Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стагнация на рынке недвижимости.Вопросы.


Андреева Елена. Несмотря на стагнацию спроса, «ЭКСПЕРТ» уверенно чувствует себя на рынке недвижимости

 

 

После выхода статьи «Летний спад на рынке недвижимости в этом году усугубляется стагнацией спроса» http://www.expert-russia.ru/dc/show/26/1380 мы получили большое количество писем на корпоративную почту. Исполнительная дирекция «ЭКСПЕРТ» приняла решение ответить на самые интересные из них.

 

- Сейчас многие говорят о кризисе на российском рынке недвижимости. Как Вы, как руководитель крупной сети агентств недвижимости, оцениваете данную ситуацию?

Ответ: Мы подтверждаем, что на рынке недвижимости Уфы воцарилась летняя стагнация спроса. Спрос со стороны покупателей недвижимости резко сократился.

Летний спад на рынке жилой недвижимости Уфы в этом году особенно заметен. Число сделок в Уфе сократилось на 40%.

Цены на жилье в Уфе, по данным аналитиков «ЭКСПЕРТ», выросли за 8 месяцев 2008 года всего на 3%, при инфляции в 9%. Напомню, что на протяжении 2007 года цены плавно снижались с 56 тыс. руб. за квадрат до 50 тыс. рублей за кв.метр.

В 2008 году упали все ключевые показатели работы агентств недвижимости. На 40% снизилось количество сделок, на 50% — число агентств. Остается только гадать, насколько снизилась совокупная выручка от риэлторских услуг, видимо на эти же 40-50%.

По данным аналитиков «ЭКСПЕРТ» в Уфе, на начало августа 2008 года, насчитывается  80 агентств недвижимости, с учетом дополнительных офисов крупных агентств.

Все агентства недвижимости, вместе взятые, в прошлом году совершали в среднем 800 сделок в месяц. Сейчас количество сделок снизилось на 40%.

 

- Этим летом помимо традиционного сезонного спада ситуация усугубилась общей стагнацией. В ряде крупных российских городов сократилось число сделок, часть агентств недвижимости была вынуждена покинуть рынок. Выправится ли ситуация с наступлением осени – каковы Ваши прогнозы?

Ответ: осенью большого оживления мы не ожидаем. Оживление будет, но не такое существенное, чтобы полностью загрузить все агентства недвижимости работой.

Это подтверждает и проведенный нами фундаментальный анализ рынка недвижимости.

Считаем, что наши граждане накопят средства для покупок недвижимости только к весне 2009 года. Слишком быстро и сильно взлетели цены на жилье в течение 2006 года, напомню, на 100%.

 

- Как при сложившихся непростых обстоятельствах сети агентств недвижимости «Эксперт» удается оставаться на плаву: открываются новые офисы, расширяется территория присутствия, не сокращается рекламный бюджет?

Ответ: Рекламный бюджет в СМИ, газетах все-таки сократился. Мы вовремя «ушли» в Интернет, создав с помощью БестВеба прекрасный портал www.expert-russia.ru

Мы остаемся «на плаву», благодаря франчайзингу, выстроенным технологиям, постоянному обмену опыту.

Франчайзинг является идеальным вариантом развития агентства недвижимости, построенного по семейной модели (далее, СМ). СМ для нас - это не семья, в чистом виде, а агентство недвижимости, с численностью персонала до 50 чел, где не применяется поточная (технологичная) система работы, а клиенты обслуживают риэлтором точечно, индивидуально. Семейным оно называется потому, что в основном на руководящих должностях в таких агентствах недвижимости - родственники (муж, жена, сват, брат и т.д.).

 

- Почему по отношению к риэлторам сложилось такое негативное мнение, в частности, со стороны чиновников? Только за последнее время  риэлторов обвинили в распространении слухов о прекращении регистрации жилья в Регпалате и в том, что из-за посреднических услуг дорожает стоимость недвижимости.

Ответ: Риэлторы всегда будут «крайними». Их не любят везде, и в США, и на Западе. Проблема в том, что риэлторами называют всех: черных маклеров; строителей, продающих первичку; инвесторов-спекулянтов; девелоперов. Поймите, риэлторы не покупают и не перепродают недвижимость, они только оказывают услуги, беря за это комиссию – плату за оказанные услуги.

Не стоит отождествлять все эти группы и подводить всех под «риэлторскую гребенку».

Кстати, стоимость риэлторских услуг в Уфе снизилась с 8% в 2000 году до 4% в 2008 году. Вопрос: 4% это что, астрономическая наценка ? Сравните с наценкой в автосалонах: 7-15% . В магазинах: 10-50%. И мы также хотим развеять миф о том, что риэлторы «делают деньги из воздуха», что зарабатывают безумные деньги. Для сведения: сейчас на стагнации 1 риэлтор в агентстве недвижимости в среднем делает 1 сделку в месяц, получая вознаграждение от 40 до 60% от суммы комиссии.

 

 

- Непростая ситуация сейчас складывается на ипотечном рынке. Сократилось ли количество сделок по ипотеке?

Ответ: число сделок не сократилось, но увеличилось число отказов в выдаче ипотечных кредитов. Банки строже стали подходить к проверке клиентов.

 

- Как сложилась ситуация с продажами на первичном рынке? Сегодня на пресс-конференции в администрации города, посвященной строительству, прозвучало, что существует тенденция к замиранию первичного рынка. Из-за снижения покупательской способности, подорожания себестоимости жилья сократился спрос на первичку. Как это ощущают риэлторы ?

Ответ: замирания не ощущаем, но рынок сузился. Спрос сократился. Сократилась и риэлторская комиссия. Теперь всего 1,5%, причем мы, риэлторы, деньги получаем не от Покупателя, нашего клиента, а от Застройщика. Таким образом, не происходит возгонки цен на первичном рынке жилья. Считаем, что это правильное решение для работы на стагнирующем рынке недвижимости.

 

- Насколько отличается ситуация на рынке вторичного жилья?

Ответ: отличается тем, что 90% сделок – это альтернативы. То есть надо что-то продать, чтобы что-то купить. Соответственно образуются большие цепочки. И работа риэлтора заключается в связывании всех этих цепей в единое целое.

 

- Как развивается региональный рынок загородного жилья?

Ответ: стремительно развивается. Появился первый поселок бизнес-класса «Акбердино-Виллэдж». Готовится к открытию мост через Каменную переправу через р.Уфа, что приведет к стремительному развитию направления: Жилино – Зинино – Нагаево – Акбердино – Блохино.

В 2009 году мы ожидаем появление на рынке еще 5-8 поселков и новых направлений.

Стихийная застройка уходит в прошлое. Настало время поселков с управляющими компаниями.

 

- Какие тенденции, на Ваш взгляд, следует выделить на региональном рынке недвижимости?

Ответ: маклеризация рынка недвижимости, демпинг на рынке услуг, уход небольших агентств недвижимости с рынка.

С конца 2007  и начала 2008 г. с рынка недвижимости Уфы начали исчезать небольшие агентства. К концу 2008 года, по нашим прогнозам  в Уфе останется не более 50 действующих агентств недвижимости. То есть еще 30 агентств вынуждены будут закрыться.

Сокращение количества агентств – это следствие неумения работать в период стагнации. Дело в том, что на рынке недвижимости Уфы не было такого сильного спада и снижения спроса за все время работы старожил - риэлторов «ЭКСПЕРТа», т.е. с августа 1993 года.

Мы все были неподготовлены к такому развитию ситуации. У тех агентств недвижимости, у которых не оказалось «жировой прослойки», чтобы переждать зимнее затишье января-февраля 2008 года, когда у большинства агентств сделки были нулевыми. У тех агентств недвижимости, у которых занимаемые офисные помещения находятся в аренде, а не в собственности, возникли большие проблемы в марте 2008 года. И постепенно с арены сошло до 50% агентств.

С кризисом риэлторы борются, понижая процент комиссионных за услуги, и снижая рекламный бюджет.

Комиссия за квартиры на вторичном рынке жилья снизилась с 6% до 4%. Где 2% берут с покупателя, 2% с продавца.

На рынке коммерческой недвижимости установилась дифференцированная плавающая ставка комиссии от 0,5% до 2%. Чем дороже объект, тем меньше комиссия.

На первичном рынке установилась ставка в 1,5%, причем деньги с покупателей не взимаются, комиссию оплачивает застройщик.

Относительно благополучных прошлых лет налицо демпинг по всему спектру рынка недвижимости Уфы.

 

- Какие игроки в настоящее время делят рынок риэлтерских услуг, и как меняется соотношение их долей в Уфе?

Ответ: в Уфе бал правят частные маклеры. Мы считали в июле 2008 года и получили долю частников в 70%. Агентства недвижимости контролируют 30% рынка недвижимости. Таким образом, можно констатировать, что в 2007-2008 г. произошла «маклеризация» рынка недвижимости Уфы. Этому есть простое объяснение: демпинг со стороны маклеров и низкие издержки в маклерской работе.

До 2007 года соотношение было 60 на 40 в пользу агентов, работающих в агентствах недвижимости.

«Катастрофические» изменения произошли в СМИ по недвижимости. На плаву только «Из рук в руки». Остальные издания либо не выходят, либо выходят нерегулярно, только к выставкам.

Мы подсчитали количество классических агентств недвижимости, давших модульную рекламу в «Из рук в руки» 4 августа 2008 г. Насчитали 8 (ВОСЕМЬ !!!). Ошеломляюще-удручающая цифра для города-миллионника.

Можно сказать, что такой плачевной ситуации нет ни в одном городе-миллионнике.

 Вся остальная реклама – это реклама застройщиков или «карманных» риэлторских агентств застройщиков, которые занимаются только продажей конкретных строящихся квартир.

Но Уфа не одинока. Такая же печальная ситуация с рынком недвижимости и агентствами недвижимости наблюдается в городах Новосибирск, Омск, Красноярск, Казань.

 

- «Эксперт» работает в регионе уже 12 лет. Что изменилось с начала работы на рынке недвижимости и для самой фирмы?

Ответ:  костяк работников «Эксперта» на рынке недвижимости с августа 1993 года. Таким образом, мы работаем на рынке уже 15 лет.

Вместе с рынком недвижимости меняемся и мы.

Рынок становится цивилизованным, агентства недвижимости становятся «белыми», ипотека начинает править балом.

 

Автор: Андреева Елена

Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
В избранное