Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Работа со смехом

"ВБ-Сервис" совмещает приятное с полезным в День дурака

Праздники бывают разные. На одних приняты исключительно корпоративные застолья. Пользы для рабочего процесса такие праздники не приносят – только моральное удовлетворение! Но есть и другой тип праздников – корпоративные-обучающие, которые необходимо использовать на полную катушку, причем после окончания "официально-неофициальной" части вполне можно вернуться к пункту номер 1 – никто не запрещает. Но начало праздника должно стать полезным и в то же время интересным для сотрудников, иначе они могут и не воспринять или отнестись не серьезно ко всей благой затее.

Один из таких праздников – 1ое апреля, в народе именуемый "День дурака". Причем использовать его можно независимо от рода бизнеса. Так, у эксплуатирующей компании "ВБ-Сервис" родилась идея использовать 1ое апреля для проведения корпоративного тренинга "Искусство самопрезентации". Это первый этап в целом цикле тренинга, который направлен на обучение сотрудников искусству продажи услуг управляющей и эксплуатирующей компании. Ни для кого из специалистов рынка не секрет, что продавать услугу управляющей компании – особое искусство, которое не сравнимо с продажей помидоров или даже холодильников со встроенными телевизорами (есть такие). Чтобы с наибольшей выгодой продать свою услугу по УН, необходимо обладать высоким уровнем доверия со стороны потенциальных клиентов – именно доверие дает возможность занять наиболее выгодную стартовую позицию при проведении переговоров. Но даже в этом случае никто не застрахован от ошибок. Само опасное, что менеджеры, заключающие договора, в процессе работы скованы жесткими рамками – страхом допустить ошибку на переговорах. В День дурака при проведении корпоративного тренинга они будут иметь возможность сбросить с себя этот груз и шуточно предлагать свои услуги, не опасаясь последствий, которыми может быть чревата любая ошибка в процессе работы.

Генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина: -День дурака – это прекрасный повод совместить приятное с полезным: учиться продавать свою услугу и в то же время получать положительные эмоции. Смеяться во время обучения крайне полезно – лучше усваивается урок, а главное, обучаемый не чувствует лишней ответственности, но набирается необходимых навыков. Такая форма обучения дает возможность попробовать какие-то новые ходы, которые могут стать очень эффективными, но решиться использовать их впервые в рабочем процессе было бы крайне трудно. Если же делать все по старым консервативным схемам, то и результат на выходе получается соответственный".

В празднования участвуют мифические сеть кофеен "Хоббитун", Коммерческий банк "Эльфкомбанк" и управляющая компания "Гном", специализирующаяся на эксплуатации подземных сетей, которая, собственно, и должна будет наиболее эффективно продать свою услугу по управлению недвижимостью..

Генеральный директор эксплуатирующей компании "ВБ-Сервис", сотрудники которой как раз и будут учиться продавать свою услугу, Геннадий Сидорчук: "Мы в своей компании уделяем большое внимание совершенствованию коммуникативных навыков и считаем, что совершенствовать свое мастерство в ходе таких мероприятий – грамотный подход для дальнейшего развития нашей команды, и мы от этого очень много выигрываем".

RussianRealty объявляет о начале конкурса на лучший корпоративный сайт в сфере недвижимости "Russian Realty Web Award 2005"

1 апреля начинается прием заявок на участие во Втором Всероссийском конкурсе на лучший корпоративный сайт в сфере недвижимости "Russian Realty Web Award 2005".

"Конкурс RussianRealty Web Award проводится второй год, - говорит Андрей Медведев, Председатель Оргкомитета конкурса, - Конкурс 2004 года показал, что многие компании участвовали не столько для победы, сколько ради участия, как ни парадоксально это звучит. Ведь главное отличие нашего конкурса в том, что он носит прикладной характер. Наша задача не просто присвоить "знаки качества" победителям. Основная задача - показать всем участникам достоинства и недостатки их сайтов, дать рекомендации по улучшению и модернизации. Именно поэтому мы привлекаем в жюри авторитетных лиц из разных секторов интернета, и просим их дать развернутые комментарии по сайтам. Участники конкурса пройдут как бы "комплексное обследование" - т.е. им не просто поставят диагноз, но и дадут реальные рецепты. Следует отметить, что после проведения прошлогоднего конкурса многие участники кардинально улучшили свои сайты, и были признательны нам за полезную помощь".

Согласно Правилам конкурса, к участию допускаются интернет-сайты агентств недвижимости, девелоперских компаний, промо-сайты объектов недвижимости. Не допускаются к участию: независимые интернет-порталы, сайты СМИ, сайты консалтинговых компаний. Также не допускаются к участию англоязычные сайты, не имеющие полной русской версии.

Подробнее о Правилах можно узнать на странице http://www.russianrealty.ru/award/rules.phtml

Прием заявок заканчивается 1 мая.

Сайты будут оцениваться по следующим номинациям:

• Лучший корпоративный портал.
• Лучший корпоративный сайт (Москва).
• Лучший корпоративный сайт (Региональный сайт).
• Лучшая промо-страница объекта недвижимости.
• Лучший промо-сайт объекта недвижимости.

"Хочется отметить несколько отличий конкурса 2005 года от прошлогоднего, - говорит Андрей Медведев, - Во-первых, номинация "Лучший корпоративный сайт" разделена на 2 номинации: "лучший сайт" и "лучший портал". Сделано это вот почему: практика прошлого года показала, что не совсем корректно сравнивать сайты компаний-монстров и сайты средних агентств. Первые, в силу своей разноплановости похожи на портальную модель, с множеством направлений и сервисов. У средних сайтов немного другие акценты и задачи, и соответственно другое оформление и структура сайта. Такое разделение "весовых категорий" даёт больше объективности".

Кроме того, номинация "лучший промо-сайт" разделена на 2 части: "лучшая промо-страница" и " лучший промо-сайт". Под "промо-страницей" мы понимаем презентацию объекта в рамках сайта. А "промо-сайт" это отдельный сайт конкретного объекта. Не всегда для продвижения объекта недвижимости компания делает отдельный сайт. Бывают и более бюджетные решения - промо-страницы в рамках сайта. И нам интересно показать лучшие решения в обоих случаях"

Оценка сайтов проводится по нескольким критериям: решение корпоративных задач, дизайн сайта, удобство для пользователей (юзабилити), качество контента и баз данных, представление объектов недвижимости, сравнение с сайтами-конкурентами.

Из всех присланных заявок на участие Оргкомитет конкурса отбирает 40 сайтов, которые будут участвовать в финале. Финалисты конкурса будут оцениваться независимым жюри

Победители конкурса награждаются фирменной наградой конкурса (стилизованная пирамида с гравировкой), грамотами, а также дополнительными призами от спонсоров.

Помимо этого, будет проведен семинар по итогам конкурса, где авторитетные специалисты на конкретных примерах расскажут о создании и продвижении эффективного сайта. Это будет логичным завершением конкурса, позволяющим суммировать все практические выводы.

Аналогов подобному семинару пока нет. Семинар будет носить закрытый характер - приглашения на участие в семинаре будут разосланы только участникам конкурса. Условия участия в семинаре будет объявлены дополнительно.

Подать заявку на участие во Втором Всероссийском конкурсе RussianRealty WebAward 2005 можно на официальной странице конкурса

ГК "Бекар" планирует выйти на рынок недвижимости Москвы и регионов

Группа компаний "Бекар" (Санкт-Петербург) планирует выйти на рынок Москвы и регионов. Как сообщили корреспонденту РБК в пресс-службе ГК "Бекар" окончательное решение о реорганизации структуры было принято в начале марта и связано с расширением бизнеса фирмы.

Теперь работа по управлению недвижимостью и продаже консалтинговых услуг в регионы будет вестись из московского офиса, а аналитическая структура будет размещаться в Санкт-Петербурге. Аналитическое подразделение "Бекар. Консалтинг" выводится из подчинения директора управляющей компании и становится самостоятельным юридическим лицом.

По мнению руководства ГК, из Москвы более эффективно осуществлять сопровождение инвесторов в региональные проекты, поскольку значительная их часть имеет в столице свои центральные офисы, и осуществлять брокерскую деятельность по привлечению арендаторов, среди которых заметную долю занимают сетевые бренды, в региональные проекты. По мнению руководства ГК "Бекар", содержание аналитической структуры в Петербурге экономически более выгодно, подчеркивая, что квалификация петербургских аналитиков не ниже московских.

Четких сроков построения общероссийской структуры, как и объемов финансирования, в ГК "Бекар" не называют. В ближайшие годы управляющая компания "Бекар" намерена охватить своей деятельностью российские города-миллионники. Первоначально специалисты компании будут работать на местах "вахтовым методом", выезжая для курирования отдельных этапов проекта, на втором этапе в регионе будет регистрироваться дочерняя структура УК "Бекар", к которой перейдут функции управления проектом и подготовки местных кадров. Параллельно будет осуществляться мониторинг региональных рынков коммерческой недвижимости, на основе данных исследований будут приниматься решения о выходе на тот или иной региональный рынок. В наиболее рентабельные проекты "Бекар" предполагает инвестировать и собственные средства.

Напомним, что ГК "Бекар" ведет свою деятельность в Петербурге с 1992г. В группу входят управляющая и строительная компании, риэлтерская фирма, рекламное агентство и телекоммуникационная компания.

32 региона за $64 тысячи

Впервые после кризиса 1998 года московское агентство недвижимости запускает региональную франчайзинговую программу. Стоимость франшизы корпорации "Бест-недвижимость" составит рекордно низкую сумму - $2 тыс. в год, при этом "Бест-недвижимость" не намерена взимать с франчайзи какие-либо иные платежи.

По словам президента корпорации Григория Полторака, корпорация не собирается делать деньги на этом проекте. Участники рынка согласны с ним: они уверены, что через региональные агентства "Бест-недвижимость" рассчитывает войти на локальные рынки, чтобы скупать ликвидные объекты и землю.

По словам президента "Бест-недвижимости" Григория Полторака, в текущем году корпорация собирается продать франшизу в пяти городах: Санкт-Петербурге, Липецке, Братске, Воронеже, а также одном городе, который пока не определен. В дальнейшем этот список может увеличиться до 32 городов.

По словам Полторака, сегодня выйти в регионы другим способом очень сложно, так как во многих провинциальных городах предвзято относятся к столичным компаниям. "Мы собираемся предоставить локальным агентствам недвижимости возможность развить свой бизнес по нашим технологиям, чтобы в дальнейшем наша марка привлекала, а не отпугивала",- отмечает президент корпорации.

Стоимость франшизы составит $2 тыс. в год без первоначального взноса и взимания процентов от оборота. При этом по договору франчайзи обязан четко соблюдать схему работы корпорации, бухгалтерскую систему и работу с персоналом. По мнению Полторака, такой подход гарантирует прозрачные отношения между сторонами. "При таком варианте сотрудничества у регионального оператора не будет необходимости скрывать свои доходы, что является нередкой практикой в других компаниях при выплате процентов за франшизу",- считает Полторак.

Сегодня на столичном рынке недвижимости открыто по системе франчайзинга работает только израильская сеть "Хирш Интернешнл", которая с 2003 года открыла в Москве 14 риэлтерских агентств под этой маркой. В 1997 году "Миэль-недвижимость" также создала ряд франчайзинговых компаний в Омске, Барнауле и Тюмени. В дальнейшем такую схему работы российские риэлтерские компании не применяли.

Феликс Альберт, управляющий компании "Хирш-Россия", отметил, что предлагаемая "Бест-недвижимостью" схема требует некоторых доработок, но в целом это хороший стратегический шаг. "Я убежден, что через эти агентства корпорация будет инвестировать в покупку земли и другой недвижимости в регионах",- говорит Альберт. Но, по его словам, для привлечения таких агентств необходимо продлить срок договора, утвержденный компанией, с одного года до пяти: "Как правило, для того чтобы запустить агентство недвижимости требуется год, затем еще несколько лет понадобится на его раскрутку.

В том случае, если "Бест" будет каждый год пересматривать возможность перезаключения договора, то агентствам это будет просто не интересно".

По словам Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН", в 1996–1997 годах МИАН пробовал работать по франшизе, предлагая свои технологии оказания услуг и сам брэнд ряду московских риэлтерских компаний.

Однако, как отмечает Кузнецова, в результате последовало очень много претензий со стороны клиентов этих компаний, которые были связаны с невыполнением технологии, низким уровнем обслуживания клиентов. "Практика показала необходимость контроля за деятельностью этих компаний. При этом себестоимость необходимого механизма контроля очень высока, так же как и степень риска потери заработанной репутации. А низкий уровень работы компании, работающей по франшизе, нарушение основных принципов оказания услуг в итоге рикошетом негативно сказывается на материнской компании",- уверяет Кузнецова. По ее словам, в ближайших планах у МИАНа задача выдачи франшизы пока не стоит, однако в перспективе она будет рассматриваться.

Григорий Куликов, председатель совета директоров "Миэль-недвижимости" уверен, что наиболее оптимальным способом регионального развития является создание собственных отделений в регионах, несмотря на то что такой вариант предполагает большие финансовые вложения и большую ответственность. "Таким образом, независимо от местоположения нашего отделения, будь то московский офис или региональная компания, мы управляем всей сетью отделений из единого центра и несем ответственность за работу всего холдинга",- резюмирует Куликов.

Санкт-Петербург. Управляющая компания ООО "Теорема" выкупило за 5 млн. долларов имущество

По словам генерального директора УК "Теорема" Игоря Водопьянова, завод "Россия" обанкротился, не сумев уплатить налоги государству, устарело само производство, был назначен конкурсный управляющий, и в течение 2004 года компания скупила этот объект за 5 млн. долларов. По его словам, в результате на территории завода-банкрота будет построен многофункциональный комплекс.

Проект предполагает возведение торгового комплекса (50 тыс. квадратных метров), жилой недвижимости (150 тыс. квадратных метров) и офисных зданий (50 тыс. квадратных метров). В начале 2005 года будет введена первая очередь торгового комплекса.

Бекар в Москве – и далее везде

В группе компаний "Бекар" произошла реорганизация. Она коснулась блока услуг, связанных с консалтингом и доверительным управлением недвижимостью.

Как сообщили в компании, теперь работа по управлению недвижимостью и продаже консалтинговых услуг в регионы будет вестись из московского офиса, а сама аналитическая структура будет размещаться в Санкт-Петербурге. Аналитическое подразделение "Бекар. Консалтинг" выводится из подчинения директора управляющей компании и становится самостоятельным юридическим лицом.

Это связано с тем, что с одной стороны, из Москвы оптимальнее осуществлять сопровождение инвесторов в региональные проекты, поскольку значительная их часть имеет в Москве свои центральные офисы, и осуществлять брокерскую деятельность по привлечению арендаторов, среди которых заметную долю занимают сетевые бренды, в региональные проекты. С другой стороны, содержание аналитической структуры в Москве с точки зрения руководства ГК "Бекар" экономически нецелесообразно.

Построение общероссийской структуры управляющей компании "Бекар" потребует значительных организационных и финансовых ресурсов, поэтому на данном этапе управление компанией сосредоточится в руках президента группы компаний "Бекар" Александра Шарапова. Кроме того, по словам Александра Шарапова, в управляющей компании в ближайшее время должно произойти кадровое обновление, за счет привлечения профессионалов московского рынка коммерческой недвижимости, имеющих опыт работы и контакты в регионах России. "На новом этапе развития компании расставание с теми, кто не смог вписаться в новый масштаб и темп работы, совершенно неизбежно", – подчеркнул Александр Шарапов. О кадровых изменениях в компании будет сообщено дополнительно.

Напомним, что управляющая компания "Бекар" первой из петербургский управляющих компаний стала выходить с услугами консалтинга, сопровождения проектов, и доверительного управления на региональные рынки. В настоящее время "Бекар" имеет в управлении 130 тыс. кв. метров коммерческих площадей, и работает в Санкт-Петербурге, Москве, Калининграде, Перми и Челябинске. В Санкт-Петербурге "Бекар" управляет 6 офисными центрами, в том числе двумя объектами федеральной собственности.

В начале 2004 года "Бекар" стал работать в Челябинске, заключив договор на сопровождение проекта строительства многофункционального комплекса в центре города. 22-этажное здание должно стать самым высоким в Челябинске, превысив отметку в 80 метров. На 50 000 кв. метров разместятся офисный и торговый центры, а также фитнесс-центр площадью 3 500 кв. метров. Предполагаемый объем инвестиций в этот проект – $25 млн.

В Калининграде "Бекар" работает над проектом модернизации "Калининградского делового центр" (КДЦ), который принадлежит фирме "Гамма менеджмент групп". Бизнес-центр общей площадью 9000 кв. метров расположен в центре Калининграда. В настоящее время завершена разработка проекта реконцепта, и у обеих сторон есть намерение продолжать сотрудничества в этом плане по другим объектам.

В Перми "Бекар" сотрудничает с корпорацией "Перспектива", которой принадлежит бывший кинотеатр "Россия". Собственник намерен превратить здание площадью 4200 кв. метров в современный торгово-развлекательный комплекс и открыть его в III квартале 2005 года.

Куда деть опасный для здоровья мусор?

Не дать столице погрязнуть в опасных отходах намерены городские власти. Вскоре в Москве начнет действовать новая схема контроля за утилизацией производственного мусора первых трех классов опасности.

Вновь разработанная система учета вредных отходов не коснется только радиоактивного мусора, для которого предусмотрена отдельная контролирующая схема. А вот правильное избавление от вышедших в тираж автопокрышек, аккумуляторов, ртутных ламп, гальваники и прочего отныне будет взято на карандаш.

С 15 мая для того, чтобы подвергнуть опасные отходы переработке, нужно будет разжиться специальным талоном учета. При помощи этого документа станет возможным проследить весь "жизненный путь" вредного мусора — от момента его образования до утилизации. Поскольку в учетном талоне будет отражено, где, когда и в каком количестве возникли опасные отходы, кто и куда их транспортировал, а также где, каким образом и когда они были обезврежены. После уничтожения вредного мусора талоны учета станут возвращаться в специализирующуюся на промотходах техинспекцию, где они и будут храниться в качестве доказательства правильной "расправы" с отходами, представляющими опасность для здоровья человека и экологии.

Следом за отелями с молотка пойдет "Москва-Сити"

В 2005-2006 годах на инвестиционных торгах Москвы будет выставлено более 250 объектов. Об этом вчера сообщил на специально созванном брифинге председатель тендерного комитета столицы Геннадий Дегтев.

Уже в первой половине апреля планируется провести открытые аукционы по 17 объектам гостиничного хозяйства в Новогирееве, Северном Измайлове, Таганском районе, Перове, Лефортове, Печатниках и Раменках. А победителями станут те фирмы, которые предложат максимальную цену за право заключения договора на предпроектную проработку территории. Стартовая стоимость каждого земельного лота —150 тысяч долларов. А увеличение начальной цены будет производиться "шагом" в размере 5 тысяч долларов.

Другой открытый аукцион (тоже в апреле) пройдет на право реализации инвестиционного проекта наземной части центрального ядра "Москва-Сити". Заявки на участие в аукционе принимаются до 5 апреля — как от наших, так и от иностранных компаний. А победителем будет признана та, что предложит максимальный размер доли города в совместной долевой собственности. Стартовая цена лота — 25% доли города в будущем объекте. Кроме того, победитель должен успеть сдать "ядро" в начале сентября 2007 года.

В мае планируется провести открытый конкурс по подбору инвесторов на проектирование и строительство объектов на территории музея-заповедника "Коломенское", где планируется воссоздать историческую планировку территории и создать систему туристического обслуживания. Первый лот — гостиница на 200 мест и 12 "заезжих изб", второй — трактир на 70 мест; третий — трактир на 150 мест и общественный туалет; четвертый — трактир на 250 мест и общественный туалет; пятый — усадьба с пекарней.

— Участники этого аукциона, — отметил Дегтев, — будут бороться за право заключить договора аренды на 15-летний срок, в первое время — по минимальной арендной ставке.

Как привлечь капитал инвесторов

27 мая в рамках выставки "REALTEX – 2005" пройдет семинар на тему "Как привлечь капитал инвесторов к котируемой на бирже недвижимости Восточной Европы? Пути реализации". Организатор семинара - Европейская ассоциация недвижимости при поддержке Deloitte, Ernst & Young, КРMG, Loyens&Loeff, PricewaterhouseCoopers.

ПРОГРАММА СЕМИНАРА: Место проведения: Москва, Экспоцентр на Красной Пресне, Конгресс-центр, пресс-зал

10:00 EPRA – приветственное слово председателя правления
Ассоциации Nick J.M. van Ommen

10:20 EPRA Рекомендации по Оптимальной Практике
Hans Gronloh, KPMG
Преседатель Комитета Оптимальной Практики EPRA

10:40 Внедрение стандартов МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности)
Inna Kileinikova, Ernst & Young

11:00 Мониторинг EPRA Global REIT (Ипотечные Инвестиционные Трасты)
Ronald Wijs, Loyens & Loeff

11:20 Глобальные тенденции REIT (Ипотечные Инвестиционные Трасты)
Joop Kluft, Deloitte

11:40 Что ищут инвесторы?
EPRA/NAREIT Глобальный индекс недвижимости
Fraser Hughes, Директор EPRA по исследованиям

12:00 Развитие в регионе
Екатерина Лазорина, PricewaterhouseCoopers

12:20 Обсуждение: "Следующие шаги"
Модератор: уточняется
Участники: уточняются

Участие в семинаре – бесплатно, при условии предварительной регистрации. Дополнительная информация о семинаре – на сайте выставки www.msiexpo.ru/realtex в разделе "Параллельная программа".

Пятиэтажная Рублевка

На престижном подмосковном Рублево-Успенском шоссе может появиться целый микрорайон из многоквартирных домов. Возвести 700 000 кв. м жилья городского типа собирается Объединенная промышленная корпорация (ОПК), управляющая активами Межпромбанка. Риэлторы опасаются, что появление многоэтажек на Рублевке приведет к тому, что состоятельные жители начнут ее покидать.

Строить многоэтажные дома ОПК будет напротив поселка Петрово-Дальнее, неподалеку от места, где Истра впадает в Москву-реку, сообщил член совета директоров этой компании Владимир Желонкин. "Раньше эти земли принадлежали совхозу "Ленинский луч", потом их приобрела инвесткомпания, у которой ОПК постепенно скупила 347 га. Сейчас на этом месте открытое поле", — уточнил Желонкин. Сумму сделки и название компании, которая в интересах ОПК скупала земли, Желонкин не раскрывает. Эксперты рынка загородной недвижимости полагают, что земли обошлись ОПК не более чем в $100 млн.

По словам Желонкина, комплекс будет состоять из индивидуальных коттеджей и жилых домов высотой от двух до пяти этажей, а также инфраструктуры — детского сада, школы, торговых и развлекательных заведений. "На жилую застройку придется 720 000 кв. м. Проект рассчитан на 10 000 жителей", — говорит Желонкин и добавляет, что строительство начнется в конце 2005 г. и продлится семь лет. Инвестиции в проект в корпорации оценивают более чем в $1 млрд. По мнению Желонкина, предположительно половину денег вложит сама корпорация, а вторую часть — компания-застройщик, которая еще не выбрана.

До ОПК об аналогичном проекте на загородном рынке заявляли лишь однажды. "Нафта-Москва" полтора месяца назад сообщала о том, что планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на 430 га земли на Новорижском шоссе вблизи МКАД. "Нафта-Москва" оценивала свой проект в $3 млрд. Комментировать планы конкурента в компании отказались, сославшись на слишком раннюю стадию обоих проектов, но заметили, что все заявленные планы остаются в силе.

Однако эксперты не исключают, что оба девелопера пересмотрят планы еще до начала строительства. "Рынок не переварит такого большого количества качественных предложений почти на одном направлении", — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, уверен, что потенциальные потребители проект не оценят. "Состоятельные покупатели — народ консервативный: если дом, то Рублевка, если элитная квартира, то Остоженка", — замечает он. Риэлторы вспоминают, что в построенном в Жуковке пятиэтажном доме квартиры продавались не один год. "За городом люди хотят видеть поле и лес, а не многоэтажки", — утверждает один из риэлторов.

Если Рублевка начнет "расти ввысь", часть жителей может ее покинуть, опасаются риэлторы. "Рублевка всегда была местом компактного проживания состоятельных людей. Соседству людей другого социального статуса они не обрадуются", — говорит представитель риэлторской компании. Альтернативу Рублевке, по предположению Сергея Елисеева, директора по маркетингу корпорации "Инком-Недвижимость", могут составить менее обжитые Новорижское или Киевское шоссе.

ОПК планирует продавать квадратный метр от $2000 в коттеджах и от $2300 в многоэтажках при площади квартир от 150 до 200 кв. м, утверждает Желонкин. Елисеев говорит, что это очень дорого. "За те же $500 000 на Рублевке можно купить коттедж", — говорит он. По его мнению, проект больше напоминает массовую застройку городским жильем, поэтому цены должны быть сравнимы с ценами в домах бизнес-класса в Одинцове, где квадратный метр нетиповой застройки стоит не дороже $1000.

Особенно сильно риэлторы опасаются транспортной перегрузки Рублево-Успенского шоссе. "Десять тысяч жителей — это еще десять тысяч машин. Рублевка этого не выдержит", — говорит Елисеев. Сами обитатели Рублевки восприняли проект с удивлением и настороженностью. "Какой смысл покупать квартиру за городом", — предположил крупный чиновник, живущий на Рублевке. "Сначала надо сделать новое шоссе, а потом планировать новые поселки. Я считаю, что сейчас Рублевка — это Шанхай", — замечает депутат Госдумы.

Бой за аэродромы

У "Альфа-групп" появился новый шанс войти в аэропортовый бизнес, а группа "Ист Лайн", управляющая аэропортом "Домодедово", и менеджмент "Шереметьево" могут лишиться права управления аэродромами. Как стало известно "Ведомостям", Росимущество намерено заключать договоры аренды аэродромов только на конкурсной основе.

Об интересе к конкурсам уже заявили "Альфа-Эко" и акционеры новосибирского аэропорта "Толмачево".

С 1994 г. в России действует запрет на приватизацию аэродромов. Но, не имея средств на их модернизацию, государство передавало аэродромы в управление аэропортам. В Москве единственный договор аренды аэродрома был заключен с группой "Ист Лайн" в 1998 г. Но слишком низкая арендная ставка, которая составляла 3 млн руб. в год, а также длительный срок договора (75 лет) неоднократно критиковались чиновниками.

А месяц назад Росимущество через суд добилось расторжения договора с "Ист Лайн". Впрочем, чиновники пообещали, что "выгонять" компанию из аэропорта не намерены.

Но теперь выясняется, что "Ист Лайн" все же может лишиться контроля над аэродромом. Как рассказал в интервью "Ведомостям" руководитель Росимущества Валерий Назаров (см. стр. А5), нового арендатора его ведомство намерено выбрать на специальном конкурсе. Сотрудник Росимущества поясняет, что таковы требования законодательства. Его ведомство не может сдать госимущество в аренду без проведения торгов. Такой же конкурс будет проведен и для "Шереметьево", добавляет чиновник Минтранса.

Но проведены они будут, по его словам, только после того, как будет готова оценка двух аэродромов. Назаров говорит, что предварительные результаты оценки будут готовы до конца апреля. Кроме того, такие же конкурсы чиновники обязаны будут провести и в остальных аэропортах, когда будут заключать договоры аренды, говорит сотрудник Минтранса.

Сотрудник Минтранса надеется, что конкурс выиграют те компании, которые уже управляют аэропортами. Он утверждает, что специальных препон претендентам со стороны правительство чинить не будет. Гендиректор консалтинговой компании Infomost Борис Рыбак отмечает, что аэропортовые сборы крупнейших в России аэропортов "Шереметьево" и "Домодедово" составляют около $50 млн в год.

Предстоящими конкурсами уже интересуются частные акционеры новосибирского аэропорта "Толмачево" и "Альфа-Эко". "Нам интересны любые привлекательные инвестпроекты, в том числе связанные с аэропортовой деятельностью, — сказал "Ведомостям" гендиректор "Альфа-Эко" Александр Савин. — Все будет зависеть от параметров". Структуры "Альфы" давно интересуются аэропортовым бизнесом. В январе прошлого года объявленный правительством конкурс на управление аэропортом "Шереметьево" выиграла компания "Альфа-Шереметьево", учрежденная "Альфа-Эко". Но за год итоги конкурса так и не были утверждены.

Московское речное пароходство, контролирующее около 30% акций "Толмачево", в конкурсе по аренде аэродрома "Домодедово" участвовать не будет, говорит председатель совета директоров и совладелец пароходства Роман Троценко. "У нас очень теплые отношения с [председателем совета директоров "Ист Лайн" Дмитрием] Каменщиком, — поясняет он. — А на [конкурс по] "Шереметьево" мы обязательно придем".

Но Рыбак уверен, что пришельцы вряд ли смогут выиграть в конкурсах, так как их условия будут "прописываться" под сегодняшних операторов аэропортов. С ним согласен и Альберт Еганян из "Вегас-Лекс". "Чаще всего это делается, когда участие других претендентов просто противоречит здравому смыслу", — говорит юрист. Причем итоги таких конкурсов оспариваются крайне редко, добавляет он. Кроме того, приход чужаков может негативно сказаться на бизнесе оператора аэропорта. Аэродром — это взлетно-посадочные полосы, стоянки самолетов, светотехническое и навигационное оборудование и многое другое. "Домодедово" нацелен на то, чтобы стать крупным европейским хабом, замечает Борис Рыбак.

Для этого нужно привлекать новых авиаперевозчиков, а значит, ремонтировать и модернизировать оборудование аэродрома. "Гарантировать это "Домодедово" сможет, только сам оставаясь оператором аэродрома, — отмечает эксперт. — А с новым оператором "Домодедово" можно просто закрывать".

В "Ист Лайн" уверены, что аэродрома не лишатся, говорит начальник пресс-службы компании Юлия Мазанова. Но в целом потеря контроля над аэродромом ставит под сомнение инвестиции в "Домодедово", добавляет источник в компании. С 1998 г. группа вложила в аэропорт $500 млн и на ближайшие пять лет планирует вложить еще столько же, увеличив пассажиропоток с 12 млн до 60 млн человек к 2008 г. "Для того чтобы вкладывать в аэропорт такие деньги, завтрашний день аэродрома нужно знать, это взаимосвязанные процессы", — добавляет собеседник "Ведомостей". Представители "Шереметьево" были недоступны для комментариев.

А "Внуково" не прочь отдать свой аэродром другому оператору. "Я с удовольствием переложил бы проблемы по модернизации взлетно-посадочных полос на [гендиректора "Домодедово" Сергей] Рудакова", — говорит первый заместитель генерального директора "Внуково" Виталий Ванцев. Впрочем, он допускает, что конкурс может выиграть и не устраивающий владельца терминала оператор аэродрома.

Малому бизнесу обещают упростить доступ на рынок ЖКХ

Вступивший 1 января 2005 года Жилищный кодекс обязывает всех жильцов в течение текущего года выбрать и реализовать один их трех способов управления ЖКХ. Кодекс разрешает жильцам самостоятельно управлять коммунальным хозяйством, передать эти обязанности создаваемым товариществам собственников жилья (ТСЖ) или напрямую передать управление коммунальным хозяйством управляющей компании. В том случае, если жильцы проигнорируют все три варианта, то решение по выбору исполнителя жилищно-коммунальных работ будут принимать местные чиновники.

Специалисты Федеральной антимонопольной службы ФАС убеждены, что в ближайшие два года инициативу проявят лишь немногие граждане. Соответственно, обязанность организовать жилищно-коммунальное обслуживание населения, а с нею и право формировать список подрядчиков на проведение жилищно-коммунальных работ, отойдет к местным властям. Учитывая коррумпированность последних и опасаясь создания монополий на рынке услуг ЖКХ, ФАС предлагает включить в Жилищный кодекс нормы, пресекающие дискриминацию готовых работать на этом рынке, но не обладающих административным ресурсом управляющих компаний.

У местных властей уже давно отлажена технология распределения выгодных заказов на конкурсах, условия которых предусматривают победу заранее определенной компании. "Конкурсы приводят к коррупции и закрытости рынка,- заявил "Бизнесу" начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС Михаил Евраев.- Поэтому мы предлагаем проводить аукционы по выбору УК, в результате чего конкурсная комиссия лишится возможности влияния на окончательное решение отбора подрядчика работ. Основным критерием отбора УК, независимо от ее организационно-правовой формы, должна стать величина стоимости предлагаемых услуг компании". То есть победителем будет признана та компания, которая предложит наиболее низкую стоимость услуг ЖКХ. При этом гарантом качества работ УК, уточняет Михаил Евраев, может служить сертификация либо самих компаний, либо ее сотрудников. Этот вопрос ФАС также намерен разрешить с помощью предлагаемых им поправок в Жилищный кодекс.

В свою очередь директор направления "городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Сергей Сиваев уверяет, что количество УК, которые могли бы участвовать в таких аукционах, сегодня ничтожно мало. Эксперт говорит, что решить проблему можно за счет проведения приватизации ныне действующих РЭУ, сохранив тем самым профессионалов ЖКХ.

Управляющий Фонда стимулирования энергосбережения Александр Вербицкий категорически не согласен с этим предложением. "Унитарные предприятия - самая неэффективная форма хозяйства. Но, к сожалению, таких структур много, они пробкой стоят на пути развития бизнеса. И чиновники в первую очередь должны решить вопрос, касающийся компетенции работников в сфере ЖКХ",- считает он.

ФАС пока не торопится с принятием окончательных решений по спорным вопросам: поправки в Жилищный кодекс чиновники этого ведомства намерены внести в правительство не раньше осени. Если поправки ФАС будут одобрены властью, то на рынок ЖКХ смогут выйти новые игроки в лице малых предпринимателей.

"Прощупайте почву!"

В регионах при строительстве офисных центров классов "А" и "В" затраты на формирование телеком-инфраструктуры могут значительно превысить столичные показатели. Если в Москве стоимость телекоммуникационной составляющей объектов коммерческой недвижимости не превышает 2-4% общих затрат на девелопмент, то в российских городах эта цифра может возрасти до 8-10%.

Основные причины – неразвитая инфраструктура и отсутствие конкурентного рынка телекоммуникаций.

Рост интереса к региональному рынку коммерческой недвижимости аналитики отмечают еще с середины 2004 года. В числе основных причин называются как снижение рентабельности столичного рынка практически до уровня инфляции, так и желание ключевых игроков "застолбить" места на региональных рынках, а также прогнозируемое увеличение спроса на качественную коммерческую недвижимость в регионах.

Так, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, "при покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас рентабельность составляет 12-15%, а девелопмент приносит 20-30%". А директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин считает, что снижение уровня рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложности при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства. В целом рентабельность девелоперского рынка Москвы, по данным Vesco Consulting, за последние 2-3 года снизилась более, чем в два раза.

В поисках новых возможностей развития бизнеса ведущие столичные игроки рынка коммерческой недвижимости обратили внимание на неосвоенные региональные рынки. При этом, по словам коммерческого директора инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, "Московские компании, выходящие сегодня на региональные рынки, думают больше не о прибыли, а о расширении своей доли рынка. Как правило, они преследуют две задачи: "прощупать почву" на местном рынке и закрепиться на нем". Эту тенденцию подтвердил и ведущий международный форум MIPIM-2005, впервые собравший в этом году беспрецедентное количество представителей региональных рынков недвижимости и местных властей.

Проекты в российских регионах вызвали живой интерес у традиционных участников форума – крупных отечественных и международных девелоперов и инвесторов.

Третий фактор роста интереса к регионам – экспансия крупного российского и западного бизнеса, который формирует спрос на офисы международного уровня. Особенности и закономерности запросов крупных компаний при выходе на региональные рынки нашли отражение в докладе генерального директора Гарс Телеком Павла Горенькова на только что прошедшей конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты", организованной компанией "МИЭЛЬ-недвижимость" совместно с Российской Гильдией Риэлтеров. "Сегодня даже крупным компаниям, открывающим представительства в регионах, подчас не нужны большие офисные площади, - рассказывает Павел Гореньков, - В то же время они предъявляют высокие требования к качеству арендуемых помещений. В частности, такие компании имеют единую политику в области формирования IT и они заинтересованы в объектах с качественной телекоммуникационной инфраструктурой, которой не могут похвастаться нынешние региональные бизнес-центры".

Характерный пример привел руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента "Миэль-недвижимость" Айдар Галеев, рассказавший об офисе площадью 50 м2, который довольно долго искала компания Microsoft в Казани. По словам Айдара Галеева, процесс поиска был затруднен именно из-за неразвитости инфраструктуры и ограниченности предложений с качественно реализованными возможностями предоставления телекоммуникационных услуг. На проблемы с наличием необходимого уровня IT-инфраструктуры при открытии региональных офисов на пресс-конференции по итогам работы HP в 2004 году сетовал и Оуэн Кемп, генеральный директор российского отделения компании НР, которая в последние полтора года продолжает активную экспансию в регионы.

Качественные площади, соответствующие международным стандартам – основная проблема регионов. Так, по результатам проведенного компанией Knight Frank сравнительного анализа рынков 10 наиболее развитых регионов России, в секторе офисной недвижимости преобладают помещения класса "С", класс "В" развит слабо, а класс "А" представлен единичными проектами. При этом организация IT инфраструктуры для регионов становится одной из острых проблем.

"Главная особенность региональных телекоммуникационных рынков – практическое отсутствие качественных коммерческих операторов связи, - полагает Павел Гореньков. - Зачастую в небольших городах услуги связи и доступа в интернет предлагают несколько мелких интернет-провайдеров и местное отделение электросвязи, качество сервиса которых далеко не всегда соответствует бизнес-центрам классов "А" и "В".

В отсутствии конкуренции на региональных рынках и с учетом подчас устаревшего уровня материально-технического оснащения государственных региональных операторов связи расходы на формирование качественной телекоммуникационной инфраструктуры в объектах коммерческой недвижимости возрастают с 2-4% (столичный уровень затрат на телеком) до 8-10%.

Как правило, каждый проект качественного офисного центра в регионе требует, в том числе, прокладки километров волоконно-оптических кабелей и организации инфраструктуры не только в здании, но и на стороне провайдеров.

"Мы полагаем, что профессиональное управление процессом строительства телеком-инфраструктур и последующим предоставлением услуг связи, доступа в интернет и передачи данных на объектах коммерческой недвижимости, ставшее стандартом для столицы, в регионах будет играть куда большую роль, - отмечает Павел Гореньков, - поскольку это единственный способ сократить расходы на этапе строительства, а также гарантировать требуемый уровень сервиса и бесперебойность в процессе эксплуатации".

Изумрудный долгострой

Компания "Вашъ финансовый попечитель" решила "разморозить" программу столичной мэрии по созданию городской сети семейных спортивно-досуговых центров и начала строительство центра "Изумрудный город". В этом году программе исполнится уже четыре года, но ни одного центра за это время в Москве так и не появилось: девелоперы считают социальные проекты невыгодными.

Проект "Изумрудного города" был пилотным в программе строительства семейных досуговых центров (постановление правительства о строительстве этого центра подписано мэром в январе 2003 г.). Но к реализации проекта инвестор приступил лишь спустя два года. По словам председателя совета директоров компании "Вашъ финансовый попечитель" Василия Бойко, несколько лет ушло на получение различных согласований, а договор аренды с разрешением строительства компания получила только в январе этого года.

Семейный досуговый центр "Изумрудный город" будет возводиться на участке площадью 0,85 га, который раньше занимало выведенное из столицы "АРЗ-6" (принадлежит компании "Вашъ финансовый попечитель"). Общая площадь комплекса составит 40 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций — $40 млн, часть средств будет заемной. Доля города будет компенсирована услугами: центр выделит один будний день для посещений по спискам префектуры.

По словам Бойко, пока компания получала необходимые разрешения, проект морально устарел: "1 га земли рядом с Садовым кольцом — эксклюзивная вещь, и мы решили увеличить выход площадей за счет строительства четырехзвездной гостиницы "Изумрудный город", — говорит он. Компания рассматривает возможность привлечения к проекту известных гостиничных операторов — Holiday Inn, Radisson, Novotel, Best Western. "Мы открыты к обсуждению любых вариантов сотрудничества", — сообщил "Ведомостям" Владимир Ильичев, региональный директор по развитию ООО Russian Management Hotel Company (Accor Group, управляет сетями Novotel).

При разработке программы основная идея была в том, чтобы в Москве появились дешевые и доступные центры досуга. "Мы исходили из того, что семьи не должны тратить на него больше 250-300 руб. на человека", — говорит замгендиректора ММБА Евгений Полуэктов. Однако участники рынка отмечают, что с начала реализации проекта подобные центры так и не были построены, а реализация программы практически заморожена. В правительстве Москвы затруднились оценить итоги реализации программы, подчеркнув, что "она реализуется, но не так быстро и не в тех районах, которые изначально планировались".

По оценкам участников рынка, сейчас средние затраты на посещение развлекательных мероприятий составляют примерно 1000-1500 руб. на человека. Обычно подобные центры являются коммерческими предприятиями — социальные объекты возводятся в редких случаях и, как правило, в качестве обременения. Из самостоятельных проектов ССДЦ участники рынка приводят "Центр на Тульской", построенный в 1999 г., который, по оценкам экспертов, может окупиться только к 2015 г. Связаться с руководством "Центра на Тульской" вчера не удалось.

Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, говорит, что застройщики охотно строят социальные объекты, если получают взамен равноценную компенсацию, "например, за построенный объект — площадку на Остоженке. Иначе это выглядит благотворительностью, которой никто заниматься не будет". По его мнению, проект "Изумрудный город" может не окупиться даже с учетом строительства гостиницы. "Бросаться на такой проект можно только от безысходности. Мы много работаем с промзонами, и на их месте обычно строят бизнес-центры, торговые площади, где с рентабельностью и нормой прибыли все понятно", — утверждает Ширяев. С этим мнением согласен Константин Романов, директор отдела консалтинга Knight Frank: "Строить такие объекты имеет смысл в двух случаях — если инвестор строит социальный объект, а взамен получает преференции на других площадках или совмещает в таком проекте и объект коммерческой недвижимости". По его словам, "Изумрудный город" может быть успешным только при условии грамотного разведения потоков посетителей досугового центра и постояльцев гостиницы.

Санкт-Петербург. Смольный заработает на доверии

В 2005 году администрация Петербурга передаст в доверительное управление не менее 16 зданий. Ожидается, что доходы от передачи городских объектов в доверительное управление составят не менее 200 млн. рублей в год. Критерии выбора компаний, претендующих на доверительное управление городскими объектами, уже определены. Методика сейчас проходит согласования в комитете финансов и комитете экономики. Документ будет вынесен на обсуждение правительства в течение месяца.

Отчисления плюс процент Начальную цену конкурса составит размер арендной платы, который город уже получает от этого здания. Он будет рассчитываться либо по фактически начисленным платежам, либо по городской массовой методике - для незанятых помещений.

Помимо гарантированного минимального размера отчислений, бюджет получит процент от прибыли доверительного управляющего. "Размер процента заранее не определяется, это будет одним из критериев конкурса. Объект получит компания, которая предложит не только наибольший размер отчислений и самый высокий процент" - подчеркнул первый председатель КУГИ Алексей Чичканов. В договоре будет прописана обязанность управляющей компании провести техническую экспертизу состояния здания и инженерных коммуникаций. График и этапы ремонтных работ подлежит согласованию с КУГИ.

Привлекательные объекты Как сообщили в комитете, в управление будут передавать объекты, которые уже заняты большим количеством арендаторов, где можно организовать бизнес-центры, возможно с торгово-развлекательной функцией. Как пояснили в КУГИ, эти здания расположены Центральном, Административном и Петроградском районах.

Запланирована и передача в управление общежитий. Как пояснил Алексей Чичканов, в этих случаях перед управляющей компанией будет поставлена задача по постепенному расселению жильцов.

"Конечно, общежития не являются для нас объектами первостепенного интереса. Однако в списке из 16 адресов, над которым работает КУГИ, есть очень привлекательные объекты для коммерческого использования. Наверняка на конкурс будет подано несколько заявок от разных компаний " - считает советник ЗАО "ВМБ-Траст" Евгений Рязанцев.

Перечень объектов утвердят в конце мая. Первый конкурс на выбор доверительного управляющего будет проведен в конце лета.

Управление недвижимостью выходит на экраны

23 марта на канале ТВ-3 вышла передача "Круг созидателей", которая была посвящена проблемам реформы ЖКХ. В качестве возможного решения ряда коммунальных проблем рассматривалась услуга управления недвижимостью, оказываемая частными профессиональными управляющими компаниями. Сам факт появления проблемного репортажа, посвященного управлению недвижимостью, на телевидении свидетельствует о качественных изменениях рынка, следовательно, начинают использоваться новые средства донесения до потребителя всех плюсов профессионального управления недвижимостью. Одним из таких средств как раз и является такой проблемный репортаж.

Генеральный директор компании "ВБ-Сервис", которая участвовала в передаче, Геннадий Сидорчук заявил: "Тот факт, что к услуге управления и эксплуатации недвижимости был проявлен интерес со стороны телевизионных журналистов, говорит о востребованности данной услуги и актуальности предложенной темы для зрителей. Это радует нас – профессиональных участников рынка тем, что нашу услугу стали воспринимать как серьезный бизнес".

Появление такого репортажа, возможно, вызовет изменения и в методах, используемых управляющими и эксплуатирующими компаниями для собственного продвижения. Генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, также принявшая участие в передаче, также оценивает данное веяние как положительное: "Совсем недавно даже в специализированных печатных и электронных СМИ рекламу управляющих компаний было не найти, но сейчас рынок изменился, и многие компании освоили нишу профессиональных, бумажных и электронных СМИ. Компания ВБ-Сервис, участвуя в проблемном репортаже по телевидению, идет в ногу с развитием рынка недвижимости и строительства и, возможно, благодаря их участию в этом репортаже, другие участники рынка также обратят внимание на необходимость развития существующих и создание новых профессиональных передач – таких, как "Клуб созидателей". Безусловно, это перспективное направление, которое еще только предстоит освоить".

Остальным участникам рынка остается включаться в конкурентную борьбу, в том числе и на телевидении.

Статьи

Квартирное дело в законе

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс. Есть в нем место и для малого бизнеса — предпринимателям, наконец-то, разрешили бизнес на дому. Впрочем, не обошлось и без множества "но".

В соответствии с п. 2 ст. 17 нового ЖК РФ, граждане получили право использовать квартиры для ведения предпринимательской деятельности. В предыдущей редакции ЖК этот вопрос вообще никак не оговаривался. Зато в ст. 288 п. 3 Гражданского кодекса было сказано, что "размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое".

Как пояснила "Бизнес-журналу" руководитель юридического отдела компании Blackwood Найля Петропавловская, из такой формулировки следовало, что право использовать жилые помещения в целях бизнеса не имели юридические лица, а на предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ) эти нормы формально не распространялись. Однако в Законе это прописано не было, а потому всякого рода проверяющие могли придраться к любому находящемуся в квартире бизнесу.

Кроме того, в соответствии с Законом о регистрации субъектов предпринимательской деятельности "частник" имел право регистрировать фирму по домашнему адресу. Получалась полная неразбериха: зарегистрироваться можно, а вести бизнес на дому — нет. Правда, многие просто не обращали внимания на этот запрет и спокойно работали. С небольшой оговоркой: всегда могли найтись "добрые" соседи, которые информировали "кого надо" о том, что сосед за стенкой использует свое жилье не по прямому назначению. Причем делали они это не потому, что бизнес им мешал, а просто из вредности или зависти. Проверяющие органы тогда имели право привлечь такого бизнесмена к административной ответственности в соответствии с действующим законодательством (КоАП, ЖК РСФСР, УК). Естественно, при условии, что факт нарушения удавалось доказать. Ныне жалобы соседей: "А он там у себя бизнес крутит", не имеют перспективы. Но с оговоркой — если не нарушаются их "законные права". Понятно, что речь не идет о "подпольной" предпринимательской деятельности. "Никто теперь не будет резко легализовать бизнес на дому только из-за того, что в Кодексе появилась эта норма. Лица, занимавшиеся незаконным предпринимательством, делали это не потому, что нельзя было работать в квартирах, а оттого, что они не платили налоги или вели явно криминальный бизнес. На мой взгляд, в этом плане существенно ничего не изменилось", — говорит депутат Московской Городской Думы Михаил Вышегородцев.

Новый Жилищный кодекс официально дает право добросовестным людям заниматься бизнесом в квартирах. Если ранее оно лишь предполагалось (и то исходя из вольной трактовки буквы закона), то теперь любой предприниматель, который соблюдает все установленные ограничительные нормы, может спокойно отсылать всех проверяльщиков-вымогателей туда, откуда они пришли.

Нельзя!

Есть запрещенные виды деятельности. Во-первых, в п. 3 ст. 17 нового ЖК и в п. 3 ст. 288 ГК категорически возбраняется размещать в квартире промышленное производство. А что считать в данном случае таковым? Как следует из комментариев юристов, даже выпечка пирожков или шитье халатов для продажи, с формальной точки зрения, уже является производством со всеми вытекающими отсюда последствиями. Однако, по словам Михаила Вышегородцева, доказать при этом факт производства с целью получения коммерческой выгоды — практически невозможно: "Как определить, что человек печет пирожки или торты для продажи? Может, у него большая семья. Привлечь предпринимателя можно только в случае торговли продукцией в неустановленном месте. А если он сдает свою продукцию, скажем, в кафе или ресторан, что встречается довольно часто, то и претензии к нему предъявить очень сложно".

О проблемах, связанных с доказательством незаконности такого рода деятельности, говорит и адвокат Николай Зорин: "Здесь в ход вступает так называемый оценочный фактор. При разбирательстве и вынесении решения суд будет оценивать возможности субъекта к потреблению изготовленной продукции. То есть, если я испек пятьсот пирожков и сказал, что это на свадьбу дочери, то один раз могут и поверить. Но что касается регулярной выпечки, приобретения соответствующего оборудования и т.д., это, безусловно, вызовет подозрение".

Строго запрещено заниматься в жилом помещении бизнесом, который нарушает нормы "коммунального общежития" — мешает соседям. Таким образом, нельзя размещать в квартирах бизнес, связанный с шумом, запахом, пылью, излучением, превышающими прописанные в законодательстве нормы. Допустимый уровень указан в пожарных, экологических, санитарных и прочих нормативах. Уровень же измеряется в квартирах или возле них при помощи специальных приборов с внесением их показаний в соответствующие акты. Если все показания должным образом запротоколированы и превышают норму, тогда суд может запретить вести подобный бизнес. Если же при замере были допущены нарушения или использовались расчеты "на глазок", то претензии не принимаются (конкретные примеры запрещенных и разрешенных бизнесов см. во Врезах). Также, согласно новому ЖК, не рассматриваются претензии, если проверяющий апеллирует к тому, что "у вас тут бизнес!"

К разряду запретных при определенных условиях относятся виды бизнеса, связанные с установкой энергоемкого оборудования (если официальные расчеты показывают, что это может "посадить" сеть) или использующие большое количество воды — тоже с превышением зафиксированных норм. Правда, в некоторых случаях достаточно получить официальное разрешение на его установку в Мосэнерго или Мосводоканале.

И самое важное, что следует помнить: даже если в результате проверки были выявлены нарушения и на основании показаний приборов составлены соответствующие акты, проверяющие не имеют права ни конфисковать ваше оборудование, ни запретить заниматься предпринимательской деятельностью, ни отключать что-либо до решения суда.

Напомним, в федеральном законодательстве есть норма, гарантирующая неприкосновенность жилища. Фактически это означает, что проверяющего можно просто-напросто не пускать в квартиру. Существуют, правда, ситуации, когда пустить все же придется: проверяющий должен прийти с сотрудником милиции, у которого на руках имеется ордер на обыск или на проникновение в жилище. Такой ордер может выдать либо суд, либо прокуратура. В остальном всё зависит от воли жильцов. Как подчеркивает Михаил Вышегородцев, никакие чиновники также не имеют права входить в квартиру без согласия собственника.

Тем не менее, напоминает Николай Зорин, есть еще одно исключение: Согласно п. 6 ст. 31 НК, "налоговые органы вправе осматривать (обследовать) любые используемые налогоплательщиком для извлечения дохода либо связанные с содержанием объектов налогообложения независимо от места их нахождения производственные, складские, торговые и иные помещения и территории".

В целом, норма, гарантирующая неприкосновенность жилища, может быть спасением для предпринимателей: зачастую, чтобы доказать факт нарушения, проверяющим необходимо сначала попасть в квартиру. К примеру, проверщик пришел без бумаг, собственник не пустил его, а пока проверяющий получает разрешение на досмотр, предприниматель может все убрать, почистить и к приходу комиссии никаких следов бизнеса уже не останется. Хотя… сегодня существуют методы, позволяющие определить уровень шума, запаха, излучения, энергопотребления, не проникая в саму квартиру "нарушителя": например, замерив шумовой фон у соседей, возле двери, на лестнице, но опять же все это должно делаться официально при помощи необходимых приборов.

И еще один запрет: новый ЖК устанавливает строгие требования к перепланировке, причем как для предпринимателей, так и для простых жильцов — практически любая перепланировка должна быть согласована с надзорными органами.

Можно!

Остальные виды деятельности, которые не нарушают описанных выше норм, теперь разрешены законом. И еще: желательно, чтобы предприниматель официально заявил о том, что в квартире ведется какой-то бизнес. По словам юристов, это отнюдь не обязательное требование (за исключением опять же налоговых органов), но проблемы возникнуть могут.

Правда, можно легко привести пример, когда заявлять нет никакого смысла: предположим, программист на дому пишет программы для западных фирм. Бизнес? Да. Но доказать, что он пишет программу, а не играет в DOOM 2, нельзя. Естественно, он и не будет заявлять об этом бизнесе и регистрировать его.

В некоторых случаях к предпринимателю могут "привязаться" из-за того, что к нему ходит много посетителей или в квартире работают его сотрудники. Но запретить посещение никто не имеет права. Во-первых, по словам Михаила Вышегородцева, нигде в законодательстве не прописаны нормы по числу людей, которые могут приходить в квартиру. Во-вторых, пояснила Найля Петропавловская, индивидуальному предпринимателю по Закону о предпринимательстве разрешено нанимать на работу сотрудников, и по новому ЖК он имеет право использовать квартиру для ведения бизнеса. Между прочим, открыть бизнес на дому может не только собственник квартиры, но и арендатор. Если, конечно, он пользуется жилым помещением по договору аренды. В общем, пока плюсов от принятия изменений в Законе больше, чем минусов.

Трудноисполнимая норма

На вопросы "Бизнес-журнала" о возможных трактовках статьи 17 ЖК отвечает депутат Московской Городской Думы Михаил ВЫШЕГОРОДЦЕВ.

— Какие формы бизнеса нельзя сейчас размещать в жилых помещениях? Где эти запреты прописаны в законодательстве?
— В первую очередь, не позволяются шумные работы. Никто не разрешит бизнес, который мешает соседям. Существуют определенные нормы общежития, и если какой-то бизнес их нарушает, его надо запрещать. Кроме того, действует, например, московский Закон "О тишине", в котором прописаны допустимые шумовые нормы. Также есть нормы СЭС, пожарной службы и прочие. Любой нарушающий их бизнес подпадает под запрет.

— Что можно сказать о запрете на производства? О чем идет речь? Ведь не о выпечке пирожков или шитье?
— И об этом тоже. Правда, на мой взгляд, это, скорее, желание законодателей продекларировать трудноисполнимую норму. Ведь доказать, что пирожки выпекаются для продажи, практически невозможно. Привлечь к ответственности удастся, только если предприниматель сбывает их в неустановленном месте. Имелось в виду, очевидно, более "серьезное" производство: установка, например, станка и продажа продукции с него. Я думаю, тут надо ставить, прежде всего, вопрос о шуме.

— То есть станок ставить…?
— Нельзя.

— А печь пирожки или шить халаты?
— Формально тоже запрещено, но, как я уже говорил, доказать коммерческую выгоду в таких ситуациях крайне сложно.

— Доустимо ли складировать в квартире что-либо, издающее запах?
— Запрещается, когда запахи нарушают комфортность проживания других лиц. Существуют нормы СЭС, и ее сотрудники имеют право произвести замер, если жалуются соседи. Если нормы нарушаются, то бизнес должны запретить.

— Можно ли не пустить проверяющих в квартиру? Вообще, кого из них и в каких случаях пускать следует, а кого — нет?
— По федеральному законодательству, можно не пускать никого. Обязательно открывать, если проверяющие пришли с милиционерами, и у них есть либо санкция прокурора, либо ордер на обыск или проникновение в жилище, который выдается по решению суда. Но проверить уровень запаха или шума могут и, не входя в квартиру: например, на лестнице, у соседей и т.п.

— Имеют ли право проверяющие что-либо отключить или конфисковать в случае обнаружения нарушений?
— Ни в коем случае. Это делается только по решению суда.

— Существуют ли какие-то нормы по ограничению числа посетителей?
— Таких норм в законодательстве нет. Каждый имеет право на посещение другими людьми, число которых не ограничено.

— Что же можно делать индивидуальным предпринимателям на дому?
— Регистрировать фирму по домашнему адресу. Вообще, можно то, что не запрещено, — то есть любой бизнес, который не связан с превышающим нормы шумом, запахом, пылью, вибрацией, излучением.

— Обязательно ли заявлять, что на дому ведется бизнес?
— Думаю, что нет. Это обязательно только при регистрации юрлица, а также при подаче документов в налоговую.

— Может ли разместить в квартире бизнес не ее собственник, а арендатор?
— Да, только для этого должен быть составлен официальный договор аренды, и арендодатель обязан уплачивать все налоги.

По статье
Статья 17 ЖК. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, норм пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

ПРИВЯЗКА К МЕСТНОСТИ

Вы ждете клиентов. Но они почему-то не едут к вам в офис. Рекламу дали и дали вроде бы грамотно. Услуги предлагаются качественные и по разумным ценам. Сотрудники не ленятся. Так в чем же дело? Возможно, причина кроется в неудачном расположении клиентского офиса — при прочих равных люди идут к конкурентам, сумевшим расположиться в более выгодных местах.

Некоторое время назад случилась неприятность у подмосковной компании "Инфолайн" – интернет-провайдера, поставщика кабельного телевидения и прочих телекоммуникационных услуг. Сгорел клиентский офис, расположенный в городе Юбилейный. Ну, сгорел так сгорел. Бывает. Однако альтернативный офис был выбран слишком уж смело. До сих пор клиентов принимают в "вагончике"—трейлере, украшенном незатейливой табличкой. Оснащение – два стола, обогреватель, да телефон, по которому менеджер, вызванивая менеджеров центрального офиса, в присутствии клиентов привычно представляется: "это Лариса из вагончика!".

Свобода выбора это прекрасно. Вот только нет ее, этой свободы, а есть сплошная осознанная необходимость, ограниченная реальными возможностями. Коммерческой недвижимости российскому бизнесу по прежнему не хватает, лучшие площади давно заняты, а чем ближе к тропам, по которым рыскают клиенты, тем дороже просят арендодатели. И все же, выбирая территорию для размещения клиентского офиса следует всеми силами стремиться выполнить ряд правил. Сделав это, можно существенно повысить шансы на успех. А не сделав — обеспечить себе долгое и утомительное ожидание клиентов.

Разумеется, размещенный по всем правилам клиентский офис нужен далеко не всем. "Такой офис необходим тем компаниям, деятельность которых зависит непосредственно от приходящих клиентов. Это банки, туристические и страховые компании, а также фирмы, занимающиеся сетевым маркетингом или оказывающие услуги сервисного, консультационного или финансового характера" — напоминает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

В идеале клиентский офис должен соответствовать обширному набору характеристик. Но прежде чем думать о вывеске, дизайне интерьеров и мебели хорошо бы сделать так, чтобы ваш офис было легко найти. А это значит — доступность как для пеших, так и для моторизованных посетителей. Впрочем, дело не только в физической доступности, но и в умении учитывать поведенческие особенности потенциальной клиентуры.

Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников утверждает: "Если предполагается разместить офис на одной из городских магистралей, нужно постараться, чтобы он находиться на правой стороне при движении "от центра", то есть на пути возвращающихся в жилые районы людей. В таком случае шансы увеличить поток клиентов возрастают. Они скорее всего посетят офис вечером, по дороге с работы, чем утром, когда все спешат и опаздывают".

Легкость обнаружения потенциальными клиентами офиса продаж подразумевает, что он должен располагаться на так называемой "красной линии" — так именуют первый ряд домов со стороны улицы или магистрали. Кроме того очень полезно провести простой эксперимент. Выбрав предварительный выбор, попробуйте быстро объяснить по телефону, как к вам проехать. Если получится что-то вроде "надо сесть на троллейбус №5, потом пересесть на автобус №3, затем немножко пройти пешком до остановки трамвая и свернуть во дворик. Потом надо дойти до восьмой двери за третьим гаражом, немного вдоль свалки, и — вы увидите дверь без вывески со звонком…", то на постоянный поток клиентов можно не рассчитывать, если только вы не торгуете чем-то уникальным. К тому же пока ваши операторы будут объяснять по телефону, как проехать одному клиенту, другие просто не дозвонятся и выберут альтернативного поставщика тех же услуг. То есть вашего конкурента.

В крупных городах, где значительные пассажиропотоки приходятся на метрополитен, идеальной является ситуация, когда клиент попадает в офис сразу же после выхода из метро — особенно, если офис ориентирован на не слишком богатого клиента, – считает ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Если все же нет возможности разместиться поблизости от метро, следует попытаться найти помещение, до которого можно было бы дойти или доехать наземным транспортом за 10-15 минут. Впрочем, если ставка делается на массового клиента (и, естественно, на определенный процент спонтанных покупок), второй вариант оказывается уже менее предпочтительным. Здесь необходима наглядность и высокая проходимость.

Скажи, кто твой клиент

"Прежде чем остановить свой выбор на том или ином помещении для размещения клиентского офиса, следует определиться, кто ваш клиент. Именно уровень и специфика деятельности клиентов компании-арендатора определяют выбор местоположения офиса", - предупреждает руководитель отдела маркетинга и рекламы управляющей компании "АЛМ-Девелопмент" Глеб Ялымов. Так, крайне неразумно приглашать обеспеченных клиентов в промышленные и спальные районы. А малообеспеченных — на самую дорогую улицу города. "Если ваши услуги ориентированы на жителей конкретного района, причем услуги эти достаточно массовые, вполне подойдет и офис на окраине. Однако в большинстве случаев размещение клиентского офиса за пределами делового центра не практикуется, - добавляет Максим Жуликов".

В "спальных" же районах целесообразно открывать офисы, рассчитанные на местных жителей, или филиалы сети, смысл которых как раз в шаговой доступности.

При этом не следует думать, будто клиентский офис в центре крупного города, обремененного транспортными проблемами — всегда благо. Скажем, размещение офиса в центральной части Москвы как правило чревато проблемами с парковкой автомобилей и утомительными пробками. "Расположение офиса в центре Москвы, безусловно, диктуется престижем и статусом компании. Однако если иметь в виду транспортную доступность центра, есть смысл задуматься, не было бы более целесообразным разместить офис в престижном районе, но - за пределами Садового кольца" – предупреждает Михаил Гец.

Встречают по одежке?

Конечно, хочется всего и сразу. Но жизнь – это постоянный выбор. Вот обшарпанное здание, которое расположено в идеальном месте. А вот великолепный фасад, но – совсем не там, где вам надо. Что делать?

"Неправильное позиционирование офиса приводит к потерям. Высоко обеспеченные клиенты не пойдут в компанию, имидж и сервис которой не соответствует их восприятию и не удовлетворяет их. Но верно и обратное — высокие начальные затраты при работе небогатыми клиентами будут окупаться слишком долго", – предупреждает Глеб Ялымов. А раз так, то для правильного расчета затрат на клиентский офис следует учитывать массу мелочей.

Важен ли внешний вид здания, в котором вы арендуете площади? Разумеется, встречают ведь по одежке! Бросив беглый взгляд на здание, в котором расположен офис компании, клиент подсознательно делает для себя массу выводов, которые впоследствии могут оказаться решающими. Впрочем, ставить на первое место престиж и внешний блеск также не следует. "Если офис ориентирован на посещение лицами (например, представителями клиентов) с достатком ниже среднего — скажем, экспедиторы, нет смысла чрезмерно украшать помещение. Реакция может быть негативной — "тут все для богатеньких". Зная, каков ваш клиент, нужно создать для него привычную и "родную" обстановку. Если же это кому-то не нравится, то, возможно, это просто не ваш клиент", - говорит генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина. Ну и, разумеется, выбирая место для клиентского офиса оцените возможности прилегающей территории с точки зрения парковки автомобилей. Необходимость оставлять автомобиль за несколько кварталов, конкуренция за место для стоянки, сложности с въездом и выездом — все это способно вызвать негативную реакцию и тех, кто впервые собирается воспользоваться вашими услугами, и тех, кто мог бы совершить повторные покупки.

Вы куда?

Еще одна проблема, с которой сталкиваются владельцы клиентских офисов — доступность его для посетителей. Туристическое агентство или центр контактной коррекции зрения, разместившиеся на одном из этажей режимного предприятия, где для входа необходимо предъявление паспорта, как правило теряют массу потенциальных клиентов.

"Хорошо, если есть отдельный вход в офис, который ориентирован на массовый поток потребителей. Если же это невозможно, необходимо согласовать с охраной бизнес-центра и арендодателем условия, на которых посетители смогут попадать в помещение" — говорит Андрей Постников. Согласен с этим и Максим Жуликов: "Проблемы с охраной — одна из весьма распространенных проблем. Многие арендодатели, как правило, очень не любят, когда в один из арендованных офисов в бизнес-центре валом валят посетители. С другой стороны жесткий пропускной режим портит бизнес такому арендатору. Идеальная ситуация, когда в клиентский офис можно попасть через отдельный вход (или если офис расположен в лобби бизнес-центра) — не проходя пост охраны.

Ну и, наконец, всегда есть смысл оценить будущих соседей. "Если рядом с вами помещения арендуют другие компании, следует поинтересоваться, кто они и чем занимаются", – говорит Глеб Ялымов. Кроме того, как утверждает Максим Жуликов, роль "фактора соседства" заметно возрастает по мере роста социального статуса клиентов: "Одним из требований к офису, ориентированного на обеспеченных клиентов, является отсутствие в непосредственной близости, например, уличного фаст-фуда — всякого рода ларьков по продаже кур гриль или шаурмы".

Еще один важный момент, на который следует обратить внимание, – наличие по соседству фирм конкурентов. Не спешите кричать "фу!" и пугаться такого соседства! Вполне возможно, что ничего плохого в этом нет. Каким образом такое возможно? Легко: если в одном районе, к примеру, расположено сразу несколько турфирм, то и клиентов потенциально в этот район будет заходить больше – просто в силу того, что услуга представлена массово и есть из чего выбирать. Таким образом, ваш клиентский офис может выиграть за счет преимуществ расположения, качества обслуживания у остальных конкурентов, а это выльется в приток новых клиентов.

Но как всегда есть и подводные камни. Может оказаться, что конкурентными преимуществами обладает не Ваша фирма, а компания конкурента – в таком случае существует риск не приобрести, а потерять клиентов, которые изначально шли вроде бы к вам, но по пути наткнулись на более интересное предложение. Иными словами, очевидные на первый взгляд плюсы могут стать минусами - и наоброт.

Несмотря на это, идеал клиентского офиса есть. Вопрос, достижим ли он на практике? В нынешних условиях вряд ли. Поэтому, выбирая место под клиентский офис, выбирать на самом деле придется наименьшее из всех зол.

РЕКОГНОСЦИРОВКА

Наконец-то нашелся неплохой вариант для размещения офиса продаж? Прекрасно. А теперь – самый простой тест. Так сказать на соответствие.

- Еще раз представьте себе потенциального клиента и попробуйте ответить на главные вопросы. Тот ли район города выбран? Какая у него репутация? Какова ситуация с общественным транспортом и его загрузка?

- Проведите разведку территории и оцените, сколько компаний того же профиля прописалось поблизости. Оцените результаты. Помните, что наличие конкурентов поблизости далеко не всегда плохо — клиенты, которым что-то не понравилось в других фирмах, могут заглянуть к вам. Главное – знать, кто собственно они — ваши соседи-соперники.

- Пригласите посмотреть будущий офис своих знакомых и попытайтесь объяснить им как вас найти по телефону. Заметьте, сколько времени на это ушло. И – насколько просто оказалось вашим гостям найти офис на самом деле.

- Постарайтесь понять, в каком направлении будет двигаться основной транспортный и людской поток в то время, когда по всем расчетам приток клиентов должен быть максимальным. Не окажетесь ли вы на противоположной стороне улицы? И … не открыт ли на той самой, правильной стороне дороги офис ваших конкурентов, попасть к которым можно, не переходя улицу?

- Попытайтесь припарковать автомобиль рядом с будущим клиентским офисом — утром, днем и вечером. Посмотрите на дорожные знаки, наведите справки о повадках местных гаишников и попробуйте найти альтернативное место парковки, если все пространство вокруг уже заставлено автомобилями.

- Взгляните на фасад здания глазами будущего клиента. И особенно – если клиент ожидается солидный, обеспеченный. С той же точки зрения оцените "соседей" — народную пивную рядом со входом в "бизнес-центр", чадящую шашлычную и унылый подвальчик, торгующий секонд-хендом. Да, не забудьте посмотреть на фасад еже раз – есть ли подходящее место для вашей вывески?

- Попробуйте пройти в будущий офис как обычный "клиент с улицы". Грозный охранник, паспортный контроль, очереди у лифтов — все это может играть против вас.

Элитный офисный фонд

Год назад американская компания Cushman & Wakefield опубликовала в Нью-Йорке ежегодный рейтинг городов мира с самыми дорогими офисами, в котором Москва вошла в первую пятерку. По данным Cushman & Wakefield, средняя цена московского офиса тогда составляла 729 евро за 1 кв. м в год (евро в то время был равен доллару).

Цена приводилась с учетом НДС и эксплутационных расходов. Но и это не предел: в Москве сдаются в аренду и более дорогие офисы. Причем спрос на них, как ни странно, превышает предложение. Так за что и почему арендаторы офисных помещений готовы переплачивать?

Качественные офисные помещения в Москве (класс А) и так недешевы. По данным компании Stiles&Ribokobylko на февраль 2005 года, средние арендные ставки на помещения класса А оценивались примерно в 600 долл. за кв. м в год. Но следует не забывать, что российские компании платят еще НДС 18% от этой суммы (это еще около 120 долл. за кв. м в год) плюс так называемые эксплутационные расходы.

По данным компании Paul's Yard, эксплутационные расходы для офисов такого класса составляют от 50 до 120 долл. Например, в "Балчуг-плаза" эта ставка -- 80 долл. плюс НДС с кв. м в год, в "Павелецкая Тауэр" -- 75 долл. с НДС, в бизнес-центре "Романов Двор" -- 100 долл. с учетом НДС. В итоге арендная плата за среднестатистическое офисное помещение класса А обходится в 800--820 долл. в год.

Однако в Москве есть немалое число бизнес-центров, где и эта немалая сумма перекрывается в полтора, а то и в два раза. Например, в бизнес-центре "Регус" ежемесячная арендная ставка составляет 1700--1950 долл. за рабочее место (одно рабочее место занимает 6--10 кв. м). То есть аренда 1 кв. м в год обходится в 2--3,4 тыс. долл. "Регус" -- это международная сеть бизнес-центров, специализирующаяся на сдаче в аренду именно небольших, а также временных (на 1--4 недели) помещений. То есть этот пример можно признать исключением -- арендная плата за очень маленькие помещения одинаково высока во всем мире, а не только в России.

Однако сверхвысокая арендная плата за стандартные офисы в Москве вовсе не редкость. Владельцы бизнес-центров обычно оправдывают такие ставки "высоким уровнем работы эксплуатирующей организации". "Высококлассные бизнес-центры ориентированы на полное освобождение арендаторов от необходимости самостоятельно заниматься благоустройством своих рабочих мест -- они не только прекрасно меблированы, но и предоставляют арендаторам целый пакет необходимых услуг (дополнительные транспортные возможности, залы для проведения конференций с самой различной аппаратурой, бытовые услуги). В некоторых бизнес-центрах плата за парковку (100--120 долл. за одно машиноместо) также включается в стоимость аренды как некий бонус", -- поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Светлана Муханова.

Выше средних по рынку арендные ставки предлагаются в бизнес-центрах "Миллениум", "Даев-плаза", "Романов Двор-2", "Александр-Хаус", "Усадьба". Пиковые цены (от 800 долл. за кв. м в год) в них наблюдаются на небольшие блоки (до 250 кв. м.). Если прибавить к этим ставкам НДС и плату за управление, то окончательная цена аренды превысит тысячу долларов.

Наталья Дерешовская, консультант отдела по работе с собственниками агентства ABN Realty, говорит, что дорогие офисы (более 800--900 долл. за кв. м в год) составляют особый сегмент рынка коммерческой недвижимости, ориентированный на арендаторов с повышенными запросами к занимаемым помещениям. К такому типу офисов может относиться как все здание, так и несколько этажей (VIP-этажи). Но даже если в бизнес-центре присутствует всего один элитный этаж, качество всего здания в целом должно быть высоким.

Как правило, при формировании столь высокой цены на офис действует комплекс причин, основными из которых являются архитектурно-технические преимущества и отделка высшего стандарта, а также дополнительные услуги и удобства для арендаторов, которые предоставляет управляющая компания. Важную роль играет расположение здания в престижном районе города, а также преимущества ландшафта, например близость к реке.

"Элитные офисы обладают лучшими характеристиками по сравнению со стандартными офисами класса А -- это более дорогая отделка (эксклюзивные материалы), более высокие потолки в помещениях, самые современные и надежные системы инженерии и безопасности, расположение на верхних этажах здания, панорамное остекление, прекрасные виды из окон, наличие рекреационной зоны для руководства", -- поясняет Наталья Дерешковская. В дополнение к этому в дорогих бизнес-центрах многих арендаторов привлекает и соседство с самыми известными и уважаемыми компаниями. Например, в бизнес-центре "Александр-Хаус" на Большой Якиманке (ставки от 950 долл. за кв. м в год) среди арендаторов представлены корпорация Sharp, Центр стратегических разработок, Фонд эффективной политики. Иногда арендаторам предоставляются уже оборудованные рабочие места, как, например, в бизнес-центрах "Регус" (Смоленская пл., 3) и "Миллениум Хаус" (Трубная, 12). В таком случае компании-арендатору может быть выделен секретарь, который отвечает на звонки, отправляет факсы и т.д. В отдельных проектах решающим фактором для установления высокого уровня цен является исключительное местоположение здания. Например, бизнес-центр "Романов Двор" (Романов пер., 4), элитные офисы в котором сдаются по базовой ставке от 900 долл. за кв. м в год, расположен в самом центре Москвы, рядом с Кремлем.

"Элитные офисы востребованы, как правило, иностранными представительствами и крупными компаниями, а в последнее время и российскими сырьевыми холдингами. Цены в этом сегменте связаны с динамикой на рынке офисной недвижимости в целом, и если общая тенденция к плавному повышению цен сохранится, то и цены на элитные офисы будут также расти", -- полагает Наталья Дерешковская. Похожего мнения придерживается и руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец: "Надо отметить, что дорогие офисные площади пользуются такой популярностью, что практически не пустуют, более того, сегодня наблюдается их значительный дефицит. И пока не видно причин, почему дорогие офисы вдруг начнут пустовать".

Рынок офисов. Девелопмент и инвестиции

Из года в год московский рынок офисной недвижимости растет, обретая все больше черт, характерных для развитых деловых столиц стран Еврозоны и Северной Америки, вбирая в себя накопленный десятилетиями положительный опыт. Его специфика заключается в том, что становление рынка происходит не классическим путем, а посредством переноса с Запада уже давно сформировавшейся и отлаженной международной практики. Московский рынок офисной недвижимости сегодня — это симбиоз привнесенных извне разработок, практики и особенностей местной ментальности.

Сегодня рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Так, если в 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450–500 тыс. кв. м офисных пространств, то в 2004 году эта цифра увеличилась на 100–150 тыс. кв. м, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превалировал над предложением, и в очередной раз не был удовлетворен растущий спрос на недвижимость. Во многом благодаря огромной потребности в офисах класса А и В со стороны российских и иностранных арендаторов ставки не только продолжали удерживаться на отметке $ 550–650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и стремились к дальнейшему повышению. Подъем уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители, и в первую очередь на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения в бизнес-центрах.

Спрос на недвижимость стимулирует приход на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами в сегменте офисов были сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к строительству нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель — быстро построить, сдать в аренду и снова взять кредит. Нередко при данной схеме финансирования во главу угла ставили не качество продукта, а скорость его получения, а затем реализации.

Однако в последние годы рынок коммерческой недвижимости стал надежным способом вложения и хранения сбережений. Так, ставка капитализации составляет 12–15 %. И несмотря на то что еще совсем недавно этот показатель доходности составлял 20–25 %, рынок офисной недвижимости является одним из самых инвестиционно привлекательных отраслевых рынков. Уменьшение коэффициента капитализации компенсируется сокращением рисков, связанных с реализацией проектов, благодаря тому, что рынок становится более цивилизованным, а его поведение предсказуемым. Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. Например, в первом полугодии 2004 года Пермской финансово?промышленной группой был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, владение 22–24. В течение 2003 года она поочередно купила такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр "Самсунг", здание корпорации "Эрикссон" на улице Восьмого Марта, а также офисный комплекс на Большой Ордынке, 1–5. Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат.

В 2004 году было зафиксировано еще несколько инвестиционных приобретений. Успешный офисно?торговый центр "Берлин Хаус" куплен западным инвестором, а офисное здание в 1?м Колобовском переулке, также полностью заселенное арендаторами, продано российской компании, которая сохранила концепцию здания, используя его для сдачи в аренду.

На рынке офисной недвижимости прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, которые призваны развивать и увеличивать непрофильные активы. Так, в 2004 году в стадии проектирования либо строительства находился ряд проектов, инвесторами которых являются российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором многофункционального комплекса "Балчуг Плаза" и бизнес-парка "Крылатские Холмы" является структура, подконтрольная компании "Сибнефть". Группа компаний "ЗААБ Капитал", также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом — бизнес-центром "Триангл Хаус" — планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице. Кроме того, свой интерес в этом сегменте имеют компании "Интеррос", АФК "Система", "ТНК-BP", Инвестсбербанк (в первом полугодии 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, возведенное при участии Инвестсбербанка).

К сожалению, иностранные инвестиции в офисную недвижимость как по итогам 2003 года, так и на конец 2004 года занимают незначительную часть их общего объема. Этому есть ряд объяснений. Во?первых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду сроком до 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или что договор по каким?либо причинам не расторгнут. Иностранные же инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные инвестиции сроком от 20–25 лет и более. Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос часто становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов. Во?вторых, в городе не так много зданий, имеющих инвестиционную привлекательность. По данным отдела исследований компании ABN Realty, их число не превышает восьмидесяти, причем около половины из них владельцы используют под себя, а значит, такие объекты находятся не на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы стали уделять большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению. И наконец, в?третьих, немногие иностранные инвесторы, планируя новое строительство, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую завидную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города.

Если же говорить о проблеме иностранных инвестиций в широком смысле, то заметное увеличение их объема станет возможным лишь после того, как России будут присвоены инвестиционные рейтинги всеми инвестиционными агентствами мира. А пока, если смотреть на общую статистику, можно заметить, что львиная доля инвестиций относится к прочим инвестициям. Прочие же инвестиции на 80–90 % состоят из кредитов. То есть иностранный капитал на сегодняшний день готов лишь кредитовать российскую экономику, но не готов к прямым или портфельным инвестициям в Россию.

Поэтому часто применяется практика привлечения иностранным инвестором российского партнера. Примером такого сотрудничества можно считать проект офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, владение 39. В качестве девелопера проекта здесь выступит дочерняя структура компании "АФК Система" — "Система-Галс", обеспе­чивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов по объекту. Надо сказать, что это не первый опыт компании по возведению офисного здания под заказчика. Несколько лет назад "Система-Галс" на Большой Ордынке построила офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерными характеристиками до сих пор выгодно выделяется из ряда офисных центров класса А. О другом совместном проекте российской и иностранной компании было заявлено также в этом году: дочерняя структура компании "Интеррос" — "Открытые Инвестиции" — объявила о начале сотрудничества с Brunswiсk Capital по реализации проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.

Примером того, что приток иностранного капитала в рынок офисов крайне мал, служит проект "Москва-Сити", строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания Enka, которая возводит в рамках проекта "Москва-Сити" офисный комплекс "Башня на Набережной". Однако этому есть свое объяснение: "Башня на Набережной" — не первый проект Enka в Москве, и компания прекрасно разбирается в подводных течениях московского рынка. Все остальные участники проекта имеют российские корни. Поэтому если в "Москва-Сити" и придут иностранные инвесторы, то лишь в качестве партнеров российских компаний, имеющих на сегодняшний день возможность завершить начатые проекты самостоятельно, однако ввиду экономической целесообразности заинтересованных в привлечении сторонних средств.

По такому сценарию может пойти реализация проекта башни "Россия". Инвестор строительства компания "МДК" не скрывает, что из собственных средств планирует финансировать не более 10 % работ, а все остальное будет сделано за счет привлечения соинвесторов, в том числе иностранных.

Итак, девелоперские компании, работающие на московском рынке, условно можно разделить на три группы: сугубо иностранные; сугубо российские; российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров. Первая группа самая малочисленная, но в то же время наиболее заметная на рынке в силу масштабности осуществляемых ею проектов, к числу которых относятся бизнес-центр "Дукат III", многофункциональный центр на Новинском бульваре, офисный комплекс "Набережная Тауэр" в "Москва-Сити". Однако стоит заметить, что прекрасный инвестиционный климат на рынке офисной недвижимости московского региона будет привлекать все больше известных иностранных девелоперов, и они составят еще большую конкуренцию российским коллегам. Вторая группа — российские компании — самая многочисленная по составу. Она занимается в основном реконструкцией бывших промышленных предприятий, строительством средних и малых офисных зданий, особняков. И наконец, третья группа — российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, — наиболее перспективная, так как она сочетает современные методики, новейшие технологии в части проектирования, строительства, маркетинга и способность эффективно работать в условиях местного рынка, добиваться благосклонности властей города при решении тех или иных текущих вопросов. В эту группу входят такие известные компании, как "СТ Групп", "Система-Галс", CMI Development, "Открытые Инвестиции" (дочернее предприятие холдинга "Интеррос") и отчасти Capital Group, "Строймонтаж".

Иностранные компании, как правило, вкладывают в недвижимость заемные средства. Поэтому при принятии решения о начале строительства здания или покупке действующего бизнес-центра на первый план выходит такой показатель, как доходность, прогнозируемая на основе анализа финансовой привлекательности проекта и составления оптимальной модели финансирования. В будущем это позволяет девелоперу достигать максимального уровня возврата инвестиций с учетом всех присущих проекту рисков.

Российские компании используют как собственные средства, так и средства компаний, по отношению к которым они являются аффилированными лицами. Цепочки здесь могут быть самыми разными, например сырьевая компания и занимающаяся развитием непрофильных активов дочерняя структура, либо банк в лице собственного департамента по недвижимости и т. д.

Российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, в основном работают на паритетных началах с такими партнерами либо выступают в качестве заказчиков строительства, а инвестором является сам партнер.

Как показывает практика, наиболее привлекательные с точки зрения институционального инвестора здания иностранные девелоперы возводят с целью их последующей сдачи в аренду и продажи. Такой сектор рынка офисной недвижимости, как инвестиционные продажи, начал формироваться несколько лет назад. За этот период было зафиксировано не более 8–10 сделок по купле-продаже функционирующих, заселенных арендаторами бизнес-центров. Становлению практики инвестиционных продаж способствовали благоприятные тенденции развития рынка: повышение качества сдаваемых в эксплуатацию объектов, дефицит качественных офисных пространств, растущий на них спрос, создание более-менее внятной правовой базы для девелопмента и т. д.

Российские девелоперы пока еще не имеют такого большого опыта в этой новой для России отрасли, как их западные партнеры. Поэтому в основной своей массе они берутся за реализацию менее масштабных проектов. Однако их роль в развитии рынка не должна принижаться. Так, процесс перепрофилирования бывших производственных территорий — поле деятельности исключительно российских девелоперов. Некоторые городские чиновники, а также СМИ, освещающие ход выполнения этой программы, нередко выражают обеспокоенность темпами перепрофилирования. На самом деле процесс идет со скоростью, соответствующей потребностям рынков жилья, офисов, коммерческой недвижимости и промышленных объектов.

В последние годы Москва бьет все рекорды по объемам ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости и занимает лидирующие позиции среди европейских деловых столиц по объемам нового офисного строительства и реконструкции. Но вполне естественно, что инвесторы в первую очередь осваивают наиболее привлекательные для девелопмента территории. Так, если существует выбор между земельным участком внутри Бульварного кольца и территорией промзоны в районе станции метро "Бауманская", он, естественно, будет сделан в пользу участка, расположенного в центре города, так как доходность реализуемых проектов во многом зависит и от их месторасположения. Тем не менее дефицит земельных площадей в центре вынуждает российских девелоперов обращать внимание на территории промышленных зон.За последние несколько лет было реализовано большое количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших заводов и фабрик. Среди наиболее интересных следует выделить такие новые адреса на деловой карте города, как:

Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика "Святогор"),
Ибрагимова, 31 (машиностроительный завод "Маяк"),
Садовническая, 82 (Краснохолмский камвольный комбинат),
Дербеневская набережная, 7 (Московская ситценабивная фабрика),
Электрозаводская, 33 (завод "Физэлектроприбор"),
Бакунинская, 71 (фабрика "Женская мода"),
1-й Кожевнический переулок, 6 (фабрика специальных лент),
Малая Коммунистическая, 21 (завод "Электропровод"),
Филипповский переулок, 13 (типография "Астра Семь"),
Русаковская, 13 (завод "Мона") и др.

По данным отдела исследований компании ABN Realty, процесс перепрофилирования промышленных объектов с каждым годом будет только нарастать благодаря привлекательному инвестиционному климату на рынке офисной недвижимости. Скажем, на сегодняшний день рынок может поглотить не более 700–800 тыс. кв. м офисных пространств за год, но с улучшением макроэкономических показателей эти цифры увеличатся, и тем самым будет более активно решаться программа по перепрофилированию промзон.

В случае с российскими девелоперами источники финансирования могут быть самыми разными — начиная от собственных средств, поступающих в виде денежных потоков от их первоначально осуществленных проектов, и заканчивая банковскими кредитами или средствами головных подразделений тех структур, в которые входят российские девелоперы. Стоит подчеркнуть, что российский девелопер — это, как правило, структурная единица сырьевого либо финансового холдинга. Так, как уже было сказано выше, если мы говорим о компании "Открытые Инвестиции", то имеем в виду "Интеррос", "Система Галс" — АФК "Система", ПФПГ "Риэлти" — "Лукойл-Пермь", CMI Development — "Сибнефть" и т. д. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также в высоком уровне доходности офисных проектов.

В завершение необходимо осветить и такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий под себя. Многие компании, не желающие платить высокую цену за аренду офисных пространств, но имеющие свободные денежные средства, предпочитают приобретать готовые объекты либо те, которые находятся в стадии строительства. В течение пяти-семи лет такие сделки полностью оправдываются. И среди всех сделок купли-продажи недвижимости данный вариант распространен в большей степени, чем инвестиционные приобретения недвижимости. Примером тому могут служить продажи 2004 года. Так, эксклюзивный проект компании ABN Realty — офисный комплекс GOLD Tower, а также бизнес-центр TOKO Tower и офисное здание на Зубовской площади были куплены структурами отечественных сырьевых компаний — "СИБУР", "Лукойл" (ИФГ "Капиталъ") и "Кузбасский Уголь", планирующими использовать данные объекты для размещения в них своих офисов.

Офис "по-белому"

Рынок коммерческой недвижимости в регионах продолжает бороться с пережитками социалистического прошлого. Среди проблем экспертами выделяются закрытость, преобладание черных схем расчетов, слабое развитие системы обмена информацией между регионами и отсутствие должного опыта у участников рынка. Однако аналитики прогнозируют улучшение этих показателей уже в ближайшем будущем.

Неисповедимы пути инвесторов

"2004 год смело можно назвать годом рынка коммерческой недвижимости, но, к сожалению, у его участников пока нет понимания рынка недвижимости как общероссийского", - заявил на состоявшейся 18 марта конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" руководитель отдела межрегиональной недвижимости Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергей Лобанов. Но, по мнению ряда экспертов, скоро это понимание должно прийти.

Сейчас в регионы активно идут многие сетевые компании (дистрибьюторы мобильной связи, торговые сети и т.д.), крупные финансовые корпорации, сотовые операторы, банки, страховые компании. Естественно, большинству из них необходимы качественные офисные центры для открытия своих представительств, а операторам торговли - современные торговые центры, где можно было бы разместить свой бизнес.

Как отметил в ходе конференции исполнительный директор консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко, в последние 12-15 месяцев наблюдается заинтересованность региональных политиков и глав администрации в развитии рынка коммерческой недвижимости в своем регионе. Причин здесь можно выделить несколько. Во-первых, конечно, это необходимость привлечения инвестиций со стороны крупных финансово-промышленных групп, которые наиболее активно формируют спрос на дорогие и качественные офисы в регионах. Во-вторых, заметную роль играет необходимость создания вокруг региона инвестиционно-привлекательной среды. По словам С. Рябокобылко, при выборе места инвестирования крупные иностранные компании обращают внимание не на страну в целом, а на конкретный регион. Для понимания приведем простой пример: компания А заинтересована вложить крупную сумму на Дальнем Востоке, причем четкой задачи, где это сделать - в России или смежном Китае - нет. Выбор между, к примеру, Владивостоком и какой-нибудь провинцией Китая будет основываться не только и не столько на уровне развития каждой из стран-претендентов, а на уровне сопоставлении уровня развития выбранных регионов. И если в этом ключе фаворитом окажется Владивосток, то инвестор не будет смотреть на бурное развитие "китайского дракона", а выберет "русского медведя", несмотря на некоторые проблемы страны. Поэтому, по словам C.Рябокобылко, часто главы администраций обращаются к профессиональным консультантам с вопросом, каким образом следует развивать рынок недвижимости в регионе, чтобы он стал привлекательным для крупных фундаментальных инвесторов.

Победа над прошлым

Конструктивный диалог с региональной властью - это, бесспорно, хорошо, но без активизации самих участников рынка коммерческой недвижимости этот диалог может не принести желаемых результатов. Она должна привести к изменению самой структуры рынка недвижимости и выходу его на новый, более цивилизованный уровень развития. Как заметил в своем докладе руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев, "региональный рынок коммерческой недвижимости продолжает бороться с социалистическим прошлым".

В частности, по оценкам экспертов, проблемы связаны с преобладанием на рынке черных схем расчетов между арендодателем и арендатором, что не способствует росту привлекательности регионов для крупных инвесторов и, по сути, является для многих из них неприемлемой формой сотрудничества. В результате, инвестору приходилось подыскивать другой офис. С этой проблемой связана и другая: повышение арендных ставок после заключения договора. "Нашим клиентам (инвесторам) приходится также сталкиваться в регионах с такой проблемой, как повышение арендных ставок после подписание договоров. Это пугает состоятельных клиентов и не делает регион более привлекательным для инвестиций", - заметили консультант отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Колесникова.

Таким образом, важной на сегодняшний день задачей рынка коммерческой недвижимости в регионах является "обеление" используемых схем. С этой проблемой отчасти связан и тот факт, что офисы в регионах в основном покупают, а не берут в аренду в отличие от Москвы. "Только покупая офис в регионах можно обеспечить надежность реализуемому проекту", - отметила Елена Колесникова. Кроме преобладания черных схем, этот факт связан с недостатком бизнес-центров в регионах и невысоким уровнем региональных консультантов, девелоперов и управляющих, которые могли бы обеспечить чистоту сделки и предложить арендаторам желаемый уровень сервиса. "За три года поездок по регионам мы не видели ни одной профессиональной управляющей компании. Зачастую управлением недвижимостью в регионах считают минимально необходимые коммуникации здания и уборщицу. На самом же деле, это нечто большее, причем наличие профессионального управления объектом очень важное условие для серьезных арендаторов, которым важно, чтобы о них заботились", - подчеркнулаЕ. Колесникова. Также, по ее словам, арендаторам необходимы в первую очередь безопасность и комфорт - удобства, которые в полном объеме могут предоставить только профессиональные управляющие компании. Еще одной особенностью регионов является высокий неудовлетворенный спрос на небольшие помещения. "Наибольшим спросом в регионах пользуются офисы площадью 30 квадратных метров", - констатировал А. Галеев.

Впрочем, по общему мнению участников конференции, рынок коммерческой недвижимости в регионах является перспективным. И если существующие проблемы удастся решить, то он будет развиваться более динамично. Для этого существуют все условия - средний рост арендных ставок в регионах прогнозируется на уровне 15-25 % в год.

Вузы становятся девелоперами

Вузы активно пользуются прорехами в законодательстве, образовавшимися в результате того, что федеральное и московское правительства не разграничили земли в столице. Формально земля под институтами - федеральная собственность, однако де-факто распоряжаются ею столичные власти.

Пользуясь этой неразберихой, учебные заведения активно вовлекают землю в хозяйственный оборот. Для застройщиков сотрудничество с вузами - реальный шанс получить крупный строительный проект с более чем умеренными обременениями. На днях московское правительство опубликовало постановление, согласно которому на участке, принадлежащем Московскому государственному лингвистическому университету, появятся жилые дома. Ранее часть собственной территории под застройку передали такие вузы, как МИРЭА, МГУ, РХТУ и другие.

Эксперты утверждают, что выход федеральных учреждений, которыми являются вузы, на столичный земельный рынок будет продолжаться и дальше. Согласно постановлению №124-ПП, на площадке, принадлежащей Московскому государственному лингвистическому университету (МГЛУ) планируется строительство жилых домов общей площадью 90 тыс. кв. м. В приемной ректора МГЛУ отказались комментировать это постановление, а также называть имя застройщика.

Продажа московскими вузами собственной земли под застройку, а также их участие в качестве соинвесторов таких проектов становится массовой практикой. Так, МГУ, МИРЭА, МИФИ, РХТУ, ТСХА и другие учебные заведения уже ввели в коммерческий оборот собственные территории. Вся земля вузов, согласно законодательству, принадлежит федеральному правительству.

Именно оно и должно выносить предписание о введении в коммерческий оборот этой земли. Однако на практике разрешение на такую деятельность выдает и московское правительство. "Эти земли еще не разграничены, они подлежат отнесению в перечень объектов федеральной собственности, но этого еще не было сделано. Существует постановление правительства России №576 от 07.08.2002, пункты 4–6 которого говорят, что если объекты не отнесены в федеральный перечень, то образовательным учреждениям на них дается право бессрочного пользования.

Московские власти могут оформить аренду этого земельного участка, но по согласованию с федеральными властями",- поясняет Владимир Солдатенков, бывший начальник юридического управления Москомзема. Как сообщили "Бизнесу" в отделе имущественных отношений МИРЭА, именно по этой схеме и идет работа на их земле - с разрешения как федеральных, так и муниципальных властей.

Однако, как заявил Михаил Зайцев, генеральный директор ЗАО "ОСК" (основного инвестора строительства на территории МИРЭА), по договору управляющим долей Федерального агентства по управлению федеральным имуществом является именно МИРЭА. "Для вуза уже было выделено в 1-й очереди комплекса 20% от общего объема жилья",- утверждает Зайцев. В "ОСК" не подтвердили, что Москва имеет долю в этом проекте, хотя в постановлении правительства столицы было указано, что доля города в суммарном объеме составляет $9,175 млн.

Зайцев считает, что это федеральная земля, к которой город не имеет отношения. Земля под жилыми зданиями будет оформлена в аренду путем заключения договора аренды между Москвой и ТСЖ "Академ палас", который появится тут. "Вероятно, для этого землям бессрочного пользования, находящимся в федеральной собственности, придется придать московский статус",- заметил он.

На территории Московской сельскохозяйственной академии им. К. А. Тимирязева было также построено несколько жилых зданий компаниями ООО "Восход Бис" и ДСК-3, входящим в компанию "Интеко". Анатолий Овчинников, помощник ректора Тимирязевской академии по социальным вопросам, рассказал, что инициатором проекта выступила сама академия, которая ищет пути решения жилищных вопросов ее сотрудников. "Строительство велось за счет собственных ресурсов, а также привлеченных средств. "Восход Бис" и ДСК-3 выступали как подрядчики",- уверяет Овчинников.

Застройщики весьма высоко оценивают потенциал рынка земли вузов. Например, Баир Семенов, начальник планово-экономического отдела департамента инвестиционных программ СУ-155, признается, что их компания выступает основным инвестором строительства на землях РХТУ, Московской академии МВД, а также соинвестором по застройке территории МИРЭА и МИФИ.

"Нас привлекает в таком сотрудничестве возможность строительства в обжитых привлекательных районах, с развитой инфраструктурой. Но главное - это возможность предоставления доли вузу в натуральном выражении, тогда как правительство города требует выплаты своей доли в денежном выражении и авансовыми платежами",- говорит он.

"Если "Сити" не справится, мы найдем другой механизм управления"

В конце прошлого года изменился состав собственников компании "Москва-Сити", управляющей Московским международным деловым центром (ММДЦ). Как рассказал корреспонденту "Ъ-Дома" Бэле Ляув заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе, курирующий проект ММДЦ, новые акционеры управляющей компании пока не справляются со своими задачами и, возможно лишатся прав на управление проектом. При этом, по словам чиновника, одним из претендентов на крупнейший деловой комплекс города может стать предприниматель Шалва Чигиринский, который занят сейчас перестройкой гостиниц в центре Москвы.

- Почему в управляющей компании так часто меняются акционеры? - Хребет проекту "Москва-Сити" был сломан, когда "Сити" руководила Ирина Гаазе. При ней были заключены договоры аренды с большинством участников; при ней проложили почти 75% всех инженерно-технических коммуникаций. Тогда же появились первые объекты - мост "Багратион", "Башня-2000". Самым большим недостатком старого руководства "Сити" стало то, что они перестали следить за движением своих собственных бумаг. Случилось то, что должно было случиться: акции "Сити" начали продавать даже сами работники компании. Я ничего не имею против прихода новых людей, но, к великому сожалению, новый акционер никаких революционных шагов не сделал.

- Вы имеете в виду группу SPI? - Да. При них проблемы, которые были, к сожалению, остались. Финансирование со стороны правительства Москвы как было, так и осталось. Люди, составившие новую команду, представляли в основном юридическое крыло компании, это управленцы такого типа: чуть что случилось - сразу в суд. Это не менеджеры, которые создают новые материальные ценности. Один из них проговорился мне при встрече: "Нас очень устраивает роль пассивного акционера". Эти люди не стояли у истоков проекта, они его не любили так, как любила его первая плеяда. У них не дошли руки даже до тех проблем, в которых у ОАО "Сити" есть конкретный материальный интерес.

- Что именно вы имеете в виду? - Проблемы, связанные с объектами, в которых у "Сити" имеется доля,- аквапарк и "Сити-Энерго". Сейчас они находятся в подвешенном состоянии.

- Помимо SPI крупным совладельцем "Сити" стала группа "Гута". Что вы можете сказать про нее? - Группа "Гута", в отличие от SPI, пришла не с чисто экономическими, а с логическими соображениями. Сначала "Гута" стала заниматься развязкой узла, который возник у нас с энергообеспечением "Сити". В процессе работы над этой проблемой она поняла, что без твердых позиций в ОАО "Сити" реального прогресса не добиться. С этого все началось, а чем кончилось, вы уже знаете.

- Перед "Гутой" поставлены конкретные задачи? - Да, они совершенно иные, чем те, которые стояли перед прежним руководством "Сити". Во-первых, продумать и предложить решение по эксплуатации всего комплекса - от безопасности и санитарного состояния комплекса до ночного освещения. Вот если они с этими задачами справятся, правительство Москвы с "Сити" будет работать. Если они с этими задачами не справятся, мы найдем другую систему управления комплексом.

- Какую систему вы имеете в виду? - На рынке уже есть профессиональные операторы, есть, наконец, Московская девелоперская компания (ее возглавляет лояльный столичным властям предприниматель Шалва Чигиринский.- "Ъ-Дом"). Меня буквально атакуют инвесторы: давайте создадим совет инвесторов и передадим ему функции управляющей компании. Эта компания заключит новый договор об управлении с правительством Москвы.

- Вы говорили о проблеме, связанной с "Сити-Энерго". Сейчас работы на ее объектах выполнены на 90%. Какие проблемы остались у этой компании? - Мы изначально рассчитывали на то, что у "Москва-Сити" будет собственный источник электроэнергии. Для энергоснабжения комплекса была создана компания "Сити-Энерго". Инвестору, который построит теплоэлектростанцию мощностью 270 МВт электроэнергии и 450 Гкал тепла, мы намеревались передать 75% акций "Сити-Энерго". Проект очень емкий в инвестиционном смысле, требуется больше $200 млн, чтобы построить две очереди этой станции и коммуникационный коллектор в полтора километра.

В 1999 году на нас вышел "Газпром" с предложением инвестировать в ТЭЦ. Тогда действовал закон, по которому если предприятие направляло деньги на программу, приоритетную для города, утвержденную городской думой, они засчитывались как уплата налога в местный бюджет. Тогда же появилась компания General Aviation, предложившая освоить газпромовские деньги и построить станцию. General Aviation создала с "Газпромом" совместную компанию - "Технология моторов". Этому СП досталось 75% акций "Сити-Энерго", управляющей компании "Сити" - 25%. На деньги "Газпрома" было начато строительство, но в 2001 году финансирование прекратилось, и станция остается недостроенной. Сейчас там идут чисто юридические споры. Мы пишем в "Газпром": "Предъявите ваши права на объект, это же ваши деньги". "Газпром" молчит. А объект стоит, и чтобы его достроить, нужно-то всего $20 млн. Но пока все ведется к тому, чтобы станция просто сгнила.

- Разве город не может разорвать отношения с инвестором в "Сити-Энерго"?
- Там сейчас все очень непонятно. Мы выяснили, что ЗАО "Сити-Энерго" сменило форму собственности на ООО, причем "Сити" никто не спрашивал. В этом ООО совладельцами являются какие-то пять физических лиц. Кто они такие, живые, не живые, граждане России или не граждане, неизвестно.

- На каких условиях в проект "Москва-Сити" вошло "Мосэнерго"?
- Мы дали гарантии всем инвесторам, что к 2007 году к границе застраиваемых ими участков мы подведем электроэнергию и тепло. Временный энергоисточник для бесперебойного строительного процесса мощностью 10 МВт мы построили на участке за третьим кольцом, в конце марта у нас будет еще 30 МВт от 12-й ТЭЦ, но если смотреть на проблему глобально, без "Мосэнерго" мы проблему решить не сможем, если даже ТЭЦ в ММДЦ будет построена в срок. Поэтому принято решение опережающими темпами строить вторую очередь ТЭЦ. Коллектор мы в любом случае за свои деньги уже построили, и он является собственностью города. Когда все-таки достроится первая очередь ТЭЦ, ее владельцам придется с нами договариваться об условиях подключения к коллектору. Иными словами, мы перехватили инициативу.

- Что сейчас происходит с проектом строительства аквапарка в ММДЦ?
- У аквапарка хозяева были те же, что у "Сити-Энерго". Ходят слухи, что они продали его другому инвестору, но я пока не видел никаких документов. У меня впечатление, что происходит та же история, что и в аквапарке "Трансвааль": когда рухнет, выяснится, что никто не знает, кому этот объект принадлежит.

- По вашему указанию "Сити" готовит справку по компаниям, не справляющимся со сроками инвестконтрактов? Насколько критична ситуация со срывом сроков?
- Отставание по срокам - месяц, два. Самое большое отставание у "Капитал груп" - месяца три. Но это не опасно, потому что работы, которые были предусмотрены первым этапом договора - утверждение проекта и получение разрешения на строительство,- они выполнили. Дальше у нас идет пятилетний договор - если они построят в эти сроки, то мы сами в конверте привезем продление договора на 44 года и свидетельство о собственности. У нас подход был такой: вы нам заплатите заранее за землю, коммуникации - и все ваше. Но если вы не уложились в те сроки, которые мы вам определили, извините, деньги не возвращаются, на открытых торгах продается все, что вы до сих пор создали. Деньги от продажи идут вам, если их меньше, чем вы потратили,- считайте разницу убытком инвестора.

- Когда начнется строительство правительственного комплекса и на какие средства?
- С 1 сентября, сейчас он проектируется. В марте пройдет конкурс по подбору генерального подрядчика. Инвестиции будут следующие: сегодня мы занимаем больше 60 зданий в городе, 38 из них мы оцениваем. Под залог одной трети мы заранее заключаем договоры и берем кредиты, а за часть берем деньги под будущие арендные платежи. Мы строим на эти деньги комплекс. Расчеты показывают, что это полностью перекрывает финансирование 360 тыс. кв. м, которые мы здесь построим.

- Правительственный комплекс строится на 15-м участке, который раньше принадлежал ОАО "Сити". Как вы договорились с владельцем земли?
- Мы его у "Сити" забрали, но в качестве компенсации отдаем участок рядышком рядом с "Экспоцентром", напротив 20-го участка.

- Сколько денег город уже вложил в проект ММДЦ в целом?
- Около $360-370 млн. Эти деньги пошли на строительство метро, коммуникаций, моста и проектирование.

- Как они будут возвращены?
- С арендной платы и опционных платежей. Опционы - это $6 млн за 1 га на три года плюс выкуп права аренды за ту же сумму. Умножьте на 60 га. Аренда - это приблизительно $10-12 млн в год. Плюс 150 тыс. новых рабочих мест.

- Почему в "Москва-Сити" так и не появились иностранные инвесторы?
- Если десять лет назад нашего инвестора устраивала даже мизерная доля, лишь бы у него был партнер, то сегодня они стали такими волками, что будут до последнего цента торговаться. Многие иностранные инвесторы предпочитают создавать российские компании и работать здесь под флагом российского резидента.

- Как вы проверяете платежеспособность инвесторов?
- У нас с улицы никто не пришел. Каждый из них уже что-то построил в Москве или в Санкт-Петербурге. Разве Полонского (глава компании "Строймонтаж", торговая марка Mirax Group.- "Ъ-Дом") надо проверять? Построил "Золотые ключи" и еще умудрился отложить $11 млн за путевку в космос. Или Enka, которая построила 1,5 млн кв. м в городе, или "Капитал груп", построивший 660 тыс. кв. м. Им достаточно заложить один комплекс и получить под него кредит.

- Как вы считаете, когда ММДЦ наконец заработает?
- Я думаю, это случится через три-четыре года.

Риэлторский бизнес реструктуризируется

Участники рынка недвижимости занялись оптимизацией бизнеса, чтобы пережить стабилизацию рынка Участники столичного рынка недвижимости столкнулись с кризисом роста, вызванным прошлогодним аномальным ростом рынка. Полагая, что так будет всегда, они спешно укрупнялись, чтобы иметь возможность удовлетворить ажиотажный спрос. Сейчас, при наступлении стабилизации, компании столкнулись с тем, что их масштабы уже не отвечают оборотам рынка. Кроме того, многие игроки решают управленческие проблемы: они вовремя не провели реструктуризацию бизнеса и теперь не в состоянии управлять гигантской структурой.

По информации RBC daily, риэлторская компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" столкнулась с тем, что из нее увольняется персонал, включая руководящих сотрудников. Уволившиеся мотивируют свое решение следующим – компания чрезмерно разрослась в период роста рынка недвижимости и ажиотажного спроса, однако не смогла адаптировать систему управления к новому масштабу, из-за чего снизилась ее управляемость. В "МИЭЛЬ-Недвижимости" наличие проблем отрицают. "Эта информация не соответствует действительности", – сказал RBC daily пресс-секретарь компании Игорь Ладычук. Впрочем, по словам одного из сотрудников компании, пожелавшего сохранить анонимность, ""МИЭЛЬ" в отличие от других компаний не закрывает своих отделений, от нас не уходят люди". "Напротив, к нам приходят многие из других компаний, которые закрывают свои различные бизнес-направления и увольняют сотрудников, -- говорит источник. -- Например, известно, что некоторые риэлторские компании ограничивают свою деятельность на вторичном рынке жилья. Кроме того, закрываются те, кто открылся в период роста рынка".

Напомним, что некоторое время назад, когда цены на рынке недвижимости росли аномальными темпами, увеличиваясь на 40% в год, многие риэлторские компании начали расширяться, чтобы иметь возможность удовлетворить ажиотажный спрос. При этом они открывали отделения везде, где это было возможно, руководствуясь тем, что конкурент уже открыл свое отделение в этом районе. В итоге Москва столкнулась с явным переизбытком риэлторов. "Сейчас в каждом районе города присутствуют абсолютно все крупные игроки рынка плюс целый ряд мелких, никому не известных компаний, – сказал RBC daily один из бывших топ менеджеров риэлторской компании, пожелавший сохранить анонимность. – Но у нас нет такого объема платежеспособного спроса, чтобы обеспечить все эти отделения работой. Компании не ожидали стабилизации на рынке недвижимости, поэтому не провели реструктуризацию во время. Теперь они столкнулись с кризисом масштаба: там просто не в состоянии управлять раздутыми штатами".

Впрочем, часть компаний все же провела реструктуризацию с тем, чтобы адаптироваться к новым условиям работы. В частности, компания МИАН преобразовалась в холдинг, причем, по данным RBC daily, в качестве приоритетного направления деятельности она избрала девелопмент. Также реструктуризацию провели компании "Домострой" и "Крост", разделившийся на пятьдесят частей. "БЕСТ-Недвижимость" решила пойти по другому пути: вместо реструктуризации бизнеса она предпочла принимать меры по стимулированию спроса. Так, недавно компания объявила об открытии нового направления. Цель его – оказывать гражданам содействие в получении ипотечных кредитов. Его роль заключается в первоначальном подборе наиболее подходящего клиенту варианта кредита и банка, а также в сопровождении клиента в банке. Причем, как заявляют в компании, сотрудники "БЕСТ-Недвижимости" даже готовы ходить на собеседования в банк вместо заемщика. Таким образом, там пытаются, по всей видимости, обеспечить фронт работ риэлторскому подразделению.

Как известно, в настоящее время спрос на рынке находится на очень низком уровне, что и заставляет риэлторов искать пути привлечения клиентов. "Время, когда продавалось абсолютно все, прошло, – считает Игорь Ладычук. – Сегодня на рынке недвижимости, в том числе и на вторичном рынке, надо уметь работать. Компании же, которые создавались в период расцвета рынка, этого не умеют, и они вынуждены сокращать свое присутствие на нем". По мнению Игоря Ладычука, на рынке недвижимости свои позиции сохранят те компании, которые вкладывались в развитие технологий. Крупные же игроки пойдут по пути диверсификации бизнеса, развивая девелопмент, услуги по управлению объектами и другие. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость", кстати, недавно также занялась девелопментом.

В Корпорации МИАН также указывают на процесс структурных изменений на риэлторском рынке. "Я бы не стала говорить, что сегодняшние изменения актуальны только для риэлторского бизнеса, – сказала RBC daily генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова. – Можно посмотреть, к примеру, на сегмент торговли товарами народного потребления, где точно так же происходят корректировки сетевой активности. При этом никто не отказывается от сетей. Просто идет пересмотр их формата, месторасположения, применяемых технологий. Все это видоизменяется прежде всего в соответствии с реалиями рынка, с запросами клиентов, а также с учетом повышения конкурентоспособности – и все это абсолютно естественные процессы. Тот процесс, который сегодня идет в Корпорации МИАН, как мы и говорили, связан с тем, что происходит дальнейшее развитие сети территориальных отделений. Да, это влечет за собой закрытие одних отделений, открытие новых в качественно ином исполнении и с новыми требованиями к персоналу. И это не только и не столько внешние новшества, а еще и принципиальные изменения в технологии. На мой взгляд, в схожей ситуации сегодня находятся многие компании, предоставляющие риэлторские услуги. Это доказывает только то, что компании на одном рынке, вошедшие в бизнес примерно в один временной период, проходят одинаковые периоды в развитии: происходит сдвиг от увеличения количественного присутствия на рынке к повышению качества предоставляемых услуг. Что и ведет к тем изменениям, которые сейчас наблюдаются".

По мнению заместителя генерального директора компании "Русский дом недвижимости" Юрия Хлестакова, впрочем, ничего страшного пока на этом рынке не происходит. "Конечно, если риэлторская компания будет тратить больше, чем зарабатывать, ей придется сокращать штат, – сказал он RBC daily. – Никакие управленческие решения не помогут. Но я не вижу пока здесь проблемы: работы на рынке хватит всем. Другое дело инвесторы. На них кризис масштаба действительно отразится".

Непростой выбор: купить или арендовать офис?

В минувшем году аналитики рынка отмечали необычайно активный спрос на покупку офисных объектов. Росло и предложение качественных офисных площадей. Однако все это вовсе не значит, что российский бизнес бросился скупать бизнес-центры.

Как и прежде, каждая компания принимает решение о покупке или аренде офиса, исходя из собственных стратегических задач. Если она не хочет приобретать непрофильные активы — она их приобретать не будет. Поэтому возросший спрос на покупку офисных помещений скорее всего явление временное.

Покупка не каждому по карману

Решение, арендовать или покупать офис, целиком и полностью сегодня зависит от политики компании и вкусов ее руководства. Одни предпочитают работать в собственном здании и никому не платить за аренду, а другие не хотят обременять себя заботами об объекте и размещаются в арендованных офисах.

Как правило, приобретают офисные здания только компании высокого уровня, которые в состоянии единовременно вложить значительные средства в покупку недвижимости. Они могут позволить себе изъять деньги из оборота или воспользоваться кредитом.

Приобретение офиса оправдано в том случае, если он будет устраивать компанию по площади, местоположению и качеству в течение как минимум десяти лет. "Компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем уровень доходности недвижимости, — считает PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. — К таким относятся, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9–15%, в то время как доходность недвижимости — около 20%. Им выгодно купить офис, чтобы сэкономить на аренде. И конечно, многое будет зависеть от того, сколько компания заплатит за офисное здание, сколько вложит в его реконструкцию и приведение в соответствие с корпоративным стилем".

Соответственно, фирмам с высоким уровнем внутренней доходности (например, телекоммуникационным компаниям, уровень прибыли которых составляет 40–50%) гораздо выгоднее арендовать помещения под офисы. Есть ли смысл покупать здание и выводить из актива более $20 млн, если можно в течение двух-трех лет получить гораздо большую прибыль от оборота этих денег? Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды (на 7–10 лет), в которых прописано, что индексация ставок не будет превышать 10%. То есть одни организации не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но не делают этого, справедливо считая, что деньги лучше оставлять в оборотных средствах, чтобы развивать свой профильный бизнес.

Очевидно, этим же принципом руководствуются и западные компании, работающие на российском рынке. Около 90% из них также предпочитают снимать офисы. Более того, некоторые иностранцы, имеющие недвижимость в России, постепенно избавляются от нее и переходят на арендованные площади. Это чисто западный подход — не совмещать основной бизнес с управлением недвижимостью. То есть компания занимается своими делами, оплачивает аренду помещения, а все хозяйственные заботы берет на себя собственник здания или управляющая компания.

"В западных странах владельцы платят налог на недвижимость, поэтому компаниям невыгодно приобретать офисные объекты в собственность".

"В западных странах владельцы платят налог на недвижимость, поэтому компаниям невыгодно приобретать офисные объекты в собственность, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Собственник на Западе получает прибыль только за счет роста цены продажи объекта. Если Госдума примет решение о введении налога на недвижимость в России, некоторым российским компаниям станет менее выгодно владеть офисами и они скорее всего начнут их продавать".

Небольшие компании, как правило, тоже арендуют офисы. И не только потому, что им не хватает денег на покупку, а еще и потому, что выбирать фактически не из чего. Небольших площадей, которые могли бы им подойти, в современных качественных бизнес-центрах просто нет. Относительно недорогими бывают либо квартиры, переведенные в нежилой фонд, либо первые этажи жилых или старых административных зданий. Желающих получить в собственность такие помещения не много.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости появилось достаточное количество девелоперов, которые возводят высококлассные офисные здания и продают помещения в них еще на этапе строительства. Надо отметить, что это новое явление для российского рынка. Раньше владельцы предпочитали реализовывать объекты целиком. Сегодня же некоторые девелоперы продают офисные здания, как жилые новостройки — на этапе строительства и по частям, например, поэтажно. Естественно, по такой схеме клиентам выгодно именно приобретать офисы (в частности, для получения прибыли от последующей продажи этих помещений).

Все в этом мире развивается по спирали

В прошлом году, как считают эксперты, особенно ярко проявилась цикличность развития рынка офисных помещений. Значительно расширилось предложение. Новое строительство офисных центров класса А и В в 2004 году составило 874 тыс. кв. м. Всего же к концу минувшего года в Москве общий объем качественных офисных площадей достиг 3,9 млн кв. м.

В начале 2004 года стала активно развиваться продажа офисов, что произошло на фоне вывода на рынок большого объема недооцененных (т. е. дешевых), по мнению покупателей, помещений. В тот момент ставки аренды повысились, а цены продажи остались на прежнем уровне. Покупать офисы действительно было выгодно, поскольку сразу же сработал рыночный механизм: увеличение спроса на покупку вызвало рост цен продажи. В течение всего минувшего года арендные ставки изменялись незначительно и в целом за год поднялись не более чем на 2–3%, а цены продажи продолжали увеличиваться. Специалисты рынка предполагают, что такая динамика скорее всего будет наблюдаться и в этом году. Себестоимость строительства возрастет, соответственно, цены продажи снова поднимутся. В этом случае, если верить прогнозам экспертов, аренда офисов вновь станет оптимальным решением для многих компаний.

Средняя стоимость продажи офисных помещений в 2004 году достигла $3 тыс. за 1 кв. м, и, согласно прогнозам аналитиков рынка, в 2005 году рост цен будет продолжаться. Это связано с увеличением доли города в инвестконтрактах и, соответственно, ростом инвестиционной себестоимости строительства. В 2005–2006 годах он составит порядка 10% ежегодно. Это скажется на цене продажи — к 2006 году она увеличится на 30%. Если верить экспертам, такая тенденция обусловит увеличение спроса на аренду офисов.

"Я думаю, через год-полтора компаниям будет намного выгоднее снимать офисы, чем покупать, — считает М. Гец. — Но теперь уже не по причине недостаточного предложения, а из-за очень дорогой эксплуатации. Еще одним фактором станет возможное введение налога на недвижимость. Посудите сами: компания купила офис по $3 тыс. за 1 кв. м, еще в $100 за 1 кв. м ежегодно будет обходиться эксплуатация здания, плюс $50 — налог. В то время как этот же офис компания могла бы арендовать всего за $500 за 1 кв. м".

Тем не менее на сегодняшний день рост спроса на покупку офисных помещений остается довольно высоким. Собственно, спрос на покупку существовал всегда, зато предложение было очень маленькое. Сейчас ситуация постепенно начинает меняться, число удовлетворенных заявок возрастает с каждым годом. И если еще несколько лет назад соотношение объема сделок по аренде и покупке составляло 90:10, то сегодня количество сделок по покупке возросло до 30%.

***

Сергей МОДЕСТОВ, Директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

— Выбор офиса зависит прежде всего от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Поэтому предпринимателям следует проанализировать предложения рынка, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение.

Если коммерческий проект запланирован на 1,5–2 года, то целесообразнее снять офис представительского класса с хорошим месторасположением. Базовая стоимость аренды офиса класса А составляет $570–630 за 1 кв. м (с учетом НДС, платы за коммунальные услуги и эксплуатацию помещений ставка вырастает до $800 за 1 кв. м). Офис класса В можно арендовать за $400–520 за 1 кв. м без учета НДС и коммунальных платежей. Офис класса С будет стоить $280–380 за 1 кв. м.

Если организация будет вести деятельность в офисе в течение 3–5 лет и у нее имеется возможность приобрести помещение в собственность, то, конечно, лучше это сделать. С точки зрения вложения инвестиций средства, потраченные на покупку офисных площадей, не будут потеряны. И если вдруг компания примет решение завершить реализацию проекта, офис можно выгодно продать. Средняя стоимость московских офисных помещений составляет сегодня $2 тыс. за 1 кв. м. Офисы класса А в новых бизнес-центрах могут оцениваться до $5 тыс. за 1 кв. м. Минимальная стоимость помещения класса С составляет $1,3–1,7 тыс. за 1 кв. м.

Практика работы показывает, что новые компании чаще всего начинают свою работу в арендованных офисах. С развитием бизнеса, обычно через 1,5–2 года, предприниматели начинают поиски собственного помещения, как правило, большего размера.

Юрий УСКОВ, Руководитель отделения "Тургеневское-4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

— Вопрос, покупать офис или арендовать его, относится к внутренней политике каждой отдельно взятой фирмы и, естественно, к ее финансовым возможностям. Кому-то выгодно иметь еще одну издержку в виде арендной платы, а кто-то готов к капитальным тратам.

Кто сегодня покупает офисы? На рынке присутствует три ярко выраженные категории клиентов. Первые профессионально скупают офисную недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Вторые делают это с целью реконструкции и последующей перепродажи по более высокой цене. И наконец, представители третьей группы покупают для себя, для конкретных нужд своей фирмы.

Большинство компаний (как российских, так и иностранных) офисы арендуют. Связано это во многом с отсутствием на рынке недвижимости достаточного количества предложений по продаже, что сказывается и на цене таких предложений. На сегодняшний день ценовой диапазон офисов в продажу — $3–3,5 тыс. за 1 кв. м. Такие цены не позволяют многим фирмам купить офис. А если устраивает цена, то зачастую не подходят местоположение или характеристики здания.

Эльза ТАЛИПОВА, Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН":

— Купить офис или арендовать его — чаще всего зависит исключительно от "состоятельности" клиента и от того, готов ли он выводить немалые средства из оборота для приобретения подобного актива. Практика показывает, что офисная недвижимость является высокодоходным и ликвидным активом, который в случае необходимости можно продать или же получать стабильный, постоянно растущий доход до 25% годовых.

Вариант с арендой офиса становится более привлекательным в ряде следующих ситуаций. К примеру, если бизнес настолько мобильный, что трудно прогнозировать его изменения в ближайшее время — понадобятся ли дополнительные рабочие места или же, наоборот, произойдет крупное сокращение. Другая ситуация — когда положение компании таково, что вложение средств в развитие собственного бизнеса на текущий момент намного выгоднее, чем вложение их в объект коммерческой недвижимости. Кроме того, бывает ситуация, когда у клиента настолько четко сформулированы критерии необходимого для работы офиса, что его устраивает только предложение аренды. Но в целом предпочтение сегодня отдается все же покупке собственного офиса.