Изменения в заключенный договор могут вноситься по взаимному соглашению сторон или на основании решения суда по требованию заинтересованной стороны. Изменения или дополнения условий договора оформляются письменно в виде дополнительного соглашения, являющегося с момента его подписания неотъемлемой частью договора.
По требованию заказчика в одностороннем порядке может осуществляться внесение изменений в техническую документацию, вызывающих дополнительные работы, не превышающие по стоимости 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняющие характера предусмотренных в договоре работ. При этом стороны должны пересмотреть стоимость работ по договору с оформлением дополнительного соглашения. Внесение в техническую документацию изменений в объеме более 10% от стоимости работ по договору производится при взаимном
согласии сторон и оформляется дополнительным соглашением. На дополнительные работы в обоих случаях составляется согласованная сторонами дополнительная смета, являющаяся неотъемлемой частью договора.
Имущественная ответственность
Мера имущественного воздействия на должника устанавливается сторонами в договоре подряда в виде:
- исключительной неустойки - когда может быть взыскана только неустойка (штраф, пени);
- штрафной неустойки - когда взыскивается неустойка и убытки сверх неустойки, включая упущенную выгоду.
Размер неустоек следует соизмерять со значительностью допущенного нарушения.
Порядок расторжения договора
Расторжение договора осуществляется на основании соглашения сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Соглашение сторон о расторжении договора оформляется протоколом или иным двусторонним документом. В соглашении необходимо указать:
- какой договор расторгается;
- с какого момента договор считается расторгнутым;
- причину, по которой расторгается договор;
- способы урегулирования между сторонами возникших споров или окончания обязательств, которые уже возникли между сторонами;
- пункт о том, что с момента вступления соглашения в силу стороны теряют права требования по заключенному ранее договору.
В договоре подряда должны быть предусмотрены условия, при которых в соответствии с существующим законодательством одна из сторон может расторгнуть договор. В этом случае стороны должны предусмотреть:
- порядок расторжения договора. Как правило, это письменное уведомление стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороны с изложением обоснования и указанием срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны;
- порядок взаиморасчетов, возмещение произведенных затрат и убытков, включая упущенную выгоду;
- особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности на строящийся объект в случае расторжения договора по причине неплатежеспособности заказчика.
В договоре следует предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы.
Особые условия
В тексте договора следует указать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика "К производству работ".
При заключении договора в нем можно предусмотреть предоставление сторонами друг другу банковской гарантии о финансовой состоятельности.
Все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.
Указать количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор.
Стороны могут принять обязательства, что в случаях, не предусмотренных настоящим договором, они будут руководствоваться действующим гражданским законодательством.
В целях защиты договора стороны могут его парафировать, т.е. представители участников договора по одному от каждой стороны (вторые лица) подписывают каждую страницу договора.
После подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу.
Реквизиты сторон
В данном разделе для каждой стороны указываются:
- юридический адрес, телефоны и телефаксы;
- банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО, данные расчетно-кассового центра, корреспондентский счет банка).
В случае изменения своих реквизитов стороны обязуются известить друг друга об этом в определенный договором срок.
Рекомендации на основании судебной практики
При составлении и заключении договоров строительного подряда следует помнить, что:
1. Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.
2. Признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ.
3. Расчеты по договору строительного подряда, заключенного неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренного заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке.
4. Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.
5. Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.
6. В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части.
7. Если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
8. Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.
9. Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику.
10. Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика.
11. Заказчик должен оплатить результат работ, если им не выполнено обязательство по договору о передаче подрядчику товаров в счет оплаты выполненных работ.
12. Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ.
13. Заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту.
14. Требование о признании недействительным одностороннего акта приемки результата работ рассматривается одновременно с иском о взыскании стоимости работ.
15. Налог на добавленную стоимость взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет этой цены.
16. Заказчик может устранить брак в подрядных работах своими силами или поручить это третьим лицам, если такое условие прямо предусмотрено в договоре строительного подряда.
17. Неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства.
18. Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.
19. Статья 717 ГК РФ устанавливает максимальный предел возмещения убытков в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора подряда.
20. Правила распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества не применяются, когда указанные последствия наступили в связи с ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон.
21. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.
(По материалам Руководства по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации от 27.05.1992, Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утв. протоколом МВК по подрядным торгам в строительстве при Госстрое России от 05.10.1999 № 12, Рекомендаций по заключению договоров строительного подряда, утв. распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 06.06.1997 № 597-РЗП, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000
№ 51, постановления Правительства Москвы от 25.07.2006 № 563-ПП)
