Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стройка. Учет, налоги, договоры

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Май 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
АГ "Капитал"

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стройка. Учет, налоги, договоры. Выпуск №9


9. Уступка права требования в долевом строительстве и по инвестиционным договорам

Уступка права требования, регулируется положениями гл. 24 ГК РФ и представляет собой способ частичного правопреемства, в результате совершения которого происходит замена активной стороны обязательства (кредитора) при сохранении самого обязательства. Уступка требования выражается в передаче первоначальным кредитором новому кредитору определенного права в силу сделки или на основании закона.

Уступка прав требования и перевод долга по инвестиционным договорам совершаются по правилам, установленным в соответствующих разделах Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч.1 ст.11 закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 2 ст.382 ГК РФ установлено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, договором уступки права требования можно предусмотреть необходимость получения согласия должника на осуществление передачи прав кредитору другому лицу.

Обращаем внимание, что сказанное относится лишь к случаям, когда инвестором (дольщиком) обязанности по договору исполнены в полном объеме, т.е. произведена 100% оплата.

Согласно ст.11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…»  уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только:

  1. после уплаты им цены договора или
  2. одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1ст.11 Закона).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.2 ст.11). Это норма связана с тем, что с момента госрегистрации договор участия в долевом строительстве считается заключенным (п.3ст.4 Закона) и у дольщика возникают права и обязанности, которые можно передать (уступить) по договору. С момента же подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными (п.1ст.12 Закона), то есть прекращаются исполнением (ст.408 ГК РФ). Другими словами с этого момента прекращаются права требования к застройщику, которые он может уступить иному лицу.

Уступка права требования по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения строящегося объекта недвижимости (ст. 17 Закона).

Исключения

Пунктом 3 ст.1 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» установлено, что действие этого Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

При этом той же нормой Закона установлено, что не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Если же дольщик исполнил свои обязательства по договору не в полном размере, то уступка права требования допускается только одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Перевод должником (в данном случае дольщиком) своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Данное положение императивно закреплено в ч.1 ст.391 ГК РФ. Следовательно, для совершения одновременной уступки права требования и перевода долга дольщиком, не полностью исполнившим свои обязательства по договору, необходимо предварительное получение согласия кредитора (т.е. застройщика).

Право застройщика отказать дольщику в переводе долга подтверждено например в Постановлении ФАС ДВО от 23.03.2007 № Ф03-А04/07-2/290

Коллектив Аудиторской Группы "Капитал"
(автор: Олеся Смирнова)

29 мая «Деятельность подрядчика. Договоры, учет, налоги!» (Екатеринбург)

5, 6, 7 июня "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет. Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Екатеринбург)

14 июня "Деятельность подрядчика. Договоры, учет, налоги!" (Пермь)

Зарегистрироваться на программу и отправить заявку...

Вам очень хотелось бы попасть на наш семинар, но в виду удаленности у Вас нет возможности надолго оторваться от рабочего места, предлагаем Вашему вниманию наш новый продукт ВЕБИНАРЫ.
В избранное