| ← Февраль 2012 → | ||||||
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
6
|
7
|
9
|
||||
|
23
|
||||||
|
29
|
||||||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://advokatsuhovoleg.ru/
Открыта:
09-06-2011
Статистика
0 за неделю
Советы адвоката: проблемы при покупке загородной недвижимости
Самые распространенные проблемы при покупке загородной недвижимостиПриобретение
загородной недвижимости – ответственный и долгожданный шаг для каждого
покупателя, и не важно, сколько времени потребовалось для накопления
денежных средств и принятия такого решения, нежелательные последствия
могут ожидать покупателей, как на этапе исполнения договора,
так и на этапе использования приобретенной недвижимости. О том, какие
негативные последствия на практике чаще всего поджидают будущих
собственников загородной недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов,
член Адвокатской палаты г. Москвы. Проблема № 1 – дом так и не достроен По мнению адвоката Олега Сухова, в отношениях с застройщиками, как многоквартирных домов, так и объектов загородной недвижимости, самой острой и нежелательной, а соответственно, опасной является проблема приостановления строительства на неопределенный срок или навсегда. Любые другие проблемы решаются с наименьшими денежными, временными, иными затратами, чем проблема недостроя при полном денежном финансировании строительства со стороны покупателя (дольщика). Приведенная проблема имеет два очень нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал строиться, то скорее всего Застройщик финансово несостоятелен – юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет, и денежные средства вам не вернет.
Проблема № 2 – дом достроен, но передан с существенными недостатками По сравнению с первой проблемой, данные неприятности, можно сказать, практически не ощутимы, т.к. объект все же достроен и получен покупателем. Однако и здесь не все так просто, почему? Если дом имеет дефекты, и строительная компания не разорилась и продолжает свою деятельность, а дефекты не являются чересчур значительными, и их устранение, в принципе, возможно, то покупателю необходимо привлечь независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению, и обратиться в суд. Намного хуже обстоит дело, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил, например, неправильно залит фундамент. И вдобавок к наличию неустранимых дефектов еще и строительная компания, что возвела вам данный дом, обанкротилась или перестала существовать за период строительства. Что в результате получает покупатель – дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а потребовать возврата денежных средств не с кого, в связи с закрытием строительной компании или ее финансовой несостоятельности. Проблема № 3 – существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости «Потребительские характеристики могут быть связаны как непосредственно с площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого варианта, который не соответствовал первоначальному проекту и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате, — говорит адвокат Олег Сухов. — Что касается изменений месторазмещения приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства на практике не являются редкостью, и связаны могут быть, например, с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного участка, на котором расположен дом, возведением около дома незапланированных дорог или объектов общего использования (подстанций, очистных сооружений, магазинов, иное)». Проблема № 4 – не оформлено право собственности на дом или земельный участок Указанная проблема поправима, однако поправима она только при условии, что строительство осуществлялось в рамках закона, но по независящим от строительной компании обстоятельствам, последняя не успела или не захотела из-за финансовой несостоятельности оформить землю и дом в собственность покупателя. При этом на практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным. Например, застройщик начинал осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат – строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет (повторюсь, такие прецеденты не редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного катастрофичного итога финансирования загородной «мечты», необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег Застройщику. Проблема № 5 — есть иные претенденты на оплаченный вами объект недвижимости Данная проблема уже стара как мир, и кроется она в том, что загородные объекты недвижимости в большинстве своем продаются вне рамок правового поля, т.е. не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат обязательной регистрации в Регистрационных службах, что гарантированно защищает права покупателей от двойных продаж – договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи. Предлагаемые строительными компаниями предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной деятельности, не могут защитить покупателя от двойной продажи, и создают обширную почву для злоупотреблений и преступлений, связанных с мошенничеством. Проблема № 6 – не подведены обещанные по договору коммуникации Возвести «коробку» – это самое простое, что может сделать застройщик, а вот оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций – задача очень не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах, так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме того, стоит отметить, что далеко не всегда оформить и провести коммуникации вообще можно, что, соответственно, приводит к тупиковой, неразрешимой ситуации (нет электрических мощностей, отсутствие поблизости газа, многое иное). Проблема № 7 – требования оплаты за обслуживание управляющими компаниями значительно завышены К сожалению, данная проблема, это можно сказать, бич нашего времени и нашего государства. Эксплуатирующие организации имеют своей целью не столько осуществлять обслуживание собственников недвижимого имущества, сколько обогащаться за их счет при минимальных затратах. А возможность злоупотребления возникает у управляющих компаний по двум основным причинам: первое — это отсутствие реального законного механизма наложения ответственности, второе – отсутствие правовой культуры населения. Итог, собственники платят огромные
деньги за не предоставляемые им услуги, а при не подчинении управляющим
компаниям остаются отключенными от основных коммуникаций. Проблема № 8 – управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями не в рамках закона, а больше «по понятиям» «Данная проблема вплотную связана с предыдущей, а секрет ее кроется в том, что в настоящее время и процедура исполнения гражданского и процедура исполнения уголовного законодательства таковы, что практически не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями, злоупотребляющими своей властью, обладая неограниченным доступом к ресурсам: „хочешь получать блага человечества – плати, сколько скажем, а иначе отключим от коммуникаций“. При данных отношениях добиться привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности по возмещению ущерба – бывает очень и очень сложно», — констатирует адвокат Олег Сухов. Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, ведущий юрист Первого Столичного Юридического Центра. Источник: Сайт Адвоката Олега Сухова При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!! Записаться на прием к адвокату можно по телефонам: 8 (495) 649-41-49; (495) 649-11-65 или по e-mail: uristmoscow@bk.ru |
| В избранное | ||
