АЗБУКА РИЭЛТОРА: Принудительное и добровольное прекращение прав на землю

1.Согласно ст. 44 Земельного кодекса РФ права на земельный участок прекращаются двумя способами:

1) добровольное прекращение прав на земельный участок;

2) принудительное прекращение прав на земельный участок.

2. Добровольно права на земельный участок прекращаются при отчуждении собственником земельного участка другим лицам в результате совершения сделок с земельным участком:

1) договор купли-продажи;

2) договор мены;

3) внесение в складочный (уставный) капитал (фонд) хозяйственного товарищества и общества и в паевой фонд кооператива;

4) договор дарения;

5) подача заявления об отказе от осуществления прав;

6) договор постоянной ренты;

7) договор пожизненной ренты;

8) договор пожизненного содержания с иждивением;

9) наследование по завещанию и по закону.

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ. Продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним". Продажа земельного участка может быть совершена как одновременно с продажей зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, так и без их продажи. Если договором купли-продажи зданий, строений и сооружений не определено передаваемое покупателю право на земельный участок (собственность или аренда), к покупателю зданий, строений и сооружений переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этими зданиями, строениями и сооружениями и необходима для их использования (как правило, не менее 1,5-2,0 м. от стены).

Порядок заключения договора мены (обмена) регулируется ст. 567-571 Гражданского кодекса РФ. К договору мены применяются правила о купле-продаже, предъявляемые к учету и регистрации земельного участка. По договору мены разрешается обменять земельный участок как на другой земельный участок, так и на иное недвижимое имущество. Если по договору мены обмениваемое недвижимое имущество признается неравноценным, то сторонами должна оплачиваться разница в ценах.

Порядок внесения земельного участка в качестве вклада в складочный (уставный, паевой) капитал (фонд) хозяйственного товарищества, общества, кооператива регулируется ст. 66, 70, 83, 89, 90, 95, 99, 100, 108, 109, 116 Гражданского кодекса РФ.

Внесение земельного участка в качестве вклада в складочный (уставный, паевой) капитал (фонд) влечет переход права собственности на него к юридическому лицу.

Порядок заключения договора дарения регулируется ст. 572-582 Гражданского кодекса РФ. Подарить земельный участок можно любому гражданину, юридическому лицу, муниципальному образованию, субъекту РФ и Российской Федерации. Пожертвовать (подарить земельный участок в общеполезных целях) можно любому гражданину, лечебному, воспитательному учреждению, учреждению социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству, субъектам РФ и муниципальным образованиям. Одариваемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка от дара отказаться. В  этом случае договор дарения считается расторгнутым, но если он прошел государственную регистрацию, то и отказ от дара также подлежит государственной регистрации. Наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным. Главное условие договора дарения – это безвозмездность дарения.

Порядок добровольного отказа от осуществления права собственности на земельный участок урегулирован ст. 225 и 236 Гражданского кодекса РФ, а от права пожизненного наследуемого владения и от права постоянного (бессрочного) пользования – п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ.

Если гражданином подается заявление об отказе от осуществления принадлежащего ему права собственности на земельный участок, то такой участок принимается на учет регистрационной палатой Минюста России и по истечении 1 года со дня постановки земельного участка на учет  орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. При отказе гражданина от права пожизненного наследуемого владения или от права постоянного (бессрочного) пользования, орган власти, предоставивший гражданину этот земельный участок, вправе сразу принять решение об изъятии земельного участка у отказывающегося гражданина, зачислить земельный участок в фонд перераспределения земель, либо предоставить земельный участок другим гражданам.

Порядок заключения договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. 583-605 Гражданского кодекса РФ. По договору постоянной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок, а плательщик постоянной ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок периодически (раз в квартал) выплачивать ренту в виде денежной суммы, предоставления вещей, выполнение работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной суммы ренты, определенной в договоре до тех пор, пока не выплатит всю сумму, определенную договором постоянной ренты. Выплата пожизненной ренты устанавливается на период  жизни гражданина, передавшего земельный участок под выплату ренты либо на период жизни другого указанного им гражданина, а размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законодательством. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты берет на себя обязанность осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина, передавшего земельный участок и (или) указанного им другого гражданина (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за гражданином и даже оплата ритуальных услуг).

Наследование земельного участка регулируется ст. 1110-1175, 1182 и 1183 Гражданского кодекса РФ. Наследование осуществляется по завещанию (завещатель по своему усмотрению завещает имущество любым лицам, любым образом определяет доли наследников в наследстве, лишает наследства одного, нескольких или всех своих наследников) или по закону (в случаях отсутствия завещания). Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145, 1148 Гражданского кодекса РФ (7 очередей). Наследуются земельные участки, которые принадлежат наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 1181 Гражданского кодекса РФ).

При этом необходимо иметь ввиду, что в соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ наследник, получивший по наследству право пожизненного наследуемого владения земельным участком, может приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно. Незастроенный земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования, не наследуется ни по завещанию, ни по закону. Таким гражданам целесообразно в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ приобрести такие земельные участки в собственность, учитывая, что это разрешается сделать бесплатно. У наследников на бесплатную приватизацию права уже нет.

3. Принудительно права на земельный участок прекращаются в случаях:

1) изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

2) конфискации земельного участка;

3) реквизиции земельного участка;

4) ненадлежащего использования земельного участка.

Впервые понятие, что же считается государственными и муниципальными нуждами, появилось в ст. 49 Земельного кодекса РФ. К ним относятся исключительные случаи, связанные с выполнением международных обязательств России, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения и иными обстоятельствами прямо установленными федеральными законами и законами субъектов РФ. К таким обстоятельствам относятся случаи, связанные с обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, созданием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного их размещения (п. 3 ст. 79 Земельного кодекса РФ), случаи, связанные с застройкой в городских и сельских поселениях в соответствии с генеральными планами этих поселений, правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 Земельного кодекса РФ), случаи, связанные с созданием и расширением государственных природных заповедников, заказников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов (п. 5 ст. 95 Земельного кодекса РФ).

Порядок и условия изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируется ст. 279, 281 и 283 Гражданского кодекса РФ, ст. 55, 62 и 63 Земельного кодекса РФ. В зависимости от того, для чьих нужд изымается (выкупается) земельный участок, решение принимается Российской Федерации, субъектом РФ или муниципальным образованием не позднее чем за год до предстоящего изъятия (выкупа). По желанию гражданина, у которого изымается (выкупается) земельный участок, ему предоставляется взамен равноценный земельный участок, возмещается стоимость жилых, производственных и иных зданий, строений и сооружений, находящихся на изымаемом (выкупаемом) земельном участке, возмещаются в полном объеме убытки, в том числе упущенная выгода, а собственнику земельного участка еще и рыночная стоимость земельного участка.

Порядок конфискации земельного участка (безвозмездное изъятие у его собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление) регулируется ст. 243 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Земельного кодекса РФ, ст. 44, 45, 52 и 73 Уголовного кодекса РФ и ст. 63 Уголовно-исполнительного кодекса РФ. Конфискация  применялась до 2005 года только в качестве дополнительного вида наказания, при условном осуждении не назначалась. Не подлежали конфискации земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства.

Однако в 2004 году из Уголовного кодекса и Уголовно-исполнительного кодекса исключены нормы, устанавливающие случаи конфискации имущества, и поэтому в настоящее время конфискация по существу является декларативной нормой Гражданского и Земельного кодексов без каких-либо последствий.

Порядок реквизиции земельного участка (временное изъятие уполномоченным исполнительным органом государственной власти в целях защиты граждан, общества и государства от угроз чрезвычайных обстоятельств (стихийное бедствие, авария, эпидемия и т.п.) с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков) регулируется ст. 242 Гражданского кодекса РФ и ст. 51 Земельного кодекса РФ. При невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или предоставляется равноценный земельный участок.

Порядок принудительного прекращения прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования регулируется ст. 237, 238, 240, 252, 273, 284 и 285 Гражданского кодекса РФ, ст. 44-48, 54 Земельного кодекса РФ и ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Основаниями для принудительного прекращения прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования являются:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

2) не использование земельного участка по целевому назначению для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в течение трех лет;

3) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

4) не устранение совершенных умышленно земельных правонарушений (загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы, нарушение установленного режима земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения);

5) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

6) систематическая неуплата земельного налога (в течение двух и более лет подряд).

Принудительное прекращение прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования после наложения административного взыскания в виде штрафа. Размеры штрафных санкций установлены в ст. 7.1, 7.2, 7.10, 7.18, 8.3, 8.6, 8.7, 8.8, 9.4, 9.5, 10.1-10.14 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется по решению суда по заявлению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Автор: Н.И.Калинин

Для получения консультаций по вопросам узаконения, земельно-правовым вопросам и вопросам загородной недвижимости вы можете обратиться в земельно-правовой отдел офиса «ЭКСПЕРТ» в г. Уфа, на Пр. Октября,11, тел. (347)223-16-75

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»   www.expert-russia.ru