В конце ноября Агентство по реструктуризации жилищных кредитов планирует в тестовом режиме запустить новый для рынка продукт – обратную ипотеку. Обратная ипотека давно известна на Западе, но для России это новое явление. Одной из площадок для обкатки пилотного проекта, вероятно, станет Петербург, сообщил генеральный директор АРИЖК Андрей Языков, передает БН.ру.

Главный ее плюс – социальная поддержка, которая помогает пенсионерам улучшить качество жизни. Ведь на песнию большинство россиян выходят фактически ни с чем - прошлогоднее исследование АНО «НИСП» показало, что 57,6% граждан России старше 45 лет не имеют сбережений. Т.е. люди рассчитывают работать, пока хватит сил. Обратная ипотека же позволяет избежать этого за счет использования жилья. Продукт будет актуален: по данным того же исследования, 63,5% россиян старше 45% лет имеют в собственности недвижимость.

В США пенсионеры широко пользуются обратной ипотекой: они берут кредиты для ремонта дома, оплаты медицинских операции, а также для постоянного патронажа (ежемесячные выплаты равными долями). Руководитель АРИЖК рассказал, что еще одной потребностью является реипотека – оставшийся непогашенным после выхода на пенсию ипотечный кредит можно выплатить за счет средств, полученных по обратной ипотеке. Сегодня банки не дают ипотеку за пределами пенсионного возраста, а при действующей обратной ипотеке это ограничение будет снято.

Суть ее в том, что пенсионер под залог имеющегося жилья получает банковский кредит, выплата которого может быть одноразовой или ежемесячной. Прежде чем заключить договор, банк рассчитывает: ликвидность жилья и возможность выдать под него кредит, процентную ставку исходя из рыночной стоимости заемных денег, ожидаемый срок дожития заемщика (на основе статистики). В странах, где обратная ипотека практикуется давно, уже найдена ее идеальная схема.

Наиболее эффективной является частно-государственная обратная ипотека, при которой кредиты выдаются коммерческими банками, государство обеспечивает страхование займов, а заемщик сохраняет право проживания до конца жизни. В России роль государственного гаранта безубыточности обратной ипотеки для банков готово взять на себя АРИЖК. Участие государства дает ощутимый эффект: банки не боятся понести убытки, пенсионеры - вступить в обратную ипотеку, опасаясь, что их выгонят из жилья.

Государство, однако, помогает не бесплатно. В США за госгарантию платит заемщик – первоначально в размере 2% от размера займа и затем по 1,25% ежегодно от непогашенной суммы (так как долг будет расти, то и размер выплаты, соответственно, тоже). На плечи заемщика лягут и другие расходы: на этапе оформления договора - оценка недвижимости (в Петербурге это 4-5 тыс. рублей), комиссия за выдачу кредита (1-1,5%), и за обслуживание кредита. То есть чтобы войти в обратную ипотеку, пенсионеру придется заплатить 30-50 тыс. рублей.

Далее придется ежегодно страховать квартиру, а это даже для «голых стен» - 0,3% от рыночной цены (т.е. 9 тыс.рублей для квартиры стоимостью 3 млн рублей). Плюс – оплата гарантии АРИЖК, которую пока просчитать трудно. Что же до доходов, то судя по американскому опыту, где размер среднего кредита составляет 62% от стоимости залогового жилья, пенсионер из нашего примера с квартирой за 3 млн рублей, сможет претендовать на заем в размере 1,8 млн руб. Т.е. ежемесячно он будет получать около 15 тыс. рублей. Все это – приблизительные расчеты. Окончательные параметры программы будут сформулированы к середине ноября.

Рассказав о будущих условиях обратной ипотеки, руководитель АРИЖК коснулся и темы наследников. Так как они в перспективе остаются без наследства, во всех странах, где практикуется такая ипотека, рекомендуется привлекать их на этапе подписания документов. Языков отметил, что практика показывает - если бы этого инструмента не было, то его надо было бы придумать. В 70% случаев наблюдается мощнейший воспитательный эффект - наследники отговаривают стариков от вступления в обратную ипотеку и начинают сами им помогать .