Советы адвоката: Как эксплуатационные организации и застройщики обманывают
Согласно данным«Первого
Столичного Юридического Центра, около 90% заключаемых договоров
на приобретение квартир в новостройках принуждают дольщиков оплачивать
эксплуатационные и коммунальные расходы еще до того момента, когда
квартира перейдет в их фактическое пользование. О том, насколько
правомерны такие договорные условия и нужно ли их соблюдать,
рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист „Первого Столичного Юридического Центра“.
«Застройщики
неправомерно включают в договоры пункты, которые возлагают на дольщиков
обязанности компенсировать затраты строительных компаний, связанные
с расходами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е.
до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право
на конкретное жилое помещение, — говорит адвокат Олег Сухов. —
Моментом возникновения рассматриваемой обязанности может быть или
зарегистрированное право собственности дольщика на жилое помещение, или
акт приема-передачи квартиры в пользование. Законодательством
не допускается обуславливание приобретения одних товаров(строительство жилого дома с последующей передачей квартиры), обязательным приобретением иных услуг(заключение договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с управляющей компанией)».
Стоит отметить,
что уже есть судебная практика, в соответствии с которой застройщиков
привлекают к административной ответственности за понуждение к заключению
договоров по возложению обязанностей на дольщиков оплачивать
эксплуатационные расходы до фактического получения жилья(Постановление ФАС Поволжского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А12-11286/2009).
Что говорит закон
Предположим,
что договором участия в долевом строительстве предусмотрено, что дольщик
обязан оплатить управляющей компании расходы по содержанию квартиры
и общего имущества жилого дома за 4 месяца предшествующие моменту
подписания с управляющей компанией договора на техническое обслуживание
и содержание квартиры и общего имущества.
Из указанных
положений договора следует, что застройщик включил в договор пункт,
который регулирует порядок расчетов потребителя-дольщика с третьим
лицом — управляющей компанией на оказание данной компанией услуг
по техническому обслуживанию и содержанию квартиры и общего имущества
в будущем, что является ущемлением прав потребителя, поскольку в силу
части 2 статьи 16 Закона Российской Федерации«О защите прав потребителей», запрещается обуславливать приобретение одних товаров(работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров(работ, услуг).
Кроме того,
согласно пункту 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации,
обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
возникает именно у собственника жилого помещения. Согласно статье 219
Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания,
сооружение другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об
участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»(далее —
Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком
и принятие его участником долевого строительства осуществляются
по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу
о передаче. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства(часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
Из приведенных
выше норм действующего законодательства следует, что застройщики
неправомерно включают в договоры пункты, которые возлагают на дольщиков
обязанности компенсировать затраты строительных компаний, связанные
с расходами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры.
Автор статьи:
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
