У понятия «загородная недвижимость» слишком размылись границы. Этим словосочетанием ныне обозначают и пригородные объекты и даже находящиеся в черте Петербурга. Вот и возникают выражения-монстры типа «Загородная недвижимость в Петербурге». Вообще понятийный аппарат рынка домов и участков давно нуждается в инвентаризации.

Риэлторы, девелоперы, аналитики часто оперируют такими понятиями как «загородная недвижимость», «пригородная», «жилье в 30-ти километровой зоне». И если последнее определение вполне конкретно и не нуждается в пояснениях, то с первыми двумя все сложнее. На практике сплошь и рядом встречаются абсурдные, по сути, выражения типа «загородная недвижимость в Санкт-Петербурге», «загородная недвижимость в пригороде Петербурга» (такие высказывания используют как агенты, так и покупатели объектов – посмотрите статистику запросов в поисковых системах). В базах агентств недвижимости Петродворцовый, Пушкинский и другие городские районы зачастую относят к Ленобласти. И таких примеров смешения города, пригорода и загорода можно привести сколько угодно.

Моя твоя не понимать

И оставить бы этот хаос понятий придирчивым филологам, но, как выясняется, для рынка он вовсе не безобиден. «Проблема смешения терминов в данном случае довольно серьезная, – считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – При такой путанице становится проблематично анализировать рынок. Когда, к примеру, тот или иной эксперт говорит о динамике цен в пригородах Петербурга, он должен тут же пояснить, какие именно территории подразумевает – иначе каждый поймет такое высказывание по-своему».

В ситуации полной неопределенности оказываются покупатели. «Когда я веду с клиентом разговор о пригороде или загороде, то первым делом обязательно договариваюсь о том, что мы понимаем под тем или иным словом, а уже потом речь заходит об объекте. Хотя в общей массе пригородом считают то, что находится рядом с Петербургом (причем независимо от того, входит ли объект в черту города), а загородом – все, что подальше (и это «подальше» у всех очень разное!)», – рассказывает Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака».

Различение «загорода» и «пригорода» при общении риэлтора с клиентом – вопрос принципиальный. И не только потому, что в Ленобласти ассортимент объектов во много раз шире, чем на окраинах Петербурга. «В городе участки обычно предлагаются в районах с уже развитой инфраструктурой, зачастую с подведенными коммуникациями, либо они проходят вблизи от участка. Дома же, как правило, обеспечены полным набором инженерных сетей. В области можно встретить абсолютно неподготовленные в инженерном плане наделы», – объясняет Станислав Азацкий, директор «АДВЕКС. «Загородная недвижимость».

С другой стороны, у объектов в городской черте и ближайших пригородах не всегда все хорошо с окружением. «Многие объекты, построенные здесь, сейчас находятся в ветхом состоянии и относятся к категории проблемного жилья. Кроме того, в ближайшем пригороде стоимость земли достаточно высокая. Причем для этого нет объективных причин, мы имеем дело с необоснованной переоценкой наделов.

В этом плане загородная недвижимость в Ленинградской области имеет некоторое преимущество, как для частных застройщиков, так и для профессиональных компаний, работающих на этом рынке, – считает Андрей Уманский, директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербург».

«При покупке недвижимости в садоводствах надо учитывать, что обладатель такого объекта на территории Санкт-Петербурга может получить городскую прописку (оформить регистрацию по месту жительства), правда, технически пока это сделать не просто – возможно, придется действовать через суд», – рассказала руководитель направления Департамента загородной недвижимости ГК «Экотон» Ольга Ивановская. Она также обращает внимание еще на одну особенность. Получить свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости в области проще и быстрее. В Управлении Росреестра по Ленинградской области нет таких очередей как в петербургском отделении. Исключение составляет Всеволожский район, где ситуация с госрегистрацией еще сложнее, чем в Северной столице.

Хочу – дача, хочу – коттедж

К географической неопределенности понятий «загород» и «пригород» добавляется путаница в категориях объектов – кто сегодня может четко обозначить разницу между дачей, домом, коттеджем? В советское время существовала довольно четкая градация: квартира – для постоянного проживания, дача – чтобы огурцы сажать, а отдыхали по большей части в санаториях, здравницах. В собственных же одно-, двухэтажных домах обитали сельские жители и малая часть петербуржцев.

Когда начался процесс активного коттеджного строительства (причем как в городе, так и в области), а интерес горожан к земледелию заметно поостыл, все смешалось. Дача теперь – это, как правило, просто домик для отдыха. Коттеджем продавцы именуют любую постройку, чтобы повысить ее статус в глазах покупателя… Да и сам клиент сегодня не всегда до конца осознает, что ему реально нужно – иметь огород, место для отдыха или просто купить какую-нибудь загородную недвижимость, «раз у соседа тоже есть».

Хоть бы глазком взглянуть…

Есть и третий фактор, путающий карты покупателя – невозможность сравнивать различные локации (особенно в удаленных от города районах). Когда мы выбираем квартиру в городе, наше воображение вполне может нарисовать себе типичный квартал в Купчино или, скажем, Веселом поселке. В крайнем случае, можно потратить день, чтобы объехать 2-3 района и составить себе о них представление. Типы домов тоже всем, в общем, известны.

Иное дело пригород, и уж тем более загород. Объехать десятки населенных пунктов в разных районах почти невозможно физически. Приходится верить на слово тем, кто там был (и хорошо, если это честный объективный риэлтор). Да и объекты уж очень уникальны. «Не просто представить себе участок в 12-15 соток в красивом месте недалеко от водоема да еще с хорошим подъездом где-нибудь на Карельском перешейке или в Приозерском районе – таковых огромное количество. Поэтому иногда человек, изначально задавая достаточно жесткие параметры искомого объекта, в ходе разговора с агентом неожиданно для себя меняет их с точностью да наоборот», – объясняет Андрей Уманский, директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербург».

Итак, рынку домов и участков необходимо четкое описание. Пусть не универсальное (таких не бывает), но, во всяком случае, позволяющее экспертам объясняться между собой на одном языке, а покупателям не делать лишних необоснованных движений.

По мнению Сергея Бобашева, при описании объектов недвижимости продавцам и риэлторам следует отталкиваться от категории (земли сельхозназначения, земли поселений) и вида использования земельного участка (дачное некоммерческое партнерство, индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садовое некоммерческое товарищество). Что же касается построек, то для всех них есть хорошее слово «дом» – вместо эмоционально окрашенных «дачи» и «коттеджа». А характеристики этого самого дома уже должны даваться в рекламном объявлении: зимний, летний; кирпичный, деревянный, размер, состояние и прочее.

Проблему нехватки у потребителей информации о конкретных локациях Ленобласти мы постараемся восполнить, подготовив в ближайшее время ряд публикаций с их описанием (не только словесным, но и визуальным – для этого планируется предпринять ряд объездов наиболее востребованных территорий).

Урок географии

Теперь вернемся-таки к нашей главной теме – проблеме различения «города», «загорода» и «пригорода». На этот счет существуют разные мнения.

«Под загородной недвижимостью мы понимаем жилье в области (земельные участки, коттеджи, таунхаусы и пр.). Пригородная недвижимость – это объекты, расположенная ближе к городу, недалеко от КАД. Сюда относятся все микрорайоны с многоквартирной застройкой: Колтуши, Новое Девяткино, Мурино, Бугры, Янино, Шушары (последний поселок относится к Пушкинскому району Петербурга, остальные – к Всеволожскому району области – Ред.)», – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор Управляющей компании «Группы «УНИСТО Петросталь».

По мнению Андрея Уманского, к пригородным целесообразно отнести объекты, расположенные на окраине Петербурга и в Ленобласти – в 5-7 км от города. Загородной недвижимостью эксперт считает ту, которая расположена далее семикилометровой зоны.

Специалисты «Петербургской Недвижимости» относят к пригороду более обширные территории – жилье, пригодное для постоянного проживания, на расстоянии не более 30-40 км от границ городской застройки. «К такому типу жилья можно отнести многоквартирные дома, коттеджные поселки, индивидуальные дома, расположенные в административно подчиненных районах города (Пушкинском, Колпинском, Кронштадтском, Петродворцовом, Курортном), а также на активно застраиваемых областных территориях вокруг города. Загородными, как правило, считаются объекты, пригодные лишь для сезонного проживания, расположенные далее 40-50 км от черты города», – рассказала Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Попробуем подвести итог. По-видимому, уместно говорить о малоэтажном сегменте внутри города – сюда относятся, например, Сестрорецк, Комарово, Репино (Курортный район), Лахта, Ольгино, Лисий нос (Приморский), те же Ломоносов, Пушкин, Петродворец. Последние хоть когда-то и были пригородами, но сейчас входят в состав Санкт-Петербурга.

К пригородному сегменту можно отнести недвижимость в прилегающих к городу территориях Ленинградской области, которые петербуржцы используют преимущественно для постоянного проживания, либо для отдыха (тут целесообразно выделить ближайшие пригороды – 5-7 км от города и дальние – до 30-40 км). Ну а все, что дальше – загород в полном смысле этого слова. На работу оттуда не поездишь, поэтому покупают там дома для сезонного проживания во время отпуска, праздничных дней.

Именно этой классификации мы и будем придерживаться в последующих публикациях. А выражениями типа «Загородная недвижимость в Санкт-Петербурге» пусть занимаются филологи.