Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стройка. Учет, налоги, договоры

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Май 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
АГ "Капитал"

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стройка. Учет, налоги, договоры. Выпуск №8


8. Существенные и обязательные условия договора участия в долевом строительстве

Существенные и обязательные условия договора участия в долевом строительстве перечислены в ст.4 Закона 3 214-ФЗ.

Предмет договора:

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.5 ст.4 Закона 3 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Рассмотрим эти условия.

Итак, согласно ч.4 ст.4 закона 3 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обратите внимание, что согласно новой редакции ч.1 ст.25.1. Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

При отсутствии признаков, позволяющих однозначно идентифицировать помещения, являющиеся предметом долевого строительства, договор участия в долевом строительстве  может быть признан незаключенным. Например:

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35-4770/2009:

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Нормой ст.190 ГК РФ определено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Таким образом, срок, согласно ГК РФ, может быть определен:

- конкретной календарной датой,
- истечением периода времени,
- наступлением события, которое должно неизбежно наступить.

Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков, по-нашему мнении, является не соответствующим действующим нормам законодательства.

Отметим, что согласно п.3 ст.6 закона 3 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч.1 ст.5 закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Подавляющее большинство договоров долевого участия в строительстве на практике не содержит отдельно установленного размера вознаграждения застройщика или порядка его определения. Как правило, застройщик по завершении строительства определяет сумму финансового результата по строительству объекта в виде разницы между суммами, полученными от дольщиков и суммами, затраченными на строительство.

А вот для определения того, возможно ли считать данные суммы вознаграждением, следует обратиться к договору.

Если договор не предусматривает подобного способа определения вознаграждения застройщика, не исключены споры с участниками долевого строительства, которые могут потребовать возврата «излишне» уплаченной ими суммы. Ведь вы же не оговорили договором вознаграждение застройщика? В этом случае вам могут оставить в виде вознаграждения лишь заложенные в смету расходы на содержание заказчика (застройщика).

В связи с этим на практике специалистами рекомендуется указывать в договоре порядок определения вознаграждения застройщика по завершении строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но для этого необходимо соблюдение двух условий:

- договором предусмотрена возможность изменения цены,
- договором установлены случаи и условия ее изменения.

Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть порядок внесения платежей: единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Неустойка за нарушение установленного договором срока внесения платежа в данном случае является не договорной, а установленной законом – согласно ч.6 ст.5 закона № 214-ФЗ при нарушении этих сроков участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ч.5 ст.7 закона № 214-ФЗ в новой редакции гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч.5.1.  ст.7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требовании технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Устанавливая договором иные условия, следует учитывать, что в соответствии с п.4 ст.7 закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Коллектив Аудиторской Группы "Капитал"
(автор: Олеся Смирнова)

24 мая «Деятельность подрядчика. Договоры, учет, налоги!» (Уфа)

5, 6, 7 июня "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет. Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Екатеринбург)

14 июня "Деятельность подрядчика. Договоры, учет, налоги!" (Пермь)

Зарегистрироваться на программу и отправить заявку...

Вам очень хотелось бы попасть на наш семинар, но в виду удаленности у Вас нет возможности надолго оторваться от рабочего места, предлагаем Вашему вниманию наш новый продукт ВЕБИНАРЫ.
В избранное