Обзор рынка безопасности. Для жирокого круга читателей. Обо всем понемногу.
Всё для охраны квартиры, дома, офисаВыпуск №3, 2006 год. "Безопасность сделок с недвижимостью"Подпиши товарища! |
|
Виды мошеннических сделок с жильём Это должен знать и видеть каждый покупатель! Титульное страхование как гарантия от мошенничества Покупка квартиры: как не попасть впросак |
Архив "Обзора рынка безопасности" за 1999 - 2005
годы на CD-диске
|
Виды мошеннических сделок с жильем«ДИАМАНТ–недвижимость»
Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем
могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными,
все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана
граждан или злоупотребления их доверием. Ниже рассматриваются самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья. Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений. В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе. Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана? Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает. Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга. Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги. На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст.164, 223, 558 ГК). Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете. Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации в муниципалитете, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, а нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана. Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида: 1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи; 2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату; 3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры. Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем. Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем. Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться. В итоге коллизии прав судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей. Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя. Например, согласно ст.687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно. Наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами. Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем. Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг. Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием. Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации). Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст.380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка. Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца. После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. "Противоядие" против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше. Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии со ст.572 ГК по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь. Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи. Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными. Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной. Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную. Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца. Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия. Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение. Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК). |
|
Это должен знать и видеть каждый покупатель!Людмила Малышева и Александр Степанов, «Комсомольская
правда – Ростов»
Для большинства людей покупка недвижимости является самой ответственной сделкой
в жизни. Поэтому нас очень тревожит тот факт, что большое количество добросовестных
приобретателей остаются разочарованными своим выбором.Основываясь на многолетнем опыте работы, я и сотрудники компании «Риэлти» выявили типичные случаи, когда покупатель по недосмотру или по незнанию вынужден проживать в квартире с теми или иными изъянами. Предлагаю вам проанализировать следующие высказывания неудовлетворенного покупателя, начинающиеся со слов: «Я не знал, я не заметил, я не подумал, что... - в доме трещины в несущих и ограждающих конструкциях по причине просадки фундамента; - по фасаду здания, на лестничной клетке и в проемах установлены металлические стяжки как результат инженерных работ по укреплению конструкций; - в квартире на последнем этаже протекают потолки по причине неисправности кровли; - в квартире на последнем этаже летом — жарко, зимой — холодно, так как недостаточно утеплена кровля или отсутствует технический этаж в доме; - унитаз в квартире на первом этаже часто забивается по причине неисправной работы канализационной системы и неправильной ее эксплуатации жильцами вышерасположенных по стояку квартир; - в квартире на первом этаже устойчивый запах сырости по причине затопления подвала водой или канализацией; - в квартире мокрая стена (плесень, грибок) в результате регулярного попадания на нее осадков (нарушение системы водоотвода) и плохого ее проветривания (попадание осадков в деформационный шов между зданиями); - в квартире мокрая стена из-за нарушения гидроизоляции междупанельных швов, фундамента, нарушения целостности отмостки здания; - на стене образуется конденсат, иней в результате промерзания ограждающей керамзитобетонной панели (технологический заводской брак); - квартира охлаждается зимой и перегревается летом, так как расположена в торце дома. Летний перегрев усиливает ориентация здания на западную, юго-западную сторону; - в квартире темно по причине недостаточного естественного освещения из-за расположения рядом более высокого объекта (плохая инсоляция); - в квартире устойчивые запахи вследствие близкого расположения мусорных баков, фабрики, городской магистрали и т. д.; - в квартире душно, так как окна ориентированы во двор-колодец, а планировка квартиры такова, что отсутствует возможность организации сквозного проветривания; - в квартире шумно, вибрации, по причине близкого расположения автодороги, железной дороги, производственных, складских, торговых помещений, машинных отделений и прочих; - в квартире часто замыкает электропроводка, перегорают предохранители вследствие неисправности старой электропроводки; - в доме длительное время не работает лифт, отсутствует холодная и горячая вода, отопление по причине аварийности или ремонта городских или местных сетей; - в квартире проблемы с горячей водой, так как при плохом напоре холодной воды в доме не работает газовая водонагревательная колонка; - в квартире трещины на потолке, в полу, перегородках в старых домах с деревянными перекрытиями; - в квартире на втором этаже окна расположены над крышей пристроенного к дому магазина, а решетки в проемах отсутствуют; - наружная лестница, ведущая к квартире, зимой обледеневает, а внутреннее парадное отсутствует; - от дома далеко идти до остановки общественного транспорта, детского садика, магазина; - жильцы коммунальной квартиры оказались слишком беспокойными людьми». Мы предоставили вам лишь основную картину существующих типовых недостатков эксплуатируемого жилья, возникших в результате нарушения теплотехнических норм, работы конструкций, неудовлетворительного технического обеспечения, неудачного планировочного решения и других. Этим материалом мы ни в коем случае не хотим испугать вас или внести нерешительность в ваши действия, направленные на решение квартирного вопроса. Наша цель - помочь вам самостоятельно или с помощью риэлтора сделать осознанный выбор, взвешенно отнестись ко всем достоинствам и недостаткам приобретаемого жилья и соизмерить их со своими средствами. Не забывайте внимательно осматривать приобретаемый объект, при необходимости получать информацию о техническом состоянии дома в ЖЭУ и МУФЗ, требовать от продавцов подробных характеристик продаваемой квартиры! Приняв решение о покупке, обязательно вдумчиво составляйте каждый пункт Предварительного договора купли-продажи и Акта технического осмотра объекта недвижимости!» |
|
|
Титульное страхование как гарантия от мошенничества«Квартирный ряд»
Большинству из нас словосочетание "титульное страхование"
ни о чем не говорит. А вот за рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости
не совершается без одновременного заключения договора титульного страхования. Подготовила Галина ПИСАРЧИК при содействии
агентства недвижимости DOKI.
|
|
Покупка квартиры: как не попасть впросак«Вечерняя Москва»
Выбирая квартиру в новостройке, прежде всего не забывайте проверить застройщика.
Особое внимание обратите на то, сколько лет работает на рынке компания, во
что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты, есть
ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение
на строительство жилого дома. Не поленитесь съездить на уже построенные объекты,
если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.При покупке-продаже квартиры надежнее всего обращаться к риэлтерам из хороших компаний. Риэлторы знакомы с законодательством и умеют профессионально вести переговоры. А это значит, что сделка пройдет быстрее, с меньшими временными, моральными, а иногда и финансовыми потерями. Кроме того, за профессиональным риэлтором находится база юристов, способных поручиться за юридическую чистоту квартиры. Когда же вы покупаете-продаете квартиру самостоятельно, обман более вероятен. При покупке с рук учитывайте, что выставленные на продажу квартиры в большинстве случаев имеют завышенную цену -на 10-15%. Поэтому не забывайте торговаться. Имейте в виду, что не каждый, кто называет себя риэлтором или нотариусом, действительно таковым является. Проверьте у агента наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите разрешения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу. Выбирая квартиру на вторичном рынке, обратите внимание на возраст здания и его состояние. Ведь под красивыми обоями могут скрываться трещины, импортная сантехника не заменит прогнивших труб, а пораженные грибком бетонные стены "вылечить" практически невозможно. Для подстраховки пригласите независимого оценщика. Он сможет определить, был ли сделан спешный ремонт, чтобы скрыть недостатки. Проанализируйте, как часто продавалась понравившаяся вам квартира, и по возможности установите причину этого явления. Красивый вид из окна не должен быть для вас решающим фактором при выборе квартиры. Не исключено, что на месте лесочка или лужайки через несколько лет появится 30-этажный дом или автострада. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в районной управе. Проверьте законность всех перепланировок в выбранной квартире, а также выясните, был ли их план согласован в БТИ. Иначе власти могут обязать вас привести квартиру в прежнее состояние. Особенно важно провести обследование приобретаемой квартиры, будь то новостройка или вторичка, иначе впоследствии возможны неприятные сюрпризы. Проверяется как состояние поверхностей (стены, полы, потолки), так и инженерные системы - водопроводно-канализационная, отопительная, электрическая. Кривизну стен и наклон пола можно попытаться определить самостоятельно. А вот инженерию должны проверять только специалисты - строительные эксперты. При покупке квартиры их лучше пригласить на полное обследование: составленный акт может существенно изменить цену квартиры или послужить основанием для исправления строителями недоделок. Кроме того, специалисты дадут рекомендации по устранению имеющихся недостатков в процессе ремонта. Стоимость такого обследования - 100-150 руб. кв. метр в зависимости от состава и объема работ. Особое внимание уделите вопросу передачи (получения) денег. В предварительном договоре должны быть четко прописаны правила передачи денег через банковскую ячейку: проверьте даты и время доступа к ней. Если вы покупатель, обеспечьте безопасность внесения аванса и закладки денег в ячейку, в том числе с помощью услуги инкассации. |
|
Обзор рынка безопасности. Выпуск "Безопасность сделок с недвижимостью". Оглавление полной версии.
|
|
|
Подписался сам
- подпиши товарища!
|
|
| В избранное | ||
