Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Статьи

Цена ошибки

Торговый центр — тонкий, сложный механизм. Имеется в виду торговый центр в том понимании, какое распространено за рубежом. Для России это новый формат, многие участники рынка торговой недвижимости еще не привыкли к нему и потому не осознали в полной мере, какие факторы надо заложить в проект, чтобы он получился интересным для потребителя.

Когда говорят "профессиональный" торговый центр (ТЦ), имеют в виду не просто многоэтажную конструкцию с крышей, а здание, каждый квадратный метр которого работает на владельца, принося ему максимум прибыли. Где развита инфраструктура и для посетителей создан широкий набор услуг. В последнее время не зря так много говорят о концепции, это слово постоянно витает в воздухе на деловых встречах игроков рынка. Наступило то время, когда московские инвесторы первой волны торгцентров стали пожинать результаты своего творчества. И многие итоги оказались неутешительными. По оценкам заслуживающих доверия экспертов, из 976 000 кв. м арендопригодных площадей в торговых комплексах (данные на конец 2004 г.) только половина, а то и меньше работает успешно, это около 10-12 ТЦ. Такие, например, как "Мега" в Химках, "Атриум", "Золотой Вавилон", XL. Хотя и у этих объектов были сложности на ранних этапах существования.

Остальные столичные объекты в большей или меньшей степени теряют прибыль в зависимости от масштаба ошибок, допущенных разработчиками. Это неокупившиеся деньги, которые были инвестированы в объекты (базовые затраты при строительстве — $1000-1400 за 1 кв. м в центре города). Это дополнительные средства на "переделку" — в большинстве случаев инвестор и владелец все-таки пытаются менять неудачную концепцию.

Это потеря столь ценных для ТЦ якорных арендаторов — универмагов или гипермаркетов. Это запятнанная репутация самого объекта, управляющей компании, владельца и остальных участников проекта. Известно, что привлечь новые якоря в неудавшиеся комплексы бывает крайне сложно.

На рынке торгцентров в качестве неудачного примера очень любят приводить комплекс "Гвоздь" на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. Хотя он не уникален в своих проблемах. Просто так получилось, что о нем много писали в средствах массовой информации. Аналогичные трудности обнаружатся и в других торгцентрах, стоит только повнимательнее приглядеться. Владельцы "Гвоздя" несколько раз меняли планировку верхних этажей и привлекали все новых арендаторов, но каждый раз безуспешно — арендаторы не приживались. К комплексу от метро какое-то время нечасто ходил транспорт, было также недостаточно подъездных путей к самому зданию.

Дороги — это важно. Но все-таки самый большой просчет у инвестора происходит тогда, когда вместо изначально задуманного строительного супермаркета он размещает в том же помещении магазины одежды. В таком случае нельзя говорить о наличии концепции и сразу видно, что инвестор или девелопер не обращался за помощью к профессиональным консультантам. Концепция ТЦ — это единая, тщательно продуманная стратегия, включающая в себя все — от выбора участка и полевых исследований до планировки лестниц внутри здания и рекламной кампании.

Очень распространенная ошибка, когда владельцы комплекса пытаются выжать максимум прибыли из ТЦ, заполнив как можно больше его пространства арендаторами. Но тем самым они создают только дисбаланс, помещение становится похожим на хаотичную ярмарку и отталкивает покупателей, а доходность бизнеса снижается. Часты ошибки в выборе и расположении арендаторов внутри ТЦ. В частности, иногда якоря, расположенные на 1-2-м этажах, лишают дохода арендаторов, разместившихся выше. Например, если первые продают в числе сопутствующих те товары, на которых специализируются последние. Зачем покупателю подниматься? И это повод для "обделенных" покинуть торгцентр. Порой сами якоря неудачны: если ставку создатели центра делают на кинотеатр в развлекательной зоне, то лучше довериться опытному оператору вроде "Формулы кино". Если в торгцентр решили пригласить большой зарубежный универмаг, то, соответственно, стоит рассчитать, хватит ли площадей на все остальное. Пока что российским инвесторам не стоит слепо копировать американский опыт, в США арендатора спокойно меняют, если он чем-то недоволен — там достаточно развит сектор розничной торговли и существует много компаний одного уровня.

Но и недооценивать западную практику работы тоже не нужно. В США девелоперы обычно обращаются к консультантам по каждому отдельному вопросу — юридическому, техническому, проектному. В Москве к такой форме работы еще не привыкли, да и профессиональных консультантов, которые хорошо знакомы с форматом ТЦ, на рынке немного. Как, впрочем, мало и профессиональных девелоперов. Торговый центр — это специализация. И участвовать в крупных проектах должны девелоперы, которые уже построили два-три подобных комплекса, архитекторы, знающие особенности ТЦ, и даже генподрядчики соответствующего профиля. Сам же сектор торговых помещений пока довольно закрыт. Даже когда инвестор находит хорошую площадку, вблизи транспортных магистралей, в многолюдном месте, он, как правило, не может получить информацию о планах других инвесторов на данной территории ни в государственных органах, ни среди участников рынка. Он не застрахован от того, что через год рядом появится чей-то аналогичный торговый центр. Истинного владельца торгцентра зачастую невозможно определить, так как многие объекты на бумаге принадлежат различным офшорным компаниям.

Конечно, не всегда заранее удается просчитать успех. Бывало, когда ТЦ теоретически казался всем, и в том числе консультантам, удачным, а на практике он не пользовался популярностью у посетителей. Так пока что происходит, например, с "Новинским, 31".

Засилье неудачных торгцентров будет тормозить формирование рынка. Точно так же, как и дефицит качественных ТЦ. Уже сейчас арендные ставки в объектах, пользующихся популярностью у потребителей, завышены. Иногда они доходят до $5000 за 1 кв. м в год. Компании — владельцы крупных, известных торговых марок стоят в очереди на места в удачных комплексах, потому у владельцев таких зданий есть возможность повышать ставки.

Офисно-торговое смешение

Благодаря нескольким вновь построенным, а также реконструированным за 2004 год объектам, рынок офисной недвижимости Перми приблизился к насыщению. Поэтому все планирующиеся к строительству новые офисные центры инвесторы предпочитают "разбавлять" торговыми площадями или гостиницами.

По мнению экспертов, эта тенденция также объясняется стремлением инвесторов получить максимальную прибыль.

Как сообщил "Новому компаньону" заместитель генерального директора по строительству компании "Сатурн-Р" Николай Кирюхин, новый торгово-деловой центр площадью 6 тыс. кв. м, эскиз которого был одобрен на Градостроительном совете при главе Перми, планируется построить на бульваре Гагарина. Проект центра разрабатывается, и строительство планируется начать в конце 2005 года, сообщил Кирюхин.

Офисный центр с торговыми площадями на улице Ленина строит корпорация "Перспектива". Как сообщили в компании, строительство торгово-офисного центра уже начато, его планируется завершить через 1,5 года. Общая площадь 7-этажного объекта - 7,8 тыс. кв. м, из них 3 тыс. кв. м займут торговые площади и кафе. Здание останется в собственности закрытого паевого инвестиционного фонда "Перспектива", площади будут сдаваться в аренду.

Комплекс "смешанного" назначения собирается строить и компания "Российский индустриальный альянс" (РИАЛ) на улице Большевистская, рядом с "Синема-парком". Эскиз проекта утвержден на Градостроительном совете. По словам генерального директора РИАЛа Юрия Борисовца, половину площадей в 22-этажном здании будут занимать офисы, половину - четырехзвездочная гостиница. Проект будет разработан к лету 2005 года. Одновременно ведутся переговоры с инвесторами и операторами для строительства гостиницы, уточнил Борисовец.

В сентябре 2005 года РИАЛ также планирует начать строительство еще одного офисного центра площадью 18 тыс. кв. м с обширным спортзалом (4 тыс. кв. м) на площаке радом со стадионом "Звезда".

Бывшее здание училища ракетных войск (ВКИУ) также в ближайшем будущем станет торгово-офисным центром. Предприниматели, выкупившие его по частям, проводят реконструкцию и собираются продавать под офисы и торговые помещения.

По словам генерального директора фирмы "Вилс" Глеба Даниеляна, сейчас разрабатывается проект реконструкции. "Вилс", владеющий 7 тыс. кв. м в этом здании, собирается превратить бывшее военное училище в бизнес-центр. Уже к четвертому кварталу 2005 года 50-70% площадей планируется продать компаниям под офисы.

По словам Даниеляна, в центре будут офисы представительского класса, а на первом этаже - торговая галерея (бутики и салоны) и рестораны соответствующего уровня.

Здание на набережной с видом на Каму инвесторы планируют продвигать как уникальное предложение для успешных компаний, которым важно, чтобы офис располагался в престижном районе.

Эксперты объясняют тенденцию к "смешиванию" офисов с торговлей насыщением рынка офисных площадей. "В прошлом году было введено достаточно офисных площадей, и офисные центры продолжают строиться", - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости агентст ва недвижимости "Перспектива" Игорь Голубев. По его словам, заполняемость старых реконструированных офисных помещений в центре города составляет 70-80%.

Генеральный директор Пермского торгового дома недвижимости Вячеслав Пермяков добавляет, что ставки аренды офисных помещений упали еще год назад, но спрос с тех пор остался на прежнем уровне. "Сейчас арендатор начинает диктовать условия", - говорит Голубев.

По оценке Пермякова, срок окупаемости строительства офисных центров с вводом строящихся сейчас объектов увеличится с 4-5 до 8-12 лет.

Сейчас, по словам Пермякова, наибольшим спросом пользуются помещения в центре Перми площадью 50-150 кв. м, их стоимость составляет в среднем 500-600 руб. за 1 кв. м в месяц. В специализированных бизнес-центрах, где арендаторам предоставляются дополнительные услуги (уборка, охрана помещений), стоимость аренды достигает 700-1100 руб. за 1 кв. м в месяц, добавляет Голубев.

В то же время рынок небольших торговых помещений еще не насыщен, а аренда площадей под торговлю дороже, поэтому доходность "смешанного" объекта будет выше, говорят аналитики. "Первые этажи всегда будут пользоваться спросом под торговые помещения, особенно в центре, где высокая проходимость", - объясняет Игорь Голубев. Но торговля на первых этажах офисных зданий специфична: "Нормальный бизнес-центр не подразумевает обширных торговых залов на первом этаже. Там могут расположиться в основном те услуги, которые нужны "обитателям" бизнес-центра - небольшие бутики, салоны красоты, сотовая связь".

Вячеслав Пермяков считает, что сочетать офисы и торговые помещения в одном объекте - наиболее грамотная политика с точки зрения инвестора. "Вложения всегда надежнее диверсифицировать, - говорит он, - а торгово-офисный центр - это идеальная диверсификация". Особенность только в том, чтобы торговля и офисы не мешали друг другу, добавляет Пермяков.

Один из участников строительного рынка пояснил, что сочетать офисные и торговые помещения выгодно еще и потому, что к "смешанным" объектам предъявляются менее строгие санитарно-экологические требования. Александра Покровская

Ставки вступили в схватку с курсом доллара

Если верить экспертам, уровень арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости растет неуклонно - впрочем, так же, как и покупательский спрос. Поэтому сегодня все чаще появляются мнения, что практика привязки ставок к курсу доллара без учета инфляции себя исчерпала. Арендодатели, конечно, не отказались бы зафиксировать ставки в евро и индексировать их с учетом инфляции. Однако рост предложения качественных площадей, вероятно, заставит их пойти на компромисс.

За ставкой цены не разглядеть По утверждению Светланы Мухановой, руководителя отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, арендодатели попросту дезинформируют рынок, привязывая квадратный метр к долларовым ценам и постоянно повышая ставки. Так, на примере офисного помещения на улице Остоженке, цена которого уже целый год составляет $650 за квадратный метр, аналитики компании просчитали зависимость арендной ставки от курса доллара и евро. В марте 2004 года за квадратный метр можно было получить $650, 537 евро или 18 512 рублей. Сегодня за тот же квадратный метр стоимостью $650 дают только 18 077 рублей: получается, что нынешний метр подешевел по сравнению с прошлогодним. Светлана Муханова уверена, что если бы ставку аренды привязали к евро, цена за метр визуально бы уменьшилась (537 евро по курсу 2004 года), зато по актуальному курсу равнялась 19 284 рублям. С учетом инфляции окончательная ставка составила бы 17 264 рубля при разнице в 1248 рублей, или 6,7%.

Очевидно, что фиксировать цены за квадратный метр офисной площади в евро выгоднее.

Аналитики Delta Realty оперируют и более сложными примерами, когда в расчет берется реальный рост цен. Так, компанией "Эко-Офис" за квадратный метр в офисном центре "Дербеневский" на Дербеневской набережной в марте 2004 года была установлена цена $400 (или 11 392 рублей), выросшая к нынешней весне до $560 за квадратный метр (15 574 рублей) в год. Однако с учетом инфляции доход "Эко-Офиса" с квадратного метра упадет до 13 918 рублей, что свидетельствует об истинной величине роста цен всего на 22%, а не на 40%.

По данным института CCIM, в США и Канаде в арендные ставки на последующие годы сразу закладывают величину инфляции. Возможно, нашим арендодателям стоит обратиться к их опыту. Однако рынок будет сопротивляться такому нововведению. "Уже ощущаются первые признаки перенасыщения рынка офисными площадями: арендодателям пора начать поворачиваться лицом к клиенту",- заключает Муханова. По ее мнению, опора многих арендодателей на правила вчерашнего дня - сдавать крупными частями, брать предоплату за три месяца и квартальный страховой депозит - вот-вот станет ошибочной.

Устами арендодателей…

Однако сами арендодатели или консалтинговые компании, с ними работающие, совсем не считают, что рынок готов к переводу арендных ставок в евро. По словам Максима Жуликова, специалиста Penny Lane Realty, "мы работаем пока в долларовой зоне, а не в зоне евро, и на фиксированные ставки в евро может согласиться только крупная европейская компания. Впрочем, если доллар вдруг начнет расти по отношению к евро, арендатор задумается, выгоден ли ему такой договор аренды".

Хотя в условиях укрепления курса евро по отношению к доллару, по данным Colliers International, уже начинают появляться первые офисные объекты, арендные ставки в которых приводятся в евро (например, в бизнес-центре "Легион-1").

По данным компаний Khight Frank и Swiss Realty, в настоящее время в договор аренды принято закладывать "люфт" в 10% на колебания доллара, при росте которого стороны могут пересмотреть условия аренды. Как замечает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, на данный момент только 10% бизнес-центров перешли на евро. Около 50% офисных центров закладывают изменение курса в ставку следующим образом: ставка номинируется в долларах, но оплата происходит в рублях, но при этом указывается внутренний курс, например, на уровне 28 рублей за доллар. Так арендодатели застрахованы от падения доллара.

Инфляция также закладывается в арендную ставку. Но в классе А, где договоры заключаются на срок от пяти и более лет, ставка может не меняться в течение двух-трех лет.

По данным аналитиков Knight Frank, есть ряд девелоперов, которые в 2004 году перешли на рубли и именно рубль используют в качестве расчетной единицы при заключении сделок. Или же, как замечает Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО "Русский дом недвижимости", арендодатели переходят либо на рубли, либо на евро, либо на условные единицы (со значением, как правило, между долларом и евро). Но все это пока скорее исключение, чем правило.

Куда пойдет рынок?

Как уверена Регина Лочмеле, аналитик офисной недвижимости Colliers International, корректировка арендных ставок на офисные помещения с учетом индекса потребительских цен может начаться только через три-пять лет.

Пока же одной из тенденций, определяющих динамику рынка, действительно станет увеличение срока заключаемых арендных договоров. В настоящее время минимальный срок аренды в офисах класса А чаще всего составляет пять лет, а в будущем может увеличиться на десять и более лет.

По словам Андрея Патрушева, PR-директора Knight Frank, в ближайший год уровень арендных ставок останется почти на прежнем уровне (класс А - $600–800, класс В - $350–650, включая операционные расходы), что будет обусловлено максимальным приближением к своего рода психологическому барьеру.

В среднем предложение качественных офисных площадей может вырасти на 45% (около 80% по классу А и около 20% по классу В в 2005 году). В целом в 2005 году общий объем ввода составит около 865 тыс. кв. м (где класс А - 467 тыс. кв. м, класс В - 398 тыс. кв. м).

Перевод ставок на евро маловероятен: возможно, девелоперы предпочтут ему рубль, хотя для этого требуется гораздо больший срок - для выравнивания стабильного положения нашей национальной валюты.

Доходное место: Не ждали...

Есть и такие московские игроки, которые жалуются на невозможность получить участки в Москве без связей в администрации. Однако в провинции это иногда сделать не легче. Самые привлекательные для инвесторов города на поверку оказываются самыми неприветливыми.

Ритейл в последние годы переживает подъем в городах с населением более 1 млн и в некоторых "пятисоттысячниках", в которых среднедушевой доход составляет 4000-8000 руб. в месяц. По оценкам консультантов московской компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis и "Нижегородского центра научной экспертизы", наиболее перспективны для строительства торговых центров (ТЦ) и развития ритейла города Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Волгоград, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Уфа, Самара. Среди областей — Московская, Тюменская, Самарская, Свердловская, Челябинская, Пермская, а также Татария, Башкирия и Республика Коми.

Рынок коммерческой недвижимости и ритейла в регионах стал развиваться спустя несколько лет после того, как первые современные проекты появились в Москве. Пик роста доходности, который в столице России наблюдался в 2000-х гг., сейчас отмечается в провинции, где на девелопменте ТЦ можно заработать до 50% прибыли. На периферию стремятся многие столичные инвесторы, девелоперы "храмов торговли", сетевые ритейлоры-операторы. "В Москве возможности для развития скоро будут исчерпаны, — высказывает свою точку зрения Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ). — И компании, чтобы развивать свой бизнес, а также на тот случай, если их попытаются вытеснить со столичного рынка иностранные конкуренты, начинают осваивать региональные рынки". Но возможности регионов сильно преувеличены, считает он.

Плата за прибыль

Объединив усилия, девелоперы и торговые компании могли бы создать по всей России множество современных торговых комплексов с интересной концепцией, с набором востребованных товаров и услуг. Однако в экономически развитых регионах часто уже есть свои строители, инвесторы и продуктовые компании. И будь новый игрок московской "Мосмарт" или международной Metro, региональные города медленно и весьма дозированно допускают их на свои рынки. Московская консалтинговая компания "Магазин магазинов" составила рейтинг наиболее проблемных с этой точки зрения городов РФ, в которых также высоки административные риски при вхождении в бизнес; в список попали Нижний Новгород, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Самара, Владивосток. Такими рисками пришедшие компании расплачиваются в регионах за высокую доходность, которую получают от проектов.

Администрации на местах не спешат расстилать перед гостями ковровую дорожку, хотя публично и демонстрируют свою заинтересованность. Официальная позиция региональных чиновников, озвученная ими на недавней выставке "Молл-2005" в "Экспоцентре" на Красной Пресне, состоит в том, чтобы привлекать в свои города внешние инвестиции и опыт и создавать для всех игроков равные условия — конкурсные. И естественный отбор определит, кто останется в регионах, а кто уйдет. Но неофициально, например, в администрации того же Нижнего Новгорода делятся информацией, что площадок в городе для строительства ТЦ уже не осталось, помимо самых проблемных.

В Екатеринбурге участники рынка считают местные сети фаст-фуда, ритейла и отрасль недвижимости вполне развитыми и конкурентоспособными. Руководитель отдела управления недвижимостью екатеринбургской компании "Общество Малышева — 73" (крупнейший девелопер коммерческой недвижимости среди местных компаний) Сергей Николайченков говорит, что местные игроки не любят считаться с конкурентами. Ситуация в Нижнем и Екатеринбурге показательна. Их черты и обычаи могут быть присущи и другим городам-миллионникам.

Вот он, батюшка Нижний-то!

"Если компания, пришедшая извне, согласится внести вклад в развитие городской инфраструктуры, то скорее всего она найдет понимание со стороны властных структур", — рассказал чиновник в администрации Нижнего Новгорода. Есть в городе обязательное условие для строителей любых коммерческих объектов — оно называется "инвестиционным вкладом". Вклад этот всегда разный — смотря какая площадка и что предполагается строить. От благоустройства сквера до расселения жильцов и сноса ветхих домов, от 300 000 до 1 млн руб. и больше.

Из внешних торговых операторов магазины открыли пока только два международных — Ramstore и EuroSPAR. "Патэрсон" тоже хотел обосноваться в Нижнем, но в последний момент ему не понравились арендные ставки, назначенные местным арендодателем. Цена за 1 кв. м в Нижнем Новгороде может быть как $30, так и $70 в месяц. Местные игроки рынка так не договариваются между собой об арендных ставках, как это делают в Москве.

Известен случай с IKEA, которой не помог даже ее брэнд. IKEA отказалась от площадки в черте Нижнего Новгорода, где первоначально планировала строить очередной большой магазин, и перебралась в Нижегородскую область. По официальной версии самой IKEA, участок в городе оказался болотистым. Принцип же компании, о котором она все время напоминает, — выбор недорогих участков и невысокая себестоимость строительства, так как и торговые центры ее, собственно, рассчитаны на средних посетителей.

У Нижнего Новгорода неплохие экономические показатели. Оборот розничной торговли в 2004 г. составил 11,3 млрд руб., что больше на 29,6% по сравнению с 2003 г. Пищевая промышленность занимает 27% от общего объема производства. В Нижнем около пяти своих продовольственных сетей. Есть среди них компания "Сладкая жизнь" под руководством Вадима Агафонова, который несколько лет назад занимал пост вице-мэра города и директора Департамента экономики. Среди крупных непродовольственных предприятий — мебельное производство "Карина", возглавляемое Дмитрием Бирманом, одновременно депутатом городской Думы и председателем областного союза предпринимателей.

По мнению консультанта Татьяны Романчевой из "Нижегородского центра научной экспертизы", регионам сейчас все же нужны внешние инвестиции. В Нижнем из 2690 магазинов разного формата всего 15 крупных торговых центров. Из них только два недавно построенных, "Шоколад" и "Этажи", соответствуют московскому уровню. Оба эти проекта как раз являются положительными примерами экспансии московских компаний. "Шоколадом" руководило подразделение московской группы "Торговый квартал" совместно с нижегородской СК "Реконструкция". В прошлом году комплекс вошел в рейтинг лучших ТЦ страны. Кстати, Ramstore арендовал площади в этом торговом центре. Девелопером "Этажей" выступила местная компания "Столица Нижний", в ТЦ есть доля московских инвестиций. Строительная компания "Гипермаркет", работающая в одной структуре с оператором "Мосмарт", освоение регионов начнет с Нижнего Новгорода, где уже получила площадку.

Холодно на Урале

Екатеринбург — преуспевающий промышленный регион. Известные на все государство предприятия "Калина", "СладКо", "Уралмаш" находятся здесь. В этом городе администрация не пошла на условия, заявленные McDonald's, и компания так и не обосновалась в городе. Столичным ритейлорам и торговым сетям здесь тоже сложно. По словам Сергея Николайченкова, в городе есть две местные крупные компании, владеющие сетями продуктовых магазинов, — "Кировская" и "Купец". Они поддерживают достаточно высокий уровень обслуживания и разнообразный ассортимент. "Наш "Мак Пик" делает гамбургеры не хуже, чем McDonald's", — говорит Николайченков. Его мнение подтверждают слова заместителя главы администрации Екатеринбурга Виктора Контеева. "Мы постарались предыдущие 4-5 лет развивать местные сети, — рассказал Контеев. — Ведущими у нас являются "Купец" и еще около 25 сетей. Сегодня мы можем уверенно оценивать их динамику".

Торговые центры в Екатеринбурге, как пишет местная пресса, "плодятся и множатся". Арендные ставки в центральных ТЦ Екатеринбурга доходят до $960 за 1 кв. м в год. В 2003 г. розничный товарооборот в городе составил 82,2 млрд руб.

В городе даже устраиваются брифинги на тему "Современный торговый центр". Так, на одном из последних была оглашена статистика: в городе 29 ТЦ. Виктор Контеев сформулировал дальнейшие задачи — строить много, в 2005 г., по планам администрации, должно быть сдано в эксплуатацию 120 объектов торговли и общепита, общее количество торгцентров должно достигнуть 60. Площадки для строительства крупных ТЦ с парковками есть на окраинах города. По замыслам главных чиновников города проекты ТЦ должны включать в себя комплексные услуги для привлечения большего числа посетителей, для чего девелоперы должны, например, разбивать вокруг объектов парки.

Тем не менее игроки екатеринбургского рынка твердят, что город испытывает дефицит именно качественных торговых площадей международного уровня. Такое мнение высказывает, например, Сергей Николайченков. По данным "Общества Малышева — 73", обеспеченность торговыми площадями в Екатеринбурге составляет примерно 400 кв. м на 1000 человек (из них 250 кв. м — площади торговых центров). Для сравнения: в 10-миллионной Москве на 1000 жителей приходится 2000 кв. м торговых площадей, из них лишь 72 кв. м — площади ТЦ.

По поводу условий для пришедших из других регионов строителей Виктор Контеев сообщил, что "для получения участка любой компанией — и иногородней, и иностранной — нет никаких препятствий, все предприниматели находятся в равных условиях". Но пока на екатеринбургский рынок удалось проникнуть только девелоперской компании "Время" из Самары.

На "Молл-2005" екатеринбуржцы приехали в основном в поисках арендаторов для своих торговых центров. Но в буклетах, которые они раздавали, была информация о земельных участках, ожидающих внешних инвестиций и девелоперов.

Ищу арендатора

Во время "Молла-2005" владельцы новых торговых центров из Казахстана, Волгограда, Чебоксар, Новосибирска, Астрахани искали арендаторов. Одним нужны были любые арендаторы, другим — известные брэнды, третьим — крупные сетевики или гипермаркеты, такие как Ramstore. Но, как оказалось, не везде готовы осесть, например, продовольственные компании-арендаторы. По словам Анатолия Платонова, управляющего торговым комплексом в Ульяновске (девелопер DARS company), "привлечь арендаторов даже в относительно небольшой, всего 6000 кв. м, торговый центр в Ульяновске очень непросто". В Ульяновске невысоки доходы населения. А сетевики обращают внимание в первую очередь на города-миллионники.

С другой стороны, Новосибирск, в котором 1,5 млн жителей, пока еще только ждет прихода крупных ритейлоров. Менеджер из новосибирской девелоперской компании "Труд" Сергей Смолкин считает, что ситуация скоро изменится. Хотя в городе развита сеть супермаркетов-дискаунтеров, качественных продуктовых магазинов бизнес-класса не хватает. В городе в ближайшее время должны появиться новые торговые площади. В Новосибирске также нет ни одного фуд-корта (ресторанного дворика) в торговых центрах. Никто из местных рестораторов, по словам Смолкина, не готов работать в таком формате. Столичные же рестораторы проявляют интерес к открытию ресторана, но не фуд-корта.

Что дальше

Реже всех в регионы заходят столичные девелоперские компании. Хотя привлекательность региональных рынков они не отрицают. Управлять проектами, находясь в Москве, сложно. Многие варяги из столицы сталкиваются с местными девелоперами, позиции которых сильны. "Если поднимать статистику, то я не уверен, что столичные девелоперы будут заметны в регионах на общем фоне, — рассуждает Олег Войцеховский из РСТЦ. — Группа компаний "Время" из Самары, компания "Парк хауз" из Волгограда построили огромные развлекательные центры в Самаре, Волгограде, сейчас у них на очереди Екатеринбург, Тольятти. Эти девелоперы идут по регионам, не заходя в Москву. То же самое — группа компаний "Кит" родом из Екатеринбурга. У нее огромные инвестфонды, компания строит во многих городах".

На региональный рынок из столицы или из-за рубежа чаще попадают инвестиции, нежели девелоперские ресурсы. Как отмечает Нина Новикова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons, в этой роли в последнее время стали выступать и непрофильные компании, например банки или промышленные холдинги. Более-менее успешная экспансия удается компаниям полного цикла — инвесторам, девелоперам и ритейлорам в одном лице, вроде зарубежной Metro или российской "Мосмарт". Олег Войцеховский считает, что наиболее успешно и динамично в регионы продвигаются продавцы электроники и одежды популярных марок. В том же Екатеринбурге, например, первыми обосновались "Эльдорадо", "М.Видео", "Техносила", "Мир", "Спортмастер".

Запас участков в крупных городах не безграничен. И вторым этапом освоения России станут, судя по всему, города с населением 0,5 млн, говорит Нина Новикова. Это в первую очередь города Западной Сибири. Войцеховский считает весьма перспективным для развития торговли юг России — города Краснодар, Ростов. "В этих городах солидные планы как у местных, так и у московских девелоперов, и я думаю, что там будет очень много торговых площадей", — говорит он. Московская компания "РАМО" возвела торговый комплекс "Красная площадь" на 31 000 кв. м в Краснодаре. И начала вторую очередь на 70 000 кв. м. Строительством организация занимается впервые в своей практике. Но до этого она успешно торговала в Краснодаре различными товарами и город знает не понаслышке.

Среди пионеров новых региональных прерий будут и такие, кто не успел в свое время получить площадки в Москве или городах-миллионниках. Однако удовлетворить региональный спрос смогут компании, которые обладают полезной в бизнесе гибкостью. Это качество уже проявили управленцы, которые создали различные межрегиональные пулы на взаимовыгодных условиях.

Тенденция - бизнес-парки

На московском рынке офисов появляется все больше проектов бизнес-парков. Они становятся тенденцией. И строятся в основном в местах бывших промзон, разорившихся или выведенных за город предприятий.

Бизнес-парк — такое деловое образование, которое объединяет на одной территории несколько офисных зданий с общей инфраструктурой — охраной, паркингами, точками питания и т. п. — и управляющей компанией. Иногда в таких проектах офисы сочетаются с производственными помещениями и складами, т. е. предприниматели могут выпускать продукт и проводить переговоры, экономя время. Это удобный рабочий формат для малого и среднего бизнеса. Ставки аренды в бизнес-парках обычно ниже, чем в офисах класса В в центре города. В бизнес-парке на окраине цены могут быть в районе $300 за 1 кв. м в год, тогда как внутри Садового кольца — по $500. Такой деловой формат распространен в Европе и США, там подобные объекты тоже создаются вдали от центра города, но рядом с крупными автомагистралями, и арендаторы могут снять такие помещения по невысокой цене. Но в США этот формат был создан в первую очередь для удобства служащих, дабы сократить им время на дорогу до работы. В Москве же бизнес-парк стал приживаться скорее от нужды, так как арендаторам некуда "селиться", а девелоперам негде строить.

В столице катастрофически быстро иссякает запас земельных участков для строительства. К примеру, в районах станций метро "Курская", "Бауманская", "Красные Ворота", "Комсомольская" новых офисов больше не будет. Поэтому девелоперы и инвесторы рады любой возможности. Но не каждая площадка подойдет для объекта офисного назначения. Например, к будущему зданию должны вести удобные транспортные подъезды. Потому промзоны вблизи крупных автотрасс — неплохой вариант. В черте города есть около 50 млн кв. м предприятий, которые можно реконструировать. Малый и средний бизнес составляет большинство в структуре спроса на недорогие помещения. И так как на рынке ощущается дефицит класса С, бизнес-парки заселяются. Арендатор скорее отдаст предпочтение помещению С на организованной территории, нежели в морально устаревшем здании НИИ.

В Москве существует правительственная программа по выводу и ликвидации промпредприятий, в ней предусмотрено освобождение около 2000 га в разных районах Москвы. Компании, которые успели вовремя подключиться к программе, а также скупить сотни тысяч квадратных метров заводов и фабрик, сейчас получают хороший доход. Реализовав проект бизнес-парка, компания может его продать или сдавать в аренду, оставаясь собственником. Последний вариант, например, выбрала инвестиционная компания "Визави", которая даже зарегистрировала торговую марку "Офис-парк "Визави". Общая площадь коммерческой недвижимости, находящейся сейчас в активе"Офис-парк "Визави", превышает 500 000 кв. м. В среднем доходность при строительстве здания на продажу составляет 20-30%, а при последующей сдаче в аренду — 12-13% годовых.

Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон. Если раньше самая высокая концентрация помещений "для работы" была в Центральном округе столицы, то теперь намечаются очаги их скопления в других районах. На рынке начался процесс децентрализации. Примеры офисных парков и будущих деловых зон (помимо ММДЦ "Москва-Сити" и Замоскворечья) — территория завода ЗиЛ в Нагатинской пойме (1 млн кв. м первая фаза и 6,5 млн кв. м всего), парк "Крылатские холмы" (57 000 кв. м), Павелецкая деловая зона (26 000 кв. м), "Дербеневский" (25 000 кв. м), "Аврора Бизнес-парк" (более 40 000 кв. м). Крупные игроки офисного сектора, которые берутся за подобные проекты, — Forum Properties, "Визави", "АЛМ-Девелопмент", "Росбилдинг".

В последнее время проектами деловых парков стали интересоваться игроки из других секторов экономики и зарубежные инвесторы. Например, "Ростик Групп", которая, специализируясь на ресторанном бизнесе, недавно объявила о покупке Института стекла в районе Третьего кольца и строительстве там нескольких офисных зданий класса В. Или как международная инвестиционная корпорация "Хуамин", которая планирует начать в 2005 г. строительство китайского делового центра "Парк Хуамин" (200 000 кв. м общей площади) на улице Вильгельма Пика в Северо-Восточном округе и вложить в него $300 млн. Проект уже одобрен на общественном градсовете у мэра Москвы.

Управдом - друг богатого человека

Сформировавшийся в начале 2003 года пласт управляющих компаний, специализирующийся на обслуживании жилых домов в ценовой категории "выше среднего", по-прежнему остается самой закрытой сферой на рынке недвижимости. Компании-застройщики предпочитают создавать управляющие компании (УК) только под собственные объекты. Частных управленцев (или, как их еще называют, независимых) в жилом секторе, в отличие от коммерческой недвижимости, почти нет. Предложения почти нет -- вместе с тем, спрос уже может возникнуть. За последние два-три года значительно ужесточились требования жильцов к обслуживанию своих домов. В частности, у собственников квартир и у созданных ими ТСЖ появилась возможность расторгнуть контракт с УК и сформировать собственную управляющую компанию.

Лучше меньше, да лучше

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существует ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что, в отличие от высоких доходов, которые девелоперы получают от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль. Еще один парадокс заключается в том, что УК в элитных домах почти бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес-класса получают от своей деятельности существенный доход. Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, доля риска УК существенно выше в элитных объектах, нежели в домах бизнес-класса. Это связано с тем, что учитываются пожелания, а также недовольства каждого жильца в отдельности. "Проще говоря, известный из статистики процент недобросовестных жильцов закладывается в ежемесячную ставку",-- говорит Маркарова. Доходность управления в элитных жилых объектах редко доходит до 10%, поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов. По словам генерального директора компании "Управление по эксплуатации и ремонту" (входит в структуру "Авгур Эстейт") Андрея Шарова, невысокая рентабельность объясняется еще и тем, что частные управляющие компании занялись в первую очередь коммерческой недвижимостью, где ставки выше, а условия работы проще.

Особенности управления

С момента зарождения бизнеса управления недвижимостью он был и до сих пор остается самым закрытым сектором среди видов деятельности в недвижимости. Однако оборот этого бизнеса легко подсчитать. Всего в Москве построено 500-600 тыс. кв. м элитного жилья. Средняя ставка за управление составляет около $2 за кв. м в месяц. Следовательно, оборот УК приближается к $15 млн. в год. По словам Владимира Кудрявцева, эксперта-аналитика компании Paul's Yard, особенность управления жилыми объектами состоит в том, что управляющую компанию нанимает не один собственник, а группа собственников, решения которой правомочны в соответствии с уставом товарищества собственников. По окончании строительства продавец (девелопер) вынужден решать следующую проблему: продать покупателям не одни квартиры, а полностью функционирующий объект, который включает в себя не только приобретенные квадратные метры, но и механизм, позволяющий им функционировать с наибольшей выгодой для владельца. Естественно, что девелопер создает управляющую структуру, в обязанности которой входит эксплуатация здания. Сегодня трудно оценить доли рынка независимых управленцев и управляющих структур, созданных девелоперами. Во многих случаях границы этих групп выделены нечетко. Но можно сказать с уверенностью, что доля профессиональных управляющих компаний, созданных на принципах современного европейского подхода к управлению недвижимостью растет с каждым годом. Впрочем, пока рынок занят дочерними структурами застройщиков. "Сейчас баланс между профессиональными управленцами и "управленцами от девелоперов" соотносятся как 15 к 85",-- считает Кудрявцев. Еще одной особенностью этого рынка является то, что УК в большинстве случаев работают только с новостройками. В этих домах жильцы, как правило, имеют приличный гарантированный уровень дохода. Кроме того, инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10-15 лет не потребуют серьезного ремонта.

Жильцы ужесточают требования к компаниям

С момента формирования рынка управляющих компаний в элитном секторе жилья полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальных ЖЭКов, ДЭЗов и т.д. В первые год-полтора, до момента полного заселения здания новыми жильцами, их устраивает само по себе наличие профессиональной управляющей команды. В дальнейшем, как это обычно и бывает, требования жильцов ужесточаются. Это связано с тем, что владельцы квартир начинают полностью идентифицировать себя со своим жильем и начинают отчетливее видеть недостатки в эксплуатации. Как отмечает Владимир Кудрявцев, после отделки квартиры собственники жилья начинают думать не только о своей площади, а осознают свою причастность к владению общими площадями в доме и дворовой территорией. Естественно, что на этом этапе между жильцами и "УК от девелопера", как правило, происходят переговоры об установлении новых стандартов. В случае, когда УК готова на новые нагрузки, это оформляется дополнениями к основному договору об управлении.

По словам Марины Маркаровой, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. Однако законодательно это никак не урегулировано, и застройщик вправе не пускать независимого управдома на стройплощадку. В идеале УК осуществляет контроль процесса строительства, проверку документации (сертификаты, технические паспорта, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний, журналы производства работ и т. п.) с подписанием актов выполненных работ. На управленцев может ложиться подготовка отчетов о выявленных дефектах и отступлениях от проекта (проектных решений) до завершения работ, составление списка дефектов и контроль за своевременным их устранением. Также УК заключает договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, принимает участие в рабочей и государственной комиссиях.

В принципе, все отношения владельца и управляющего происходят на основе договора. Это может быть договор доверительного управления, оперативного управления и т. д. В том случае, если владелец имеет претензии к работе управляющего, ничто не мешает ему на договорных условиях расторгнуть договор и/или искать нового управляющего. Формально ТСЖ является формой самоуправления жильцов, и их общее собрание в любой момент может сменить эксплуатирующую организацию. "Как показывает наш опыт, если такой выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы",-- говорит Андрей Шаров.

Особенность управления жилой недвижимостью состоит и в том, что управляющий де-юре отчитываясь перед собранием жильцов, де-факто отчитывается перед каждым собственником квартиры. Следовательно, он должен убедить множество разных людей в своем профессионализме, порядочности и современности. Это задача не из легких, возможно, в том числе и поэтому рынок управляющих компаний так информационно закрыт.

Нехватка кадров

Очень острой для УК остается кадровая проблема. "Не поверите, но самая дефицитная специальность в УК, обслуживающих высокотехнологичные жилые комплексы, это не инженеры систем кондиционирования, а обычные сантехники. Спрос на кадры значительно превышает предложение, и некоторых специалистов приходится искать месяцами",-- говорит Андрей Шаров. По словам Владимира Кудрявцева, в настоящее время сложилась такая ситуация, что наиболее умные дома как раз и более расходные для жильцов, хотя изначально в концепцию умного дома закладывалась как раз экономия различных ресурсов. Этот парадокс вполне объясним -- дешевый, неквалифицированный рабочий труд против высокой оплаты квалифицированных и немногочисленных специалистов по эксплуатации инженерных систем здания. В сфере ЖКХ пока не получается вытеснения высокими технологиями "дедовских" методов, чаще наоборот люди стремятся к тривиальным и дешевым идеям.

За что и сколько платят жители дорогого жилья Жильцы элитных домов выплачивают управляющему от $1,5 до $5,5 за кв. м в месяц. Эта величина зависит от множества факторов, повторяемость которых в аналогичных объектах отнюдь не гарантирует такую же величину в коммунальных расходах. Сюда входит централизованное обслуживание всей инженерии дома с современной технической "начинкой", коммунальные услуги, охрана и уборка территории, эксплуатация бассейна или холодильника для шуб. Повышение цены до $3-4 за кв. м пока наблюдается редко – главным образом, в эксклюзивных объектах. Так, например, эксплуатация жилого комплекса "Три тополя" в Тружениковом переулке обойдется в $3,7 за кв. м. А самым дорогим в обслуживании считается дом "Агаларов-Хаус" – $5 за кв. м в месяц.