Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Кризисный апгрейд мозга: либо окрысишься, либо окрэйзишься, либо апгрейдишься...


Кризисный апгрейд мозга: либо окрысишься, либо окрэйзишься, либо апгрейдишься…

 

Кризис окрысил нас граждан направленно

Финансовым ядом жизнь наша отравлена…

Бьемся безжалостно, пьются эмоции,

Инфляция, курсы, кредит, безработица…

Отсчета систем передвинуты оси

Масштаб  пересчитан, «косил» кто – не «косит»,

Полопались, рухнули, сдулись, «сбанкротились»

Ужали, закрыв, «уронили», «оскотились»?

Он миф, фантомас, кукловод, профанация

Его не видала, но «кроет» вся нация

Он крейзит озлобленных, «крысит» балованных

Апгрейдит «движок» аксиомам обглоданным…

 

Желая теперь с несколько негативного вступления перейти на позитивный лад, замечу, что для рынка недвижимости нашего региона кризис имел и положительные последствия.

Цель же данной статьи несколько иная: на рынке недвижимости изменилось многое. Давайте поймем, что, и научимся действовать в соответствии.

 

Потребительское поведение покупателей квартир. Наконец-то научились претендовать на то, на что можем претендовать, а не на «хочу слона в шоколаде».  Ранее покупатели забывали, что, прежде, чем купить квартиру, нужно продать имеющееся. Начинали с покупки, искали, смотрели, договаривались. Потом пытались продать имеющееся, не успевали, и сделка срывалась. Теперь же возникло понимание, что отталкиваться в своих возможностях нужно от имеющегося. И это имеющееся определит и сроки, и сумму, и прочие предпочтения.

 

Поведение продавцов. Более реально продавцы  стали относиться к желаемым ценам за их объекты. Или, как минимум, соглашаться на торг.  Некоторое время назад, подкрепляемые информированием госструктур, собственники действовали по принципу «сам все знаю, сам пойду и продам».

И цену, и процесс собственник представлял с точки зрения своей эрудиции. Но, поскольку эрудиция всех участников рынка была разной, и иногда и даже разномасштабной, результаты были удачными не у всех. Потом, попытавшись сами, многие продавцы все-таки поняли, все сложно, и рынок недвижимости сложнее в своих зависимостях и процессах, чем кажется.

 

Требования к услугам. Наконец, сутью риэлторской услуги стало не оформление документов, а искусство продажи объекта. С одной стороны, клиенты стали понимать (не без наших усилий), суть услуги. С другой, всеобщая информированность создала совсем иные требования к агентствам недвижимости. Помнится, в бытность создания нашего сайта МЫ убеждали клиентов, как это хорошо работает – реклама в интернете, качественное фото объекта, ради которого надо убрать барахло по углам квартиры.

Мы пытались объяснить, что в стоимость наших услуг входит размещение во многих базах объектов недвижимости в Интернет, и т.д. Иными словами, агентство недвижимости бежало впереди клиента далеко и тащило за собой клиента. Клиент же не пытался догнать агентство, споря, что для продажи квартиру услуги не нужны, а достаточно только «Из рук в руки».

Сейчас же клиент начал требовать новых технологий сам. Для того, чтобы заинтересовать его, нужно показать наличие информационных ресурсов, программного обеспечения, качество выполнения рекламы и презентаций, региональный охват интернет-ресурсов. Теперь агентство недвижимости должно соответствовать этим запросам. Более, того, предугадывать и быть на шаг впереди. А для этого нужны постоянные и немалые инвестиции, что под силу не всем.

 

Ценовая динамика. Рынок, который скакал, как маятник, успокоился. То, что считают последствием кризиса, на самом  деле было откатом после предыдущего роста. И не будь кризиса, то же самое случилось бы в несколько ином контексте. В силу своей инертности рынок теперь более предсказуем, поскольку зависит от финансового состояния населения, которое внезапно не улучшится. Ухудшиться может – в результате катаклизмов. Но улучшиться резко – нет.

 

Ценовые ожидания. То же самое и с ценовыми страхами людей. Ранее, совершенно необоснованно, люди боялись внезапных скачков цен в ту или иную сторону. Со временем стало возникать понимание, что рынок недвижимости инертен. Чем более рынок является рынком свободной конкуренции, и чем больше он по территориальному  размеру и объему участников (вовлеченных объектов недвижимости), тем более он инертен и медленнее реагирует на изменения.

Но столь же длительно он и выходит из реакции. Поэтому нельзя ожидать того, что прямо завтра цена изменится. Как правило, для ощутимого изменения средней рыночной цены на недвижимость нужен минимум месяц.

 

Тенденции развития сегментов. На это кризис оказал, пожалуй, не менее значительное, но наиболее неявное влияние. Пару лет назад началось активное расслоение рынка вторичного жилья на подсегменты.  К старым домам теперь начали причислять большинство хрущевок, и даже часть панельных стандартных высоток. В конце 2006-2007 годах люди уже не хотели приобретать старый фонд, понимая, что скоро у него начинает истекать нормативный срок службы. Финансовые ограничения, наложенные кризисом, снова вернули покупательские предпочтения в эти сегменты. Так как типовые небольшие квартиры в условно среднем состоянии стоили дешевле, не требовали ожидания и значительного ремонта, как первичка. Положительным влиянием была также то, что объем вовлеченных в рынок объектов за счет этого становился больше, т.е. больше предложение при том же спросе. Соответственно, и влияние на цену менее значительно.

Сейчас – да, хрущевки и старые панельки, занимая значительную долю рынка, в силу цены пользуются спросом. Но с повышением благосостояния, развитием ипотеки на строящееся жилье и ужесточение требований к застройщикам, сегмент будет становиться все менее популярным. Тем более, что сроки полного нормативного  износа близки.

Вполне логично, что старому фонду требуется замена. Но пока темпы строительства отстают, государство ищет новые решения. Как пример – малоэтажное загородное строительство. Относящееся, кстати, к другому сегменту рынка, и ориентированное изначально совсем на другой класс покупателей. Но мы пока этого не понимаем.

Если же действовать в направлении развития загородных микрорайонов, то последующее их развитие будет, по-видимому, напоминать развитие микрорайона Сипайлово: сначала туда переселяют добровольно-принудительно, потом жить там живут, но не престижно, правда, дешево. Со временем район вливается в черту города полностью. Но этого придется ждать лет 20. Плюс к этому подведение всех коммуникаций, благоустройство и т.п.  Если же дома малоэтажные, то ситуация не намного проще, просто «труба» (коммуникации) тоньше.

 

Классовая динамика. Вот  и добрались до классических трудов Маркса и Энгельса, кстати, теоретиков капитализма. Классовая динамика существует в каждом обществе и социальном строе. И ее нельзя не учитывать. Тот самый средний класс, на который ориентировано большинство типовых строящихся и недавно построенных домов, в кризис пострадал больше всего. Как говориться, у кого не было денег, как и не было, так и нет; у кого было очень много, стало чуть меньше, но в се равно много. А у кого было средне, стало мало.

 

Государственные механизмы поддержки. Как уже указывалось выше, ипотека как раз и ориентирована на средний класс. Поскольку и класс уменьшается, и ипотека менее доступна, нужно ждать либо восстановления, что займет года 2, либо придумывать новые механизмы поддержки покупателей недвижимости, рассчитанные на  менее обеспеченный класс. Как раз сейчас, накопив свои первоначальные взносы с момента появления ипотеки, этот класс пытается выйти на рынок недвижимости как покупатель. Но ипотеку в силу доходов оформить (платить) не может, даже имея льготы или материнский капитал. Что делать с этим классом, склонным и способным лишь на многолетние медленные накопления в условиях нашей инфляции и не совсем стабильного рынка.

Как идея  - стройсберкассы подходят под эти критерии. Однако, как справиться с недоверием и нестабильностью, идея не подсказывает пока. Правда, есть и другая идея, которая населению может понравиться гораздо меньше.

 

Развитие строительства и освоение земли.  Тут имеется в виду так называемая «демегаполизация».  Развитие многих городов, с одной стороны, эффективнее интенсивным путем – не нужно тянуть коммуникации, строить дороги и инфраструктуру. Но, с другой стороны, и загруженность внутренних дорог, смог, стоимость земли уравновешивают интенсивную застройку с экстенсивным строительством загородных микрорайонов. Тем более, что рано или поздно делать это придется.

Другой вариант – это расширение уже существующих городов, более мелких, с существующими коммунальными ресурсами. Не исключено, что, вопреки настоящей тенденции  миграции ИЗ регионов, скоро станет и наоборот. Причем, не по принуждению.

Межрегиональные переезды, которые ранее в большинстве своем были только в одну сторону, могут уравновеситься обратными потоками.

Так же и стоимость строительства и рабочей силы может способствовать тому, что основные объему строительства будет выгоднее концентрировать « не тут». С другой стороны, огромный частный и, не секрет, ветхо-убогий частный сектор так или иначе подлежит сносу и застройке. Первые варианты выгоднее государству, так как не требуют расселения. Второй вариант предпочтительнее гражданам, которые все-таки желают жить в черте города, ждут новых новостроек и строительных проектов.

 

Резюме: вот так незаметно, и даже не слишком зависимо от финансовых последствий экономического кризиса, а может даже и благодаря им, рынок недвижимости изменился во всех его проявлениях. Из эпиграфа следует также и то, что новая система отсчета требует от нас, новых нас,  теперь и новых действий и решений. Иногда неприятных и болезненных, но успешных впоследствии.

 

Автор: Андреева Елена

www.expert-russia.ru

 

 

 

 

 

 
В избранное