Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Оксана Крымина: "Наше сотрудничество с региональными компаниями в сфере управления недвижимостью будет развиваться динамично"

Рынок управления недвижимостью развивается динамично не только в Москве, но и в регионах, причем не только в России, но и на постсоветском пространстве.

На днях в Москву прибыла делегация управляющих недвижимостью из Одессы во главе с заместителем директора девелоперской компании "Легранд" Людмилы Молчановой. Целью их прибытия стала необходимость обмена опытом с московскими управляющими компаниями, которые сейчас действительно могут предложить регионалам много нового и полезного, оказать помощь и содействие в развитии рынка и позволить конкретным компаниям угнаться за темпами стремительного развития рынка. В ходе встречи обе стороны проявили взаимный интерес к развитию дальнейшего сотрудничества и договорились продолжать общение друг с другом и оказывать поддержку в решении возникающих трудностей. С уверенностью можно сказать, что рынок от этого только выиграет.

"Управление недвижимостью у нас сейчас развивается стремительно, но зачастую в управление приходится брать объекты, которые были построены раньше с большим количеством допущенных на стадии строительства и проектирования ошибок, которые управляющие – то есть мы – должны исправлять уже в процессе работы, что, в общем-то, всегда очень тяжело, – отметила руководитель делегации, заместитель директора девелоперской компании "Легранд" Людмила Молчанова. – И мы очень благодарны нашим московским коллегам, которые приняли нас, провели экскурсию и объяснили, на что нужно обращать внимание в первую очередь, принимая в управление объект с концептуальными ошибками".

В ходе встречи генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина пояснила, что очень приятно, что с целью обмена опытом приезжают не только российские, но и компании из ближнего зарубежья: "Это свидетельствует в первую очередь о том, что московский рынок управления недвижимостью выходит на качественно новый уровень развития, и уже в ближайшее время можно ожидать того же в регионах. Конечно, региональным участникам рынка придется столкнуться с тем и же проблемами, с которыми сталкивались в свое время мы, но благодаря тому, что у нас этот этап уже пройден, мы всегда будем рады поделиться своим опытом и помочь коллегам справиться с возникающими трудностями, тем более, что они нам все хорошо известны, поэтому сотрудничество с регионалами будет продолжаться и далее".

Маркетинговая группа БЕШ работает на рынке управления недвижимостью и предлагает услугу Интегрированные Маркетинговые Коммуникации. Суть ИМК заключается в создании информационного поля вокруг клиента - Управляющей Компании, влияющего на мнение потенциальных клиентов и, опосредованно, на их выбор поставщика услуг управления недвижимостью в пользу именно Вашей Управляющей Компании. При этом согласованно используются различные инструменты (реклама, связи с общественностью, direct-marketing, Интернет, презентационные материалы) , которые получатель складывает как элементы "пазла" в единую картину.

"Дон-Строй" представил программу коммерческой недвижимости на общую сумму более $100

"Дон-Строй" представил программу коммерческой недвижимости на общую сумму более $100 миллионов. Об этом Appartment.ru сообщили в пресс-службе компании.

В конце марта компания "ДОН-Строй" вывела на рынок объекты нежилой недвижимости сразу в 7-ми жилых комплексах, среди которых уже известные на рынке "Триумф-Палас", "Воробьевы Горы", "Алые Паруса", "Новая Остоженка", "Дом на Смоленской набережной", а также "Северная Звезда" и "Бирюзова, 33".

В предложении представлены офисы, спортивно-развлекательные центры, аквапарк, ресторан и помещения свободного назначения. Общая площадь предложения составляет более 42 тыс. квадратных метров. Площади торгово-развлекательных комплексов не включены в данную программу и будут реализовываться в рамках специальных проектов.

Программа нежилых помещений предусматривает для инвесторов покупку, аренду или участие в совместных проектах.

Белая площадь Москвы

Алюминиевая компания Coalco, руководимая Василием Анисимовым, и американская девелоперская компания AIG Lincoln заключили договор о стратегическом сотрудничестве. Первым их совместным опытом будет строительство делового центра общей площадью 100 тыс. кв. м на Лесной улице. Этот комплекс обещает стать самым крупным проектом на рынке коммерческой недвижимости, в который инвестирует сырьевая компания,- до сих пор первенство среди сырьевиков удерживал "Газпром". Кроме того, этот деловой центр - первый серьезный объект в Москве, к которому проявили интерес западные девелоперы. Коммерческий деловой центр White Square Office Center будет построен в городских кварталах 674 и 675 Центрального округа Москвы, ограниченного Лесной улицей (вл. 11–15), Бутырским валом (вл. 2–6) и 1-м и 3-м Лесными переулками. Общая площадь участка под строительство составит 1,09 га, а самого бизнес-центра - 100 тыс. кв. м.

Права на возведение этого комплекса ЗАО "Трастконсалт" и компания "Сино Риэл Эстейт Инк" (девелоперское подразделение Coalco) получили еще в феврале 2004 года - согласно вышедшему распоряжению правительства Москвы №180-РП. К моменту подписания этого распоряжения "Сино Риэл Эстейт Инк" уже являлась собственником некоторых строений на этом участке (по Лесной улице, вл. 11–13–15, и по 3-му Лесному переулку). На оставшиеся 0,3 га с компанией "Трансконсалт", близкой к Coalco (владельцем обеих фирм является Василий Анисимов), был оформлен долгосрочный договор аренды под строительство многофункционального центра площадью 36,4 тыс. кв. м. Вместе эти две фирмы учредили ООО "Квартал 674–675", которому и были переданы права собственности на указанные строения и землю. Общая сумма договора прав аренды, с учетом уже выкупленных площадей, составила около $7 млн.

Как выяснил "Бизнес", владельцы "Сино Риэл Эстейт Инк" уже давно строили планы насчет своего участка, однако осуществить их решились только в тандеме с известной американской девелоперской компанией AIG Lincoln. По словам Сергея Рябокобылко, исполнительного директора компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (генерального консультанта проекта), White Square - первый серьезный объект, к которому проявили интерес западные девелоперы. До этого аналогичный опыт был лишь у компании Hines, управляющей площадями в офисном центре "Дукат-3" (35 тыс. кв. м).

Директор по развитию AIG Lincoln Дэвид О’Хара (бывший управляющий директор Stiles & Riabokobylko) отказался представить информацию о новом комплексе на Лесной. В самой компании подтвердили, что руководство пока не хочет афишировать подробности проекта - в том числе относительно будущих арендных ставок и арендаторов. Однако, по оценке Swiss Realty Group, уровень арендных ставок в новом центре может составить $700 без учета НДС. По информации "Бизнеса", сейчас AIG Lincoln ведет переговоры по аренде 20% офисных помещений.

По условиям договора, строительство White Square Office Center должно быть завершено к 2007 году. Предполагается, что офисный комплекс класса А будет состоять из трех отдельных зданий: двух 15-этажных (31 и 27 тыс. кв. м) и семиэтажного (9 тыс. кв. м). На территории комплекса в 5 тыс. кв. м разместятся кафетерии, рестораны, фитнес-центр, магазины и различные сервисные службы. Кроме того, на трех подземных уровнях на площади 30 тыс. кв. м будет возведен паркинг на 840 машиномест. Проектные работы возложены на архитектурное бюро ABD Limited. По мнению Сергея Рябокобылко, квадратный метр строительства оценивается в $1200 (около $120 млн за весь центр). Однако, по словам представителя "Сино Риэл Эстейт Инк", пожелавшего остаться неизвестным, общую сумму затрат на строительные работы можно оценить в $200 млн - если учитывать уже понесенные компанией расходы на участок, а также последующую после строительства отделку здания.

По мнению Андрея Патрушева, PR-директора компании Knight Frank, район "Белорусской" уже давно формируется как бизнес-зона: "У меня сложилось впечатление, что западные компании целенаправленно раскручивают этот район",- говорит он. Как считает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, данный участок, где еще недавно оставались свободные площадки, имеет удобные подъездные пути как с Садового, так и с Третьего транспортного кольца. "Это удачный выбор для инвестиций: тут хороший человеко-поток, удобные транспортные развязки, близость к центру и одной из самых дорогих улиц города - Тверской",- констатирует Шершнев.

В Swiss Realty Group также обращают внимание и на то, что именно сырьевые компании проявляют интерес к инвестициям в офисное строительство и девелопмент - более того, "интерес превратился в тенденцию". "Российский рынок недвижимости должен только радоваться тому, что благодаря сырьевикам у нас сегодня редко возникает необходимость искать более требовательных иностранных инвесторов",- говорит Илья Шершнев. По его словам, White Square Office Center обещает стать самым крупным проектом на московском рынке недвижимости, средства в который инвестирует сырьевая компания. "На данный момент в Москве самый крупный проект, реализованный сырьевой компанией,- офис "Газпрома" общей площадью 70 тыс. кв. м. Остальные, хотя их и много, не дотягивают до этой цифры",- резюмирует Илья Шершнев.

Эффективное управление и эксплуатация зданий в современных условиях

Обучающий семинар по Актуальным проблемам ЖКХ "Эффективное управление и эксплуатация зданий в современных условиях" пройдет 25 мая в Гостином дворе в Москве в рамках VII Московской международной выставки "ДОРКОМЭКСПО. Жилищно-коммунальное хозяйство и строительство-2005".

В роли организатора мероприятия выступает Московский Государственный Строительный Университет.

Как сообщили "Строительному миру" в МГСУ, на семинаре будут озвучены следующие темы: Управление предприятием по обеспечению эксплуатационных качеств зданий; Параметры среды обитания при эксплуатации зданий; Основы отказов конструктивных элементов зданий; Диагностика технического состояния помещений; Предупреждение преждевременного износа здания.

Руководителями семинара являются член-корреспондент ЖКА, профессор МГСУ Серафима Сокова и доцент МГСУ Владимир Калинин.

Дополнительную информацию можно получить по телефонам: 183-33-56, 231-45-14.

Склад оправдывает средства

Компания Ford последним из основных игроков российского автомобильного рынка открыла местный склад запчастей. По словам руководителя российского Ford Хенрика Нензена, это событие не должно отразиться на стоимости владения автомобилем Ford или даже уменьшить эту величину. Однако, как выяснил "Бизнес", запчасти вряд ли подешевеют.

Оператором склада Ford, который располагается в ближнем Подмосковье, в городе Дзержинский, является английская компания Tablogix. На новом складе будет также создан запас запчастей для автомобилей других марок, входящих в состав Ford (Volvo, Land Rover, Jaguar). Данный складской комплекс работает с середины прошлого года, а до Ford его мощности использовала Metro Cash&Carry.

Ford полностью передал Tablogix логистические функции, в том числе и доставку запчастей по заказам дилеров. "Работать теперь будет проще,- говорит начальник отдела запчастей Ford компании Major-Auto Иван Яковлев.- Если раньше клиенты при удачном стечении обстоятельств ожидали необходимую деталь неделю, то сейчас все можно будет взять гораздо быстрее". Открытие склада, по мнению генерального директора компании "Пятое колесо менеджмент" Сергея Зыкова, положительно скажется на отношении к марке корпоративных клиентов.

"Для этих людей очень важно наличие запчастей вовремя, чтобы машина не простаивала, а работала и приносила прибыль. Для них склад запчастей - веский аргумент при выборе автомобиля",- заметил Зыков. По его словам, Ford стал одним из последних крупных игроков рынка корпоративных продаж, который создал собственный склад. В то же время один из основных конкурентов Ford на этом рынке - Renault - уже подумывает об открытии второго склада запчастей в Москве. Правда, по словам PR-менеджера компании Ванессы Леви, пока не определены ни параметры строительства, ни сроки ввода склада.

Главный вопрос, который волнует рынок,- как могут измениться цены: с вводом центрального склада дилеры перестанут сами импортировать запчасти, этим будет заниматься ЗАО "Форд Мотор Компании".

Как заявил "Бизнесу" президент ЗАО Хенрик Нензен, новый прайс-лист на запчасти еще не составлен - фактически склад заработает лишь к концу апреля. По его словам, стоимость владения Ford уменьшится. Как уже писал "Бизнес", по этому показателю самая продаваемая машина Ford, Focus российского производства, является лидером среди иномарок и конкурирует с автомобилями Lada, а Ford Transit является самым дешевым по стоимости владения в сегменте коммерческих машин, опережая даже российских одноклассников. Дилеры, впрочем, считают, что запчасти с открытием склада подорожают. "Учитывая опыт открытия складов другими компаниями, стоимость запчастей наверняка увеличится. Надеюсь, что это будет не так, как в случае с Mercedes-Benz (тогда цена запчастей выросла настолько, что российским дилерам оказалось выгоднее заказывать детали из Германии.- "Бизнес"). Ford Focus все-таки собирают в России, представители компании уже знакомы с нашими реалиями и должны представлять себе, какими должны быть цены",- считает Иван Яковлев из Major-Auto. С мнением, что запчасти не подешевеют, согласны и представители двух других дилерских компаний - техцентра "Кунцево" и "Нью-Йорк Моторс".

Впрочем, источник "Бизнеса" в Ford заметил, что при определении цены запчастей будет учтен отрицательный опыт Mercedes и Peugeot (французская компания открыла склад в Москве этой зимой, и цены на запчасти, по словам дилеров, выросли на 20–30%). "Наше ценообразование будет таким, при котором дилерам экономически будет выгодно покупать запчасти именно у нас, а не за рубежом",- заметил источник. Участники рынка также опасаются, что в первое время работы склада, возможно, будут происходить сбои. "Первые две недели будут тяжелыми. Вероятно, без накладок не обойдется",- считает представитель отдела запчастей компании "Нью-Йорк Моторс". Впрочем, в Ford "Бизнесу" заявили, что если система SAP, на основе которой построено управление складом, будет сбоить, то у компании есть резервные варианты, которые позволят не останавливать снабжение дилерских центров запчастями.

Москвичи, готовьтесь к пробкам!

Не очень приятная новость ждет московских водителей - похоже, скоро им придется постоять в пробках на Шелепихинском мосту. 40-летнее сооружение собираются полностью реконструировать. Недавно строители заметили такие дефекты, которые лет через пять могут привести к обрушению переправы.

Поэтому предстоит усилить ослабевшие конструкции, уложить на мосту новый асфальт и обновить ступени. Перекрывать движение при этом не будут. Отремонтируют вначале одну сторону, затем другую.

Мэрия вводит срок давности для инвестконтрактов

Группа сопровождения инвестиционных проектов, созданная в Центральном административном округе, начала свою работу. Департамент земельных ресурсов города Москвы расторгает договор долгосрочной аренды с ЗАО "Садово-Спасское".

В постановлении мэра Юрия Лужкова, опубликованном на днях, говорится, что изъятие проекта у компании производится в связи с "длительным неосвоением" земельного участка площадью 0,37 га на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садовой-Спасской улицы (ЦАО). Участки у нерадивых инвесторов отбирали и раньше, но перед группой стоит задача поставить этот процесс на поток.

По словам Михаила Берковича, главного специалиста пресс-службы префекта ЦАО, если в постановлении были точно прописаны сроки строительства и они были сорваны, то это является достаточным условием для расторжения договора аренды. "Сейчас проведена инвентаризация всех существующих документов, а через два-три месяца мы перейдем в рабочий режим постоянного отслеживания развития объектов строительства, расположенных в ЦАО",- отметил Михаил Беркович.

"Бизнес" уже писал о том, что в ЦАО была создана группа сопровождения инвестиционных контрактов, которая занимается их мониторингом. "За каждым сотрудником созданной группы будут закреплены конкретные объекты, за которыми они будут вести постоянное наблюдение, чтобы не появлялись запущенные проекты.

В случае возникновения трудностей, в том числе и трудностей с инвестором, мы будем либо помогать ему, либо подстегивать",- говорит Беркович. Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, одобряет начатый в ЦАО процесс: "Если произойдет ужесточение мер к нарушителям, то это позитивно скажется на развитии качественного строительства в Москве, и на рынке останутся только надежные инвесторы",- говорит он.

Директор офисного департамента компании Knight Frank Андрей Петров говорит, что единичные случаи лишения компаний прав на освоение того или иного земельного участка в Москве уже были. "Наиболее яркие примеры - лишение участков компании КРТ в 1999 году, также несколько участков потеряли застройщики ММДЦ "Москва-Сити"",- уверяет он.

Но, по его словам, все зависит от взаимоотношения организации со столичными властями. "Бывали случаи, когда инвестконтракты на незастраиваемые участки продлевали на четыре-пять лет",- подчеркивает Петров. По словам Эрнеста Ерохина, начальника отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости", в среднем на реализацию контракта дается срок два-три года, если объект масштабный - около пяти лет. "Такое условие оговаривается во всех распорядительных документах правительства Москвы, а также в инвестконтрактах.

Если инвестор его не выполнил, площадка действительно может быть изъята. Однако инвесторам удавалось договориться о продлении срока. Ведь чтобы продлить его на один год, не требуется постановления правительства Москвы, достаточно распоряжения префекта",- пояснил он.

Теперь ситуация изменится. "Скорее всего, будет распространена практика залога за несоблюдение условий инвестконтрактов. Получая проект, инвестор будет вносить некую сумму за то, что он будет его реализовывать в сроки, оговоренные с мэрией. В противном случае участок будет выставляться на аукцион, а залог - удерживаться",- добавил Шершнев.

Застройщик предлагает первые этажи в четырех крупных комплексах

Строительная компания "Дон-строй" приступила к сдаче в аренду помещений на нижних этажах собственных жилых комплексов. Общая площадь офисов, магазинов и ресторанов, которые компания предложит арендаторам, составляет более 42 тыс. кв. м. Риэлтеры советуют "Дон-строю" продать эти помещения.

В апреле строительная компания "Дон-строй" намерена "выбросить" на рынок коммерческой недвижимости помещения на нижних этажах всех своих жилых комплексов. Сопровождать сделки по аренде и продаже офисов и магазинов в "Дон-строе" будет специально созданный департамент. В общей сложности площадь всех помещений составляет 42 тыс. кв. м. В частности, нижние этажи под офисы, магазины и рестораны в "Воробьевых Горах" составляют 15 тыс., в "Триумф-Паласе" - 12 тыс., в "Доме на Мосфильмовской" - 6 тыс. кв. м и в комплексе "Алые Паруса" - 4,5 тыс. кв. м. Рыночная стоимость этой недвижимости, по оценке самого "Дон-строя", приближается к $100 млн.

Как отметила Екатерина Вертячих, пресс-секретарь "Дон-строя", данные площади представляют интерес для компаний, специализирующихся на обслуживании частных клиентов,- торговых сетей, ресторанов, кафе, спортивных центров, туристических агентств. Однако некоторые эксперты уверены, что список потенциальных арендаторов или продавцов помещений будет более ограниченным.

Так, Марти Уилан, директор по развитию Astera Group, полагает, что "Дон-строю" имеет смысл размещать там только офисы. "Если устраивать магазины в комплексах только для их жильцов, то потока покупателей явно не хватит для окупаемости ритейла. А если допускать в магазины людей с улицы, это ухудшит условия проживания жильцов",- говорит она. По словам Марти Уилан, офисы в комплексах "Дон-строя" можно сдавать в аренду по $550–600 за квадратный метр.

С ней согласен и Максим Жуликов, специалист по офисной недвижимости компании Penny Lane Realty: "Скорее всего, интересны такие офисы будут сервисным компаниям, рассчитанным на обслуживание этих домов (парикмахерские, химчистки и т. д.),- такие фирмы испытывают нехватку помещений сегодня.

Все эти комплексы находятся на закрытой территории, в отдалении от магистралей, и помещения в них не будут работать на улицу - это неэффективно". Участники рынка недвижимости полагают, что выход на рынок 42 тыс. кв. м площадей никак не отразится на нем.

"Это площади небольшие, не бизнес-центры, отдельные разбросанные по районам помещения",- думает Роман Чепцов, директор по развитию ABN Realty. Плюсом этого предложения являются низкие расходы потенциальных партнеров "Дон-строя". "В первую очередь потому, что эксплуатационных расходов на первых этажах как таковых не бывает - обычно речь идет только об оплате коммунальных услуг",- добавляет он.

Однако Чепцов видит в проекте "Дон-строя" и определенные минусы. "На каждом этаже около офиса в 200–400 кв. м не поставишь управляющую компанию",- говорит он.

Поскольку централизованно управлять такой сетью будет сложно, Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, уверен, что наиболее правильной стратегией для "Дон-строя" будет не сдача помещений в аренду, а их продажа. "Так они получат больше прибыли и сразу. Тогда как сдача в аренду может занять довольно долгое время",- говорит он.

В Москве будут строить стоянки-"этажерки"

Московские транспортники решили воспользоваться опытом берлинских коллег и построить в столице стоянки-"этажерки".

Процесс парковки автомобиля на такой стоянке полностью автоматизирован. Водителю необходимо лишь загнать машину в специальный бокс. Дальше водитель уже не нужен. Автоматика сама выбирает свободную ячейку и отправляет туда автомобиль. Выдает машину все та же автоматика. Но даже если она откажет, машину поднимут в ручном режиме.

На площадке буквально 7 на 8 метров можно поставить до 30 и более машин. По словам гендиректора фирмы-поставщика оборудования Юрия Половинкина, автомобили в гараже стоят на сплошных металлических поддонах, которые имеют такой профиль, что вода и конденсат стекает с четырех углов этого поддона. И поэтому на нижние машины ничего не стекает.

При создании подобных гаражей столичные власти планируют работать пока только с немецкими компаниями. "Мы начинаем работать только с теми компаниями, которые нам могут безукоризненно оказывать эту услугу", - подчеркивает первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский.

Первая стоянка-этажерка появится на Тургеневской площади. Сейчас здесь уже начали готовить котлован для строительства. Ввести в эксплуатацию новую парковку планируется в 2006 году. Сообщает программа "Вести-Москва".

Война в сквере

Деятельностью компании "Открытые инвестиции" занимается прокуратура. На основании ее решения приостановлено строительство культурного центра им. А. И. Райкина. "Открытые инвестиции" являются инвестором проекта и уже вложили в него около $7 млн.

Согласно постановлению московского правительства Центр культуры, искусства и досуга им. А. И. Райкина будет построен на Шереметьевской улице. Проект предполагает комплекс зданий, торгово-развлекательные заведения, театральную школу-студию, открытый театр и проч. Инвестором и заказчиком строительства является компания "Открытые инвестиции". Общая площадь комплекса, по словам инвестора, составит 74 000 кв. м.

Первые работы по строительству центра "Открытые инвестиции" начали в феврале этого года с подготовки стройплощадки. Для чего, по словам Светланы Смирновой, представителя инициативной группы, выступающей против строительства центра, вырубили около 120 деревьев в Шереметьевском сквере. "Мы ничего не имеем против музея им. Аркадия Райкина, но это же коммерческое строительство. Для такого проекта можно найти другую площадку и не вырубать деревья", — жалуются жители района.

Жители обратились в прокуратуру, которая признала строительство незаконным. "ОАО "Открытые инвестиции" не имеет положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта", — говорится в письме прокурора Останкинской межрайонной прокуратуры (его копия есть в распоряжении "Ведомостей"). К тому же сквер, где началось строительство, правительство Москвы отнесло к природоохранной территории, уточняет прокурор.

Прокуратура возбудила дело об административном правонарушении в отношении руководителя компании. Дело направлено в Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Москве. Связаться с прокуратурой и природоохранной службой "Ведомостям" вчера не удалось. В пресс-службе столичного стройкомплекса сказали, что про проверки прокуратуры ничего не слышали.

Сергей Беликов, первый заместитель генерального директора "Открытых инвестиций", утверждает, что компания начала строительство на основании уже имеющегося положительного заключения экологической экспертизы, полученного на стадии предпроектных предложений, но полторы недели назад приостановила работы.

Объем инвестиций в проект Беликов не раскрывает. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что затраты будут равны $75 млн. По признанию Беликова, сейчас компания вложила в проект около 10%. Аналитики рынка уверены, что инвесторы, которые купили акции компании, не заметят конфликта и избавляться от акций не станут. В крайнем случае, говорит Евгений Коган, управляющий директор "Антанта Капитала", компания потратит еще $0,5 млн на компенсационное озеленение.

В Мосгордуме обсудили проблему управления жилыми домами после принятия нового Жилищного Кодекса

7 апреля комиссия по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Мосгордумы рассмотрела вопрос об управлении недвижимостью в Москве в связи с вступлением в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации.

В ходе обсуждения один из разработчиков ЖК, старший юрисконсульт фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев признал, что в ходе работы в документе были допущены определенные технические погрешности, которые предстоит исправлять. В свою очередь, начальник управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда департамента жилищной политики и жилищного фонда города Виталий Акимкин сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект постановления города об упорядочении управления жилыми домами. По его мнению, прежняя система управления жилыми домами должна измениться, поскольку в новом Жилищном Кодексе наибольшие права в данной сфере предоставлены не органам власти, а собственникам помещений. "Для того чтобы реализовать положения нового Жилищного Кодекса, либо предстоит внести поправки в существующие городские законы, либо принять новый закон, который будет регулировать правоотношения в области управления многоквартирными домами, - считает В. Акимкин.

Участники отмечали, что проблемы в управлении домами могут возникнуть из-за того, что наибольшая часть жилых помещений сегодня находится в частной собственности, а наименьшая - в собственности города. По мнению В. Акимкина, чтобы пресечь жалобы жителей многоквартирных домов, связанные с возникающими конфликтами при их управлении, следовало бы включить в ЖК поправки о дополнительных полномочиях органов исполнительной власти по контролю над деятельностью собраний.

Члены комиссии отметили, что перед городом возник ряд проблем в области управления недвижимостью в связи с новым Жилищным Кодексом РФ. В частности, собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме фактически диктуют городу свои условия по оплате обслуживания жилой площади, обращаясь в правительство Москвы с предложениями оплатить за счет города имеющиеся задолженности по коммунальным платежам в незаселенных длительное время квартирах. Имеются и обращения в суды по поводу свободной продажи жилых помещений, находящихся в собственности города, в счет покрытия образовавшихся у ТСЖ убытков. В перспективе, по мнению ряда участников заседания, не исключено, что собрания домов смогут на своих заседаниях принимать решения о кредите, об изменении модели страхования жилья, о сборе дополнительных коммунальных платежей, о банкротстве дома.

Комиссия решила продолжить дальнейшую работу по совершенствованию жилищного законодательства города, суммировать поступающие предложения и замечания специалистов, активнее информировать жителей о проблемах жилищного законодательства Москвы.

Производитель безалкогольных напитков стал девелопером

Впервые в Москве пищевой комбинат решил в целях диверсификации бизнеса развивать и девелоперскую деятельность. Группа компаний "Бородино" вывела принадлежащий ей комбинат с Русаковской улицы в подмосковные Мытищи, а на освободившейся площадке построит многофункциональный комплекс площадью 70 тыс. кв. м. Эксперты не исключают, что примеру "Бородино" последуют и другие представители пищевого бизнеса.

Группа компаний "Бородино" завершила вывод в Мытищи с Русаковской улицы, вл. 13 (Северо-Восточный округ) завода безалкогольных напитков. На освободившейся площадке в 4,5 га появится 17-этажный бизнес-центр класса А общей площадью 33 тыс. кв. м, гостиница и еще ряд строений. При этом "Бородино" станет инвестором, генподрядчиком и застройщиком проекта. Это первый случай в Москве, когда пищевой комбинат таким образом диверсифицирует свой бизнес.

По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, ведущей в качестве консультанта этот проект, безусловным плюсом для комплекса на Русаковской является еще и обширная прилегающая к бизнес-центру территория в 28 тыс. кв. м. "Кроме того, в районе Сокольники современных бизнес-центров нет, тогда как спрос на такую недвижимость весьма высок. Именно поэтому "Бородино" и приняла решение построить на этой площадке именно бизнес-центр",- поясняет он.

Однако кроме офисного центра на Русаковской, 13 появится еще и гостиница. По словам Анны Вахнеевой, PR-менеджера группы "Бородино", ее площадь составит 15 тыс. кв. м и в ней разместится 150 номеров. "Это будет отель "три звезды плюс". Уже есть и оператор отеля - "Хоспиталити Менеджмент Групп", управляющая гостиницами "Катерина" и "Татьяна"",- говорит она.

Как утверждают эксперты и рынка недвижимости, и пищевого рынка, это первый случай такой диверсификации бизнеса в сфере продуктов питания. Президент компании "Ледово" Надежда Болотова говорит, что это хороший эксперимент. "Производство не обязательно иметь в Сокольниках, а офисный центр в таком районе может принести хорошую прибыль. Это более качественное использование ресурсов, которые им принадлежат",- уверена Болотова. Кроме того, вложения в недвижимость явно более выгодный бизнес, чем производство продуктов питания. Роман Чепцов, директор по развитию ABN Realty, говорит, что рентабельность девелоперских проектов в сегменте коммерческой недвижимости составляет не менее 20–25%. А в московской пищевой промышленности, по словам Андрея Хижняка, директора по маркетингу комбината "Микоян", только 5–10%.

С этой оценкой согласен и девелопер проекта. Группа компаний "Бородино", по информации Анны Вахнеевой, затратила на вывод предприятия с Русаковской улицы $10–12 млн, а на строительство комплекса будут привлечены кредиты Сбербанка и Среднерусского банка. "Но даже с учетом этих затрат, по нашим подсчетам, рентабельность проекта не опустится ниже 16%",- говорит она.

Как предполагают эксперты, переход производственников в девелоперы со временем станет массовым явлением. Например, Михаил Гец утверждает, что собственникам предприятий, имеющим землю в долгосрочной аренде и одновременно финансовый ресурс, выгодно и перспективно осуществлять девелоперские проекты. "В дальнейшем построенную недвижимость можно заложить в банк для получения выгодного долгосрочного кредита, а также зарабатывать на аренде не менее 15%",- говорит он. По словам Романа Чепцова, первые примеры такой диверсификации уже есть. "ОАО "Святогор" сейчас перепрофилирует свой завод на Летниковской улице. В будущем здесь появится офисный центр площадью 10 тыс. кв. м",- добавляет он. По его словам, низкорентабельные отрасли московской промышленности, в том числе и пищевую, ждет именно такая судьба.

Риэлтеры написали письмо российскому президенту

Российская гильдия риэлтеров впервые обратилась к президенту с просьбой пересмотреть принятый закон Российская гильдия риэлтеров объявила в среду, что написала письмо президенту России, в котором просит разобраться с кризисом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Кризис, по словам президента гильдии Елены Дранченко, возник с 1 января 2005 г., когда закон вступил в силу, однако о нем почему-то до сих пор никто не написал. Впрочем, как указано в пресс-релизе, данное письмо является первым публичным обращением риэлтеров к президенту. По всей видимости, этой причиной объясняется отсутствие внимания к проблеме со стороны кого бы то ни было.

Напомним, что закон, изменивший систему регистрации прав на недвижимое имущество в России, был принят в пакете законов, направленных на создание рынка доступного жилья. В соответствии с этим законом была изменена система органов регистрации: все функции по регистрации прав на недвижимое имущество были переданы в территориальные органы Росрегистрации. В переводе на человеческий язык это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество была передана на федеральный уровень. Именно это обстоятельство и задело риэлтеров. "Разрушенная система регистрации прав на недвижимое имущество создавалась годами, – сообщила в среду Елена Дранченко. – В системе работало 1,5 тыс. сотрудников, у них была хорошая зарплата – в 10-20, иногда и 30 тыс. руб. Сегодня финансирование системы регистрации производится из федерального бюджета. Регистрационный сбор переименован в госпошлину и, увеличенный в 2,5 раза, поступает в федеральный бюджет". По данным г-жи Дранченко, это безобразие привело к тому, что зарплата в системе регистрации упала в 5 раз и составляет сейчас 2 тыс. руб. "Стыдно сказать", – подчеркнула президент РГР. Это событие, по ее данным, привело к тому, что из органов госрегистрации начали разбегаться специалисты. Странным образом этот факт, по всей видимости, саму Росрегистрацию не беспокоит, поскольку представителей этой организации на мероприятии не было.

На первый взгляд, непонятно, почему кадровая проблема федерального ведомства так беспокоит саморегулируемую организацию риэлтеров. Впрочем, президент организации в меру сил попыталась объяснить причины интереса. "Нас волнует именно тот аспект, что специалисты покидают систему, потому что с этими специалистами у нас была налажена работа", – сообщила она. Стало понятней, но не очень. Тогда мысль развил вице-президент РГР Константин Апрелев. "Мы возьмем этих людей на работу в свою компанию, – сообщил он. – Но с кем мы будем тогда работать?" Еще один вице-президент – Андрей Гусев – решил внести свою лепту в объяснение ситуации. "То, что мы получили после 1 января – это ужас, – оценил он ситуацию. – Мы имеем ряд претензий к средствам массовой информации. Регистрация остановилась, бланков регистрации нет, их продают из-под полы за 10-20-30 тыс. руб. У нас есть проблема с населением России, которая называется "сумасшедшие очереди на регистрацию". Почему эта проблема является проблемой РГР – непонятно. Видимо потому, что во всем виноваты средства массовой информации, в том числе и в том, что, как сказал г-н Гусев, "власть, готовя этот документ, переоценила свои умственные способности".

После этих сбивчивых объяснений ситуация не прояснилась. Зато собравшимся со слов г-на Гусева стало известно, что регистрационные органы теперь принимают меньше заявлений, поскольку им установлено максимальный срок на регистрацию – 30 дней. "Они и принимают то количество заявлений, которое реально способны обработать за месяц", – поделился своими наблюдениями Андрей Гусев. Представители РГР немного поговорили о необходимости установить различные сроки регистрации для сделок различной сложности, то есть регистрировать в кратчайшие сроки простые сделки, не требующие особых усилий по проверке. Например, быстро регистрировать сделки с не имеющими особой истории объектами недвижимости.

Истинная причина волнения риэлтерской организации стала понятна ближе к концу мероприятия. "Сейчас около 80% сделок проходит через риэлтерские компании, – сообщила Елена Дранченко. – Эти компании обладают штатами юристов и других специалистов. Необходимо, чтобы сделки, проходящие через риэлтерские компании, регистрировались в короткие сроки". Действительно, чтобы не было очередей на регистрацию, все сделки должны проходить через риэлтерские конторы, чтобы у населения не было соблазна заняться регистрацией своих прав самостоятельно. Представители строительного рынка поддерживают инициативу риэлтеров. "Появление открытого письма на имя главных лиц правительственной и законодательной властей государства закономерно, – сообщили RBC daily в компании СУ-155. – И тот факт, что власти не прислушались вовремя к серьезным критическим замечаниям по новым законам, касающимся по сути всей жилищной политики России, тревожит".

Характерно, что на логичный вопрос, что, на их – как специалистов в данном вопросе – взгляд, необходимо сделать, чтобы урегулировать ситуацию, представители РГР ответить не смогли. "Мы не можем обсуждать это в рамках пресс-конференции, – сообщил Константин Апрелев. – Надо сначала изучить закон". Таким образом, получалось, что риэлтеры, собравшись обсуждать принятый закон, его даже и не читали. Видимо потому, что о нем не писали в газетах.