От покупателя к продавцу: что хотим, деньги или недвижимость.

Покупатели жилой недвижимости, в настоящий момент присутствующие на региональных
рынках, давно уже не принадлежат к категории инвесторов, пытающихся заработать.
Реалии таковы, что решать жилищные вопросы приходится с теми возможностями, что
есть. И невозможностями тоже.
Более-менее обеспеченные финансами жители мегаполисов избалованы понятием <<инвестиции>>.
Теперь при мало-мальски значительной в нашем понимании операции мы пытаемся не
только достичь цели, но и что-то выиграть или сэкономить.
Сформировал такую <<зависимость>> рынок недвижимости недавнего прошлого с его
ростом цен. И зависимость эта стала камнем преткновения настоящего рынка. Почему?

Всему виной проблема ликвидности, или, попросту, наличия денег у покупателей.
Т.е. факт самой передачи денежных сумм наталкивает продавцов даже при альтернативной
сделке (т.е. последующей покупке) на желание вытащить и <<прикроить>> одну-другую
пачечку купюр. А покупателей, в свою очередь - дать этих денежек поменьше.
Поскольку свободных денег у людей на покупку квартир сейчас практически нет,
а кредит получить очень сложно, все вышеперечисленное в итоге становится невозможно
на практике. И деньги стали для рынка недвижимости огромным заржавевшим от слез
наших тормозом...

Наблюдая за подобными финансовыми желаниями покупателей и продавцов недвижимости,
в какой-то момент возник вопрос: а что мы, собственно хотим, квартиру все-таки
или деньги. Вроде бы логично хотеть квартиру, и ничего больше, но выглядит все
несколько не так, несколько наоборот. И чем дальше, тем больше. Но ведь хотите-то
вы улучшения жилья?

Как избежать такой проблемы, как психологической, так и отсутствия чистых покупательских
денег на рынке? Видимо, определиться с выбором.
Во-первых, вы хотите квартиру (т.е. не дом, не гараж, не земельный участок).
Во-вторых, вы хотите квартиру с определенными характеристиками.
В-третьих, у вас есть квартира та, которая есть и небольшая доплата ( ну или
кредит).
Как вы размышляете дальше? Продать, получить деньги и купить...
Но именно деньги в предыдущем предложении и тормозят весь ваш процесс, потому,
что:
- нет покупателя с этими самыми деньгами
- вы должны умудриться установить цену на имеющуюся квартиру, так, чтобы покупатели
налетели роем.
- но такая цена, при которой возникает рой покупателей, вам ну уж совсем не
нравится. Чисто психологически. А цена, которая нравится, не гарантирует быстрой
продажи.

Мораль этого процесса такова: если вы хотите жилье, то почему при этом вы ставите
во главу угла не характеристики недвижимости, а именно финансовую выгоду. Гораздо
логичнее хотеть выгоду в характеристиках объекта недвижимости, а именно: лишний
квадратный метр, дополнительное окно, вид из него, близость школы и т.п. Тем
более, что количество имеющихся на рынке вариантов дает вам возможность выбора.
Осуществить это на практике можно лишь одним способом. Если вы нацелены на ценовые
показатели и финансовую выгоду прежде покупки жилья взамен проданного, то отсутствие
покупателей с реальными деньгами либо создаст вам значительные временные препятствия,
при этом так прогнув вас по цене, что кроме сожаления о потерянном времени, вы
ничего не получите. Либо вы просто измучаетесь состыковками постоянно срывающихся
вариантов. Не важно, продаете ли вы свою квартиру самостоятельно, либо с помощью
риэлтора.

Совет рынка жилой недвижимости - 2009: не заморачивайтесь на цене. Фактически
вы меняете актив на актив с доплатой. На входе у вас есть недвижимость и небольшая
сумма денег, сумму которых вы оцениваете в примерные качества новой желаемой
квартиры. Т.е. вы все равно примерно оценили соответствие.

Вот это и расскажите риэлтору в агентстве недвижимости!
В итоге вы получите желаемое. А разве вам важно, сколько телодвижений и звонков
сделает риэлтор для того, чтобы исполнить ваше желание? Ведь вы ему платите за
результат, а не за процесс...

Если говорить более строгими терминами, то рынок недвижимости, чтобы как-то оживиться,
превращается из количественного в качественный. Эта тенденция аналогична в чем-то
бартерным операциям, активность которых особенно сильна в кризис недостатка платежеспособности.
Если ранее мерилом всех сделок была сумма денег, как всеобщий принятый эквивалент
стоимости, т.е. цена и того и другого варианта квартир, то сейчас это мерило
- качества недвижимости, вещественные характеристики. И лишь небольшую долю занимает
ликвид - ваша доплата.
Даже такая характеристика, как площадь квартиры, лишь относительно количественна.
Так как 45 кв.м. в одной части города или типе дома не равна 45 кв.м. в другом.
И те только по среднерыночной цене, а просто по вашим предпочтениям.
Т.е. фактически вы меняете одно качество на другое, не вникая в количественные
эквиваленты, которые на настоящем рынке не менее субъективны, чем цвет обоев
на ваших стенах.

С улучшением жилищных условий вас.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

-
Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"
http://www.expert-russia.ru

Информационные технологии и недвижимость: объединяем материальное с виртуальным.
Ч.2.

3. Информационные системы в риэлторском бизнесе. Возможности использования.
В отличие от центральных регионов, информатизация и <<интернетизация>> в Уфе
происходила медленнее и сложнее. Помимо этого, самостоятельное создание и внедрение
инструментов <<под себя>> занимает от полугода и больше. В целом информационные
системы в риэлтбиз можно разделить на категории:
- системы управления клиентами СRМ
- системы управления базами объектов. Их существует достаточно большое количество:
ИСЦентр, Винер, IReal и т.д. В каждой системе обычно есть Интернет-оболочка.
- Интернет-оболочки-порталы, созданные по свои цели, включающие и базы данных
и элементы CRM, например www.expert-russia.ru.
- иногда создаются подсистемы, чем-то напоминающие WRM, или системы управления
сотрудниками. Причина - вечные кадровые сложности и системы контроля, в чем
состоит основная проблема агентств. Нет ни государственного стандарта, ни самого
понятия профессии риэлтора, ни ВУЗОВ, дающих толковое образование. Уважения к
этой профессии в России тем более нет, чем мы противоположны всей Европе и США.
- финансово-бухгалтерские дела ведутся во всеми любимой 1С без интеграции с вышеуказанными
системами.
Если говорить о вышеуказанных сферах управления информацией, то для управления
услугами и клиентами используются CRM с системами управления документооборотом,
но в основном в агентствах, построенных по функциональному признаку, так как
именно там есть необходимость отслеживания прохождения сделки и клиент <<не привязан>>
к конкретному сотруднику. Разница с другими бизнесами, также определяющая слишком
узкое использование таких систем, заключается еще и в том, что, как правило,
клиент агентства - <<разовый>>, так как недвижимость не покупается ежегодно.
Необходимости прослеживать динамику оказания услуг по конкретным клиентам нет.
Интерес представляют несколько иные показатели: длительность выполнения услуги,
движение документов, наличие претензий и расторжений договоров, стоимость услуг
и дополнительных затрат.
В агентствах с первым типом технологии клиент привязан к конкретному специалисту,
поэтому течение сделки прослеживается легко. Но существуют еще неявные и неафишируемые
причины неиспользования комплексных информационных систем, которые обтекаемо
называют тайной клиента и тайной сделки. Если говорить откровенно, то многие
клиенты склонны не предавать гласности цены своих сделок, так вообще не афишировать
свои сделки с недвижимостью. Другой вопрос - это существующее налогообложение
и регулирование в связи с этим финансовых потоков.
Системы управления базами объектов не интегрируются с CRM - системами. Как правило,
базам сопутствует специальная система документооборота. Но она очень ограничена
в использовании, так как выполняет, прежде всего, технические функции - обеспечивает
жизненный цикл информации в базе, используются для аналитики динамики базы и
является частью общего документооборота.
Интернет-порталы, при их продуманном создании, должны обеспечить информационные
потребности сразу 4 категорий пользователей: специалистов по недвижимости, потенциальных
покупателей недвижимости, потенциальных клиентов агентства по различным услугам
и руководителей и собственников бизнеса. Можно также выделить и 5 категорию пользователей
- читатели, интересующиеся процессами в сфере недвижимости, новостями, тенденциям
и перспективами. В какой-то степени это также могут быть потенциальные клиенты
в будущем. Наша практика показала, что создание такой собственной ИТ-системы,
работающей ОТ Интернет-портала, обходится и дешевле, и в итоге функциональней
и эффективнее, чем попытка внедрения и <<подгонки>> существующих систем, выбор
которых очень ограничен.
Почему не используются другие типы информационных систем управления данными и
бизнесом. Во-первых, потому, что их просто нет для этой сферы. Во-вторых, из-за
специфики отрасли. Например: планирование потребности в материалах, планирование
потребности в производственных мощностях, планирование ресурсов производства
(MRP I, CRP, CL MPR, MRP II), планирование ресурсов предприятия (MRP II + FRP,
ERP I), оптимизация управления ресурсами не могут использоваться не только потому,
что нет производства как такового, а потому, что используемые агентством ресурсы
минимальны, большая часть из них - ресурсы информационные, человеческие и интеллектуальные.
Однако на внутрифирменном уровне существуют попытки создания BI-- систем бизнес-аналитики
для формирования аналитических отчетов и оценки бизнес-процессов. В том числе
формируется и накапливается банк знаний, по смыслу близкий к ECM, или управлению
контентом, в том числе корпоративного портала, технологий, чужого и собственного
опыта и прецедентов. Создается, правда, это с помощью стандартных статистических
пакетов, MS Office.
4. Дальнейшее развитие. Прочие ИТ-сервисы.
Агентства недвижимости в своей работе применяют следующие технологии: Call-центр
(обычно для компаний с несколькими офисами), СМС-центр ( услуга предоставляется
сотовым оператором), платежные системы и карты, так как многие используемые Интернет-ресурсы
оплачиваются виртуальными деньгами, чаще всего web-money.
К сожалению, многие, даже среднего размера компании, по сравнению с другими видами
бизнеса невелики, и не могут позволить себе к установке полноценное программное
обеспечение и многофункциональную связь для Call-центров. Однако для компании,
даже работающий без применения <<особонавороченных>> ИТ-систем и оборудования,
Call-центр значительно повышает эффективность обработки запросов потенциальных
клиентов в компанию. С другой стороны, активное продвижение услуг Call-центра
на рынке привлекает много потенциальных клиентов, которым, во первых, привычны
звонки << в справочную>>, во-вторых тех, кто сначала предпочитает собрать и обработать
максимум информации без посещения агентств.
Кризис <<убивает>> агентства недвижимости. Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>-
одна из немногих выжившая лишь благодаря своевременному, даже заблаговременному
внедрению информационных технологий. Также благодаря ИТ мы стали всероссийской
компанией, несмотря на большую территориальную отдаленность офисов. Поэтому внимание
должно уделяться дальнейшему совершенствованию информационных сервисов как для
существующих и потенциальных клиентов, так и для работы сотрудников.
Вообще, перспективы, пусть даже и являющиеся <<голубыми мечтами>>, таковы:
- создание всероссийских баз объектов недвижимости с максимальным количеством
сервисов и для клиентов, и для агентов, с фото и привязкой к подробным спутниковым
и схематическим картам местности ( что для России - серьезная проблема).
- полная информатизация рабочих мест риэлтора вплоть до виртуальной подачи и
получения регистрационных, право удостоверяющих документов не только от клиентов
и банков, что уже активно используется, но и от инстанций.
- полная информационная открытость риэлторских компаний с помощью различных ИТ-систем
и сервисов в отношении: сотрудников, статистики сделок ( которую не предоставляет
даже Федеральная регистрационная служба) и их финансовых аспектов. Думаю, что
такие комплексные информационные системы - мечта не только наша, но и, с известными
целями - мечта интеграции информационного обмена между всеми госструктурами.
Например, существует информационный обмен между ФНС и ФРС, ФНС и ГИБДД, известны
информационные потоки Росфинмониторинга. В частности, Сеть Агентств Недвижимости
<<Эксперт>> первой на рынке недвижимости Уфы, чем поразила всех остальных, разместила
на сайте полный список сотрудников с личными резюме и мобильными телефонами.
Нельзя здесь не отметить и кризисные тенденции рынка недвижимости, которые, думаю,
еще не один месяц, а то и год будут сохраняться. Именно в кризис усилилась потребность
в <<правде>>, т.е. в информации, которая удовлетворяет базовым требованиям: своевременность,
актуальность, правдивость, объективность, доступность. Но информация должна быть
и дешевой для того, кому она нужна. Т.е. он должен суметь получить ее с минимальными
и временными и стоимостными и психологическими издержками. Соответственно, и
ИТ-технологии, позволяющие предоставить клиенту и работнику такую информацию,
стали еще более востребованы.

5. Особенности ИТ-сервиса.
Сервисное обеспечение ИТ в недвижимости осуществляется обычно по схеме <<квалифицированный
service-desk>>, в которой присутствуют специалист <<по железу>> и специалисты
по работе непосредственно с информацией - информационные отделы агентств. Основные
их задачи: управление жизненным циклом информации, создание уникальных контентов
и управление информационными Интернет-ресурсами, аналитика, ведение баз данных.
В целом можно сказать, что это наиболее часто используемых в крупных компаниях
упрощенный вариант с использованием аутсорсинга сложных технических функций и
функций по разработке и самостоятельное выполнение более простых сервисных функций
для поддержания бизнеса. В мелких фирмах обычно используется полный аутсорсинг
таких функций.
В заключении еще о, ИТ-безопасности в риэлторском бизнесе. Как никогда в последнее
время стали важны и технологии защиты информации от Интернет-атак, но и технологии
защиты информации в целях стратегической безопасности бизнеса и утечки данных,
например, о сделках и клиентах, в том числе интеллектуального капитала, собственных
разработок и документов фирмы. Поэтому приходится задумываться не только о применении
антивирусной защиты, но и о защите информации внутри локальных сетей
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Информационные технологии и недвижимость: объединяем материальное с виртуальным.
Ч.1.

Почему для продажи материальных вещей особо удачно подходят нематериальные информационные
технологии и наоборот, для продажи услуг нужны материальные <<идентификаторы>>
и символы. Не есть ли это то самое противоречие информационности и физической
преемственности нынешнего общества?

1. Информационная составляющая физического бизнеса.
Долгое время риэлторский бизнес считался бизнесом <<тетрадки на коленке>>. Сложность
его состоит в том, что существует 2 предмета продажи - услуга и объект. Продажа
услуги полностью определяется типичными методами и проблемами сферы услуг. Объект
недвижимости же - материальный объект, с уникальными характеристиками. Продвижение
того и другого различно, имеет свои законы.
Информация как составляющая и того и другого процесса, казалось бы, имеет одинаковые
характеристики и природу. Но вот подход к технологии ее обработки и эффективного
использования отличается. Т.е. для продажи услуги и объекта используются различные
типы информационных систем. Выбор их не так уже велик, и полных интегрированных
комплексных систем типа ERP просто нет. Более того, особенности регионального
развития рынков, и, что сложнее всего, регионального менталитета потребителей,
усложняют процесс внедрения ИТ-технологий в этой отрасли.
Есть еще и другая причина отсутствия готовых информационных систем и ПО-оболочек,
которую пока никто из разработчиков не в силах преодолеть: это 2 типа технологии
работы агентств, назовем первую проектно-матричной ( личное обслуживание сделки
одним <<личным>> специалистом, при необходимости привлекаются другие сотрудники
из других отделов. По такой технологии работает наша компания). Вторая форма
- функциональная, каждый отдел отвечает за свой кусочек работы с назначением
исполнителя.
С точки зрения экономической эффективности разработки подобных ИТ-систем также
существует проблема: агентства недвижимости - мелкий бизнес и не готовы платить
большие деньги за подобные системы, стоимость которых в силу вышеописанных причин
будет высока.
Риэлторские объединения в регионах часто объединяли свои усилия в попытке создать
подобные системы, но дальше межриэлторских баз объектов он-лайн дело не шло.
В США, например, пошли несколько дальше, создавая пользовательские оболочки типа
<<виртуальный риэлтор>>, но по сути это была оболочка для управления базой объектов
и поисковыми запросами покупателей. Для российских риэлторов это были образцы
для подражания, но с менталитетом покупателей, для многих из которых Интернет
был загадкой, бороться было сложно. С другой стороны, именно Интернет начал поставлять
риэлторам наиболее удобных и подготовленных клиентов, обладающих базовой информацией,
изучивших рынок и цены, не боящихся агентств. Так несколько лет назад сфера недвижимости
переориентировала продвижение и услуг и объектов на Интернет, как на наиболее
удобный способ управления информацией, и, что самое главное, самый дешевый. Соответственно,
и создаваемые ИТ-продукты для этой сферы бизнеса должны были быть ориентированы
на интернет-продвижение и виртуальное общение, как с партнерами, так и с клиентами.

2. Развитие рынка недвижимости и роль информации.
Если вспомнить 2006 год, год бума и роста цен на недвижимость, когда каждый пытался
стать частным маклером по продаже недвижимости, <<информационные>> технологии
на рынке недвижимости ограничивались объявлениями в газете и плохенькими Интернет-сайтами,
основная цель которых была не помочь потенциальному клиенту, а просто <<чтобы
был>>. Но закончился бум, и с начала 2007 года рынок недвижимости в лице крупнейших
игроков интуитивно почуял необходимость активного внедрения информационеных технологий
:
- на рынке, в отличие от 2006г, когда объект недвижимости буквально <<улетал>>
из рук риэлторов и происходила борьба покупателей, появилось очень много предложений
при минимуме покупателей. Появилась потребность не просто уметь оформить сделку
и провести переговоры, но и обладать искусством продавать, в том числе с помощью
<<Интернет-витрин>>
- <<расплодившиеся>> агентства начали борьбу за клиента, соответственно и поиск
новых сервисов.
- развитие технического прогресса создало поколение Homo Informaticus, которые,
как наиболее продвинутые, были еще и наиболее платежеспособными и занятыми. Т.е.
составляли целевую аудиторию рынка.
- бум автопродаж создал пробки на дорогах, а бум загородного строительства -
проблему транспортной доступности и удаленности объектов недвижимости. Необходимо
было не только дистанционное общение, но и дистанционный <<просмотр>> объекта
и обмен документами.
- рекламные бюджеты являются основной долей затрат агентства недвижимости, так
как общефирменные расходы постоянны и невелики. Развивающийся равновесный рынок,
превышение предложения над спросом, требовал значительного увеличения бюджетов
для того, чтобы и фирма была заметна на рынке, и объекты недвижимости - покупателю.
Оперирование информацией, как виртуальной, нефизической характеристикой, позволяло
решить вышеперечисленные проблемы, как говорится, не вставая с рабочего места.
Продолжение следует...

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Загородная недвижимость: когда же мы определимся с терминологией. Часть2 .

Коттеджные поселки, как организованные, так и стихийной застройки, принято классифицировать
по нескольким критериям.

По типу проживания:
- поселки постоянного проживания. Так называют обычно широкий круг поселков,
но чаще всего - уже сформированные стихийной застройкой поселки, что большая
часть собственников живет постоянно.
- поселки выходного дня, куда можно отнести дачные поселки и некоторой долей
натяжки наиболее продвинутые и благоустроенные садовые товарищества
- поселки-резиденции. Так в настоящее время модно называть элитные поселки постоянного
проживания, построенные по одному проекту со всей инфраструктурой
- курортные поселки - поселки в курортных местах, дома в которых предназначены
для сдачи отдыхающим, а в другой части домов живут арендодатели и обслуга.

По организованности застройки:
- стихийная застройка. Генеральный план застройки отсутствует, все здания различного
архитектурного стиля. Часто в таких поселках не соблюдаются некоторые правила
расположения объектов, например, по пожарной безопасности.
- слабо организованные коттеджные поселки. В рамках генерального плана или после
его исполнения продолжается уже стихийная застройка вокруг, или на свободных
территориях.
- организованные поселки, застраиваемые строго в рамках генерального плана, где
выполнение генплана строго контролируется как во время, так и после окончания
застройки для сохранения архитектурного облика.

Организованные поселки бывают эконом- и бизнес-класса, но обладают обычно стандартным
набором обязательных характеристик, отличающихся в этих двух категориях стоимостью
воплощения и глубиной и широтой дополнительного сервиса:
- застройка ведется в рамках генерального плана
- архитектурный стиль согласован либо полностью, либо по согласованию с управляющей
компанией допускаются некоторые отклонения. Например, одной их характеристик,
которая нравится не всем покупателем, является отсутствие вокруг владения в организованном
поселке высокого забора. Поселок огорожен только по периметру. Но может допускаться,
например, выбор одного из нескольких типов планировок и отделки коттеджей.
- в поселке отсутствуют неактуальные и неликвидные объекты, например, заброшенные,
разваленные дома и т.п.
- инженерная инфраструктура полностью спроектирована и подведена ко всем строениям
на этапе строительства
- социальная инфраструктура максимально создана.
- поселок благоустроен, оборудованы места для отдыха, прогулок, осуществляется
централизованный уход за газонами и общественными территориями.
- поселок охраняется. Либо это собственная служба безопасности, либо электронные
системы типа входных карт, электронных ключей и охранных контуров.
- в организованных поселках, как правило, единая социальная среда, т.е. все проживающие
имеют схожий достаток, принадлежат к одному социальному слою Это условие выполняется
автоматически ценовыми лимитами. Но иногда бывает, что и сами покупатели, и девелоперы
оценивают <<соответствие>>, рекомендуя или не рекомендуя покупку.

Поселки бизнес-класса, <<элитные>>.
Обычно к таким поселкам относятся те, покупатели которых желают лучшего соотношения
цены и качества, наличия в поселке службы эксплуатации, охраняемой и благоустроенной
территории. Как дома, так и земельные участки должны быть большими, поэтому плотность
домовладений на гектар невелика. Покупатели также желают видеть социальную инфраструктуру
в полном объеме. Исключения составляют школы, так как родители обычно возят детей
в лучшие школы в городе. Но дошкольные учреждения и места отдыха требуются. Покупателям
домов в таких поселках важнее всего качество и разумность сроков строительства.
В таких поселках доступ на территорию строго органичен. Существуют отдельные
гостевые парковки.

Поселки эконом-класса.
Обычно это дома меньшей площади, площадь участка также не превышает 15 соток.
В идеале такой дом является аналогом городской квартиры в плане сходного количества
помещений в планировке, отсутствия особых изысков в техническом оснащении. Пожеланием
покупателей таких домов является прежде всего стоимость. В идеал, продав квартиру
в городе и добавив некоторую сумму, покупатель желал бы приобрести подобный объект.
Покупателей интересуют количественные и удельные показатели, а не качество, как
в первом случае. Т.е., количество соток, метров, наиболее дешевая удельная цена.
Они выбирают то, что дешевле на единицу площади. Обычно в таких поселках плотность
застройки велика, иногда <<окна в окна>>, инфраструктура обычно присутствует,
но либо в ограниченном перечне, либо примитивного качества, определяющего больше
ее фактическое наличие, нежели чем комфортность для пользователей. Часто проблемой
таких поселков является <<отсебятина>> собственников в достройке, постройке некоторых
частей своего домовладения, ущербность вкуса, что со временем начинает отражаться
на внешнем архитектурном облике. Если такие процессы не контролируются управляющей
компанией, то поселок может продолжить стихийная застройка, самозахват дополнительных
площадей и т.п. Все вышеперечисленные негативные тенденции как раз и наблюдаются
в большинстве коттеджных поселков вокруг г Уфы.
Факторы, благодаря которым загородная недвижимость бурно развивалась и строилась
последние годы, следующие:
- застройка в городах стала настолько плотная, что жизнь <<окна в окна>> перестала
устраивать городских жителей. К этому прибавилась также тенденция точечной застройки,
еще больше снизившая комфортность внутриквартальных территорий.
- цены на загородную недвижимость при ближайшем рассмотрении казались значительно
более выгодными, особенно при самостоятельной застройке.
- было выделено значительное количество земельных участков под индивидуальную
застройку, и в том числе под комплексные застройки и коттеджные поселки.
- неблагоприятная экологическая ситуация в городах сначала привела к тому, что
люди практически каждые выходные старались выезжать за город. Обдумав идею, далее
они начинали поиски подходящих загородных объектов..
- усиление требований к городской застройке направили усилия застройщиков на
строительство загородных поселков и коттеджей.
- изменение менталитеты и желание людей иметь отдельный дом, не зависящий от
других жильцов, шума, коммунальных служб и т.д.
- последствия автомобильного бума, после чего постоянные перемещения на десятки
километров для большинства перестали быть большой проблемой.

Но, помимо кризисных тенденций, существуют факторы, которые все-таки сдерживают
<<лавину>> загородного строительства:
- проблемы российских дорог. Это и недостаточная развитость сети и инфраструктуры,
пробки и качество дорожного покрытия.
- финансовые ограничения со стороны естественных монополий, например, на подвод
электричества, воды и канализации.
- отдаленность коммуникационных сетей от некоторых районов (например, отсутствие
газа)
- отсутствие четких правил в границах принадлежности
- сложности требований и норм в строительстве по отношению к генеральному плану
территорий.
- отсутствие развитой социальной инфраструктуры, например, школ, торговых центров,
регулярного общественного транспорта.
- недостаточное зонирование некоторых территорий
- отсутствие в принципе плана по развитию некоторых территорий по строительству
дорог и сетей
- небольшие участки, и устоявшиеся тенденции в отношении <<нарезки>> стандартных
наделов.

Несмотря на то, что появляется все больше новых видов строительных материалов,
в загородном строительстве используются следующие стандартные виды и сочетания
строительных материалов.

Каменно-кирпичные - это различные сочетания кирпича, газобетонных блоков, полистербетона,
бессер, несъемная опалубка, монолитный бетон, железобетон и бетонные панели,
керамзитобетон, а также различные виды кладки с применением природного и искусственного
камня.

Деревянно-композитые: это цельные, рубленные, брусовые, в том числе срубы с утеплителями;
а также каркасные - панельные, щитовые, стеновые блоки, различные виды <<сэндвичей>>
с утеплителями ( пенополистерол, минеральная вата и т.п).

Будет ли в дальнейшем привлекать потенциальных покупателей загородной недвижимости
такое разнообразие вариантов, позволяющее создать уникальный собственный объект
недвижимости, зависит от слишком многих факторов, помимо ценовых ограничений
и технологий строительства. Но если говорить о последних наблюдениях за рынком
загородного строительства, то определенные тенденции все-таки присутствуют, не
важно, осуществляет ли застройку известная строительная компания, или сам собственник
с привлечением частных подрядчиков:
- оптимизация себестоимости с помощью использования материалов и технологий
- уменьшение материалоемкости конструкций
- уменьшение сроков строительства
- более строгое следование строительным и прочим нормам и требованиям
- повышение профессионализма и опыта строителей
- более широкое использование искусственных материалов - композитов, утеплителей,
готовых панелей и т.п.
- привлечение профессиональных проектировщиков, архитекторов, дизайнеров для
строительства частных владений, строительство по заранее разработанному проекту.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Ждуны>> на рынке недвижимости: многоликое равновесие. Часть 3.

Рынок недоверия. Проанализируйте, верите ли вы продавцу в продуктовом магазине,
магазине одежды, бытовой техники, на заправке и т.п. И насколько отличается уровень
доверия в зависимости от отрасли и товара. Также замечу, что доверие здесь оценивается
именно к продавцу, а не к производителю, так как именно продавец производит презентацию
товара для вас. Насколько вы верите цене товара, которую называет продавец? Даже
если цена вам не очень нравится, вы верите, что товар столько стоит, вернее,
что вы должны будете за него заплатить именно столько. Риэлтор - тот же продавец,
но недвижимости. Но уровень доверия к нему у населения значительно ниже.
Рынок недвижимости - один из немногих оставшихся рынков, где уровень доверия
к профессиональному продавцу-риэлтору остается на нижайшем уровне. Уровень доверия
определяет и значение цены в формировании спроса, так как и цене в этом случае
не доверяют. А раз не доверяют, то на первый план выходят иные факторы.
Принято считать, что недоверие возникает из-за высокой цены покупаемого <<товара>>
и доле в структуре затрат клиента. Но сравните с продажей дорогих авто, ведь
риэлтор - также авторизованный собственником с помощью специального договора
продавец.

Памятуя ту самую теорию несимметричности информации, применим-ка ее к рынку недвижимости.
Возможно, нобелевская лауреатка наконец-то сможет объяснить все беды риэлторов.
Асимметрия информации, согласно автору - постулат о том, что одна сторона сделки
всегда знает больше, чем другая. Лекарство - так называемая <<честная>> информация,
распространяемая всеми возможными и невозможными способами. И чем сложнее и непредсказуем
конкретный рынок и общеэкономическая ситуация, тем больше потребность в <<честности>>,
причем всех сторон сделки.
А научились ли мы быть честными?
Одним из следствий теории является рьяно обсуждаемый всеми момент о том, что
клиенты предпочитают услуги частного маклера с фиктивной пропиской (регистрацией),
не подписывая с ним даже договора, не проговаривая толком ответственность, услугам
стабильного агентства даже при одинаковой стоимости услуги.
Клиент выбирает и принимает решения, исходя из личного мнения о том, что ну уж
где-то ему точно наврали. И тот, что больше и доказательней аргументирует обратное,
согласно той же теории, имеет меньшее доверие клиентов. Так как в бОльшем объеме
доказательств по абсолютному значению вранья, с точки зрения клиента, должно
быть больше. (Хотя про то, что и правды больше, клиент не задумывается).

Вывод: на рынке глобального недоверия любые убеждения и доказательства воспринимаются
клиентом как оправдания и вызывают подозрения. Но информация - штука сложная.
Поскольку она сама по себе не имеет материальных воплощений, а мы привыкли жить
в материальном мире, наш разум просто требует облечения ее в материальные носители.
А вот уже те самые материальные носители нам привычно разделить на достойные
доверия и недостойные доверия. Субъективно.
Далее, в рамках изучаемого вопроса, человек переносит источники информации из
категории в категорию туда-сюда, добавляет новые и исключает старые.
Подобное поведение с радостью используют сейчас создатели новых содержательных
форм <<правдивой информации>>. В настоящий момент это блоги, до этого были бесплатные
консультации специалистов на сайтах и т.д.

Генетика? Хорошо, но как можно объяснить успешность нерадивых по сравнению с
профессионалами, особо себя не рекламирующими, и, соответственно, не вызывающими
подозрений? Очень просто - глобальным неверием всей популяции россиян в хорошее,
определенной генетической установкой последних поколений. Вспоминая теорию эволюции
Дарвина, многие цитируют ее настолько неточно, что смысл полностью становится
обратным. Выживает не сильнейший, а умеющий приспособиться. Ура приспособленцам
советской эпохи! Как известно, во многих случаях приспособиться удается не самым
сильным и умным, а самым слабым и глупым, либо наделенным какой-либо специфической
чертой особям, том числе наглостью, хамством и т.п. Часто умеющий приспособиться
- это тот, кто тратит меньше всего энергии, говорит не правду, а то, что от него
хотят услышать, представляющий клиенту ситуацию настолько просто, чтобы тот не
заморачивался лишнего. Также не помешает вспомнить игру на слабостях, потакание
страстям и т.п.

О Гондурасе. Теория энтропии говорит о том, что мир всегда стремится к хаосу
и лишь наши попытки его упорядочить и отрегулировать не дают нам и всему окружающему
развалиться на атомы. Но я склонна видеть мир в постоянно меняющемся относительном
равновесии, к которому природа стремится сама. Иногда мне даже кажется, что так
часто встречающаяся людская тупость происходит не из-за лени, а благодаря саморегуляции
природной системы, которая знает, что слишком умное человечество очень скоро
разрушит ее своими руками.
Но мораль-то в том, что пустите все на самотек - и равновесие рано или поздно
настанет, как останавливается рано или поздно маятник, через какую бы амплитуду
колебаний он не прошел. Примеров же обратного много, особенно в государственной
политике. Чем больше пыжимся, тем хуже последствия. Или свежайший пример: сказали,
что будет вторая волна кризиса, так все задергались в разные стороны, а до этого
вроде бы все постепенно нормализовалось. В общем, если кого-то <<зажигают, то
значит это кому-нибудь нужно>>. Или, как позавчера сказали в новостях про государственный
переворот в Гондурасе: <<оказалось, что всем есть дело до Гондураса>>...

Информир. В общем, теорию несимметричной информации можно спроецировать и на
самих себя. А мы-то сами знаем, кто мы, что мы и как поведем себя завтра? Многие
из нас так любят повторять << ой, я такой непредсказуемый, не знаю, что сделаю,
если... как я могу загадывать на завтра и тп.>> Так о каком прогнозировании экономики
и рынков речь, если мы не можем прогнозировать самое себя, а тех, кто это делать
умеет, называем занудами, скучными или замороченными. А то и диагнозы ставим.
Означает ли это, что логика мира вообще, а соответственно и выбора наших клиентов
и нас самих происходит наоборот? Конечно нет. Мне причина видится как раз в том,
что то самое <<информатизированное>> общество, где мы сделали бесплОтную информацию
мерилом ценности, по сути остается обществом материальных потоков. По крайней
мере, пока. Данный дисбаланс материального-нематериального и вызывает подобные
перекосы. Так как то, чего как бы нет, симметричным быть не может. Симметрия
- характеристика материальных физических объектов. Попробуйте объяснить себе,
что такое <<зеленая информация>>....
Мы пытаемся заменить материальное нематериальным, придавая ему ценность, но,
к сожалению, пока не научились питаться идеями и одеваться в мораль. Жить, кстати,
в домиках и котировок акций тоже.

Вернемся к недвижимости. То, что один участник сделки или переговоров знает больше,
чем другой - данность. Но это тоже -нематериальная субстанция, называемая информацией.
Другая данность в том, что второй либо не хочет знать больше, либо не верит.
Фактически мы пытаемся анализировать выдуманные нами же факторы, от которых ничего
не зависит. Так как наши факторы выбора - условная информации, а конкретный объект
- материальный предмет, который ход наших мыслей изменить не может. Как и услугу,
которую предоставляет маклер или агентство. В среднестатистическом случае выбор
клиента будет 50\50 или в пользу того, кто убедительно наврет. В итоге недобросовестный
маклер, например, получит столько же за некачественную услугу, сколько добросовестный
риэлтор, но с меньшими затратами. Соответственно, экономический эффект маклера
и его выживание на рынке лучше. Особенно в кризис. Доля недобросовестных среди
игроков рынка увеличивается в силу их экономически минимальных издержек за счет
качества. Далее в общей популяции недобросовестные просто в силу статистики
начинают попадаться потенциальному клиенту все чаще и чаще. Клиент привыкает
к низкому качеству услуг опять-таки среднестатистически, начинает считать, что
это нормальный уровень качества. И в любой такой точке также возможно рыночное
равновесие. Навязываемые же ему качественные услуги ( товары) начинают отторгаться
психологически.
И вывод тот же, что и в нобелевской теории: клиент получает в итоге некачественынй
товар (услугу). Вот только по собственной вине.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Квартиры в Уфе дешевеют. Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю снизились
на 0,1%
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 6 июля 2009 г. составила
39,69 (+/-0,71) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,1%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 42,3 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,9%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 38,93 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,2%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 37,76 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,2%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 41,6 т.р./кв.м., изменения
за неделю +1%;
- средняя цена на элитное жилье составила 62,4 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 06.07.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 06.07.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -21,7% -19,5%
1 к.кв. 54,07 51,56 -21,8% -18,0%
2 к.кв. 49,35 48,83 -21,1% -20,3%
3 к.кв. 48,32 47,13 -21,9% -19,9%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -18,1% -18,0%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

Индекс доходности жилья Уфы на 6 июля 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 6 июля 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 6 июля
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в июне 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 900 т.р.
в Шакше по ул. Советов, площадь 31,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Сельская, площадью 9 кв.м. за 400 тыс.руб.,
а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м., за 1150 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 23 млн. руб., в п.
Чесноковка, 490 кв.м, 12 соток в собственности.

Первичное (строящееся) жилье Уфы. Средняя цена в июне 2009 года снизилась на
1,2% и составила 41,5 тыс. руб. за 1 кв.метр

Средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем типам квартир
в июне 2009 года составила 41,5 (+/-1,04) тыс.рублей, изменения за месяц: -1,2%:
средняя цена на 1 к.кв. составила 41,0 т.р./кв.м., изменения за месяц 0%;
средняя цена на 2 к.кв. составила 42,6 т.р./кв.м., изменения за месяц -0,2%;
средняя цена на 3 к.кв. составила 40,8 т.р./кв.м., изменения за месяц 0%;
Средняя цена предложения в новостройках по домам, которые уже сданы - 49,7 т.р./кв.м.
(расчет средней цены предложения происходит без учета сданных домов).
Тип
квартиры Средняя цена 1 кв.м.
январь 2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
декабрь 2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по июнь 2009 г. Изменения
с начала года
по всем типам 46,4 44,8 -10,6% -7,4%
1 к.кв. 47,3 44,7 -13,3% -8,3%
2 к.кв. 46,0 45,3 -7,4% -6,0%
3 к.кв. 45,1 44,1 -9,5% -7,5%

Хотя цены на первичном рынке жилья г. Уфы в июне 2009 г. продолжали снижаться,
риэлторы отдела первичного жилья Сети Агентств Недвижимости <<Эксперт>> считают,
что это нижняя граница цен для застройщиков. На дальнейшее снижение застройщики
уже почти не идут, зафиксировав цены. Цены продавливают субподрядчики, которые
сбрасывают бартерообменное жилье по более дешевым ценам, нежели застройщики.

Минимальная цена предложения по городу:
1-комн.квартира в мкр. Солнечный по улице Бакалинская - 23,4 т.р./кв.м;
Обращаем ваше внимание на то, что аналитики не учитывают квартиры, которые по
демпинговым ценам продают <<субподрядные организации>>: поставщики арматуры,
цемента, кирпича, в связи с небольшим объемом данных предложений.

Также не учитывается элитное жилье, в связи с небольшим объемом данных предложений.

Максимальная цена предложения по городу: 1 комн. квартиры в Центре по улице Цюрупы
по 70,0 т.р./кв.м.

По данным отдела первичного жилья Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком
<<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал
Сети агентств недвижимости <<Эксперт>> обязательна!

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>

<<Ждуны>> на рынке недвижимости: многоликое равновесие. Часть 2.

Многоликое равновесие на рынке вторичной недвижимости может иметь место при
различной цене. Не так, как прогнозируют банкиры или финансисты, называя цифры
в 43, 35 и т.д. тыс. руб за кв.м. Равновесие на рынке недвижимости ( количество
покупателей равно количеству продавцов и все рады) может быть при ЛЮБОЙ цене
недвижимости.
Равновесие-цена-доход. Равновесие на рынке недвижимости зависит НЕ от цены. Зависит
оно от неценовых факторов: целей покупки, ожиданий, страхов, стабильности и т.е.
Если бы это было не так, то постепенное снижение цены в последнее время приводило
бы к постепенному увеличению спроса. По закону спроса и предложения. Прочие
факторы лишь опосредованно зависят от доходов. Т.е. равновесие рынка недвижимости
НЕ зависит от доходов. Тогда какая же связь доходов с ценой?
В одной из предыдущих статей был обозначен единственный фактор цены на недвижимость
- доходы. Но это не есть фактор спроса.
Для ясности:
Вспомните галопирующую инфляцию. Увеличивались нули на ценниках, уменьшалась
покупательная способность денег. Мы покупали то же по более высоким ценам, но
в структуре наших платежей затраты занимали примерно ту же долю при повышении
нулей в наших доходах. Зависимость цены на недвижимость от доходов аналогична.
Имея более высокие доходы ( т.е. аналогично предыдущему примеру цифры с бОльшим
количеством нулей, вы готовы отдать больше за ТУ же квартиру или купить бОльшую
квартиру. Психологически. Поэтому

Цена недвижимости ( средняя) зависит от общих средних Доходов (уровня доходов
населения).

А вот именно равновесие рынка и активность зависят от прочих факторов, большая
доля из которых - факторы психологические, социальные, т.е. с деньгами не совсем
связанные. Получается, что рынок недвижимости противоречит закону спроса-предложения?
Или показывает обратную ценовую эластичность. Не противоречит, так как спрос,
вызванный НЕценовыми факторами, по сути НЕ зависит от цены. Но по закону спроса-предложения
цена продолжает падать до тех пор, пока под действием иных факторов спрос не
оживится.

Равновесие зависит от бесконечности Факторов различной <<этиологии>>.

<<Предсказания>> цены. Предугадать цену активизации рынка, назовем ее так, очень
и очень сложно именно потому, что количество этих неценовых факторов огромно,
каждый живет по своим законам, и действие каждого может прекратиться в любой
момент. Т.е. активизация может произойти и <<завтра>>, и при таком уровне цен,
который помнят только наши родители. Теоретически этот уровень может быть ниже
себестоимости строительства, а это уже другая тема - о строящемся жилье.

Цена такого равновесия может быть различна. Можно было бы говорить об единственно
верной цене такого равновесия, если бы все прочие факторы были бы постоянными.
Но такого не будет никогда. При изменении хотя бы одного фактора будет новая
точка равновесия. Соответственно, сколько факторов - столько и точек равновесия,
столько же и цен. Даже в долгосрочном масштабе.

Обвал - это не про недвижимость. Только не употребляйте относительно этого процесса
достижения равновесия слово ОБВАЛ. В свете всего вышесказанного.

Обвал - это внезапно, а рынок недвижимости инертен, идет постепенное снижение,
так как собственники далеко не сразу понимают, и, самое главное, психологически
готовы (опять неэкономический фактор) снижать цену. Соответственно, не сразу
меняется информация о ценах в объявлениях и СМИ, и только еще через какое-то
время ее анализируют потенциальные покупатели.
Мое мнение, что непонимание и заявления, подобные заявлению бывшего сотрудника
Сбербанка, как раз и происходят из-за такого "максималистского" подхода и существующего
абсолютно некорректного термина "обвал". Поэтому и существуют панические ожидания
страстей на рынке недвижимости. Мне бы хотелось заявить всем: не используйте
слово ОБВАЛ, когда речь идет о постепенном снижении. А именно это и происходит
уже 2 года. При таком медленном снижении любая альтернативная сделка с недвижимостью
( продаем одно, покупаем другое) малочувствительна к цене, так как временной
разрыв между покупкой и продажей мал.

Некоторые клиенты агентств недвижимости звонят агентам по 3 раза в неделю, спрашивая,
как изменились цены, а не "обвалились" ли они. На самом же деле снижение на 1%
в неделю практически незаметно, если вы реально сейчас покупаете-продаете квартиры
для фактического проживания. Здесь принимаются во внимание еще и цели конкретных
продавцов-покупателей. Кто-то один снижает цену, в то время как другой - нет.
Застройщики тоже не все разом снижают цену, многие стараются ее удерживать и
сейчас, чтобы обеспечить финансовый поток. Специфика же ценообразования на первичном
и вторичном рынке сильно отличается. И это вторая глобальная ошибка далеких от
РН аналитиков. Тем более, что и расчет также идет усредненно. Не стоит ровнять
девелоперов и частных собственников вторичного жилья. Это совершенно различные
сегменты с точки зрения ценообразования и психологии продаж, а сейчас еще и покупок.
Т.е. тех самых факторов, от которых зависит спрос. А рынок недвижимости все-таки
больше формирует вторичное жилье, особенно если риски покупки жилья от застройщиков
сейчас велики.

Рынок недоверия. Продолжение следует...

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Эксперт. Российские индексы жилья Россия 9, Россия 33 на 1 июля 2009 года. По
большинству городов наблюдается снижение цен. Лидеры снижения: Кемерово (9,3%),
Пермь (6%), Липецк (5,6%), Красноярск (5,2%)


Россия 9 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость
в 9 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек,
за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

На 01.07.2009 г. Россия 9 = 44 500 (руб. за 1 кв. метр), снижение за месяц составило
2,2%. С начала 2009 г. индекс снизился на 17%.

Россия 33 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость
в 33 крупнейших городах Российской Федерации, с населением от 500 тыс. человек
и выше, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

На 01.07.2009 г. Россия 33 = 40 700 (руб. за 1 кв. метр), снижение за месяц
составило 2,4%. С начала 2009 г. индекс снизился на 16,5%.

Город Уфа с ценой 39000 руб. за 1 кв.метр на 01.07.2009 г. занимает 18 место
в списке 35 городов Российской Федерации с численностью населения от 500 тыс.
жителей и выше.

Сильная коррекция цен на жилье зафиксирована в городе Кемерово, где цены за 1
месяц снизились на 9,3%.
В Перми цены снизились за 1 мес. на 6%.
В Липецке на 5,6%, в Красноярске на 5,2%.

В городах, где цены достигли 33 тыс. руб. за 1 кв. метр и ниже наблюдается стабилизация,
там цены не падают. Можно констатировать тот факт, что в городах Ижевск, Набережные
Челны, Ульяновск цена на рынке вторичного жилья достигла локального дна.

No Город Численность жителей, тыс. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке
(руб. за 1 кв.метр) 01.06.2009 Средняя стоимость жилья на вторичном рынке (руб.
за 1 кв.метр) 01.07.2009 Изменения за месяц,%
1 Москва
10433 128900 128000 -0,7
2 Санкт-Петербург
4571 88000 85800 -2,6
3 Владивосток
581 59000 57000 -3,5
4 Краснодар
709 58000 57000 -1,8
5 Екатеринбург
1315 55500 54800 -1,3
6 Новосибирск
1392 53000 51200 -3,5
7 Самара
1139 51000 50000 -2,0
8 Нижний Новгород
1278 49000 48000 -2,1
9 Иркутск
576 48000 47500 -1,1
10 Ростов-на-Дону
1052 48000 47000 -2,1
11 Тюмень
550 46000 45000 -2,2
12 Хабаровск
577 45000 44000 -2,3
13 Тула
504 44000 43000 -2,3
14 Пермь
990 44500 42000 -6,0
15 Кемерово
520 44800 41000 -9,3
16 Ярославль
604 42000 40500 -3,7
17 Красноярск
927 42300 40200 -5,2
18 Уфа
1024 40500 39000 -3,8
19 Саратов
841 40000 39000 -2,6
20 Волгоград
986 40500 38900 -4,1
21 Челябинск
1092 39800 38300 -3,9
22 Рязань
512 39000 38200 -2,1
23 Липецк
503 39700 37600 -5,6
24 Новокузнецк
561 38000 37500 -1,3
25 Казань
1116 37500 37000 -1,4
26 Тольятти
705 38000 36800 -3,3
27 Барнаул
649 36000 35500 -1,4
28 Воронеж
841 35600 35200 -1,1
29 Омск
1135 36000 35000 -2,9
30 Оренбург
530 34500 34000 -1,5
31 Пенза
509 33900 33000 -2,7
32 Астрахань
500 32000 32000 0,0
33 Ижевск
616 32000 32000 0,0
34 Набережные Челны
506 31000 31000 0,0
35 Ульяновск
612 29000 29000 0,0

Допущения и ограничения.
В выборке не учитываются индексы городов Москва и Санкт-Петербург, т.к. ситуация
на этих рынках недвижимости отличается от общероссийской и цены на жилье превышают
более чем на 30% общероссийские показатели. Согласно правилам статистики, такие
значения должны отсекаться и не принимаются в расчет индикаторов, т.к. они вносят
большую погрешность.
Аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время достигает от 5 до 15% в зависимости от региона
и вида жилья. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи
с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи.
Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения
на рынке недвижимости.
Все данные получены из открытых Интернет источников (irn.ru, bn.ru, ns-k.ru,
upn.ru, nrn.ru, adress55.ru, expert-russia.ru, tatre.ru, chelreal.ru, realtitul.ru,
rezon-realty.ru, gbi-1.com, inform24.ru, vrx.ru, topmetr.ru, realty-krasnodar.ru,
antril.ru, dom-realt.ru, dom18.ru, uln.real-estate.ru, 76.ru, vladhome.ru, domdv.ru,
dom-irk.ru, megapolis-nk.ru, realty72.ru, ners.ru, vn42.ru, domostroymedia.ru,
centrealty.ru, alliance-realty.ru, chelny-realt.ru, megapolis-tula.ru, sun48.ru,
n30.ru, isn-saratov.ru).

Источник: www.expert-russia.ru

Квартиры в Уфе дешевеют. Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю снизились
на 0,3%
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 29 июня 2009 г. составила
39,74 (+/-0,62) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 42,68 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 39,4 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 37,82 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,2%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 41,18 т.р./кв.м., изменения
за неделю -0,4%;
- средняя цена на элитное жилье составила 62,1 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 29.06.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 29.06.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -21,6% -19,4%
1 к.кв. 54,07 51,56 -21,1% -17,2%
2 к.кв. 49,35 48,83 -20,2% -19,3%
3 к.кв. 48,32 47,13 -21,7% -19,8%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -18,9% -18,9%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.


Индекс доходности жилья Уфы на 29 июня 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 29 июня 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 29 июня
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в июне 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 950 т.р.
в Шакше по ул. Советов, площадь 31,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Б.Хмельницкого, площадью 12 кв.м. за
530 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Кольцевая, площадью 32,8 кв.м.,
за 1100 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 23 млн. руб., в п.
Чесноковка, 490 кв.м, 12 соток в собственности.



Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

<<Дам денег в долг>>: не дайте мошенникам лишить вас квартиры.

Про различные схемы мошенничества, так или иначе затрагивающие рынок недвижимости,
мы уже писали не раз. Как и про то, что в кризис они <<расцветают махровым цветом>>
на фоне финансовых проблем населения.
Сегодня - новая тема. Заборы и объявления пестрят объявлениями типа << дам денег
в долг>>. Удивительно, насколько не вызывают недоверия такие <<обещания>> у нашего
населения. Инстинкт самосохранения, похоже, у <<Homo Кризисус>> атрофируется
напрочь.
С одной стороны, можно понять человека, которому в силу личных обстоятельств
нужны деньги. Вопрос в том, настолько ли серьезны эти обстоятельства, чтобы перестать
думать о последствиях, и чем человек готов пожертвовать ради них.
Также всегда необходимо понимать, что любой кредитор, на каждом заборе предлагающий
вам свои деньги, не делает это просто так. А с корыстной целью.

Залог. Когда такой потенциальный <<заемщик>> обращается к кредитору, то считает,
что должен будет заплатить разве что проценты. Но кредитор требует дополнительных
гарантий. Такой гарантией является, конечно же, залог. И обычно - недвижимость.
Почему?
Во-первых, человек, обращающийся к таким крайним, на мой взгляд, мерам, делает
это потому, что знает, что уже никакой банк и никакие друзья кредитами ему не
помогут. Во-вторых, обычно кроме недвижимости, никакого серьезного имущества
у него нет. В-третьих, кредитору выгоднее всего оформить залог именно на недвижимость.
Машину или бытовую технику, которая будет получена кредитором при невозврате
кредита, сложно и оценить, и продать, да и просто изъять без согласия должника
очень сложно. Технология же взыскания на недвижимость и удобнее и выгоднее.
Заемщик же, соглашаясь на такой залог, уверен, что вернет кредит. А стоимость
залога (квартиры) может быть в разы больше кредита именно из-за такой уверенности.
Далее составляется договор займа (ссуды) в простой письменной форме о том, что
в случае невозврата кредита с процентами в установленный срок, квартира отходит
к кредитору. Сразу и полностью. Если же долг возвращается, то договор и расписки
уничтожаются
Но, подписывая такой договор, заемщик обольщается...

Кому долги не нужны. Когда наступает срок возврата кредита, а в целях недобросовестного
кредитора часто устанавливается только одна дата полного погашения, что очень
радует заемщика, последний пытается вернуть кредитору деньги. Но не находит кредитора.
А срок погашения в это время проходит, и, согласно договору, кредитор может обратиться
в ФРС для перехода прав на заложенную квартиру. По крайней мере, так считает
заемщик
Право по залогу может возникнуть в силу закона (скажем, квартира приобретается
с использованием средств банковского кредита), а может возникать в силу условий
договора (например, сосед соседу дает в долг деньги под залог квартиры -- такое
обременение также регистрируется ФРС). Но в данном случае возникает еще отлагательное
условие ( если случится невозврат долга до такого-то числа) , т.е. это залог
не в силу закона, как по ипотеке, а в силу условий договора. Договор залога считается
вступившим в силу с момента государственной регистрации.
Предположим, что такая регистрация залога в силу договора действительно совершена
в ФРС. Конечно, так будет, если срок и сумма займа велики. Кредитор тем самым
оберегает предмет залога, на который ФРС налагается обременение в силу договора.
Соответственно, должник просто не может продать предмет залога.
Согласно статье 348 ГК РФ, <<обращение взыскания не допускается, если....период
просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем
три месяца. Т.е. если кредитор скрывается от заемщика на протяжении такого срока
и более, у первого как будто бы возникают веские основания для оформления недвижимости
на себя. Но в этом случае заемщику следовало бы, как минимум, ознакомиться со
статьей No 349 ГК <<Порядок обращения взыскания на заложенное имущество>>. Например,
одним из ее положений:
<<Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях,
если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности
физическим лицам>>. Другое дело, что юридически неподготовленный заемщик, особенно
если он действительно не смог уплатить свой долг, может пойти в ФРС и сам для
переоформления своей недвижимости на кредитора, по собственной инициативе подписать
переход права собственности перед регистратором. Не зная, что, несмотря на неисполнение
им условий договора, закон предусмотрел для него некоторые степени защиты от
подобных <<схем>>. И что, по большому счету, взыскать с должника по залогу единственного
жилья - процедура достаточно сложная.
Но особо хитрые мошенники еще и хорошие психологи. Чтобы не делать лишних движений
не <<светить>> себя в неоднократных аналогичных договорах залога, они могут и
не регистрировать такой договор залога в ФРС, если догадывается, что по тем или
иным обстоятельствам должник просто не вернет долг ( например, должник страдает
алкоголизмом). После же того, как вовремя долг не возвращается, кредитор <<напрягает>>
должника, и тот сам своими ногами идет вместе с кредитором для переоформления
недвижимости. Уже не важно, на основании какого договора. Либо такая регистрация
изначально невозможна, например, без разрешения РОНО, если в квартире прописаны
несовершеннолетние.
Но что делать добросовестному заемщику, который безуспешно пытается найти своего
кредитора, чтобы вернуть долг? Малоизвестный простым гражданам механизм предусмотрен
законом и в этом случае. Не дождавшись кредитора, срочно идите к нотариусу, предъявляйте
договор займа, оформляйте договор нотариального депозита в обеспечение заемных
обязательств и кладите сумму долга на нотариальный депозит. Нотариус после этого
обязан отправить уведомление в ФРС, и кредитор не сможет в одностороннем порядке
переоформить право собственности на себя.
Такая услуга нотариуса, конечно, не будет бесплатной. Обычно это процент от суммы
долга (нотариального депозита) Также не каждый нотариус возьмется за это, так
как денежный депозит - вещь серьезная. Но даже уплата вознаграждения нотариусу
и его мотивация - мелочь по сравнению с потерей квартиры.
Советы заемщикам, которые попали в подобное положение, либо просто вынуждены
пользоваться услугами частных кредиторов, давать нужно, и можно делать это бесконечно.
Так как все равно останутся те, кто пренебрежет безопасностью, либо не сочтет
нужным ознакомиться с соответствующими положениями гражданского права, регламентирующими
подобные сделки и обязательства. Многим сейчас кажутся весьма дорогими кредиты,
предоставляемые банками. Но в реальности и ставки по частным ссудам, и тем более,
экономическая <<неэффективность>> таких кредитных частных <<схем>>, оказываются
слишком высокими. Рыночные отношения все больше показывают нам, что соответствующим
законодательству способом оформленный кредит от имеющего лицензию банка есть
и будет единственным надежным для заемщика механизмом кредитования.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Отложенный спрос на недвижимость: затянувшееся ожидание.

В свете общеэкономической ситуации и всего того, что происходит вокруг последнее
время, закономерно возник вопрос: а на самом ли деле на рынке недвижимости присутствуют
столь значительные ожидания? Словосочетание <<отложенный спрос>> последнее время
повторяется вслед за первой нашей публикацией 2007 года столь часто, что иногда
кажется, что большинство из цитирующих перестало понимать, а кого же конкретно
они имеют в виду.
Когда говорят, что отложенный спрос на недвижимость в России колоссален, часто
за громкой фразой стоит всего лишь отсутствие реального разделения его на спрос
платежеспособный и неплатежеспособный. Отложенный спрос стал всего лишь громкой
фразой, которые так любят журналисты. Причем, вторая категория неплатежеспособного,
и поэтому отложенного на неопределенный срок спроса на недвижимость увеличивается
все больше и больше за счет первой, ранен плтежеспособной. Можно винить в этом
ипотеку, но, по сути, дело в доходах граждан.
<<Лебедь, рак и щука>>. Отложенный неплатежеспособный спрос действительно колоссален.
По сути это означает, что каждый из нас, даже тот, кто имеет мизерный доход,
был бы не против новой благоустроенной квартирки большей площади. Согласитесь,
что в рамках перспектив рынка недвижимости рассматривать такой спрос абсурдно.
Отложенный спрос, временно неподкрепленный ипотекой, т.е. временно неплатежеспособный
- категория несколько иная. Таких потенциальных покупателей стоит принимать во
внимание при анализе рынка недвижимости. Правда, и здесь есть факт, незаметно
увеличивающий свое значение в последнее время. Помимо процентных ставок. Многие
из тех, кто раньше мог оформить ипотеку, сейчас уже не смогут это сделать в силу
уменьшившихся доходов или снижения доли официальных. Рынок недвижимости же продолжает
считать их потенциальными покупателями.
Наконец, отложенный спрос теоретически платежеспособный. Это, во первых, те,
кто ждет снижения цен, во-вторых те, кто пока пытается продать имеющееся. В-третьих
- те, кто ждет каких-либо личных событий, дат или обстоятельств.
Все три категории нашего с вами отложенного спроса, как лебедь, рак и щука заинтересованы
в несколько иных тенденциях развития рынка. Первой без разницы, так как их отложенный
спрос так и останется отложенным. Навечно. Вторые ждут ипотеку и беспокоятся
о стабильном месте работы с официальным доходом. Третьи ( платежеспособный спрос)
ждут кто чего, кто-то не ждет, и это и есть наш потенциальный рынок.
Из этого всего напрашивается один нелицеприятный вывод. С одной стороны, отложенный
спрос должен расти с течением времени, так как рынок недвижимости пока не видит
его <<выплеска>> в реальный. С другой стороны, сам по себе отложенный спрос сейчас
уменьшается за счет перетока его в неплатежеспособный. Реальные масштабы того
и другого процесса оценить очень сложно, и, не исключено, что темп накопления
его гораздо ниже темпа превращения в неплатежеспособный. По крайней мере, в последнее
время.
Думаю, что начало осени косвенным образом продемонстрирует нам, каково же на
самом деле вышеуказанное соотношение. Типичный сезон на рынке недвижимости либо
<<выплеснет>> на рынок порцию сделок, либо не сделает этого. Соответственно,
и роста цен на недвижимость ожидать пока не стоит.
Двухлетняя рецессия. Аналогичные ожидания были у риэлторов Уфы в начале 2008
года, после того, как весь 2007 после бурного 2006 утомил всех ожиданием активности
покупателей. Тогда и возникло понятие отложенного спроса на недвижимость. В
то время неактивность рынка недвижимости объяснялась насыщением спроса. Сейчас
же причины - в экономических проблемах. Рецессия насыщения плавно перетекла в
рецессию неплатежеспособности. Причем риэлторы в 2008 году так и не дождались
большой активизации рынка.
Новая система отсчета. Только не употребляйте слово ОБВАЛ. Никакого обвала на
рынке недвижимости быть не может. Тем более случившегося за 2 дня, даже за неделю.
Так как не могут все собственники разом снизить цену и успеть выставить ее во
всех источниках. Да точно также и все застройщики разом не договорятся о демпинге....Никому
из продавцов это не нужно, каждому хочется продать дороже.
Обвал применительно к рынку недвижимости есть всего лишь манипуляция общественным
мнением и ожиданиями людей. <<Прогибание>> рынка его же собственными силами.
Скажите <<обвал>>, и все покупатели в панике отложат свои покупки недвижимости.
Но такие аргументы сейчас не воспринимаются рынком адекватно. Поэтому приведу
более доходчивый.
Скажите << бум, цены подскочат завтра>>, убедите в этом население, и случится
обратное - количество сделок резко увеличится. А затем и цены, которую продавцы
с радостью поднимут.
Но мы за объективность процессов. Новая ценовая система отсчета рынка недвижимости
давно намекает на то, что следует надолго оставить в прошлом пиковые цены 2006
года. Казалось бы, чем ниже сейчас опускается цена на недвижимость, тем лучше.
Но парадокс рынка недвижимости, единственного рынка в этом роде среди всех, заключается
в следующем: активные покупки совершаются именно на росте цен, а не на падении.
Потому что в силу инертности и менталитета и ценовых процессов, ожидания <<перегорают>>
и запаздывают. Поэтому давайте подождем роста цен, если вам так угодно....

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Цена жилой недвижимости: только один фактор

Цена на вторичное жилье зависит от..... Версии специалистами из различных отраслей
выдвигаются разные. Кто-то валит в ту же кучу застройщиков и строящееся жилье,
хотя мы уже устали повторять, что цены на строящееся жилье устанавливаются застройщиками,
а не свободной конкуренцией рынка. Кто-то винит недоступную ипотеку, кто-то -
фондовые индексы, кто-то - риэлторов, кто-то - правительство. Понимание истинных
процессов стихийного рынка вторичного жилья, которое продают (!) частные собственники,
а не застройщики, по моим наблюдениям, присуще только специалистам по недвижимости.
Причем тем, кто успел поработать в различные фары развития рынка недвижимости
в своем регионе.
А на самом деле все до банальности просто. Цены на вторичную недвижимость от
частных лиц зависят от доходов населения в целом. Т.е. от доходов потенциальных
покупателей в первую очередь и продавцов - во вторую.

Почему от покупателей? Конечно, мы всегда пишем о том, что продавцы недвижимости
стараются установить цену по максимуму. Но рынок недвижимости снижается уже
два года и это объективный процесс, желания продавцов лишь несколько сдерживают
темп этого снижения.
Как любой классический конкурентный рынок, рынок недвижимости сейчас демонстрирует
нам полную зависимость от покупателя и его возможностей. Соответственно, в первую
очередь от его доходов. Можно приводить аргументы о пожеланиях, предпочтениях
и мотивах покупки, но, когда речь идет о покупке жилья, все хотят купить как
можно больше, лучше, современнее. Разве не так? Но покупают то, что по карману.
Даже если принять во внимание последующие расходы, например, высокую квартплату
за большую квартиру, высокие расходы на содержание загородного дома, то это
тоже демонстрирует ни что иное, как зависимость от доходов.
Самый чувствительный сегмент, показывающий эту зависимость, как говорится <<в
чистом виде>> - это загородная недвижимость. Она - индикатор уровня доходов как
минимум, и, как максимум - возможности людей тратить деньги на что-то еще, кроме
предметов насущной необходимости, еды, одежды и мелких развлечений. Это как бы
более высокий уровень пожеланий и потребностей.
Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости для отдыха сейчас все
как один высказывают следующее мнение: поскольку в загородной даче нет насущной
необходимости, с ее приобретением можно повременить до лучших финансовых времен.

Почему не ипотека? Потому что ипотека - всего лишь финансовый мультипликатор,
или рычаг, позволяющий увеличить ваши финансовые возможности. <<Плечо>> этого
рычага - ваш первоначальный взнос и уровень подтверждаемых для банка доходов.
Фактически ипотека всего лишь позволяет распоряжаться большей суммой. Но даже
ее влияние косвенно. Повторюсь, что все, абсолютно все на рынке сейчас зависит
от уровня доходов населения. И даже ипотека как финансовый механизм зависит от
них. Так как нет доходов - невозможно ни взять, ни, тем более, уплачивать ипотеку.
Это, конечно, умаляет значимость ипотеки лишь наполовину. Половина эта - те люди,
доходы которых упали и они даже при доступных ставках не смогут ею воспользоваться.
Вторая половина - это те потребители, которые не обладают нужной суммой для покупки
квартиры, но которым доступные проценты по ипотеке и большая лояльность андеррайтинга
все-таки дадут возможность взять кредит. Таких, правда, сейчас тоже осталось
не много. Именно на них рассчитывает рынок недвижимости при снижении ипотечных
ставок. А ипотечные ставки - это, помимо стоимости капитала, еще и закладываемый
банком риск неплатежей в том числе, т.е. опять - зависимость от доходов. Круг
замыкается

Почему от продавцов? В основном потому, что инвесторов сейчас почти не осталось,
и продавец после продажи что-то хочет купить. Ну, или получить норму прибыли.
Чем больше его возможности, тем меньше он будет <<давиться>> торгом и <<тормозить
рынок>>, понимая, что то, что он покупает - тоже дешевеет. С другой стороны,
именно высокий уровень финансовых возможностей продавца и наличие у него другого
жилья позволяет ему при падении цен просто снять с продажи объект или сдать его
в аренду. Таких тоже мало, так как риск затягивания экономческого кризиса и
еще больешего ухудшения личных финансовых возможностей толкает все-таки продать.
Недвижимость в данном случае воспринимается как актив. Еслион не может принести
прибыль в долгосрочном аспекте ( цены-то падают), то его как можно скорее нужно
перевести в ликвидность, в <<кэш>> то есть.
Риэлторская практика показывает сейчас, что чем более продвинутый и информированный
продавец, тем лучше он это понимает. Те же, кто не утруждает себя пониманием,
надолго застряли на уровне желания за свою страшненькую типовую квартирку получить
цену 2006 года, к сожалению, уже давно нереальную для рынка. Уровень доходов
продавца в данном случае определяет его пожелания. Глупо было бы при среднем
уровне дохода хотеть, продавая то, что есть, потом купить виллу на Канарах или
необъятный коттедж.
Высокий уровень доходов всех продавцов (впоследствии покупателей) определил бы
последующую покупку недвижимости по более высокой цене, соответственно, и продавец
бы не снижал цену, как сейчас.

Статистика. Последние годы как нельзя лучше демонстрируют зависимость цена -
доходы. Зависимость запаздывающую. Ее <<нелинейность>> определяется доступной
ипотекой. Чем ниже ставка, тем сильнее экспонента роста. Когда же ипотеки нет
- то зависимость явная и прямая, как, например, сейчас.
Вот так условно можно описать эту зависимость для рынка <<обычного>> жилья,
конечно, речь не идет об элитном жилье:
Цена = условный уровень доходов х ( ставка ипотеки+1)доля первоначального взноса

Зависимость эта запаздывающая, так как сделки с недвижимостью растянуты по времени.
Во-первых, из-за длительного выбора, во-вторых, из-за длительных финансовых процедур,
в том числе оформления ипотеки, в третьих, из-за привязки к личным событиям людей,
например, возможности ремонта и переезда. Поэтому рынок недвижимости не сразу
ощутил и, самое главное, понял, насколько эта зависимость однозначная и определяющая.
Да и существующие у людей сбережения и надежды на скорое окончание экономических
проблем отсрочили понимание.
В настоящий момент мы поняли и еще одну долгосрочную сложность, которая в том
же ключе определяет и определит зависимость цен на недвижимость от уровня доходов.
При выходе экономики из кризиса повышение уровня дохода людей будет запаздывающим
явлением. Насколько - определит менталитет работодателей. Соответственно, и роста
цен на недвижимость пока ожидать не стоит.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Купить квартиру у банка: дешево и заманчиво, но.....

На рынке недвижимости продолжает муссироваться мнение о наличии на рынке большого
количества обремененных ипотекой квартир, продаваемых банками по низкой цене.
На конференции Института Адама Смита <<Недвижимость в России>> директор Управления
финансирования строительных объектов Сбербанка России Алексей Чувин дал свой
прогноз развития ситуации на рынке недвижимости в России. По его словам, осенью
у банков и девелоперов могут возникнуть проблемы. Банки, по его мнению, <<будут
<<сбрасывать>> объекты недвижимости, находящиеся в залоге... Мы уже выражали
мягкое несогласие с этим мнением.
Но ожидания людей всегда основываются на лучшем видении перспектив, даже если
это видение в корне неверно. Приятно думать, что вот-вот на рынке появятся квартиры,
стоящие буквально копейки.
В информационную службу нашей компании последние недели поступает большое количество
вопросов по этой теме. Когда появятся такие квартиры, будет ли их много, снизятся
ли в итоге цены на недвижимость, какова процедура покупки и продажи и т.д. Поэтому
в этой статье мы решили высказать свои соображения по вопросам выгодности таких
приобретений. Вопрос сильного влияния этого процесса не уровень рыночных цен
мы уже опровергли ранее. В следующей статье будут освещены также вопросы сделок
с ипотечными квартирами в кризис: какие у граждан существуют потребности желания
и проблемы.
Так ли просто и выгодно купить квартиру с обременением? Есть масса проблем, и
именно эти проблемы являются гарантией того, что даже некоторый выброс ипотечных
квартир на рынок не окажет серьезного влияния на ценовую динамику. А покупателям
таких привлекательно - дешевых квартир мы предлагаем лишний раз задуматься, стоит
ли овчинка выделки.

Выгодно ли покупать. Чтобы продать квартиру с обременением на настоящем рынке,
на нее нужно снизить цену. Причем процентов на 5-10. Так как ваш покупатель
должен внести вам значительный аванс для предварительного снятия обременения.
Т.е. покупатель рискует, это во-первых, а во-вторых, изымает деньги из собственного
оборота, бизнеса, раньше начинает платить за кредит и т.п. В третьих, он ждет
снятия обременения, процедуру регистрации собственности, соответственно, несет
затраты, например, на аренду квартиры, да и нервное напряжение во внимание принять
стоит.
Т.е. если вы покупаете обремененную квартиру, вы вносите аванс за нее в размере
непогашенного кредита, долго ждете, пока будет снято обременение. Только потом
вы заключаете сделку купли-продажи.
Если закладная на квартиру продана вашим банком какому-либо другому банку, то
понадобится время, чтобы найти ее. Многое также зависит от банка, насколько быстро
он ведет работу с документами, и от продавца. Т.е. выиграв на цене, вы можете
проиграть во времени. Например, если вы предварительно продаете что-то, то вы
можете упустить покупателя.

Что хочет банк. Не нужно забывать также о том, что банк, выдавший проблемный
ипотечный кредит, преследует свои специфические цели. По большому счету, ему
нет дела до отношений собственника обремененной квартиры и ее покупателя. Т.е.
покупатель такой квартиры, это, собственно, средство для банка вытащить свои
деньги и ничего более. Банк получает свои деньги, выдает документ о закрытии
кредита, с помощью которого в регистрационной палате снимается ипотечное обременение.
Что происходит дальше, банк не волнует. Казалось бы, мелочи для покупателя, который
уже подписал соглашение о намерении с собственником по выгодной цене.

Продажа квартиры банком или собственником. Но нужно учитывать, что мотивация
собственника обремененной квартиры может различаться. Конечно, все в первую очередь
хотят избавиться от постоянных требований банка погасить долги. От долгов тоже.
Но далеко не все при этом хотят избавиться от квартиры. Вопрос, кто выступает
инициатором продажи.
В первом случае сам заемщик, понимая, что не может далее выплачивать кредит,
или скоро не сможет выплачивать, сам начинает продавать квартиру, предварительно
проведя переговоры с банком, либо нанимает для этого риэлтора. В общем случае
процедура продажи квартир с обременением однотипная. Если у риэлтора есть такой
опыт, то это будет исключительно удобно для собственника. Т.е. собственник все
обдумал сам, он морально готов к продаже, он думает о том, куда далее поедет
жить, или что сможет купить взамен. С ним легче вести любые переговоры.
Другое дело, когда инициатором продажи является банк. Не важно, судебное это
решение, соглашение банка и собственника или одностороннее решение банка, так
как сейчас решение суда не требуется. В этом случае собственник будет противиться
продаже всеми способами.
Как бы абсурдно это не звучит, но чужие деньги, деньги банка, некоторыми заемщиками
воспринимаются иначе. Заемщик считает, что ничего, что три-четыре платежа не
будут внесены вовремя, банк потерпит. Так как его, заемщика проблемы гораздо
важнее. Банк же в свою очередь просто постарается продать побыстрее обремененную
квартиру. Соответственно, и подешевле, лишь бы хватило на кредит.

Цена продажи банком. Как раз во втором случае банк не будет церемониться с собственником
по вопросам ценообразования на предмет залога. Главное, чтобы квартира стоила
не меньше, чем сумма невыплаченного кредита. Многие заемщики не понимают, что
первые несколько лет они своими платежами гасят в основном проценты. Т.е. выплаченные
ими деньги они просто потеряют при продаже обремененной квартиры. Получат они
в лучшем случае заниженную стоимость квартиры минус невыплаченный кредит, минус
издержки.
Если проанализировать динамику цен последних 3 лет, предположив, что сумма кредита
составила 80% от стоимости квартиры в конце 2006 года, на пике цен, то можно
легко подсчитать, что суммы с продажи сейчас не хватит даже на погашение кредита,
так как цены упали на 30%. А если квартира в отдаленном районе, <<хрущевка>>,
в старом доме - то дисконт еще больше.
Эта ситуация не сулит ничего приятного и покупателю такой обремененной квартиры.
Если банк вернет свой кредит не в полном объеме, то он попытается взыскать недостаток
с другого имущества заемщика. Заемщик, поняв это, будет пытаться <<маневрировать>>,
искать более <<дорогого>> покупателя и т.д.

Юридические проблемы или что нужно учесть. Есть и другие подводные камни подобных
сделок. Продав таким образом предмет залога и погасив кредит, бывшие собственники
могут пытаться остаться в квартире подольше, так как идти им может быть некуда,
а снять квартиру дорого или пока нет средств. Озлобленность на жизнь, кризис
и прочее испортят покупателю обремененной квартиры жизнь. Банк не будет пытаться
помочь вам с выселением. Свои деньги он получил, остальное - ваши проблемы как
покупателя. В итоге вам как покупателю придется бежать в суд. Продавец может
подложить и другую <<свинью>>, попытавшись одновременно продать квартиру другому
покупателю после снятия обременения, или, например, взяв аванс.
Но деньги свои первый покупатель вернуть он уже вряд ли сможет. Так как аванс
внес не банку, а бывшему ипотечному собственнику. Даже если пытаться взыскать
у него эти деньги, взять-то с него уже нечего. Поэтому необходимо, чтобы подобную
сделку сопровождал опытный специалист.
Дети, прописанные в такой квартире практически сводят на нет возможность ее продажи.
Во-первых, нужно разрешение РОНО. Чтобы его получить, нужно прописать ребенка
куда-то еще. А если прописывать некуда, то купить. Причем предоставить доказательства
этого. А как купить, если деньги покупателя ушли на погашение кредита? Хорошо,
предположим, что РОНО <<поверило>> или вы <<решили>> эту проблему. Но тогда
может иметь место одна из схем мошенничества. После сделки купли-продажи продавец
подает в суд на нарушение прав ребенка, и суд, не сникая в <<ипотечные>> детали,
становится на сторону ребенка. А денег-то уже у продавца и нет, ведь он ими погасил
кредит банку.

Проблемы предыдущих собственников при покупке квартиры с обременением могут коснуться
вас как покупателя самым нешуточным образом. Поэтому необходимо обращаться либо
к опытным специалистам, либо лично знать продавцов. Не нужно уповать на помощь
банка, выгодную цену и прочие прелести.
На рынке недвижимости есть опытным путем выявленный закон: то, что продается
слишком дешево, всегда имеет подводные камни. К сожалению, этот закон работает
практически всегда. Поэтому, если у вас есть менее рискованный выбор, уберегите
себя от возможных негативных последствий.
На пользу всего сказанного служит также такая статистика: банки сами начали понимать
сложность продаж обремененных квартир, выбивания долгов и взысканий. Поэтому
будем надеяться, что и заемщики станут более аккуратными, и проблемы неплатежей
будут решаться миром.
Продолжение следует.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Обратная ипотека и кризис: финансовая совместимость.

Обратная ипотека для большинства неосведомленных граждан -термин непривычный.
По крайней мере, большинству непонятно, что же там происходит наоборот. На законодательном
уровне несколько раз выдвигались идеи о внедрении обратной ипотеки в России.
Попробуем разъяснить все ее плюсы и минусы.
Начнем с того, что прямая ипотека - это кредит, данный вам под залог вашей недвижимости.
Теоретически такой кредит может дать и банк и государство. После полной выплаты
кредита снимается обременение, и собственник имеет право уже не просто владеть
и пользоваться, но и распоряжаться квартирой полностью, не спрашивая никого.
Обратная ипотека мне чем-то напоминает ренту. Т.е. вы как бы продаете свою квартиру
в обмен на постоянные платежи вам, например, в течение 5-10 лет. При ренте -
до момента смерти. Т.е. живете на получаемые фиксированные договором платежи
в обмен на отчуждение квартиры. Сумма платежа при обратной ипотеке зависит от
срока и рыночной стоимости квартиры. От ваших доходов, к счастью, уже не зависит
ничего. Продаете вы недвижимость либо банку, либо государственной структуре.
После оформления сделки или после полной выплаты квартира отходит плательщику
- банку, например. Схема сложна лишь на первый взгляд, и ничем не сложнее ипотеки
прямой. Правда, цели такой ипотеки совершенно иные.
Также и как при обычной ипотеке недвижимость служит залогом. Сумма <<обратного>>
кредита рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры. Выданная сумма
погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк
не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает, например, государство.
Так как у <<обратного>> заемщика, если это изначально не предусмотрено кредитным
договором, банк потребовать разницу не может. Условия возврата такого кредита
могут значительно различаться, в отличие от ипотеки прямой. Выплачен такой кредит
может быть и сразу, и в несколько платежей.
Зачем нужна обратная ипотека? Уже были проведены аналогии с рентой. Не нужно
забывать о том, что для многих недвижимость - это один из немногочисленных активов,
на который можно заработать за всю жизнь.
Обратная ипотека помогает, прежде всего, владельцам квартир, которые не располагают
другим имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик
получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом
пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма
(распространено в Германии). Обратная ипотека становится особенно актуальной,
когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, или заемщик не имеет детей. В США,
например, обратная ипотека получила распространение 20 лет назад и стала важной
частью пенсионной системы. Т.е. заработанная вами за трудовую деятельность недвижимость
становится обеспечением пенсии.
Если у вас есть квартира, которая вам не понадобится в будущем, вы можете ее
продать, а можете оформить обратную ипотеку. Казалось бы, проще продать. Но в
любом случае, обратная ипотека дает вам возможность <<постепенно>> использовать
ваш актив. При этом актив <<застрахован>> от кражи, растранжиривания, притязаний
третьих лиц и т.п. Также нужно иметь в виду, что, продав, вы уже не вернете обратно,
а договор обратной ипотеки можно расторгнуть на определенных условиях, если это
в нем оговорено. Например, оформили вы обратную ипотеку, когда недвижимость была
дешевой, а расторгаете на пике цен. В этом случае вы как будто бы попользовались
банковским кредитом под залог недвижимости.
При обратной ипотеке также может быть оговорено, что сумма кредита меньше рыночной
стоимости квартиры на момент оформления. Тогда при последующей продаже квартиры
бывший собственник получит разницу. Либо разница может быть выплачена сразу.
Правда, при условии, что рыночная цена этой квартиры не упадет до суммы, меньшей
суммы выданного кредита. В этом случае ставка кредита, возможно, будет выше.
Возможностей много, но есть и проблемы. Самая большая проблема обратной ипотеки
в том, что для кредитора-банка такая сделка является чем-то типа форвардной,
а для собственника - фьючерсной.
Форвард для банка определяется тем, что в момент прекращения обязательств недвижимость(актив)
отходит банку физически и юридически, а также тем, что банк изначально понимает,
что условия такого договора индивидуальны еще и потому, что неизвестно, сколько
такая недвижимость будет стоить в будущем. Такой риск определяет проценты за
пользование обратной ипотекой. Либо сумма кредита будет с дисконтом от стоимости
квартиры.
Далее банк будет решать, что ему делать с выкупленным активом, и его действия
во многом будут определяться условиями рынка недвижимости. Так, банк, выдавший
кредит, может продать залоговую недвижимость, а может попридержать при наличии
перспектив повышения цен. Но банк может попытаться продать эту недвижимость еще
до момента погашения обязательств, если иное не предусмотрено договором, что,
правда, происходит крайне редко и не характерно для рынков в мире. В большинстве
же случаев заемщик защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока
жив хотя бы один из его родственников, который постоянно прописан в этой квартире,
или до тех пор, пока заемщик платит налоги и другие оговоренные платежи по недвижимости,
включая страхование, квартплату и т.п.
Собственник, оформляющий обратную ипотеку, наоборот, считает, что договор стандартный,
его недвижимость стоит и будет стоить дорого. Соответственно, воспринимая такую
сделку как аналог фьючерса, где все заведомо фиксировано не будущее. А истечение
срока для него фактически является прекращением финансовых обязательств банка,
так как право собственности с обременением перешло к банку в момент оформления
обратной ипотеки. На самом же деле в момент прекращения договора, или расторжения
по его инициативе, квартира может стоить гораздо дешевле. Разницу банк может
попытаться взыскать.
Другие проблемы - это цикличность цен на рынке недвижимости и непредсказуемость
их в долгосрочном аспекте, противодействие потенциальных наследников, большие
платежи по страховке недвижимости и т.п. Например, при покупке квартиры с использованием
обычной ипотеки покупатель начинает лелеять <<теперь свое>> имущества. Оформляя
же обратную ипотеку, вы как бы отчуждаете недвижимость, т.е. она уже не ваша.
Соответственно, и отношение к ней. Именно поэтому самое логичное использование
обратной ипотеки - пенсионная система.
Как быть, если наследники все-таки есть, но собственник оформил обратную ипотеку?
Наследники, к сожалению, здесь в проигрыше. Так как через ежемесячные платежи
по обратной ипотеке заемщик практически получает большую или даже полную стоимость
недвижимости, наследуемое имущество после реализации квартиры просто исчезает.
Например, квартира на момент оформления стоит 2 млн. руб., обратная ипотека оформлена
на 1600, 400 т.р. теоретически может быть выдано сразу, либо это и есть в итоге
наследуемая сумма при условии полной выплаты банком своих платежей. Но на момент
продажи квартиры она может стоить уже не 2 млн. руб, а значительно меньше, поэтому
наследнику претендовать становится не на что..
Другой вопрос - смерть собственника до истечения срока договора. Т.е., стоимость
квартиры до конца еще не выплачена. Разницу имеет право получить наследник, с
использованием страхования или без. Но опять-таки с учетом рыночной цены реализации
квартиры, если иное не определено договором обратной ипотеки. Также вопрос -
так ли необходимо в этом случае страхование жизни. И кто выгодоприобретатель,
так как логично, что им должен стать банк, который понес затраты по урегулированию
договора.
Государство-кредитор. Таким может быть другой вариант обратной ипотеки. Обратную
ипотеку оформляет государство с помощью субсидий из бюджета. Государство таким
способом может не просто поддержать пенсионеров, но и получать в итоге квартиры
в муниципальные фонды жилья для дальнейшего социального распределения. Известно,
что наши пенсионеры если кому и доверяют, то государственным органам. Поэтому
такую схему, в отличие от ренты с иждивением, они воспримут гораздо лояльнее.
Остается открытым вопрос бюджета на такую инициативу.
Кризис и обратная ипотека. Кризис не только экономики и финансового положения
граждан, но и кризис рынка недвижимости мог бы стать основанием для использования
обратной ипотеки. С одной стороны, оформить ее выгоднее, когда недвижимость стоит
дорого. Но, с другой стороны, именно в кризис мы наблюдаем следующие тенденции:
огромное количество квартир << чистой продажи>> от инвесторов в недвижимость
и просто << не тянущих>> затраты просто не продаются, так как нет спроса. Падают
доходы людей, жить не на что, а имеющийся актив - квартиру они продать не могут
в силу ситуации на рынке недвижимости. Собственникам больших квартир, в том числе
пенсионерам, становится тяжело платить высокую квартплату, поэтому многие готовы
и уменьшить площадь своего проживания.
Рыночные условия учат нас не только приобретать активы, производить инвестиции,
рассчитанные на рост рыночных цен, но и правильно пользовать эти активы даже
в ситуациях, когда это кажется почти невозможным. Экономика и ее процессы функционируют,
правда, иными способами, и в фазу роста, и в фазу снижения. Поэтому, надеюсь,
обратная ипотека рано или поздно появится в России как альтернативная возможность
для собственников недвижимости.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Почему стоит загородная недвижимость: взгляд изнутри.

Несмотря на ожидаемую рынком весенне-летнее сезонное оживление, загородная недвижимость
в Уфе встала, застряла намертво. Виной тому две группы причин, а именно кризисные
и некризисные.
Причины кризиса, конечно, касаются экономического положения и доходов. Косвенно
- ипотеки. Косвенно, так как ипотека на загородную недвижимость долго прожить
не успела. Да и контингент покупателей загородной недвижимости обладает обычно
наличной суммой, так как представляет собой вполне платежеспособную социальную
прослойку. Прочие условия загородной ипотеки были также ограничительными.
Упали доходы. Об этом писалось уже не раз. Те затраты, которые представлялись
людям возможными ранее, и на покупку, и на содержание загородного дома, теперь
видятся совсем в другом ключе. А нужны ли они в семейном бюджете сейчас?
Загород-роскошь, а не средство проживания. Эта тенденция отмечена застройщиками,
которые строят загородные поселки формата <<отдыха выходного дня>>. Первоначально
потенциальные покупатели интересуются подобными предложениями. Но затем, обдумав
все хорошо, отказываются от покупки, так как загородная недвижимость как <<вторая>>
недвижимость - не есть предмет первой необходимости. И вообще - не необходимость.
Короче, с ее приобретением можно подождать.
Действительно, квартира для жизни нужна обязательно. А вот отдохнуть можно и
у друзей, и просто выехав на природу.
Содержание того стоит. Затраты на содержание загородного дома для жизни также
не соизмеримы с содержанием квартиры. Многие не готовы к этому, как только просчитают
бюджет полностью. На первый взгляд, жить в частном коттедже с удобствами - мечта
многих. Но при ближайшем рассмотрении некоторые иллюзии рассеиваются. Загородный
дом не дает расслабиться либо вам, либо вашему кошельку, в то время как городским
многоквартирным домом занимается ЖЭУ.
Переориентация целей. В периоды экономических кризисов у граждан вообще происходит
переориентация стратегических целей на ближайший период жизни. Окружающие условия
проживания меняются. Динамика цен на недвижимость также различна в различных
сегментах. И если гораздо сильнее дешевеет вторичное городское жилье, при этом
предлагая огромный выбор и право вашей коррекции цены, то приоритет покупки сдвигается.
Миграция. Стоит отметить и географическую миграцию, которая во времена экономического
кризиса меняется. Если ранее это была в основном трудовая временная миграция,
например, гастробайтеров с Юга на Север и рабочих вахтовыми методами, то теперь
люди могут переезжать с место на место, из района в район только потому, что
есть существенная разница в ценах на недвижимость. Особенно это касается пенсионеров.
Загородная недвижимость, казалось бы, не причем. Но, переезжая в другой регион,
человек продает и свои загородные дачи.
Страховой запас. Для приобретения недвижимости скоплена некоторая сумма. Ее можно
потратить, а можно отложить на черный <<вторник>>, который периодически обещают
кому аналитики, кому прорицатели. Такое поведение, причем, проявляют далеко не
только наемные работники в отраслях, затронутых бизнесом. Бизнесмены рассуждают
точно так же даже при стабильном бизнесе, только объект <<черных>> дней недели
у них - этот бизнес, а не стабильная зарплата.
Ценовые ожидания и <<непонятки>>. Постоянно пишем о том, что кризис выявляет
и устраняет противоречия и дисбалансы. В том числе ценовые. Рано или поздно
классический рыночный механизм ценообразования, несомненно, восторжествует. Но
пока происходит эта трансформация, покупателю непонятно, какова же должна быть
правильная цена в настоящий момент. Ему хочется меньше, продавцу - больше. В
силу непонимания ценовых движений в итоге покупатели начинают выжидать дальнейшего
снижения, а продавцы приходят к выводу, что не хотят продавать по цене ниже определенного
уровня.

Все вышеперечисленные причины скорее вызваны экономическими тенденциями, а вот
следующие - сложились на рынке загородной недвижимости эволюционно.
Реальные цели покупки. Рынок как будто бы расслоился на множество подсегментов,
каждый из них живет и <<ценообразует>> теперь по-своему. Теперь загородная недвижимость
покупается и для жилья, и для отдыха, и для приусадебного хозяйства, и просто
в экологических целях. При всей широте выбора объектов на рынке, потребности
людей настолько различны и уникальны, в отличие от стандартного городского жилья,
что часто ситуация напоминает риэлтору покупателя выражение <<сами не знаем,
что хотим>>. В итоге сами же от процесса выбора и устаем. Вот тут не надо забывать
про трудоемкость выбора именно загородной недвижимости. Так как она предполагает
поездки на десятки километров.
Неунификация привела к сумбуру. Если мы уже привыкли к стандартному делению городских
домов, квартир, стандартной терминологии, то в загородной недвижимости четкой
и общепризнанной классификации и стандартизации описаний нет. В итоге словесные
изобретения могут оказаться физическим воплощением абсурда с почти зрения покупателей.
Помимо этого, личный вкус и предпочтения каждого здесь проявляются как нигде.
Цена-экстра или норма прибыли. Из предыдущего пункта следствием является то,
что при установлении цены собственник тоже исходит из своих личных соображений.
Вроде бы рынок недвижимости уже принял и осознал то, что цену формирует исключительно
соотношение спроса и предложения. Но вот собственники коттеджей здесь - исключение.
Надеюсь, временное. В цену он всегда закладывает желаемую им норму прибыли всех
тщательно подсчитанных им затрат, умноженных еще и на какой-нибудь <<коэффициент
креативности>>. А покупатель, осмотрев объект, не понимает такой цифры и методики
ее расчета, так как его покупательская методика иная.
Итогом является то, что например, вторичное жилье, купленное на пике цен в 2006,
сейчас спокойно продается собственниками по цене на 25% ниже, так как делать
нечего - реалии рынка. А вот коттеджи собственники <<дешевеют>> только когда
продать нужно уж совсем срочно.
Усложняет и удлиняет этот период << эволюции>> то, что продать коттедж можно
и попозже, а при продаже-покупке квартиры вопрос часто стоит о насущном проживании.
Дилемма также в том, что, с одной стороны, стоимость коттеджа должна быть примерно
равна стоимости городской квартиры аналогичной жилой ( не общей) площади плюс
еще немного и стоимость земли, но с другой - а можно ли сравнивать ценообразование
на загородную и городскую недвижимость вообще?
Ценообразование на рынке недвижимости в целом зависит от двух факторов: спрос-предложение(
готовые объекты) и издержки ( строящиеся от застройщиков). Но в России существует
и третий, <<нерыночный>> фактор - потребности продавца, который воспринимаются
самим продавцов приоритетнее, чем потребности покупателя. А это в корне неверно.
География не под силу. Ареал загородников расширяется во все стороны от мегаполисов.
Разброс цен в итоге столь же велик, как и разброс расстояний. Еще более сложно
для выбора покупателем, и еще более сложно для финансовых моментов. Т.е. что
нужнее - подальше, подешевле и поэкологичнее, ли поближе подороже и <<покирпичнее>>?
Что нужнее - баня или бассейн, и куча прочих подобных моментов приводит покупателей
к самым неожиданным выводам. То ли купить землю и строить самим, то ли поискать
еще. А выбор затягивает, так как лучшее - враг хорошего.
А надо ли продавать? Это практически гамлетовский вопрос. Так как свое, <<вот
этими руками>> возведенное иногда становится жалко. Иногда, даже после месяцев
продаж, когда уже деньги суют в руки. Иногда - просто передумываем, когда понимаем,
что цена завышена. Но это уже сентиментальности, хотя и их изрядная доля определяет
иногда движения рынка недвижимости.

Однако, тенденция. Тенденция снижения цен на загородную недвижимость началась.
Наконец-то. Началась только этой весной и только после того, как стало понятно,
что продажи не идут. И после того, как жилая недвижимость за 2 года успела упасть
на более, чем 20%.
Собственники загородной недвижимости, в большинстве случаев являющиеся людьми
обеспеченными, обладающие желаемой жилой недвижимостью, которая упала в цене,
хотят <<взять ценовой реванш>> на загородной. С очень, очень большим трудом
рынок загородной недвижимости начал <<прогибаться>> под требования покупателей.
Вывод можно сделать следующий - рынок загородной недвижимости еще более инертен
в принятии решений и восприятии новшеств, чем рынок жилья. И из-за специфики
потребностей покупателей, он еще более <<расплывчат>>. Т.е. когда речь идет
об общем описании рынка загородной недвижимости, то без разбивки на подсегменты
такое описание будет слишком условно. Так как и динамика подсегментов, и потребности
покупателей, и ценовые ориентиры слишком различны.
Перспективы будущего. Движение рынка загорода - отражение экономический ситуации
и финансовых возможностей потребителей. Это уже не вызывает сомнений. Чем-то
он напоминает спрос на дорогие товары.
Говоря, правда, именно о рынке загородной недвижимости Уфы, пока можно ожидать
только постепенного снижения цен, либо просто стагнации, и цен, которые собственники
снижать не хотят, и спроса. Так как при улучшении финансового положения первый
выплеск спроса уйдет все-таки на рынок готового жилья, как более насущную необходимость.
Конечно, это не означает, что продаж и покупок не будет вообще, так как лето
- загородный сезон, но активизацию покупателей стоит ожидать, наверное, не ранее
весны 2010 года.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Что ждет рынок недвижимости осенью?

На конференции Института Адама Смита <<Недвижимость в России>> директор Управления
финансирования строительных объектов Сбербанка России Алексей Чувин дал свой
прогноз развития ситуации на рынке недвижимости в России. По его словам, осенью
у банков и девелоперов могут возникнуть проблемы. Банки, по его мнению, <<будут
<<сбрасывать>> объекты недвижимости, находящиеся в залоге...По наихудшему прогнозу
осенью может начаться борьба за ликвидность девелоперских компаний и на рынок
может быть выброшено много активов, что приведет к очередному падению цен на
недвижимость>>.

Руководство Сбербанка в официальном пресс-релизе высказало свою позицию относительно
слов Алексея Чуврина : <<Данные, содержащиеся в докладе Чувина А.С., не соответствуют
ни оперативным данным, ни статистике Сбербанка России. Чувин А.С. не был уполномочен
выступать c докладом на данной конференции от имени Сбербанка России>>. Так же
стало известно, что <<Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением
вследствие организационно-штатных мероприятий>>. Резюмируя итоги ситуации, банк
приводит свой прогноз изменений на рынке недвижимости: <<Понимая трудности, которые
в настоящее время испытывают девелоперские компании, Сбербанк России отмечает
появление положительных тенденций на российском рынке недвижимости>>.

Вопросы:
Согласны ли Вы с прогнозом Алексея Чувина? Будет ли обвал цен на рынке недвижимости
осенью этого года? Действительно ли банки и девелоперы станут массово <<сбрасывать>>
объекты недвижимости этой осенью?
Что будет в дальнейшем с <<замороженными>> объектами недвижимости в Москве и
других регионах? Когда можно ожидать оживления строительной отрасли?
Каким образом можно изменить сложившуюся ситуацию в строительной отрасли? Что
стоит предпринять для того, чтобы банки увеличили объемы кредитования девелоперов?

Комментарий Андреевой Елены Ярославовны, ген. директора Сети Агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>:

Мнение А.Чувина отражает типично макроэкономическую <<банковскую>> позицию специалиста,
не работающего на реальном рынке недвижимости. Возможно, что банковское сообщество
испугалось реакции рынка на такое жесткое заявление, поэтому и распространило
опровержение. Прежде всего фондовый рынок и банковское сообщество могло отреагировать
на такие новости весьма динамично падением котировок, рейтингов и прочими банковскими
регламентами и процедурами. Но рынок недвижимости живет по своим законам, которые
косвенно зависят от вышеперечисленных проблем, но в первую очередь зависят просто
от дохода и благосостояния людей их страхов. И только вызванные подобными новостями
страхи и ценовые ожидания сейчас влияют на динамику рынка недвижимости.
Я с мнением А. Чувина не согласна по крайней мере, по поводу заявляемой кардинальности
и внезапности процессов. Как я всегда пишу, рынок недвижимости очень инертен,
и внезапно у нас ничего не <<падает>> и не <<валится>>. Точно также не происходят
внезапные <<сбросы>> объектов, способные резко его обвалить. Суждение свое формирую
на основании тенденций Уфы, но, думаю, что в большинстве городов-миллионников
тенденции схожи. Сейчас подробнее.

Обвал рынка и падение цен. Даже продажа обремененной ипотекой квартиры - дело
продолжительное. Снижение цен ведь не происходит разом. Собственники продаваемых
квартир и их риэлторы отслеживают рынок, и, если продажа так и не осуществляется,
то немного снижают цену. Ну и так далее. А, учитывая, что на продажу выставлено
несколько тысяч объектов, разные собственники снижают цену разными темпами и
в разные сроки. Поэтому и среднерыночная цена снижается постепенно.
Обвала цен, конечно же, не будет, но, учитывая тенденции кризиса, покупательную
способность населения, пока еще <<необремененную>> доступной ипотекой, мы ожидаем
дальнейшее постепенное снижение цен теми же темпами. К осени оно может остановиться,
но для последующего роста пока оснований нет. Например, по Уфе мы прогнозируем
постепенное снижение цен к осени от 40 сейчас до 38 тыс. руб. за кв.м. Но, повторюсь,
очень и очень постепенное продолжение тренда, который идет уже 2 года. При осуществлении
текущих сделок, особенно альтернативных для текущего проживания, такой тренд
практически незаметен для покупателей-<<альтернативщиков>>, так как моменты продажи
существующего жилья и покупки нового у них практически совпадают. Никаких рывков,
обвалов и прочих внезапных ужасов!
Выброс обремененных квартир. Точно так же не происходит и одновременный отказ
всех заемщиков от выплаты ипотеки, чтобы сформировалась предпосылка такого выброса.
Думаю, что и банки понимают, что такой выброс снизит цены на рынке недвижимости.
А многие ипотечные квартиры покупались на максимуме цен, соответственно, сильное
снижение цен на рынке недвижимости при большом кредите может не компенсировать
продажей даже сумму кредита.
Следующее опровержение - это постепенное накопление статистики неплатежей и,
все-таки, попытки всегда решить проблему другими, мирными, способами. Иначе,
почему бы возникла идея реструктуризации ипотечных кредитов. Ведь люди покупали
квартиры для жизни, а не для последующего создания себе дополнительных проблем.
Заявления о <<внезапных ипотечных выбросах>> не просто показывают некомпетентность,
но и опускают саму идею реструктуризации в глазах ипотечных заемщиков, не говоря
уже о возможности панических настроений и страхов.
Сброс объектов девелоперами. Обсуждать застройщиков и решать за них - вообще
вопрос деликатный. Некоторое время назад большинство застройщиков давали колоссальные
скидки покупателям. Это тоже своего рода <<сброс>>. Но такие скидки не привели
к тому, что покупатели скупили все первичное жилье, хотя спрос есть и сейчас,
и покупки совершаются.
В настоящий же момент застройщики сами говорят о том, что слишком большие скидки
предоставлять они больше не могут. В силу того, что приток средств от продаж
маленький, строительство приходится вести за счет имеющихся резервов, запасов
и кредитов.
Перспективы строящегося жилья сейчас вообще оценивать сложно. Вернее, перспективы
недостроенного. Думаю, что не стоит сомневаться в том, что объекты на стадии
<<почти готовности>> в любом случае будут достроены, но в какие сроки - зависит
от конкретного застройщика.
Некоторые их них будут выкуплены либо государством, либо другими девелоперами.
Бюджет, конечно, также имеет ограничения, но такие меры будут приняты в целях,
прежде всего, социальной стабильности. Также не стоит забывать о том, что молва
об обманутых дольщиках ходит годами, и подобные случаи подорвут доверие к строящемуся
жилью населения целых городов и регионов.
Кредитование девелоперов. К сожалению, мы не можем заставить банки выдавать кредиты
девелоперам, так как способом гашения этих кредитов, наверняка, служат продажи
квартир. А продажи пока происходят очень тяжело. Думаю, что вся эта ситуация,
через какие бы ломки и сложности сейчас это не происходило, приведет нас, прежде
всего к цивилизованному девелопменту, а именно: строительство ведется не по принципу
<< строим проданные ранее за счет проданных в будущем>>, а полностью или почти
полностью за счет собственных ресурсов, а потом продаем. Да, уменьшится количество
масштабных строек, но покупатель такого жилья будет более защищен. Возможно,
ключевые застройщики будут с участием государственного капитала, или капитала
региональных муниципальных образований.
Практика показала, что 214 Закон << Об участии в долевом строительстве>>, по
сути, защищает покупателя от <<двойных>> продаж, защищает его также с точки зрения
проработанности проекта застройщики, но никак не защищает дольщика от финансовых
рисков. Возможно, законодатель изобретет дополнительные механизмы защиты дольщиков,
например, страхование права требования или самого строящегося объекта за счет,
конечно же, застройщика, или резервирование определенных средств застройщиком.
Но пока это только мечты. В этом случае, думаю, и банки будут гораздо охотнее
кредитовать застройщиков.
<<Ожившая первичка>>. Пока это только неясные перспективы, зависящие от способа
решения текущих финансовых проблем девелоперов. Вторичное жилье уже стоит дешевле,
причем, в некоторых случаях можно добиться значительного торга. Поскольку для
покупателя важен и ценовой фактор, и фактор риска, о котором было высказано
мнение выше, то пока строящееся жилье выбирают те, кому важны планировки, микрорайоны
и новизна дома. Но самый важный фактор - доверие покупателей, которое рыноук
строящегося жилья, в случае возникновения известных проблем, восстановить будет
очень и очень сложно. Тогда речь пойдет о годах, а не месяцах реабилитации рынка
строящегося жилья.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Говорят риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>>: 25 обязательных качеств хорошего риэлтора.

Вот какими чертами обязательно должен обладать хороший специалист по недвижимости.
Порядок их важности однозначно определить сложно, так как в одной ситуации на
первый план может стать одно качество, в другой - другое. Но каждый специалист
должен обладать хотя бы большей частью ниже перечисленных характеристик.
Список характеристик был выявлен в процессе тренинга по совершенствованию технологии
обслуживания клиентов и искусству продаж объектов и услуг агентства недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>> по Проспекту Октября, 11:

- образование и профессиональные знания
- способность к стратегическому планированию своих действий
- честность и добросовестность
- коммуникабельность
- пунктуальность
- ответственность, умение не давать пустых обещаний и исполнять данные
- убедительность, умение убеждать
- умение проникать в суть проблемы
- умение слушать и слышать
- оптимистичность и позитивный взгляд на вещи
- вежливость
- толерантность, гибкость и терпеливость
- умение правильно формулировать и задавать вопросы
- уверенность в себе, харизматичность
- опрятность
- самодостаточность
- стремление к самообразованию
- умение быстро принимать решения в случае необходимости
- мобильность, подвижность, <<легкость на подъем>>
- корректная поставленная речь
- чуткость и интуиция, умение понимать <<между строк>>
- работоспособность
- умение находить преимущества и посмотреть на ситуацию с разных сторон
- целеустремленность
- уравновешенность и умение сохранять спокойствие в критических ситуациях

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru.

Банкротство физических лиц - реальная угроза рынку недвижимости.

Высший арбитражный суд согласовал законопроект, позволяющий россиянам признавать
себя неплатежеспособными и списывать долги через суд. Об этом пишет газета "Ведомости",
которой удалось ознакомиться с текстом законопроекта. Ожидается, что он будет
внесен в правительство летом 2009 года.
Согласно законопроекту, заявить о своем банкротстве может каждый россиянин, если
непогашенная в течение полугода задолженность превысила 50 тысяч рублей. Для
этого ему нужно обратиться в суд, а также иметь средства на оплату арбитражного
управляющего (два месяца по 10 тысяч рублей в месяц) и публикацию информации
об открытии производства по делу. Далее задолженность может быть реструктуризирована,
а если это не получилось, то не расплатившегося с кредитором россиянина ждет
распродажа имущества. При этом суд не может обязать заемщика продать единственное
жилье или земельный участок, если они не заложены по ипотеке, конфисковать деньги
в сумме не более 25 тысяч рублей, одежду, бытовую технику до 30 тысяч рублей,
а также профессиональное оборудование. Освобождать себя от долгов при помощи
суда можно не чаще, чем раз в пять лет.
Ранее говорилось о задолженности в размере 100 тыс. руб, но, видимо, в силу кризисных
явлений в экономике, лимит был снижен. Как это может отразиться на рынке недвижимости,
а также на потребительском кредитовании, законотворцы, видимо, не продумали до
конца. Вот почему.

Ипотека. Учитывая, что многие покупатели недвижимости приобрели недвижимость
почти на максимуме цен, они имеют большие ежемесячные платежи по кредитам, и
50 т.р. задолженности наберется за срок гораздо менее полугода. И при этом неплательщик,
в отличие от настоящей ситуации, когда он боится не заплатить вовремя, боятся
будет меньше. Так как банкротство будет казаться панацеей.
Конечно, на ипотечную квартиру все равно будет заложено взыскание. Но недостаточная
информированность о процедуре банкротства может дать многим необоснованные надежды
на то, что <<все прокатит>>. В случае же, если сумма невыплаченного кредита окажется
больше продажной стоимости квартиры, то банкроту новый закон даже выгоден. Так
как он ограничивает взыскание на прочее имущество, в отличие от взыскания, например,
по долговой расписке.
Что мы получим в итоге? Прикрытие многих, и особенно умышленных неплательщиков,
новым законом, без учета особенностей. Так уже сейчас поступают многие неплательщики
ипотеки, которые решают просто не платить кредит, даже не прочитав кредитный
договор, и надеющиеся, что все им сойдет с рук.
Как более глубокое следствие, это может привести к еще более ужесточенному андеррайтингу
плательщика банками, более жесткой работе с задолженностями. Сейчас пока не все
банки работают с опережением, как говорится, предвосхищая задолженность. И тем
более, банки не станут допускать достижение суммы задолженности цифры в 50 т.р.
и срока в полгода. Если в настоящий момент возможно проведение с банком-кредитором
хоть каких-то переговоров, то при наличии закона о банкротстве, банк вряд ли
поверит в увещевания должника о паре месяцев. Так как это будет выглядеть, как
попытка затянуть время до применения процедуры банкротства.
Как второе следствие со стороны банков, может быть возможным и удержание кредитных
ставок на высоком уровне, так и требование уже в обязательном порядке, например,
наличия на счете в банке суммы в 50 т.р., замораживании этой суммы до определенного
уровня погашения задолженности и еще Бог знает каких мер.
Реструктуризация же ипотечных кредитов может в свете закона выглядеть для неплательщиков
слишком сложной процедурой.
Потребкредиты. Известно, что с начала возникновения на рынке кредитования <<ипотечных>>
проблем, многие оформляли потребительские кредиты на суммы до 500 тыс. руб, фактически
используя их на покупку недвижимости. Таким должникам закон о банкротстве физлиц
- также большой подарок. Так как жилье, если оно единственное, у них не отнимут.
Прочего имущества может не быть, либо оно технично будет подарено или продано
кому-либо. Даже если такую сделку попытаются признать фиктивной, мнимой или притворной,
то на это как минимум, уйдет не одна неделя, а как максимум, вряд ли суд сможет
это доказать вообще. Так как должник всегда может заявить, что потратил деньги
на прочие долги.
Прочие задолженности. Особенно нужно быть осторожным тем, кто не отказывает своим
знакомым в частных займах. Куда уже проще должнику в этом случае не иметь никого
имущества. Самый негативный вариант развития событий - это появление когорты
мошенников, строящих свои дела на основе нового закона. Кстати, сфабриковать
долговую расписку на 50 т.р. - проще простого. Соответственно, и объявить себя
банкротом потом.
Ограничения сумм. Законом ограничиваются суммы взысканий на личные вещи и денежные
средства. Означает ли это, что, даже если у должника есть приличный счет в банке,
и нет никакого имущества, в том числе и официальной зарплаты, вам причтется только
25 т.р. из них? В итоге должник-банкрот просто посмеется над вами. И подаст на
банкротство гораздо раньше, чем вы пойдете в суд по долговой расписке.
Волшебные 5 лет. Вобщем, вполне официально вы можете влезать в неподъемные долги
раз в пять лет. Пара миллионов раз в пять лет позволит вам и выплатить кредитору
всего 50 тыс. руб. и работать <<на пристава>> с минимальной зарплатой хоть всю
оставшуюся жизнь. Утрирую, но большинство частных схем мошенничества на аналогичном
алгоритме и основываются. Другой момент - а как быть с алиментами? Папа-банкрот,
и все проблемы решены. В общем, работы прибавится не только у арбитражных управляющих.
Судебным приставам скучать не придется особенно.
Юридические и физические. Каковы могут быть прочие правовые последствия? Юридическое
лицо - банкрот прекращает свое существование сразу после процедуры, чего, простите
уж, не происходит с физлицом. Понятно, что в следующий раз обанкротится придется
не ранее, чем через пять лет, но все-таки. Кредит, конечно, банк ФЛ-банкроту
может уже и не дать. Другой вопрос, что не выплатив предыдущий долг, например,
с удержаний с минимальной официальной зарплаты в течение 5 лет, банкрот может
обанкротится еще раз? Обанкротив теперь уже и эти долги?
Вопросов много. Например, признание банкротом должника по платежам ЖКХ при условии,
что единственная квартира неприватизированная. Возможно, обнародованный окончательный
текст закона и снимет все вопросы.
Но неужели нет плюсов в планируемом <<подарке>> закона? Конечно, найдутся. Например,
некоторое время назад прошла информация о том, что суды просто не принимают исковые
заявления банков в отношении неплательщиков по ипотеке. А прямого оглашения банк
и должник достигнуть не могут. Что ж, банк - не благотворительная организация,
и имеет право на возврат своих денег тоже. Другое дело, что заставить физическое
лицо начать процедуру банкротства не может никто, даже банк-кредитор. Разве что
такое соглашение будет достигнуто по обоюдному согласию.

А как же рынок недвижимости? О возможной негативной реакции рынка ипотеки было
сказано ранее. Сложность может возникнуть и при осуществлении сделки, например,
при покупке квартиры у банкрота, если обременение по взысканию еще не наложено.
В итоге сделку ждет хроническая приостановка в ФРС. А денег-то у банкрота уже
и нет.
Сможет ли потенциальный покупатель каким-либо еще способом узнать и том, что
продавец только начал процедуру банкротства? Возможно, такая информация будет
предоставляться единым реестром от арбитражных управляющих. Как форму реализации
такой <<возможности>> представьте ситуацию, когда, выставив квартиру на продажу,
собственник сразу же или чуть позже начинает процедуру банкротства. Т.е. у него
как быть есть пока имущество для наложения взыскания, но он может и продать его
быстро. До тех пор, пока в ФРС не поступила информация от судебных приставов.
А самой приятной стороной этого является разве лишь то, что наши граждане будут
больше ценить услуги специалистов по работе с недвижимостью, т.е. риэлторов.
Так как подтверждение юридической чистоты сделки будет просто необходимо.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Вторая волна кризиса: настигнет ли недвижимость стихия банковских проблем?

Аналитики все как один вещают о том, что в середине лета нас ждет банковский
кризис. При этом большинство согласно и с тем, что в целом <<дно>> кризиса уже
пройдено.

Рынок недвижимости, в силу своей инертности продолжает снижаться, правда, уже
замедлив темпы. Эта самая вторая волна экономического кризиса в России, теоретически,
в итоге и определит уже <<дно>> кризиса в недвижимости. Или не определит. Тогда
снижение постепенно замедлится, и рано или поздно неудовлетворенный спрос на
улучшение жилищных условий возьмет свое. В первом случае это просто случится
еще позже, если за это время агентства недвижимости не вымрут как динозавры от
Тунгусского метеорита.

Не хочется мнить себя прорицателем, но в отношении второй волны кризиса есть
примерно одинаковое количество факторов за и против. Практика уже не один раз
показывала, что на первое место может выйти фактор, от которого это менее всего
ожидалось.
Возможной и основной причиной второй волны кризиса считают кризис неплатежей,
а вообще, проблемы ожидают именно в кредитно-финансовой сфере. Основной постулат
следующий: в силу падения платежеспособности и населения, и фирм, возникла проблема
погашения задолженностей.
Первый момент - это задолженности по кредитам, и потребительским, и ипотечным,
и коммерческим. Даже если между должником и банком достигнута некая договоренность
по отсрочке, финансовые ресурсы банка рано или поздно достигают критического
минимума.
Второй момент - неплатежи между юридическими лицами, которые вызывают <<снежный
ком>> финансовых проблем у тех же банков, работников, сотрудников и т.д.
Финансов становится все меньше, и у людей, фирм, и у банков, начинаются опустошения
счетов, снятия депозитов, и как худший итог - банкротство банков.

Банки. Что могут предложить банки, или что они могут предпринять во избежание?
Во-первых, тщательная работа с заемщиками, которую проводят многие. Во-вторых,
продажа залогов, о которой мы уже не раз писали. Писали о том, что банку главное
- вернуть сумму кредита, поэтому он склонен продать, например, ваш объект недвижимости
очень дешево. В-третьих, сокращение кредитования, что уже давно мы наблюдаем,
но уже не только по ипотеке. Этот способ опять сведет на нет просыпающуюся вроде
бы ипотеку. И здесь не помогут даже повышенные ставки как способ минимизации
банком своих рисков.

Таких лежащих на поверхности причин возможного <<второго дна>> кризиса набирается
достаточно, чтобы снова ввергнуть в страхи население. Может быть, это кому-то
выгодно? Например, для того, чтобы наконец поубавилось число банков. Как говорили
многие, кризис чистит ряды, и, если после первой волны кризиса банк не смог принять
меры, обеспечивающие долгосрочную стабильность, так может <<туда ему и дорога>>.
Проблема лишь в том, что на ярком фоне пары-тройки почивших банков ( как и обанкротившихся
автопроизводителей и т.п.) - тысячи скрытых от широкого обзора финансовых крахов
частных лиц. И именно такие крахи, алгоритм смотри выше, и проводят те же банки
к банкротству. Плюс еще намечающееся принятие банкротства физических лиц.

Все в экономике взаимосвязано, закольцовано, зависимости здесь не математические,
не односторонние. Следствие начинает влиять на причину так, что меняется следующее
следствие, и этот факт анализировать умеют далеко не все. Собственно, поэтому
этот мировой экономический кризис случился с нами.
Теперь о достижении долгосрочной стабильности в финансово-кредитной сфере. Последние
несколько месяцев, думаю, многие наблюдали за банковской сферой. Уже не секрет,
что использовались и валютные и фондовые возможности. Но если валютные резервы
уже исчерпаны, то смогут ли банки <<подстраховаться>> на фондовом рынке?

Фондовый рынок. Начиная с середины мая, мы видим устойчивый рост и мировых, и
российских биржевых индексов. Вопреки всем разговорам и о кризисе второй волны,
и мировым банкротствам, теперь еще и автопроизводителей. Является ли этот рост
<<реальным>> или это <<психологическая коррекция надежды>>, которая скоро <<умрет>>
снова. Слишком уж глубок мировой кризис.
Лично мое мнение, что наблюдаемый нынче рост - не что иное, как реакция рынка
на интуитивное подозрение, что <<дно>> кризиса пройдено. Вторая причина - это
психологическое принятие ситуации уже большинством из нас, понимание того, что
жизнь продолжается. И как следствие - активизация деловой активности. Следствие
же некоторых банкротств дает еще один толчок фондовому рынку - активное перераспределение
капитала, и даже борьбу за доли в капитале. Даже если речь идет об одной-двух
корпорациях в мировом масштабе, рынок реагирует, реагируют показатели и индексы.
Но восстановление к докризисному уровню пройдет еще не через один откат рынка
вниз. Даже чисто технически подобные росты всегда сопровождаются последующими
частичными откатами.
Также, как и фактор повышения инвестиционной привлекательности, влияют активизировавшиеся
финансовые потоки, разворачивая процесс <<снежного кома>> в обратную сторону.
Безусловно, банки попытаются как-то использовать текущие краткосрочные тенденции
фондового рынка. Если речь не пойдет о крупных капиталовложениях и покупке бизнесов,
то хотя бы в спекулятивном краткосрочном аспекте. Но краткосрочность аспекта
еще и еще повысит спекулятивный фактор роста, проведя к скорому последующему
падению-откату. Возможно, к середине лета, возможно, к середине осени, если <<оптимизм>>
затянется.

Опровержение. Почему вторая волна кризиса может и не наступить. В пользу опровержения
есть множество факторов. Многие из них косвенные, возможно, поэтому их не принимают
во внимание.
Например, проблема неплательщиков. Поскольку в первую очередь мы должны отслеживать
тенденции, влияющие на сферу недвижимости, то нельзя не отметить появление на
рынке чуть большего количества продаваемых обремененных ипотекой квартир. Т.е.
нельзя сказать, что их не было раньше. Во-первых, были, во-вторых, а сколько
нашей массовой ипотеке лет? Всего 3. Статистика неплатежей всегда запаздывает,
также как и их появление, как минимум, на год, так как долгосрочные финансовые
обстоятельства у людей просчитываются и прогнозируются в среднем на такой срок.
Соответственно, если вторая волна кризиса не за горами вследствие именно кредитных
задолженностей, то, в силу большой инертности реакции рынка недвижимости (а реакции
еще нет и в помине), мы просто уже должны быть завалены предложениями ну очень
сильно дешевых ( чтобы продать сразу) квартир от неплательщиков ипотеки и их
банков. И очень сильно дешевых прочих предметов залога. А мы ими пока не завалены...
Прочие неплатежи. Об их обострении именно сейчас информации нет, вернее обострений
нет, так как основная масса подобных проблем уже урегулирована ранее. Помните,
полгода назад пустые полки некоторых магазинов, привыкших работать с отсрочкой
платежа? Иных спас всеми любимый бартер и взаимозачет, спасибо государству за
своевременно принятые поправки по НДС. Вот это была реально сильная антикризисная
мера.
Т.е. вобщем-то, коммерческий сектор уже вполне приспособился к <<позе раком>>
в финансовых вопросах.
С физическими лицами, конечно, посложнее в том плане, что упавшие зарплаты пока
не выросли. Но мы все дружно пошли на рынок за продуктами, посадили картошку.
В общем, осознали ситуацию как есть, и вспомнили, что бывало и хуже.

Что касается изъятия депозитов из банков, то большинство также поняло, что это
- палка о двух концах. В итоге тебе же хуже и будет, только попозже, когда банк
умрет или еще какой кризис случится.
Лично наблюдала вот такой разговор двух бабок-вкладчиц в банке, одна из которых
думала, продлевать ли депозит:
<<Что, Мань, с деньгами-то будет? Кризис вроде как, говорят.. А может, снять,
да что с ними дома делать, хранить-то страшно....>>
<< Да что ты Дунь ерундой занимаешься! Что, кризис? Что, продуктов в магазинах
нет, голодаем? (Маня: << И правда, прям завалено все, да зачем столько колбас-то
напридумывали>>). Что, тебе пенсию не носят? Что, тебе электричество, воду отключают?
<< И точно, Мань, права ты, как всегда>>...
Это про вкладчиков. А у тех, у кого денег не были и нет, как говорится, нет и
проблем. Тем более тех, которые могут привести к финансовому кризису экономики.

Вывод: если второе дно кризиса будет, то будет оно скорее фондово-эмоциональным.
Конечно, оно затронет банковскую сферу как заинтересованную и обслуживающую сторону,
и как одного из игроков настоящего <<сеанса одновременной игры>>.

Недвижимости же, при всей ее инертности, сглаживающей общеэкономические процессы,
остается только ждать. Так как оживление фондового рынка опять отвлечет свободные
денежные средства покупателей, и как самый худший прогноз - заморозит их в ценных
бумагах до следующего подъема. Гораздо важнее будет фактор активизации ипотечных
сделок. Т.е. предоставления банками реальной, а не виртуальной возможности взять
ипотечный кредит. А это, при настоящем уровне цен, соответствующих по вторичному
жилью уровню 1 полугодия 2006 года, делает покупку недвижимости в разы доступнее
и привлекательней.
Если же второе дно кризиса, независимо от фондовой или банковской его предпосылки,
случится, то рынок недвижимости еще некоторое время после будет малоактивным,
прибавится еще сезонная тенденция спада сезона отпусков в июле. Активизация сделок
произойдет позже. А риэлторы еще пару-тройку месяцев похудеют и погрустят.

И, как всегда мы говорили и продолжаем говорить: недвижимость все равно остается
единственной валютой/резервом\фондом\ресурсом, как хотите обзовите, которая даже
в моменты глубочайшего экономического кризиса продолжает стоить хотя бы сколько-то.
По крайней мере, в России.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Вторичный рынок жилья: популярность обменов растет.

По информации делового портала БФМ.РУ, сегодня, большую часть сделок на рынке
вторичного жилья составляют <<альтернативные>> сделки (операции по непрямому
обмену квартир с целью улучшить жилищные условия или получить доплату). Однако
обычно основой таких операций является покупатель с реальными денежными средствами.
Он покупает квартиру, продавец которой на эти деньги купит другую квартиру, продавец
которой, в свою очередь, на эти же деньги покупает недвижимость себе и так далее
по цепочке. Однако сейчас рынок испытывает дефицит <<живых>> денег, и в этой
ситуации участники рынка логично задумываются о сделках, где привлечение денежных
средств сводится к минимуму - так называемых <<прямых>> обменах (то есть обмены
жилья без его продажи).

Подробнее: [БФМ.РУ]
Какова сегодня популярность прямых обменов у потребителей? Какую часть от общего
количества сделок с жилой недвижимостью составляют прямые обмены? Изменилось
ли их количество в связи с экономическим кризисом?
Способны ли, на Ваш взгляд, прямые обмены оживить рынок вторичного жилья? Выгодно
ли для риэлторов проведение (сопровождение) таких операций?
Какие особенности сделок по обмену можно выделить? С какими сложностями сталкиваются
потребители и риэлторы при их заключении?
Комментарий Андреевой Е.Я, генерального директора Сети Агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>:

Действительно, обменные операции в кризисной ситуации дали всему рынку недвижимости
надежду. Основной причиной значительного снижения сделок на рынке, помимо прочего,
послужило отсутствие у людей реальных платежных средств при почти полном отсутствии
ипотеки. И как разновидность отсутствия платежных средств, например, вложения
в валюте, фондовых инструментах, При этом необходимость в улучшении жилищных
условий оставалась. Обмен же предполагает наличие максимум - суммы доплаты за
дополнительные квадратные метры.

Вторая, скорее благодатная почва для внедрения такой технологии, а не причина,
заключается в следующем: многие из наших граждан, особенно те, которые в предыдущие
годы не успели приобрести недвижимость ( средний класс), делают это один раз
в жизни. Поскольку опыта приобретения до сих пор они не имели, в их памяти еще
свежи <<советские>> пережитки. И многие их них сделку альтернативу ( продажа+покупка)
считают ничем иным, как обменом, не вникая в юридические тонкости. Поэтому риэлторы
и называют обмены возвратом в прошлое, бартером и т.п., намекая на их почтенный
возраст и антикризисное происхождение.

Поскольку даже в кризис сделки с недвижимостью продолжали осуществляться, то,
взамен ипотеке и устраняя необходимость предварительной продажи, многие риэлторские
компании пытались внедрить обмены, как средства минимизации наличных платежей.
Поскольку инвестиционных покупок не было, было мало и продаж с целью фиксации
прибыли, так как цены падали; то все сделки на вторичном рынке и были вариантами
альтернатив, которые теоретически можно было трансформировать в обменные, при
согласии клиента.

Но в реальности обменов осуществляется мало. Особенно простых мен, так как сложно
найти двух клиентов, которые выбрали объекты друг друга. Такая сделка оформляется
договором мены, имеющим свои преимущества. В частности, в нем можно не указывать
цену объектов, а только сумму доплаты. Прямые мены - большая редкость, по крайней
мере, в Уфе.
Сложный же обмен, осуществляемый так называемой <<цепочкой>>, на практике осуществить
гораздо сложнее, чем цепочку альтернатив. Причина в том, что продавцы, несмотря
на отличный найденный вариант покупки, просто хотят получить деньги за квартиру
полной суммой на руки. А потом уже отдать за новую квартиру. Это как некий инстинкт,
плюс попытка как-нибудь потом сэкономить. Другая проблема - наличие базы обменных
квартир. Такие обмены осуществляются с помощью цепочки договоров купли-продажи,
так как договор мены тут невозможно применять.
Некоторое время назад мы даже разработали методические указания для риэлторов
по обменным операциям. В некоторых же городах сложные и простые обмены осуществляются
очень активно в силу несколько иного менталитета, обычаев рынка недвижимости.

Оживить рынок недвижимости обмены могут ограниченно, смотря, как их принимает
региональный рынок. Но все-таки дать риэлторам и клиентам реальное решение жилищных
проблем могут. Когда купля-продажа простаивает, это вариант диверсификации для
риэлторов и вариант решения нерешаемых проблем для клиентов. Проблемы их начинаются
с того, что существующую квартиру просто сложно продать, покупателей с деньгами
- единицы.

Работа риэлтора по осуществлению таких сделок сложнее. Так как сложнее подбор
вариантов из ограниченного количества согласных на обмен. Также сложнее работать
с таким типом клиента, стыковать сделку, убеждать стороны, разъяснять особенности
юрсопровождения. А стоимость услуги не должна быть дороже, чем по альтернативной
сделке, так как такой тариф будет заградительным для <<антикризисного риэлторского
продукта>>.

Также нужно отметить, что обмены осуществляются с типовыми квартирами, стандартными,
которые сейчас нужны большинству. Для элитного жилья, многокомнатных квартир
он практически невозможен. Появляются, правда, предложения и по обмену загородной
недвижимости или крупной техники на квартиру. Другое условие- квартира должна
быть относительно ликвидная. В нормальном состоянии, нормальном районе, без крайностей,
так как большинству клиентов - <<менял>> необходимо переехать и жить сразу.

Пока нельзя сказать, что за обменами - будущее, так как это все-таки кризисная
технология, которая перестанет работать при ощутимой динамике цен на недвижимости.
Но в условиях кризиса ликвидности, и при примерно постоянных или медленно меняющихся
ценах - это лучший вариант решения и для клиентов и для риэлторов.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Обзор рынка загородной недвижимости Уфы и пригорода.
В мае цены на дома, коттеджи снизились на 7,1%, а на зем.участки на 2,5%

Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков, на которые отмечен наибольший
спрос и которые были рассмотрены в настоящем анализе:
Демское направление - Дема, Баланово - Ново-Александровка
Затонское направление - 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, Кушнаренково, мкр.
Сафроновский
Нагаевское направление - Акбердино, Жилино, Нагаево
Северное направление - Иглино
Южное направление - Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Булгаково,
Чесноковка, Юматово
Уфа и пригород - Уфа, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна
Среднее значение удельной цены предложения по всем домам, коттеджам, таун-хаусам
составило 24,7 тыс.руб./кв.м,
изменение за месяц составило -7,1%,
изменение с начала года составило -13,3%.
Минимальное значение удельной цены предложения -1 млн. 500 тыс.руб. (дом в Чесноковке,
площадь 67 кв.м), максимальное - 19 млн.руб. (коттедж в Кузнецовском Затоне,
площадь 405 кв.м).

Среднее значение удельной цены предложения по всем зем.участкам составило 54,8
тыс.руб./сотка,
изменение за месяц составило -2,5%,
изменение с начала года составило -21,0%.
Минимальное значение удельной цены предложения - 150 000 руб. (участок в п. Иглино,
16 соток), максимальное - 1 млн. 500 тыс.руб. (участок в Нагаево, 15 соток).

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком
<<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52,

Все материалы в Интернете на нашем сайте http://www.expert-russia.ru
При перепечатке материала ссылка на авторство обязательна!

Мы - перелетные птицы, или круговорот денег на геокарте России.

Миграция населения - это признак. Человек мигрирует туда, где лучше. Выводы делайте
сами.
Вахтовый метод работы в России был популярен долгие годы. Как возможность заработать,
оставаясь при этом по месту основного проживания. Многие уезжали семьями и временно
селились в северных районах. Но север есть север, и рано или поздно начинает
тянуть в теплые края.

Поэтому на рынке недвижимости существует отдельная категория покупателей недвижимости,
именуемая <<северянами>>.
По традиции считается, что этой категории присуще следующее:
- у покупателей имеются средства для покупки, заработанные за время пребывания
на севере;
-покупателям недвижимости - северянам банки дают ипотечные кредиты гораздо охотнее,
- часто покупатели - северяне имеют родственников в Уфе, именно в Уфе сосредоточены
ВУЗЫ по нефтегазопереработке. Поэтому недвижимость он выбирают также исходя их
родственных связей.

Также покупателям недвижимости, выезжающих с северных регионов, присущи особенности
при выборе объектов:
- они ищут объекты недвижимости через Интернет. Иногда они ищут фирму в конкретном
городе, в которую можно обратиться, но чаще всего - именно объекты с заданными
характеристиками.
- предварительно они ведут электронную переписку с фирмой или риэлтором, продающим
объект недвижимости.
- как правило, такие покупатели расчет за приобретаемый объект производят быстро,
и уже на стадии запроса обладают необходимой суммой.
- как правило, приобретается относительно новое жилье повышенной комфортности.
Иногда приобретается заранее и строящееся, но практически никогда - загородное,
так как при проживании на севере не вырабатывается ни привычки, ни потребности
в приусадебном хозяйстве и содержании такого дома. Сам факт содержания загородного
дома в северной полосе несет в себе массу проблем.
- для категорий покупателей такого типа существует значительный процент <<отсева>>
на стадии перехода от переписки к конкретным действиям и визитам. То, что кажется
риэлторам неэффективной работой, для такого покупателя - всего лишь процесс выбора
объекта. Так как выбираться он может в нескольких городах, по принципу, где
будет лучше вариант. Неприятным моментом является то, что такой клиент часто
не считает нужным написать всем тем, с кем вел переписку, что выбрал иной объект.
- процесс выбора сопровождается пересылкой многих документов, что требует и владения
информационными технологиями, и наличия техники, например, сканера.
- при осуществлении сделки требуется гораздо большая мобильность и четкость,
так как клиенты часто приезжают на несколько дней, и при этом пытаются успеть
очень многое.
- плюсом здесь является то, что, в отличие от <<местных>> клиентов, многие из
приезжих клиентов более организованы, если приехали только с такой конкретной
целью.
- с другой стороны, в течение этих нескольких дней наши клиенты пытаются воплотить
в жизнь принцип <<лучшее - враг хорошего>>, и кидаются на поиски других объектов,
в надежде найти что-нибудь получше. В итоге не находят, получают кучу сомнений,
тратят время и <<мотают нервы>> риэлтору.

Описываемый нами тип клиента, тем не менее, имеет одно веское преимущество, которое
часто недоступно всем остальным. Недвижимость в разных городах стоит по-разному.
Иногда отличная современная квартиры в городе Н гораздо дешевле квартиры-хрущевки
в городе М. Причем, не обязательно город Н будет меньше или <<ущербней>> города
М.
В этом заключается одна из основных особенностей российского рынка недвижимости.
Вы можете продать квартиру в << дорогом городе>> и купить в <<дешевом>>. Это
очень актуально для молодых пенсионеров.
Также надо оценивать и существующую в городе промышленность, инфраструктуру с
точки зрения нахождения потенциального места работы, мест учебы для детей. Существует
множество факторов, каждый из которых оценивается субъективно.
Несмотря на все но, поток клиентов, бывших работников с северных районов, либо
работников, переведенных в местные отделения предприятий, остается. Многие возвращаются
также и по другим причинам:семейным, аработав необходимую сумму, или выходя на
пенсию.
В Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> отработана технология по работе с такими
клиентами, начиная с начальной переписки, и заканчивая осуществлением сделки
в кратчайшие сроки.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Исследование агентств недвижимости Уфы на 1июня. Агентств все меньше.

Информационная служба Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> 20-21 января 2009
года провела первые исследования рынка недвижимости Уфы, затем они были проведены
в начале марта, апреля и мая 2009.
Перед исследователями были поставлены следующие вопросы:
- сколько агентств недвижимости реально предлагают потребителям свои услуги;
- какова, на первый взгляд, надежность и качество этих услуг.

Способ исследования - сплошной обзвон по телефонам всех фирм и индивидуальных
предпринимателей, разместивших свою информацию в СМИ, справочнике <<Желтые страницы>>,
в Интернете. В мае 2009 г к базе <<ЖС>> мы добавили базу фирм <<ДубльГИС>>

Мы исходили из следующих соображений: прежде, чем обратиться в агентство недвижимости,
клиент хочет узнать подробности о наличии услуг, их стоимости или схемы проезда
в офис.
Если при этом ответ специалиста будет неудовлетворительным, либо он станет запинаться
при вопросе о том, где размещается агентство, просить перезвонить через полчаса
и т.п., клиент вряд ли придет в такое агентство.
Не учитывались при этом опросе - застройщики, адвокатские и юридические бюро.

Итоги исследования:

Агентства недвижимости и индивидуальные предприниматели (ИП), которые работают
в офисах (арендованных или в собственности) и продолжают заниматься недвижимостью
- 30.
Не отвечают телефоны на протяжении 2 дней - 30 агентство недвижимости.
Изменился адрес или ответы о местонахождении вызывают сомнения - 11 агентств.
Отключен телефон, либо телефон указан неверно - 22 агентства.
Небольшое уменьшение количества работающих агентств по сравнению с апрелем свидетельствует
о том, что, видимо:
- многие риэлторы на длительные майские праздников решили уйти на каникулы, которые
затянулись в силу вялого рынка.
- да и вообще решили <<не маяться в мае>>. Исторически май - межсезонье в недвижимости,
связанное как с майскими праздниками, так и с окончанием учебного года, экзаменами,
выпускными в школах.

Кажется, что <<дно>> кризисных явлений уже наступило или наступит в ближайшие
1-2 месяца. Риэлторский бизнес очень мобилен, и это позволяет <<свернуть>> его
в кратчайшие сроки, что и показывает динамика работающих агентств. Но и потенциальному
клиенту в этих условиях все сложнее потенциальному клиенту определить, какое
агентство окажется в состоянии предоставить услуги необходимого качества, обладает
нужными ресурсами для продажи, энергичностью и профессионализмом агентов. Последние
2 года рынок недвижимости работал с переменным успех
ом.
О чем может сигнализировать такой анализ? Во-первых, он демонстрирует, что весной
2007 года, когда рынок недвижимости, если вы помните, <<встал>>, многие агентства
все еще пытались удержаться на рынке, весной 2008 года было оживление, которое
дало многим надежду на лучшее, но с конца 2008 года кризис уже не пощадил многих
и не щадит сейчас.

Январь07 Март07 Июнь07 Декабрь07 Февраль08 Июнь 08 Сент08
Работающие агентства 270 261 200 213 200 231 209
Дек08 Февр08 Март 08 Апрель09 Май09 Июнь09
Работающие агентства 156 45 63 59 52 39
Не отвечающие телефоны 42 69 45 51 52
Уклончивые ответы 63 2 22 уже нет в справочнике 11

Графически динамика выглядит так:
2007 Янв март июнь дек 2008Февраль июнь сентябрь декабрь 2009февр Март Апрель
Май Июнь09
Работающие агентства 270 261 200 213 200 231 209 156 45 63 59 52 39

Что будет дальше, покажет только время. По мнению риэлторов Сети агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>, на рынке недвижимости Уфы началось оживление. Связано оно, во-первых,
с типичной сезонностью в недвижимости, во-вторых, с уменьшением темпов снижения
цен на недвижимость. Ожидание людей тоже не может быть безграничным, так как
жилищные вопросы нужно решать.

Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 25 мая 2009 г. составила
41,20 (+/-0,62) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 44,0 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,9%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 40,3 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 39,09 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 42,07 т.р./кв.м., изменения
за неделю -0,3%;
- средняя цена на элитное жилье составила 65,3 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 25.05.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 25.05.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -18,7% -16,4%
1 к.кв. 54,07 51,56 -18,6% -14,7%
2 к.кв. 49,35 48,83 -18,3% -17,5%
3 к.кв. 48,32 47,13 -19,1% -17,1%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -17,2% -17,1%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.


Индекс доходности жилья Уфы на 25 мая 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 25 мая 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 25 мая
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в мае 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 950 т.р.
в Шакше по ул. Советов, площадь 31,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Борисоглебского, площадью 16 кв.м.
за 600 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м.,
за 1300 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. рублей находится
в п. 8 Марта, площадью 300 кв.м, 7 соток в собственности.


Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Риэлторские технологии: как правильно составить рекламное объявление.

Продолжение.
Реклама специалистов по недвижимости. Речь идет о личной рекламе, например, Иванова
Ивана, когда лишь контекстно указывается принадлежность к фирме, например, стаж
и опыт работы в ней. Только в последнее время риэлторские фирмы перестали бояться
рекламировать своих специалистов лично, т.е. размещать их фото, резюме, мобильные
телефоны. Руководители агентств опасались, что сотрудника переманят конкуренты.

Настоящая позиция открытости компаний меняет ситуацию. Пропагандируемый во всем
мире личный подход к сервису пришел и в недвижимость. Точно так же, как мы идем
на конкретного мастера-парикмахера, врача или портного, так же и наши клиенты
выбирают своего <<личного>> риэлтора. Понимание этого пришло не сразу, но реклама
специалистов началась одной из первых именно в недвижимости. Оговорюсь, что речь
идет не о частнопрактикующих специалистах ( парикмахерах на дому или частных
маклерах), а именно о рекламе фирмами своих специалистов.

Несколько НО до сих пор останавливают руководителей агентств. Это уже не страх
ухода сотрудника, а особенности контроля, окупаемость затрат на такую рекламу
и личное отношение к такой рекламе самого рекламируемого специалиста.

Основные требования к рекламе специалиста следующие:
- обязательно размещаем позитивное фото с четко различимыми чертами лица.
- описание профессионального опыта и основной сферы занятий в настоящее время,
причем исключительно правдивое. Не нужно расписывать несуществующие преимущества,
так как сам же специалист << спалит>> себя сам при ответе на вопрос клиента по
несуществующим компетенциям
- особые успехи или сферы, в которых специалист проявляет себя лучше всего
- контактная информация можеть включать и собильный телефон и электронную почту.
Не нужно бояться размещать такие данные, так как, если ваш специалист - изначально
не приверженец вашей фирмы и <<смотрит налево>>, <<подстраховка>> только офисным
номером все равно не поможет.
- отдельно надо сказать о необходимости краткой характеристики личностных черт.
Казалось бы, зачем это нужно, если клиенту нужны профессиональные знания. Но
изначальная посылка такой рекламы - личный подход, соответственно мы должны раскрыть
личность риэлтора потенциальному его клиенту во всех аспектах.
Клиенту интересней изучать резюме специалистов, если они раскрывают человека
с нескольких сторон, так как профессиональные описания все однотипны. Особенно
часто встречается типичная ошибка: все резюме примерно одинаковы, все чудесные
и лучшие в своем роде специалисты, все умеют одно и то же. Выглядит не просто
скучно, но даже подозрительно.
Сопровождение описания личными характеристиками, увлечениями и целями в жизни
делает специалиста как бы ближе к вам, <<роднее>>, если такие увлечения совпадают
с вашими. С другой стороны, кто лучше всего знает вас, как ни вы сами, знаете,
с каким типом людей вам проще общаться, какие качества вам импонируют. Соответственно,
и специалиста вы будете подбирать исходя из его необходимых характеристик. Для
особо продвинутых, можно попытаться даже описать тип клиента, с которыми данному
специалисту легче всего или предпочтительнее работать.
Обычно руководителю сложно составить, например, 20-30 таких резюме, каждое из
которых должно быть и привлекательным и не похожим на другие, и, все-таки, делающим
упор на профессиональные качества. Одним из способов может быть поиск в каждом
из сотрудников одной какой-то особенной характеристики, не присущей никому другому.
Причем не важно, профессиональной или личной. В этом случае мы избежим однообразия
и подчеркнем уникальность каждого.

Теперь о НО. Руководители боятся, что такая реклама даст специалисту определенные,
выходящие за рамки регламента возможности, влекущие потерю контроля за деятельностью
Здесь существует рекомендация, которую тоже нужно суметь вписать в рекламное
сообщение. Подчеркивать нужно не просто принадлежность специалиста к фирме, но
и исключительное преимущество принадлежности, например, карьерный рост именно
в этой фирме, работа по т с применением ресурсов фирмы, которая особо удобна
клиенту. Тогда клиент будет заинтересован, помимо сотрудничества с понравившимся
ему специалистом, еще и сотрудничать с фирмой.

Личное позитивное отношение специалистов к такой рекламе можно сформировать убеждением.
Несмотря на то, что специалисты по недвижимости - народ общительный, и хорошие
психологи, часто их смущает описание их собственной личности. Но это смущение
моментально проходит, как только появляется первый клиент, который выбрал именно
их благодаря личной рекламе.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Риэлторские технологии: как правильно составить рекламное объявление.

Реклама - основная часть в структуре затрат агентства недвижимости. Конкуренция
высока, и правильно составленное объявление и рекламный призыв часто определяют
выбор клиента именно в сторону вашего объекта или вашей услуги. Другими важными
целями правильно составленных объявлений являются снятие недоверия клиента, многие
из которых просто боятся позвонить или прийти в агентство, и информационная.
Т.е. из объявления клиент должен прежде всего получить четкую, достаточную для
первичного решения и однозначную информацию. Причем ту, которую хочет узнать
он, а не преподнести вы.
В этом и заключается искусство составления правильного рекламного объявления:
составить его так, чтобы донести до клиента информацию, нужную вам, но так, чтобы
клиент считал, что она нужна ему.
В сфере недвижимости существуют два основных типа рекламных объявлений: реклама
услуг и реклама объектов. Принципы их составления совершенно различны. В последнее
время риэлторские компании становятся все более открытыми, и появляется третий
вид рекламы - реклама конкретных специалистов.
Реклама объекта. При ее составлении, как и при составлении рекламы второго вида,
исходить нужно из того, какова потребность читающего ее клиента. А клиенту в
данном случае нужен конкретный объект недвижимости. Например, ДОМ. Кому-то нужен
именно КОТТЕДЖ, хотя различия очень условны.
Очень часто такие объявления начинают со слова ПРОДАМ, но это неверно, так как
подобные объявления размещаются в соответствующих рубриках, и читателя гораздо
больше напрягает высматривание второго в объявлении слова, по которому он узнает,
что же там на самом деле продается.
Объявление должно содержать подробное, правдивое, четкое, недвусмысленное и привлекательное
описание. Если первые характеристики объявления понимаются всеми, то последняя
часто недооценивается. Особенно профессиональными риэлторами, которые, оперируя
риэлторским жаргоном и терминами, забывают, что рядовому гражданину часто сложно
понять, что же означает 1-к.к. п\м, 5\9 б\балк б\тел для ЗОЖ.
Чем дальше развивается рынок недвижимости, тем требовательнее становятся покупатели.
И, как производитель заворачивает обычную конфетку в красивый фантик, так и мы
должны суметь <<завернуть>> продаваемый объект недвижимости в яркое и привлекательное
описание.
Единственное НО: нужно не перестараться в составлении таких <<серенад>>, чтобы
не вызвать разочарование при просмотре, а тем паче и обвинений во лжи.
Помимо этого, реклама объекта должна содержать привлекательное и качественное
фото. Так вы оказывает клиенту ( да и себе) неоценимую услугу - экономите его
время и на стадии просмотра объявлений, и уменьшаете необходимые просмотры, что
особенно актуально в мегаполисах и для загородной недвижимости. Т.е. происходит
отсев искомых объектов и на стадии текстового описания, и при визуальном изучении
и по фактору цены и т.д.
Для сравнения: представьте каталог одежды без фото. Разве что профессиональная
швея сможет понять, что же это продается.
Важно уметь находить преимущества объекта и правильно их преподносить. Особый
прием также применяют, когда преимущества типичны, а вот какой-либо недостаток
- существенный. Типичный прием - описать этот недостаток как преимущество. Например,
отсутствие на объекте чего-либо можно преподнести как возможность сделать это
по-своему, тем более, что большинство покупателей переделывают покупаемые объекты
по-своему все равно.
Важный аспект присущ именно рекламе объектов недвижимости, в отличие от рекламы
услуг: клиент выберет объект рационально и по конкретным техническим и ситуационным
характеристикам объекта, которые вы как риэлтор не можете изменить никак ( в
отличие от характеристик услуги). Т.е. ваша реклама, конечно, не заставит клиента
купить объект, если он не соответствует его потребностям. Но именно неправильная
реклама сделает ваш объект незаметным среди других или не сумеет выделить именно
те характеристики, которые как раз и нужны покупателю.
Контактная информация также важна. Если это телефон - поднимайте трубку всегда,
либо запрограммируйте телефон так, чтобы при сбросе звонка вами, звонящему отправлялось
сообщение о том, что вы перезвоните, или чтобы перезвонил он. И перезванивайте.

Реклама услуги. Здесь принцип составления следующий. Что ищет клиент? Определенную
услугу, услугу, которая лучше, чем у других, услугу, которая либо дешевле, либо
имеет особые преимущества. Вот и объясните ему это. Вы ведь знаете четко, зачем
приходит к вам клиент и какой это клиент. Если вы работаете с определенным социальным
слоем, то и общаться с ним нужно на их языке.
Но если реклама объекта уникальна, так как уникален каждый конкретный объект,
то с рекламой услуг сложнее. Даже если фирмы отличаются, технология обслуживания
отличается, то для непосвященного клиента мы все одинаковы как специалисты и
фирмы, а разницу в небольшом рекламном модуле объяснить сложно. Точно также для
клиента одинаковы и все объявления. Поэтому, во-первых, объясните кратко свое
отличие и преимущество. Во-вторых, сделайте так, чтобы ваше объявление <<цепляло>>
сначала взгляд, а потом и разум.
Именно поэтому <<ушлые>> рекламисты и придумывают различные креативные способы
привлечения и захвата внимания.
Ваше объявление должно <<зацепить>>. Часто для этого используют эпитеты в превосходной
степени: лучший, самый. Но это давно приелось клиентам, они не верят, да и закон
о рекламе заставляет нас привести доказательства того, что мы лучшие.
Второй способ - временной, <<именно сейчас>>, <<только с даты по дату>>. Третий
способ - интригующий, например << а вы знаете, что...?>>
Можно привести массу вариантов, но услуги в недвижимости однотипны не в силу
нашей риэлторской НЕкреативности, а, как говорится << в силу закона>>. Поэтому
привлечь внимание сложно, но нужно. Проанализируйте все подобные объявления,
они наверняка все похожи, и сделайте по-другому, выделите другим цветом, шрифтом,
вставьте особую графику и т.п.
Основное правило рекламы, да и сферы услуг тоже: пусть вы делаете то же, что
и все, но делайте это лучше и по-другому.

Реклама специалистов - тема отдельная. Здесь гораздо более важен эмоциональный
подход, личное восприятие и симпатии. Мы ищем не просто профессионала, но и специалиста
<<под себя>>. Об это - в продолжении этой статьи....

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Момент аренды - момент истины: не упустите месяц май.

Май месяц - не сезон в недвижимости, как принято считать, но не во всех ее сегментах.
Речь пойдет об аренде жилья.
Когда вы хотите арендовать квартиру, вам необходим выбор, т.е. база объектов,
среди которых вы найдете хотя бы несколько подходящих вариантов, из которых будете
выбирать. Соответственно, основная задача агентства недвижимости - заблаговременно
собрать эту базу объектов и предоставить для вашего выбора. Это если речь о долгосрочной
аренде.

Теперь представим, что квартира вам нужна всего лишь на летние месяцы. Например,
для поступления в ВУЗ или просто для проведения каникул в городе. Тогда тем более
вы будете выбирать квартиру с высоким уровнем комфорта, так как вряд ли будете
на такой срок перевозить свой скарб или покупать мебель. Соответственно вы, как
арендатор-клиент, пойдете в такое агентство недвижимости, которое предложит вам
максимальный выбор, или, по крайней мере, у которого есть хоть какая-то база
объектов, причем реальных, а не <<пустышек>> для привлечения внимания. А если
это еще и элитные квартиры или квартиры с <<евро-обстановкой>>, то такое агентство
- именно то, что вам нужно.

Если же вы арендодатель, то вам выгоднее всего работать с агентством, которое
такой обширной базой и обладает, так как, см. выше, именно туда и обратится арендатор.
Особый же момент, как гласит заголовок статьи, сейчас потому, что буквально через
месяц, после окончания учебного года (а основная масса арендаторов - студенты),
квартиры начнут массово освобождаться.
Мы уже не раз писали о том, что предложение квартир на рынке аренды жилья в первые
месяцы этого года значительно повысилось за счет отказов от продажи собственниками.
Поэтому сейчас - самый лучший момент для арендодателей выставить свои квартиры
на рынок, возможно, даже заранее, если вы знаете, что ваш арендатор через пару
недель выедет из квартиры. Так как чуть позже предложений на рынке станет очень
много, и арендатор может предпочесть уже и не ваш объект.

Арендодателей мы приглашаем предоставить свою квартиру нашим специалистам для
поиска арендатора. Услуги для арендодателей - бесплатны! Отдел аренды жилья:
(347) 277-76-69, 225-69-66.
Начальник отдела аренды жилья - Рассамахина Анита Викторовна, тел. 2990-222
Услуга по поиску подходящей квартиры для арендатора стоит от 50 до 100% от стоимости
арендной платы в месяц, в зависимости от сложности ваших предпочтений. Максимальную
стоимость арендной платы, которую вы способны платить, устанавливаете вы как
арендатор.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Антикризисные технологии: несколько видов бизнеса при агентстве недвижимости:
плюсы и минусы.

Пока рынок недвижимости то ли стоит, то ли медленно раскачивается, а впереди
- лето под знаком вопроса активности сделок, собственники агентств недвижимости
ищут другие варианты дополнительного заработка. При этом раиэлторский бизнес
продолжает вестись, и речь идет о наиболее оптимальном способе совмещения направлений.

Помимо того, что необходимо развивать различные направления работы на рынке недвижимости
и сегментов рынка, можно подумать и о других видах бизнеса, лишь косвенно связанных
с недвижимостью или не связанных с ним вообще. Но использовать для этого материально-техническую
и информационную базу агентства, и возможно, его сотрудников.
Такими видами могут быть и нотариат, и оценка, кредитный брокеридж как связанные
с недвижимостью сферы, так и туризм, посреднические услуги, распечатка и копирование
текстов, страхование, как виды, использующие те же ресурсы и аналогичные технологии
клиентского обслуживания.
Каковы бы ни были направления диверсификации, все они имеют аналогичные плюсы
и минусы.
Плюсы:
- использование имеющейся материальной базы, в том числе, помещений. Особенно
важно, когда помещения находятся в аренде
- использование имеющегося кадрового потенциала и удержание сотрудников
- дополнительный доход
- освоение новых сфер может дать дополнительные преимущества для существующего
бизнеса, в частности, создать поток клиентов.
- сглаживание сезонности, присущей многим сферам, соответственно, более равномерные
доходы.
Минусы:
- сложность освоения новых сфер, требующих иного подхода, учета и т.д.
- если новая сфера покажется более простой, то возможно нежелание сотрудников,
да и вас, потом возвращаться к предыдущей сфере, стремление идти по пути наименьшего
сопротивления, так как сфера недвижимости сложна
- риск ухода специалистов <<по призванию>> сохраняется
- недостаточный после привычного в прошлом, уровень доходов
- необходимость ведения раздельного учета, как минимум, управленческого.

Такая диверсификация риэлторского бизнеса иными направлениями, помимо освоения
различных сегментов рынка, сейчас видится как временный вариант для того пережить
кризис.
Для того, чтобы использовать подобную идею в вашем агентстве, необходимо всего
несколько условий. Во-первых, умение проработать и прояснить все детали других
направлений. Во-вторых, стараться подобрать те сферы, технология которых максимально
похожа и понятна. Безусловно, что речь может идти только о сфере услуг. В-третьих,
правильно расставить приоритеты в направлениях. Это условие важно, так как сфера
недвижимости изменчива, и велика вероятность, увлекшись освоением новых просторов
бизнеса, потерять квалификацию и интуицию в происходящих процессах и прогнозах.
Иными словами, нос нужно продолжать <<держать по ветру>>.

На сегодняшний день всем операторам рынка недвижимости стало ясно, что те агентства,
который на настоящий момент сохраняют жизнеспособность, и есть выжившие в кризис
и сильнейшие. Перспектива оживления рынка в будущем все равно не вернет нас в
2006 год, с тоской вспоминаемый многими риэлторами. Риэлторское будущее уже потребует
новых технологий, прозрачности и динамичности, нового клиентского подхода. Если
ранее это был фактор конкурентоспособности, то в будущем это будут необходимостью
выживания. Уже один этот факт отсеет <<второй волной>> многих из снова вылезающих
на рынок <<послекризисников>>.
Первомайские праздники - ежегодное и, надеемся, последнее испытание на прочность
для действующих фирм.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru