. Теперь за всё платит население почти  полным рублём. Т.е., жители уже из своего кармана оплачивают "музыку" .

А вот "заказывают" ли?  Как-то пока трудно укладывается в воображении картинка, когда житель пальчиком подзывает к себе "музыкантов" и говорит им "А сыграйте-ка мне, любезные, вот это...! "

И предприятие ЖКХ старается изо всех сил угодить заказчику, рассчитывая ему понравиться, ибо его финансовая благосклонность  - это основной источник средств существования "музыкантов".

Пока такая картинка рисуется в воображении не без подключения фантазии. Одна из важных задач совладельцев каждого конкретного дома - это сформировать и сформулировать Заказ на необходимые именно их дому жилищно-коммунальные услуги.

Сейчас в сфере ЖКУ практически повсеместно по России действует система Расчётных Центров.  Ежемесячно мы в своих почтовых ящиках обнаруживаем, так называемый,  ЕПД (единый платёжный документ) .

В нём ЖКУ, оказываемые нам, расписаны по строчкам с указанием сумм, которые следует оплатить за прошедший месяц.До создания Расчётных Центров у жителей на руках была книжка по квартплате, где бухгалтер жилищной организации на одной странице писал расчёт ежемесячного платежа.

Предоставляемые нам ЖКУ также расписывались по строчкам. И мы уже сами каждый месяц заполняли бланк квитанции и извещения.РЦ избавили нас от необходимости собственноручно заполнять платёжные документы.

Какое-то удобство в этом для жителей получилось. Кроме того, сегодняшний ЕПД заменил не только книжку по квартплате, но и книжки, скажем, по воде, по газу и т.д.

Но это не единственные новшества, которые привнесла система РЦ. Её суть в некотором изменении финансовых потоков денежных средств, проходящих путь от плательщика до поставщика конкретной услуги.

Проследим этот путь на примере  платежа за холодную воду. Итак, достаём из своего почтового ящика ЕПД и идём в сбербанк. Мы платим итоговую сумму в нашем ЕПД и уходим заниматься своими делами.

А что происходит дальше с нашим только что внесённым платежом, мы обычно не задумываемся. Не каждому это интересно, других забот у всех и без этого хватает. Но один раз было бы не лишним в этом разобраться.

Из кассы Сбербанка или почты или любого  другого приёмщика наших платежей за ЖКУ, оплаченная нами сумма поступает на специальный счёт того Банка, который имеет соответствующий договор с РЦ.

Этот специальный счёт называется транзитным. А в договоре этого Уполномоченного Банка с РЦ присутствует ещё одна сторона. Это Поставщик конкретной жилищно-коммунальной услуги. В нашем примере - это Водоканал.

Задачей Уполномоченного Банка является сначала осуществление операции расщепления нашего итогового платежа по строчкам, которые указаны в ЕПД.А далее этот Банк   перечисляет сумму каждой строчки соответствующему Поставщику услуги на его расчётный счёт в его Банке.

Таким образом, наш платёж за воду через транзитный счёт попадает на счёт Водоканала, минуя Управляющую домом организацию. Аналогично происходит и с оплатой за тепло, за газ и т.д.

Каждый поставщик получает свою сумму. В том числе и Управляющая организация. Её строка в ЕПД - это "ремонт и содержание жилых помещений". До выхода ЖК называлось "техническое обслуживание".

В этой схеме движения денежных средств есть важное обстоятельство для сегодняшнего рынка управления домами, только-только начинающего развиваться.  Во-первых, Жилищный кодекс предусматривает несколько другую схему.

По ЖК все платежи должны поступать на расчётный счёт Управляющей организации. А она уже должна вести все расчёты со всеми поставщиками ЖКУ. Во-вторых, не секрет, что сегодня нет гарантий добросовестности любой Частной Управляющей Компании.

Не исключена опасность того, что какая-то ЧУК наделает долгов перед поставщиками, скажем, воды и тепла, хотя жители ей оплату производят регулярно.Это может произойти как   в случае явных мошеннических действий, так и в случае неграмотного ведения дел. Результат же для дома может оказаться весьма неприятным.

Ведь, к примеру, поставщик тепла имеет право прекратить подачу горячей воды. Учитывая всё это, система РЦ является в таких случаях гарантом того, что платёж потребителя дойдёт до конкретного поставщика. 

Рассмотрим теперь несколько другой вопрос. Его следовало бы назвать "У кого кошелёк?". Это всё к теме "Кто платит, тот заказывает музыку". И ранее, и сегодня, ежемесячно оплачивая ЕПД, мы не знаем на самом деле в полной мере, за что мы платим.

Всё ли выполнено фактически на всю ту сумму, которую нам предложено оплачивать?Мы не видим весь перечень работ, который выполнила управляющая домом организация. Он не прикладывается к ЕПД и не направляется в каждую квартиру. Можно ли обязать Управляющую организацию делать это?

Пробуйте. Но вряд ли это получится. А если и получится, то,  что делать конкретному собственнику, который, например, усомнится в выполнении всех регламентных работ по содержанию и эксплуатации лифта, как это указывает на бумаге УО?

Каждый такой житель пойдёт разбираться с УО в одиночку? И, например, несколько тысяч человек ежемесячно будут ходить   в УО задавать вопросы?

А УО с каждым будет выходить на место, и показывать детально, какие работы были сделаны? Т.е., ежемесячные экскурсии нескольких тысяч человек? И у всех на это  найдётся время и желание?

Не очень реально себе такое даже представить. Многие жители, скорее всего, получив очередной ЕПД, просто пойдут    платить. И по-прежнему, все эти финансовые ручейки потекут на счета поставщиков ЖКУ и Управляющих.

Но даже, если какой-то житель докажет, что какая-то работа не делалась, то далее опять возникает немало сложностей с тем, чтобы этот житель довёл информацию до всех остальных проживающих в доме.  Чтобы они не оплачивали этот ЕПД, чтобы из РЦ взамен его прислали другой, исправленный.

А если за это время ещё кто-то из жителей докажет, что не была сделана ещё какая-то работа?  Значит, в третий раз распечатать и разнести все ЕПД?

Помимо всех других сложностей, достаточно обратить внимание на вопрос о том, кто заплатит за две дополнительные разноски ЕПД тому конкретному работнику, который это делает?

И со всем этим  успеть разобраться  до выставления ЕПД за следующий месяц? Кто за кем бегает в этой схеме достаточно очевидно.

Только прилично ли выглядит такое положение дел, когда ХОЗЯН-БАРИН бегает за своим нанятым на работу Управляющим?

Нет, это совсем не красиво. Этот финансовый поток практически невозможно основательно усовершенствовать. Путь его совершенствования - это явно малоперспективное занятие.

На мой взгляд, гораздо привлекательнее выглядит кардинальное изменение этого финансового потока.

Собственникам, потребителям ЖКУ крайне необходимо создать свою структуру.  По ЖК такой наиболее распространённой структурой является ТСЖ.

Общественное объединение собственников, созданное ими и полностью им подконтрольное, своё юридическое лицо, имеющее ясную цель - это отстаивание интересов своих членов, а также, следовательно, и интересов других  собственников и нанимателей, проживающих в том же доме (домах).

Это позволяет полностью изменить финансовые потоки и поставить всё на место.

Все потоки платежей потребителей ЖКУ   в ТСЖ можно и нужно направить на расчётный счёт ТСЖ.

И все расчёты с Поставщиками и Управляющим вести с этого счёта по договорам и актам полненных работ.

Тогда появляется настоящий ХОЗЯИН-БАРИН, к которому надо идти на поклон и ему доказывать, что работа была сделана.

И ждать, когда ХОЗЯИН оценит труд своих работников и заплатит за фактически выполненную работу, вычеркнув всё, что не делалось.

Если же решение ХОЗЯИНА покажется Управляющему несправедливым, то Управляющему предоставляется право доказывать свою правду, в том числе и в суде. 

Тогда всё становится на свои места. Ясно, кто ХОЗЯИН и у кого кошелёк. Ясно, кто платит и кто "заказывает музыку".

Ясно, кто за кем должен бегать.

Таким образом, создание собственниками своего юридического лица - это основа для формирования правильных взаимоотношений в схеме ХОЗЯИН - УПРАВЛЯЮЩИЙ.

Но какое объединение собственников подходит лучше всего? Снова обращаемся к 38 схемам управления домами.

 

 

Владислав Ницевич

 

niecewicz@narod.ru 

 

http://perovograd.ru

 
В избранное