Ситуация на вторичном рынке: народ разбирает самые дешевые квартиры по всей стране

Весна - время, когда можно подвести предварительные итоги и представить себе основные тенденции начала года. На рынке между риэлторами и маклерами «бежит шепоток» - сделки начались…

На самом деле начались они еще в декабре, когда покупателям надоело ждать ценовых чудес. На тот момент многие пришли к выводу, что существующая ценовая ситуация – и есть ценовое дно рынка. В итоге на тот момент были раскуплены самые дешевые квартиры.

Квартиры стоимостью до 1,5 млн руб. - пока реальность. Но не меньше 1,2 млн!

Вторичный рынок недвижимости дает основное количество сделок с жильем. Первичный рынок, который до кризиса был на подъеме, существенно потерял позиции по нескольким причинам. Во-первых,  покупатели практически лишились возможности получать ипотечные кредиты на строящееся жилье. А риск недостроя и «замораживания» строительства начатых объектов значительно снизил целевую аудиторию покупателей, готовых платить деньги за виртуальные квартиры. Летом 2009 года спрос на первичное жилье сохранялся на высоком уровне, так как цена была ниже, чем на вторичном рынке. Другим фактором было то, что в почти достроенных домах с минимальным уровнем риска недостроя оставалось много хороших непроданных квартир. Но к осени такие квартиры практически полностью были распроданы, и на рынке оставались квартиры с более высокой степенью строительного риска.

Как следствие, платежеспособный спрос переместился на вторичный рынок, так как разница в цене первичного жилья и вторичного не компенсировала потребительские минусы годового ожидания и рисков. Но эта тенденция уже успела сформировать некую «зависимость» - люди поняли все прелести нового жилья. Но новых заселенных квартир практически не продавалось.

После длительного ожидания ценового дна, потенциальные покупатели начали массовые просмотры. На первый взгляд в то время казалось, что появилось очень много покупателей, и двухгодовое снижение цен прекратилось. Но на самом деле это просто были многочисленные просмотры ограниченного количества покупателей. Просто просматривалось по 10 и больше квартир, а не 3-4 как раньше.

Но потенциальные покупатели, ожидая после длительного застоя увидеть огромное количество выставленных на продажу квартир, и со смаком повыбирать, получили разочарование от предлагаемого «ассортимента». Мы тогда сделали очень важный вывод:

Когда у покупателей средства ограничены, то вместе с количеством покупателей одновременно снижается и количество продавцов, так как большинство сделок – альтернативы. И чтобы купить лучшее, сначала надо продать имеющееся, а если нет денег на доплату, то и продавать свое нет смысла.

Вот так побродив по вторичному рынку квартир старого фонда, многие решили, что покупать первичку все-таки лучше, так как планировки хороши, дома новые, в наличии лифты и мусоропроводы. Но оказалось, что многие стройки заморожены, почти готовые дома уже распроданы, а нераспроданные очень долго ждать. «Альтернативщикам» же нужно было заселяться практически сразу.

В итоге снова заметно прибавилось покупателей на вторичном рынке, и цены на нем в силу ограниченности предложения чуть повысились. Снова вторичное жилье стало стоить дороже первичного.  Стали возвращаться и продавцы, которые из-за падения цен ранее отозвали объекты с продажи. Но особого увеличения предложения мы на протяжении последних 3 месяцев не замечаем.

По данным аналитического центра САН «ЭКСПЕРТ» в начале 2010 года объем предложения особенно не увеличился. Как объяснила Айгуль Степанова, сертифицированный аналитик «ЭКСПЕРТ»,- «рост предложения  мог показаться за счет колебаний в праздничные недели всех трех прошедших месяцев, так что это скорее погрешности статистики. Но если бы таких длительных выходных, особенно новогодних, не было бы, может быть ситуация была бы иной».

Но если проанализировать цифры последних трех лет, можно сделать выводы весьма неожиданные. По сравнению с 2008 годом, в среднем в первые 3 месяца 2009 года количества предложений вторичного жилья сократилось на 36%, 2010 к 2009 – показало сокращение на 33%.

При этом цена за аналогичные периоды показывает: снижение на 13% 2009 к 2008г и снижение на 9% 2010 к 2009 году. Т.е. темпы снижения различны.

О чем это говорит? Предложение и спрос у нас зависит далеко не только от динамики цены, а от массы иных факторов. И в первую очередь свидетельствует о том, что требуемых покупателям типов квартир на рынке просто не хватает, не смотря на то, что и финансы ограничены. Второй финансовый фактор также важен, иначе мы бы уже заметили значительный рост цен, а его практически нет. Скорее, просто раскуплены самые дешевые квартиры.

За последние 2 года стагнации рынка мы видели уже 3 кратковременных оживления спроса, связанные с постепенной стабилизацией рынка недвижимости. Первый был в начале 2009 года, но очень кратковременный, его хватило буквально на 3 недели марта, видимо, это были те покупатели, которых «приперло» совсем сильно, остальные же решили подождать еще большего снижения цен.

Второе оживление было в июле-августе 2009 на рынке строящегося жилья по причинам, указанным выше. Третье – осенью 2009, обозначив ценовое дно рынка недвижимости региона.

Впрочем, как и прежде, «львиная» доля игроков вторичного рынка – альтернативные покупатели, которым для того, чтобы приобрести другую квартиру нужно сначала продать свою. В условиях более стабильного рынка такие сделки стали проходить чаще, так как риэлторам стало их проще доводить до конца. Раньше, при растущем или падающем рынке, многие сделки срывались, так и не дойдя до финиша, так как продавцы постоянно повышали цены, а покупатели не успевали накопить требуемую сумму, либо покупатели на падающем рынке находили более дешевый вариант.

По данным риэлторов «ЭКСПЕРТ», основная доля спроса в начале 2010 г. приходилась преимущественно на одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Основным фактором для людей продолжает оставаться цена и еще раз цена.

Цены ползут вверх, но очень медленно, практически не влияя на рынок.

По логике, недостаток нужного предложения должен был привести к заметному росту цен. Если бы потенциал рынка это позволял, прежде всего, покупательский, то к марту рост цен уже проявился бы более значительными приростами.

В начале же 2010 года небольшой прирост цен на квартиры хотя и зафиксирован, но его величина незначительна – 0,2%-0,5% в неделю. Если же учитывать, что реальные сделки часто происходят с торгом «в минус», то такой прирост практически не влияет на ситуацию.

Как и прежде, наибольший прирост отмечен в сегменте «1- и 2-комнатные типовые квартиры», а минимальный - устойчиво демонстрирует многокомнатное жилье, элитные квартиры.

Впрочем, хотя рынок в целом показывает  положительную динамику,  приближение традиционного весеннего сезона повышенной активности на рынке недвижимости в этом году скорее не отразится ни на особом росте количества сделок,  ни на большом росте цен. Впрочем, есть одно обстоятельство, которое может повлиять на средние ценовые показатели - это уход с рынка дешевого жилья. Но это отнюдь не означает подорожания квадратных метров во всех сегментах. Просто, повторюсь, распроданы в первую очередь были небольшие и дешевые квартиры, и на вторичном, и на первичном рынках.

Цены на вторичное жилье уже 4 месяца «вьются» около отметки в 40-41 тысяч рублей за кв. метр.

Продажи и цены 2010 года комментируют риэлторы «ЭКСПЕРТ»:

О том, какие квартиры и в каких домах сейчас формируют самые дешевые предложения на вторичном рынке недвижимости Уфы, можно ли отнести сюда предложения по уступке права требования в популярных новостройках и что вообще происходит с ценами на вторичном рынке жилья, рассказывают руководители агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» в г. Уфа:

Вострова Р.И., директор офиса на Пр.Октября, 11:

Самые дешевые предложения, как и прежде, существуют в сегменте рынка недвижимости «низкого» класса, в домах 1955-75 гг. постройки, хрущевках и панельках . Эти предложения относительно недороги, поэтому, раскупаются и, соответственно, дорожают в первую очередь.

Впрочем, сейчас существуют весьма интересные предложения на первичном рынке – можно приобрести квартиру по переуступке, от подрядчика. Но придется ждать окончания строительства, а многим надо заселиться сразу.

Андрияшин О.К., руководитель офиса по ул. Герцена 1д:

На данный момент самые дешевые квартиры на вторичном рынке - однокомнатные, расположенные в обычных домах. Общая площадь этих квартир составляет от 30 до 35 кв.м, удаленность от транспортных узлов– 10-15 минут ходьбы. Площадь кухни в них колеблется от 5 до 7 кв.м, балкон стандартный, санузел совместный. Самым дешевым жильем являются квартиры, расположенные в Северной части, где как раз и находится наш офис. Большинство домов тут как раз – старые хрущевки. А вот сталинки ценятся значительно выше.

При изменении цен в положительную сторону, в первую очередь, произойдет рост цен на квартиры, расположенные в шаговой доступности инфраструктуры. Но не на первых шумных линиях, и находящихся недалеко от лесопарковых зон. Так как Уфа- экологически сложный регион, и особенно северная часть.

Крестьянников Д.М.. руководитель офиса по ул. Театральной, 5\1:

Платежеспособный спрос активизировался еще в начале зимы. Но не настолько, чтобы говорить о значительном росте. Рост средней цены происходит из-за вымывания самого дешевого предложения.

Нижний ценовой уровень предложения на вторичном рынке эконом-класса Уфы сегодня формирует старый жилой фонд низкого качества. Но такими домами застроены, помимо северной части, и более популярные районы, например, Проспект Октября. Поэтому квартир там не хватает.

Галева Ю.Ю, руководитель офиса на Б.Славы:

На вторичном рынке недвижимости самые дешевые предложения представлены «хрущевками», построенными в период с 60-х по 70 г.г. Более старые, а также шлакоблочные двухэтажки покупатели уже не хотят, надеясь, что за ту же сумму найдут дом поновее.

Что касается предложений по уступке права требования в новостройках, то их нельзя назвать бюджетными. Связано это с тем, что хотя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса уже ниже, чем в «хрущевках», но общий метраж таких квартир в современных домах гораздо больше. И в целом цена на квартиру будет выше, чем стоимость жилья в типовой «хрущевке».

Цены на самое дешевое жилье с начала 2010 года практически не изменились. Говорить о том, подорожание какого сегмента жилья произойдет позднее, сейчас сложно.

Гарифуллина Э.Г, руководитель офиса на ул.Первомайской, 80:

Однокомнатные квартиры продолжают пользоваться большим спросом. Самые дешевые квартиры располагаются в старых панельных «хрущевских» домах – это дома высотой до 5 этажей.

Цены на недвижимость с января 2010 г. незначительно повышаются. Больше всего востребованы типовые квартиры. Кроме того, если в декабре 2009 г. продавцы ещё шли на какой-то торг, предоставляя небольшой дисконт по цене, то уже с января позиция продавца стала жесткой, так как предложения не хватает. Но на большие суммы покупатели тоже не идут, так как у них просто нет денег.

Аристова О.А, руководитель офиса на ул. Зорге, 28:

К наиболее дешёвым предложениям на первичном рынке относятся квартиры в строящихся панельных домах, особенно на ранней стадии строительства. Если сам застройщик предлагает много квартир, то аналогичное жилье, которое продают подрядчики или собственники, как правило, стоят дешевле. Они снижают цену, чтобы привлечь покупателя, поскольку при равных ценах покупатель предпочитает покупать «из первых рук».

Я не согласна с тем, что квартиры стали дорожать. Просто на рынок вышли покупатели, которые устали от ожидания дальнейшего понижения цен. Но до сделок доходят только самые дешевые квартиры с большими кухнями, свободные,  готовые к проживанию сразу, в пешей доступности от транспорта, в тихом месте.

Некоторые продавцы сразу восприняли появление на рынке покупателей как сигнал для повышения цены, но сейчас квартиры по завышенным ценам не покупают, так как количество денег не прибавляется. Думаю, что в 2010 жилье не будет существенно дорожать – возможны только небольшие колебания.

Зырянова О.А, директор офиса на Спортивной:

Наиболее дешевые предложения – дома, построенные более 20-ти лет назад. Это квартиры небольших площадей, зачастую со смежными комнатами. Недорогие варианты в настоящее время наиболее востребованы.

Основные причины - низкий платежеспособный спрос. Выделить же сумму из бюджета семьи на ипотеку не каждый может себе позволить.

Наиболее интенсивно дорожают малогабаритные квартиры, площадь которых составляет 20-30 кв.м., но  их очень мало. Затем дома хрущевского периода (5-ти этажные), далее 9-12 этажные дома. Подобные квартиры востребованы.

Риэлторы-практики подтверждают слова аналитиков. Почти все наши руководители офисов отметили оживление на рынке и спрос на недорогое жилье (но не самого низкого качества). Но откровенного роста цен пока никто не прогнозирует.

Автор: Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru