При составлении текста договора каждая сторона, используя примерные формы договоров, учитывает опыт составления прежних договоров, применяя их к ситуациям нового предмета договора и его особенностям, стараясь максимально обеспечить защиту своих интересов при
уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества.
В связи с некоторым разночтением строительных норм и правил в плане организации строительства и современных положений ГК РФ
целесообразно максимально полно отражать решение спорных вопросов строительного процесса в тексте договора подряда.
Основные принципы договора
Текст договора должен быть составлен исходя из принципов:
- предметности и объективности его условий;
- необходимости и достаточности содержательной его части;
- уважения требований другой стороны и конфиденциальности;
- неокончательности договора, т.е. возможности внесения в него изменений и дополнений в пределах срока действия договора.
Для однозначного толкования понятий и терминов, встречающихся при составлении текстов договоров, в приложении к Рекомендациям
приводится понятийный словарь (см. указанный понятийный словарь в рубрике "Словарь правовых терминов").
Преамбула договора
Этот раздел договора содержит следующие основные положения:
- наименование договора (договор строительного подряда);
- наименование объекта строительства и его местонахождение;
- дата подписания договора (договор считается заключенным с момента подписания его последней стороной - в случае подписания договора сторонами в разное время);
- место подписания договора (город или населенный пункт);
- полное фирменное наименование участников договора, под которым они зарегистрированы в реестре государственной регистрации;
- название стороны по договору (заказчик, подрядчик, субподрядчик) - для того чтобы не повторять каждый раз в договоре фирменное название стороны;
- подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора. Это может быть устав, положение, доверенность.
Следует иметь в виду, что заключать договоры без доверенности может руководитель организации или органы юридического лица в соответствии с учредительными документами (уставом, положением). Полномочия других лиц организаций должны быть подкреплены доверенностью.
Предмет договора
Договор строительного подряда заключается на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта (предприятия, здания, сооружения, микрорайона и иных объектов). Предметом договора является также выполнение комплекса строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ, изготовление нестандартизированного оборудования в построечных условиях, ревизия оборудования и других работ, связанных со строящимся объектом.
Договорная документация
Договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью.
Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений договора. Ими, как правило, являются различные графики, расчеты, как то: передачи проектной и технической документации, передачи оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и другие материалы.
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.
При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
Подрядчик, не выполнивший указанной обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.
Стоимость работ по договору
В договоре указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению работ, являющихся предметом договора, или способы ее определения.
По согласованию между подрядчиком и заказчиком могут применяться твердые или приблизительные (открытые) договорные цены на строительную продукцию.
Соглашение о размере цены и ее виде (твердая или открытая) договаривающиеся стороны оформляют в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговаривают в отдельном пункте заключаемого ими договора.
Твердая договорная (контрактная) цена может устанавливаться на конкурсной основе в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах утвержденных смет на строительство, когда подрядчик известен.
Твердая договорная цена является неизменной на весь период строительства. В цене могут учитываться средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, вызываемого инфляционными процессами. При заключении договоров строительного подряда на объектах городского заказа, как правило, стоимость работ по договору должна определяться твердой договорной ценой.
Так, например, в Москве постановлением Правительства города от 25.07.2006 № 563-ПП утверждена Методика формирования твердых договорных цен на строительную продукцию государственного заказа. Этим же постановлением утверждена также Методика формирования начальной цены государственного контракта на строительную продукцию.
В соответствии с Методикой формирования твердых договорных цен на строительную продукцию государственного заказа твердой договорной ценой на строительную продукцию является цена, предложенная участником конкурса, признанным победителем, зафиксированная в протоколе оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе.
Твердая договорная цена работ, поручаемых заказчику, оформляется протоколом согласования с учетом результатов проведенных конкурсов.
Твердая договорная цена работ, поручаемых генеральной подрядной организации, устанавливается по результатам конкурса и прописывается в государственном контракте.
Протокол твердой договорной цены подписывается государственным заказчиком и заказчиком. Твердая договорная цена остается неизменной на протяжении всего периода строительства, за исключением случаев:
- когда вносятся изменения в проект по инициативе государственного заказчика, в том числе в соответствии с п. 6 ст. 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд";
- когда уровень фактической инфляции за каждый календарный год в период строительства, подтверждаемый обобщенным индексом изменения стоимости строительства (утверждаемым Межведомственным советом по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы), превышает на 5% прогнозный индекс инфляции.
Расчеты по компенсационным затратам между государственным заказчиком и заказчиком производятся в начальный период строительства по фактическим затратам с предъявлением бухгалтерских счетов и подтверждающих документов.
Лимит средств, предусмотренный на непредвиденные работы и затраты, заказчиком расходуется в период строительства только по согласованию с государственным заказчиком.
В случаях увеличения сроков строительства, независящих от генерального подрядчика, договорная цена корректируется на период, превышающий утвержденные сроки строительства.
Корректировке подлежат затраты генерального подрядчика за вычетом стоимости выполненных работ. Остатки работ корректируются на средний прогнозный индекс инфляции.
Открытая договорная цена уточняется в соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с появлением затрат, не учтенных в первоначально согласованной цене, в том числе связанных с изменением цен, тарифов на применяемые в процессе строительства ресурсы. Все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик подтверждает документально.
Скользящая договорная цена - разновидность открытой договорной цены, когда подрядчик и заказчик договариваются периодически корректировать первоначально согласованную цену, исходя из текущего изменения цен на материально-технические ресурсы и оплату труда. В договоре может быть предусмотрена формула пересмотра цены в связи с инфляционными процессами.
