Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Не экономьте на машинах!

ВБ-Сервис закупает новые микроавтобусы Форд-Транзит для мобильных и аварийных бригад.

Начальник аварийно-ремонтной Службы компании ВБ-Сервис Виталий Коптелов: "Важность таких бригад нельзя переоценить. Думаю, любая эксплуатирующая компания это знает. Единственный мой совет: не экономить на автомобилях, оснастке и средствах связи".

После закупки происходит комплектование машин необходимым оборудованием и инструментом. Это позволяет оперативно решать вопросы по ликвидации аварийных ситуаций, возникающих при эксплуатации объектов не только рабочие часы, но и в выходные, праздничные дни, в ночное время суток. Аварийные бригады выполняют в основном сантехнические, электротехнические работы (в том числе сварочные). Поэтому хорошее оснащение автотранспорта - одно из важнейших условий отлаженной работы бригады. Одна аварийная группа состоит, как правило, из 3-4 человек, причем каждый из них совмещает несколько специальностей. Мобильные бригады также используются для ведения профилактических и предупредительных работ по инженерным системам зданий.

"ВБ-Сервис" осуществляет техническую эксплуатацию, ремонтные работы, реконструкцию и модернизацию инженерного оборудования объектов недвижимости в Москве и Подмосковье. На сегодняшний день "ВБ-Сервис" обслуживает 52 объекта общей площадью 85 000 кв.м. Штат Компании – 650 человек

Открытые для инвестиций

Английская компания Brunswiсk Capital приняла решение выйти из проекта по строительству офисного центра на проспекте Академика Сахарова, который реализует инвестиционный фонд "Открытые инвестиции", входящий в структуру "Интерроса". Как стало известно "Бизнесу", совет директоров Brunswick рекомендовал своему российскому филиалу вообще отказаться от масштабных инвестиций в недвижимость. Аргументацией такого решения англичан стали высокие политические риски. Масштабный проект строительства бизнес-центра, оцениваемый в $200 млн, будет инвестировать сам "Интеррос".

Земельный участок под бизнес-центр на проспекте Академика Сахарова от московского правительства получил в 1994 году еще ОНЭКСИМбанк. В прошлом году чиновники продлили аренду участка на 49 лет, но уже инвестиционному фонду "Открытые инвестиции". На этой площадке разместится офисная башня в 27 этажей, которая будет принадлежать Росбанку, а также еще два деловых здания общей площадью более 50 тыс. кв. м. Они станут собственностью "Открытых инвестиций". Кроме того, "Открытые инвестиции" станут управляющей компанией всех трех зданий. Пресс-секретарь Росбанка Ольга Царегородцева подтвердила "Бизнесу", что банк выступает партнером "Открытых инвестиций" в этом проекте. Александр Карцев, заместитель генерального директора "ИР Девелопмент", дочерней структуры "Открытых инвестиций", ведущей строительство офисного центра, уверяет, что во всех трех бизнес-центрах будут офисы класса A+. В частности, одно машиноместо будет приходиться на 60 кв. м офисных площадей. Всего проектом предусмотрено строительство 1100 подземных машиномест. Окончание строительства и въезд арендаторов в здания намечены на 2008 год.

Как рассказал "Бизнесу" Александр Карцев, стоимость проекта оценивается в $200 млн. Ранее планировалось, что его соинвестором станет Brunswick Capital. "С этой компанией у нас был подписан меморандум о намерениях. Однако недавно в Лондоне состоялось заседание совета директоров Brunswick, который рекомендовал своему российскому отделению воздержаться от инвестиций в московскую недвижимость, в том числе и в наш проект",- сообщил "Бизнесу" Александр Карцев. По его словам, "Интеррос" принял стратегическое решение закончить проект самому. "Фонд "Открытые инвестиции" осенью прошлого года провел IPO на сумму $68,5 млн. Если понадобится, мы проведем и второе IPO. Средств на этот проект у нас хватит",- так прокомментировал ситуацию пресс-секретарь "Открытых инвестиций" Дмитрий Барковец. В самой Brunswick Capital "Бизнесу" отказались комментировать мотивы выхода компании из проекта.

Максим Кунин, управляющий инвестиционным фондом компании Fleming Family&Partners Russia Real Estate, отметил, что решение Brunswick Capital о выходе из проекта по строительству офисного центра в Москве вполне закономерно. "Главное - это не политические и финансовые риски, а невысокая прибыльность проекта. После того как Brunswick пришел в Москву, в компании проводили серьезное исследование, которое выявило слабую рентабельность проекта на проспекте Академика Сахарова, соединенную со значительными рисками. После чего и было принято решение об уходе из России",- говорит Кунин. Он также добавил, что западным фондам и инвестиционным компаниям сегодня гораздо интереснее участвовать в проектах в Восточной Европе, где ситуация на рынке недвижимости более прозрачна.

Такую же версию ухода Brunswick Capital из проекта по строительству бизнес-центра на проспекте Сахарова высказывает и Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер российского филиала швейцарского инвестиционного фонда Nordblom Group. "Доходность проектов на московском рынке недвижимости снижается. Поэтому западные инвесторы перестраховываются, предпочитая вкладывать деньги в понятные рынки - в ту же Восточную Европу или Китай. Россия на их фоне снова стала казаться некоей "терра инкогнита"",- говорит Жарова-Райт.

Ближе к потребителю

Российский завод косметической компании Oriflame будет построен на одном из самых престижных подмосковных направлений — Новорижском шоссе. По требованию Минприроды предприятие будет фасовочным — полноценное производство могло бы не понравиться обитателям коттеджных поселков, расположенных неподалеку.

О планах построить завод в России представители Oriflame заявили еще в 2003 г. Но к строительству компания приступит только сейчас, рассказал "Ведомостям" Сергей Лосев, генеральный директор компании "Орифлэйм продактс". Менеджер уточнил, что завод разместится на участке площадью в 13 га, на 8-м км Новорижского шоссе к Западу от Москвы.

Кроме производственных цехов на территории комплекса будут склады и центр продажи косметики. Объем инвестиций в проект в "Орифлэйм" оценивают в $30 млн.

По словам Лосева, на согласование всех документов у "Орифлэйм" ушел ровно год, в результате строительство начнется только этой весной. В компании признались, что первоначально хотели наладить на заводе в Подмосковье химическое производство, но потом по настоянию Минприроды были вынуждены ограничиться расфасовкой и упаковкой. Требования Минприроды касались, в частности, отказа от выпуска аэрозолей, сообщил "Ведомостям" и. о. замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Минприроды Олег Митволь. "В экологически чистом районе Подмосковья нельзя заниматься химическим производством", — уточнил он.

Генеральный директор компании "Орифлэйм косметикс" в России Йохан Розенберг добавил, что все заводы компании обязательно должны находиться в экологически чистых районах, каким и является Новая Рига. "В Швеции завод Oriflame расположен недалеко от загородной резиденции короля", — сказал Розенберг.

Лосев утверждает, что ближайшие к заводу коттеджные поселки находятся в 1,5 км от места будущего комплекса "Орифлэйм". По данным экспертов рынка загородной недвижимости, речь идет о поселках "Никольское подворье", "Никольская слобода" и "Третья охота", в двух километрах находится историческая усадьба "Архангельское".

Но строительные фирмы соседство с производством воспринимают абсолютно спокойно. В агентстве недвижимости "Домострой", строящем "Третью охоту", говорят, что у "Орифлэйм" будет всего лишь сортировочное производство, к тому же поселок отделен от строительной площадки лесом. "Из 70 участков мы уже продали 65", — сообщила директор по маркетингу "Домостроя" Елена Комова. Наталья Пейсикова, начальник аналитического отдела компании "Северо-Запад", строящей "Никольскую слободу", утверждает, что из 180 участков у них осталась всего треть. Но строительство комплекса она все равно считает нерациональным. "Эта земля должна использоваться под жилищное строительство, а все производство надо размещать в 50 км от Москвы, где есть свободные трудовые ресурсы и не такая ценная земля", — считает Пейсикова.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, Новорижское направление считается одним из самых дорогих в Подмосковье. Сотка земли здесь стоит $18 000-28 000 и уступает по стоимости лишь Рублевскому шоссе, где цена за сотку доходит до $80 000.

Участники рынка вспоминают, что это не единственный пример размещения производства по соседству с элитными загородными поселками. В компании "Альтервест", строящей на Калужском шоссе поселок "Новоспасское" в 3 км от собственной фабрики мороженого "Альтервест", заявили, что их покупатели спокойно относятся к близости производства.

Обзор рынка гостиниц в Сочи

На данный момент наблюдается заметное повышение инвестиционной активности во всех секторах рынка недвижимости г. Сочи, что связано со стабильным ростом цен и высокими, стабильными доходами, которые получают компании и частные лица в результате инвестиций в недвижимость данного региона.

Одним из самых приоритетных на рынке недвижимости г. Сочи является гостиничный сектор, являющийся основой туризма. Бюджет г. Сочи на 80% пополняется именно за счет доходов от туризма и его развитие невозможно без налаженной гостиничной инфраструктуры. Предварительный анализ показывает, что спрос на гостиничные объекты международного уровня достаточно велик.

Срок окупаемости гостиниц среднего ценового уровня, в зависимости от их класса и места расположения, может составлять 5 лет и выше. Гостиничный сектор является механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств. Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на данный момент по всей России. Внешний и внутренний поток туристов постоянно увеличивается. Привлечение в Россию иностранных туристов является одной из главных целей Федерального агентства по туризму. В связи с тем, что Краснодарский край является одним из главных направлений для развития въездного туризма, в дальнейшем можно рассчитывать на еще большее увеличение объема спроса на гостиничные услуги в г. Сочи. При сохранении темпов увеличения спроса на места размещения туристов в г. Сочи сохранятся, к 2020 году потребуется не менее 107 тысяч мест размещения.

В течение последних пяти лет гостиничный бизнес в Сочи получил активное развитие. За этот период появилось достаточно большое количество новых гостиниц, большая часть из них представлена небольшими частными отелями, построенными как на побережье, так и на горнолыжном курорте "Красная Поляна". Многие крупные отели и гостиничные комплексы в 2004 году сменили своих владельцев, реальные перемены должны появиться уже в ближайшее время.

Начиная с 2001 г. ведется разработка "Градостроительной инвестиционной концепции размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи" совместными силами группы компаний "ЮМАКО" и Администрации города Сочи. Концепция предполагает строительство более 50-ти объектов гостеприимства в городе Сочи и на горнолыжном курорте "Красная Поляна". На ее основе сейчас осуществляется реструктуризация гостиничной инфраструктуры курорта. Полномасштабная реализация этого проекта потребует привлечения более 1 млрд. долларов инвестиций. Формирование сети гостиничных объектов в Сочи, позволит создать оптимальную и современную туристическую инфраструктуру доступную для российских и зарубежных туристов. В соответствии с принятием в 2003 году постановления Главы города Сочи о дальнейшем развитии Концепции, сформирована инвестиционная программа, содержащая перечень из десяти объектов размещения туристов вместимостью до 1500 мест. Первыми тремя проектами являются - курортная гостиница на 270 мест, которая будет построена на горе Бытха, апарт-комплекс на 484 места и мотель на 198 мест в Лазаревском районе города Сочи.

В рамках Градостроительной Концепции было проведено масштабное исследование гостиничного рынка города Сочи, согласно результатам исследования программа развития мест размещения туристов считается перспективным проектом. Большинство существующих на данный момент гостиниц и прочих мест размещения туристов в Сочи не соответствуют современным требованиям и не могут удовлетворить потенциально растущий спрос. По данным официальной статистики в Сочи насчитывается 241 место размещения туристов, рассчитанных на 54 700 человек. Но в течение 2004 г. прослеживается тенденция заметного увеличения количества отдыхающих. Заполняемость санаторно-курортного и туристского комплекса города Сочи на 01.01.2005 г. составила 16143 человека, что на 3264 выше показателя соответствующего периода 2004 года. Среднегодовой процент загрузки номеров на сочинском рынке гостиниц составляет 36 -42%, вторая декада июля: 95 – 97%, август: 86 – 92%, сентябрь: 72 – 79%. В отдельные пятидневки вышеуказанных месяцев, а также в рождественские - новогодние заезды загрузка номерного фонда достигает 100%. Более высокий спрос наблюдается на номера повышенной комфортности.

Средняя стоимость проживания одного человека в гостинице высокого уровня в летний сезон: 100 – 170 у. е. в день, в гостинице среднего и низкого уровня : 500 – 1700 руб.

Наиболее крупными гостиницами, работающими в Сочи на данный момент являются:

- Рэдиссон САС Лазурная	– 450 номеров
- Жемчужина	– 870 номеров
- Пик Отель – два корпуса	– 110 номеров
- Парк Отель	– 360 номеров
- Сочи - Бриз – отель	– 330 номеров
- Звездный	– 570 номеров
- Москва	– 340 номеров
- Олимпийский "Дагомыс"	– 340 номеров
- Дагомыс	– 1000 номеров
- Весна	– 540 номеров

На сегодняшний день единственным международным гостиничным оператором в г. Сочи является- "Radisson SAS". В данную сеть входят три отеля: "Лазурная", "Парк Отель" – на побережье, "Пик Отель" – на горнолыжном курорте "Красная Поляна". При устойчивом росте рынка туристских услуг удовлетворить возрастающую потребность в средних и дорогих гостиницах, можно путем реконструкции существующих отелей и туристских комплексов, а также осуществляя строительство новых, высококлассных гостиничных комплексов. Также важным фактором являются развитие туристической инфраструктуры и подготовка профессиональных трудовых ресурсов.

На сегодняшний день ведется полная реконструкция центральной гостиницы "Чайка", на месте которой к 2006 г. будет построен 15-этажный современный бизнес-центр "Чайка Плаза" с апартаментами на верхних этажах общей площадью 45 740 кв. м. В дальнейшем также запланирован снос гостиницы "Москва", с целью последующей реконструкции и превращения в качественно новый объект. На ее месте к 2008 г. будет построен многофункциональный комплекс "Сочи Плаза" общей площадью 95 000 кв. м, где 11 000 кв.м займет отель, 20 000 кв. м — апартаменты, 22 500 кв. м — офисы. Данные проекты осуществляются компанией "ЮМАКО". Общий объем инвестиций в проекты — более USD 170 млн. Интерес к "Чайка Плаза" уже проявляют многие крупные ритейлоры. Компания "М.Видео", рассматривает "Чайка Плаза" как вариант для открытия нового магазина. Парфюмерно-косметическая сеть "Арбат Престиж" также планирует открытие магазина своей сети в Сочи. Качество самого проекта и профессионализм девелопера являются основными критериями, от которых по оценкам экспертов будет зависеть успех "Чайка Плаза".

Появилось достаточно большое количество новых компаний на рынке недвижимости в Сочи, многие центральные гостиницы поменяли своих владельцев. Те компании, которые уже давно работают на Сочинском рынке недвижимости, существенно увеличили активность своих действий, так как все понимают, что время играет решающую роль в успехе компании и нише, которую она займет на рынке.

Активная работа в Сочи ведется такими крупными компаниями, как "Интеко", "Интеррос", "Газпром" и др. Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор", принадлежащая холдинговой компании "Интеррос", признана победителем в конкурсе на получение прав долгосрочной аренды земельных участков Сочинского национального парка. Планируемый объем инвестиций в развитие курорта "Красная Поляна" составит около 100 млн. USD. В результате освоения участка, принадлежащая "Интерросу" компания "Роза Хутор" планирует создать горнолыжный курорт мирового класса, который станет частью будущего туристско-спортивного комплекса "Красная Поляна". В новом 2005 году управляющая компания "Новая площадь", входящая в группу компаний VMP Corp., приступит к реализации проектов по строительству гостиничных комплексов в Красной Поляне и Лазаревском районе города Сочи. В центральной части Лазаревского района на участке в 35 га к 2009 г. возведут жилой комплекс, состоящий из 4-8-этажных домов общей площадью 200 000 кв.м. В марте 2005 г. VMP Corp. приступит к строительству первой очереди комплекса — трехзвездочного отеля на 200 номеров. Общая стоимость проекта составит 110 млн. USD. В Красной Поляне компания приступит к реализации проекта строительства оздоровительного комплекса. Общая площадь комплекса, рассчитанного на 400 мест, составляет 26 тыс. кв.м. Объем инвестиций в данный проект составит порядка 25 млн. USD. Также, ЗАО "Совлинк", контролируемое совладельцем "СУАЛ-Холдинга" Виктором Вексельбергом в декабре 2004 года был приобретен гостиничный комплекс "Жемчужина" в центре Сочи.

Многие считают, что в регионах проще развивать бизнес небольшим компаниям, знакомым с особенностями местного рынка, его реалиями, нежели крупным международным компаниям. Но единственная разница между небольшими и крупными компаниями состоит в разных масштабах инвестиционных проектов, успех которых зависит от знания особенностей данного региона.

Очень важно обладать полным объемом информации о рынке недвижимости Сочи для разработки правильной и выверенной концепции инвестиционного проекта. Перспективы у новичков огромные, большую роль в успехе их проектов будет играть консалтинговая компания, к услугам которой они обратятся, так как конкуренция между проектами серьезно увеличивается.

Книга в массы

С этой недели справочник "Управление недвижимость. Как выбрать управляющую компанию", выпущенный Маркетинговой Группой БЕШ, появился в продаже во многих крупных городах России в специализированных книжных и Интернет-магазинах (список здесь). Кроме того, книга теперь продается и в странах ближнего зарубежья. Уже сейчас жители Украины могут заказать ее, посетив сайт МГ БЕШ http://www.besh.ru/realty/bookpm4.html и отправив заявку, размещенную на нем. В ближайшее время планируется освоение рынков других стран.

Справочник "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию" является единственным русскоязычным пособием для управляющих компаний и собственников объектов недвижимостью, полностью адаптированным под особенности российского рынка управления недвижимостью. В справочнике собраны воедино различные аспекты, опасности и проблемы рынка.

Маркетинговая группа БЕШ работает на рынке управления недвижимостью и предлагает услугу Интегрированные Маркетинговые Коммуникации. Суть ИМК заключается в создании информационного поля вокруг клиента - Управляющей Компании, влияющего на мнение потенциальных клиентов и, опосредованно, на их выбор поставщика услуг управления недвижимостью в пользу именно Вашей Управляющей Компании. При этом согласованно используются различные инструменты (реклама, связи с общественностью, direct-marketing, Интернет, презентационные материалы) , которые получатель складывает как элементы "пазла" в единую картину

Учебник начинающего инвестора

Исполнительный директор Управляющей Компании "Blackwood Фонды Недвижимости" Артем Цогоев выпустил книгу "Как инвестировать в недвижимость".

Издательство Альпина Бизнес Букс начинает этой книгой новую серию "Советы практика".

"Как инвестировать в недвижимость" - это первое в России практическое руководство по данному вопросу, в которой Цогоев характеризует состояние рынка недвижимости, рассказывает о различных подходах и механизмах инвестирования.

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, "недвижимость останется наиболее привлекательным инструментом частных инвестиций, главным образом, благодаря своей стабильности. Сравнивая этот финансовый инструмент с фондовым рынком, вложения в недвижимость могут оказаться менее прибыльными, но однозначно менее рискованными". На сегодняшний день инвестиции в недвижимость - одно из наиболее надежных и выгодных направлений вложения средств. Однако чтобы получать высокую прибыль при низком риске на этом рынке, поверхностных знаний недостаточно.

Книга адресована как потенциальным инвесторам, которые только задумываются над вложением денег в недвижимость, так и тем, кто уже вкладывает капитал в этот актив.

Особенный интерес в книге представляют главы о Фондах Недвижимости. Как отмечает Константин Ковалев, "Фонды Недвижимости - альтернатива прямому инвестированию в строительные проекты непрофильными инвесторами. При этом вложения в ЗПИФН считаются менее рискованными, чем инвестиции напрямую в строительный объект. При работе со строительной компанией напрямую инвестор рискует своей квартирой. Девелоперские риски в фонде, в отличие от прямых инвестиций, диверсифицированы. Наконец, участник ПИФа недвижимости начинает получать доход от своих вложений быстрее, чем инвестор, вкладывающий средства непосредственно в недвижимость".

Информация об авторе:

Артем Цогоев – известный специалист по вопросам инвестирования в недвижимость, в настоящее время - исполнительный директор Управляющей Компании "Blackwood Фонды Недвижимости". Руководит созданием первого Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда Недвижимости под управлением компании. Окончил факультет городского кадастра и юридический факультет Государственного университета по землеустройству. Трудовую деятельность начал на Московской центральной бирже недвижимости (МЦБН), крупнейшей и старейшей риэлтерской компании Москвы. Активно занимался консультированием частных и корпоративных инвесторов по вопросам вложения средств в недвижимость.

Госпредприятия делают более привлекательными для недружественных поглощений

Депутаты Госдумы намерены разрешить предприятиям с государственной долей в уставном капитале более 25% выкупать земельные участки, на которых расположены их производственные мощности. Не исключено, что, лишившись последней защиты на пути приватизации земли, многие предприятия окажутся на прицеле компаний, специализирующихся на недружественных поглощениях.

Поправки в закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" уже одобрил думский комитет по собственности, на март запланировано их рассмотрение Госдумой.

Официальная мотивировка такова: поправки должны устранить противоречия между Земельным кодексом и законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Как уже сообщал "Бизнес", по Земельному кодексу предприятия обязаны выкупить землю под предприятиями до 1 января 2007 года.

Но в то же время действующая норма закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", которая была принята не случайно и во многом под давлением московских властей, запрещает приватизировать землю под предприятиями, доля государства в которых превышает 25%.

В свое время правительству Москвы удалось настоять на принятии этой статьи, чтобы поставить заслон скупке земли под промышленными предприятиями. Однако, судя по косвенным признакам, устранение правовой коллизии стало лишь формальным поводом к появлению законопроекта.

По данным "Бизнеса", инициатором поправок выступает администрация президента, которая таким образом намерена избавляться от "балласта" в виде убыточных предприятий с государственной долей участия. Это решение вполне логично вписывается в правительственную программу приватизации ФГУПов и предприятий с долей акций государства. Не секрет, что большая часть таких предприятий представляет собой набор долгов. Потенциальному покупателю они интересны в первую очередь не своим имущественным комплексом, а именно землей, на которой они расположены.

В случае принятия законопроекта перепрофилировать неликвидные предприятия с государственным участием будет довольно просто. По мнению экспертов, одним из вариантов может стать проведение допэмиссии, после которой доля государства в уставном капитале будет размыта, и это даст возможность для всевозможных спекуляций земельными участками. Например, получив контроль над предприятием, можно будет его перепрофилировать под коммерческую недвижимость.

В Москве побороться есть за что. Правительство столицы владеет пакетами акций более чем в 500 предприятиях с ориентировочной балансовой стоимостью 4 млрд руб. Наибольшая доля Москвы приходится на такие отрасли как медицина, строительство, промышленность, жилищно-коммунальное хозяйство, финансы, издательская деятельность, спорт, телевидение, городское хозяйство, связь, транспорт, наука, розничная торговля, оптовая торговля, рынки, общественное питание, производство продуктов питания, ритуальные услуги и др.

Более чем в 20% этих предприятий доля государства составляет 25% и более. Еще примерно в таком же числе столичных предприятий Москва владеет "золотой" акцией. При этом почти в 40% предприятий доля города составляет менее 25% уставного капитала. То есть под реальной защитой окажутся лишь 20% предприятий, в уставном капитале которых правительство Москвы владеет контрольным пакетом акций.

Впрочем, эксперты уверены, что поправки доставят массу проблем не только ФГУПам и небольшим предприятиям с государственным участием. Как считает эксперт Всероссийской ассоциации приватизируемых и частных предприятий Юлия Стрежнева, в первую очередь такие крупные компании как РАО ЕЭС России, ОАО РЖД или ОАО "Газпром" не смогут выкупить землю под большей частью своих предприятий из-за высоких ставок, которые определило Минэкономразвития. По мнению начальника департамента группы компаний ОГО Юрия Гнатовского, возможно, что принятие законопроекта будет способствовать формированию единого объекта недвижимости и повышению капитализации акционерных обществ. "Но я настроен достаточно скептически, ведь пока все попытки изменить положение с продажей земли в стране оказались нерезультативными",- констатирует эксперт.

Подписано соглашение между Ассоциацией риэлтеров и Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости

Состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между двумя крупными профессиональными объединениям Санкт-Петербурга – Ассоциацией риэлтеров и Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

АРСП и ГУД объединят усилия по повышению рентабельности бизнеса и развитию рынка недвижимости в целом, совместная деятельность будет способствовать сотрудничеству не только профобъединений, но и входящих в них компаний.

В планах профессионалов совместные учебные программы, конференции, семинары и круглые столы, исследования рынка недвижимости и тенденций его развития, а также мониторинг действующего законодательства, нормативных актов, как уже вступивших в силу, так только готовящихся к принятию. В ближайшие дни будет создан Координационный Совет, в который войдут представители ГУД и АРСП. Совет будет определять направления совместной работы объединений.

Президент ГУД Александр Гришин считает подписание договора о сотрудничестве двух общественных организаций весьма позитивным фактом " мы выработаем единую позицию и будем консолидированным фронтом представлять интересы бизнес-сообществ. Это одна из важных целей объединения наших усилий".

Не менее важно, подчеркивает Александр Гришин " получение объективной информации и предоставление этой информации членам организаций. Это, безусловно, даст возможность участникам рынка более четко взвешивать свои риски и правильно вырабатывать маркетинговую политику".

Так же президент отметил, важность проведения обучающих программ "наши первые совместные шаги будут направлены на обучающие курсы, которые будут полезны как членам Ассоциации риэлторов, так и членам Гильдии Управляющих.

Второй момент, это перевод и подготовка учебно-методической литературы, которой катастрофически не хватает на российском книжном рынке. И третье, не менее важное – это постоянный обмен разного рода информацией.

Так, по словам президента Ассоциации Павла Штепана, одно из основных направлений совместной работы – лоббирование поправок в федеральные законы по обеспечению программы "Доступное жилье".

Исполнительный директор Ассоциации риэлтеров Александр Мошнов отметил перспективность развития таких направлений, как подготовка специалистов по управлению недвижимостью и инвестициями, разработка стандартов по коммерческой недвижимости.

Президент ГУД Александр Гришин сообщил о готовности Гильдии проводить Конференцию "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие", а также курсы по обучению специалистов CCIM совместными усилиями. В ближайшее время будет создан Координационный Совет, в который войдут представители Ассоциации риэлтеров и Гильдии Управляющих и Девелоперов.

Многострадальная "Москва"

После долгих раздумий городские власти решили, что уже снесенную гостиницу "Москва" будут строить на прежнем месте. Оказалось, что колебания московского мэра были вызваны не мнением общественности, просившей сохранить свободным пространство напротив Красной площади, а недостатком средств у одного из инвесторов – американской компании Decorum Corp.

Теперь деньги нашлись. Выяснилось, что Hypo Moscow Real Estate Investment Fund, созданный и управляемый лихтенштейнским Hypo Investment Bank AG (HYPO), приобрел все права на реализацию контракта по воссозданию гостиницы "под ключ" и собрал весь необходимый объем инвестиционных средств.

Как давно HYPO стал владельцем американской компании Decorum Corp., которой принадлежит компания-девелопер реконструкции "Москвы" ОАО "ДекМос" (51% акций принадлежит Decorum Corp., 49% – правительству Москвы), неизвестно. Возможно, затянувшиеся раздумья градоначальника заставили реальных владельцев компании-инвестора выйти из тени.

Кроме того, незадолго до появления HYPO представители австрийской компании "Штрабаг", которая выступает генподрядчиком реконструкции "Москвы", попытались форсировать затянувшееся начало стройки. В частности, австрийцы напомнили городским властям, что если строительство будет прекращено не по их вине, то заказчику (ОАО "ДекМос") придется выплатить неустойку в $50 млн, уже потраченных на снос старого здания.

Несмотря на то, что единой концепции строительства до сих пор не существует, новую "Москву" обещают возвести уже к 2007 году. Заявленный объем инвестиций составит $250 млн, что на $350 млн меньше первоначально заявленной для реконструкции суммы. Это может означать, что гостиница "Москва" будет не пятизвездочной, как предполагалось, а на класс ниже.

Обещанный отель

Строительство гостиницы класса "четыре звезды" примерно на 100 номеров компания планирует начать в сентябре этого года, рассказал "Ведомостям" заместитель гендиректора МИСК Александр Лобанов. В мае 2004 г. компания получила от городской администрации разрешение вести изыскательские работы на участке в центре Петродворца, южного пригорода Петербурга. В марте МИСК рассчитывает получить разрешение на строительство, говорит Лобанов. Стоимость этого проекта, по его словам, $10-15 млн.

Хотя петербургскому гостиничному рынку и не хватает объектов средней категории, эксперты не уверены, что проект московских строителей окажется успешным.

Летом гостиница в Петродворце, где находятся знаменитые фонтаны и дворцы, будет находиться в выигрышном положении из-за наплыва туристов, считает представитель девелоперской компании Caspian в России Роман Львов. Однако у него вызывает сомнения возможность заполнять гостиницу в низкий сезон. Эксперт не исключает, что загрузку сможет обеспечить иностранный оператор, работающий под известным брэндом.

Региональный директор по развитию в России и СНГ Russian Management Hotel Company (сеть Accor) Владимир Ильичев говорит, что западные операторы вряд ли согласятся участвовать в управлении гостиницей, поскольку она слишком мала для них. Кроме того, в отличие от гостиницы, расположенной в черте города, в пригороде нет возможности задействовать ее в низкий сезон. "Среди людей, которые посещают Петродворец, немногие смогут позволить себе гостиницу "четыре звезды", полагает он.

А вице-президент исследовательской компании The Boston Consulting Group Штефан Дертниг более оптимистичен. "В ближайшие 3-4 года спрос на размещение в гостиницах будет только расти. Насколько я знаю, у правительства города большие планы по развитию туризма в городе", — говорит он. При условии среднегодовой загрузки на уровне 60-65% и работе при ставке $100-150 за номер в сутки срок окупаемости составит 5-7 лет, подсчитал Львов.

Средства, вложенные в жилую недвижимость, возвращаются быстрее, однако МИСК это не смущает. Лобанов говорит, что его компания выполняет соглашение, заключенное градоначальниками Петербурга и Москвы. "В рамках генеральной линии мы развиваем три направления: жилищное строительство, развитие гостиничной инфраструктуры и инженерных коммуникаций", — говорит Лобанов.

Справка

АО "Московская инвестиционно-строительная компания" (МИСК), была зарегистрирована в Петербурге летом 2003 г. для реализации проекта по реконструкции жилого квартала во Фрунзенском районе. Проект предусматривает снос хрущевок, расположенных на участке площадью около 8 га, и строительство 115 000 кв. м жилья. Контрольный пакет акций МИСК принадлежит правительству Москвы. Остальные 49% акций распределены между пулом московских строительных компаний.

По данным КУГИ Санкт-Петербурга, в городе работает около 130 гостиниц общей номерной емкостью 30 000 мест. Четыре отеля позиционируют себя как "пять звезд", около 30 гостиниц относятся к среднему классу и около 90 объектов (в том числе общежития гостиничного типа и ведомственные гостиницы) – к эконом-классу.

Москвичи скупают отели

По словам руководителя департамента развития AMAKS Екатерины Гараниной, компания сосредоточилась на покупке гостиниц емкостью свыше 100 номеров в городах европейской части России с населением от 100 000 человек. AMAKS предпочитает приобретать проблемные гостиницы и, меняя систему управления и проводя поэтапную реконструкцию, выводить их на уровень "3-4 звезды".

Гаранина утверждает, что общий объем инвестиций в покупку и реконструкцию отелей на сегодня превысил $20 млн. Источник — внутренние средства компании.

Представитель одной из гостиничных сетей оценил среднюю стоимость каждого из отелей, приобретенных AMAKS, в $3 млн, а одного из них — в $8 млн.

"Все перечисленные гостиницы сети входили в советскую систему "Спутник" и "Интурист", износ объектов составляет в лучшем случае 60%, — говорит генеральный директор компании "Русские отели" Станислав Капинос. — Заменить все инженерные сети, провести перепланировку этих гостиниц за заявленные деньги практически невозможно".

Последним приобретением, совершенным AMAKS в декабре, стали отели в Ростове-на-Дону и Азове. А активную реконструкцию AMAKS сейчас ведет лишь на трех объектах: "Турист" (Пермь), "Золотое кольцо" (Владимир) и "Валдайские зори", поясняет Екатерина Гаранина.

Пермский "Турист" — первый отель в сети, который принадлежит владельцам AMAKS с 2001 г. Три месяца назад директором "Туриста" стал Сергей Берендеев. По его словам, полная реконструкция отеля завершится до конца текущего года после того, как освободятся помещения, занимаемые арендаторами. Сумму инвестиций Берендеев назвать отказался.

По словам Гараниной, переоборудование одного номера обошлось в среднем в 300 000 руб. Всего в гостинице 108 номеров. После завершения реконструкции "Турист" будет переименован в "Премьер-отель" и станет первой гостиницей под брэндом AMAKS Grand Hotels.

"И о едином стандарте, и о марке AMAKS как таковой пока говорить преждевременно, — считает заместитель гендиректора Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова. — Скорее всего речь идет о том, что собственник пытается сэкономить на операционных издержках".

Региональный менеджер девелоперской компании Caspian Роман Львов отмечает, что проект AMAKS оправдан в условиях существующего дефицита приличных гостиниц, но компании будет крайне тяжело конкурировать с известными мировыми сетями в случае их появления в регионе.

"Сомнительно, что сейчас в России может возникнуть и просуществовать достаточно долго какая-то российская сеть отелей, — отмечает представитель гостиничной сети Accor в России Владимир Ильичев. — Перспектива определенная у этих компаний есть: поднять какую-то сеть, создать какой-то брэнд, чтоб быть поглощенным впоследствии".

Среди крупных российских инвесторов и управляющих компаний на гостиничном рынке Heliopark Hotel Management, "Интурист", UMACO. Учрежденная в прошлом году холдингом "Базэл" компания "Русские отели" заявила о готовности инвестировать в отечественную сеть отелей $200-250 млн.

Справка AMAKS Grand Hotels сообщает о себе, что является российской гостиничной сетью, основанной в 2004 г. и ориентированной на создание национального гостиничного брэнда в сегменте "3–4 звезды". Под управлением AMAKS находятся 14 гостиниц в Перми, Великом Новгороде, Уфе, Белгороде, Воронеже, Кургане, Ростове-на-Дону и Азове. В большинстве гостиниц компания владеет контрольными пакетами. Почти все они приобретены в течение 2004 г. Владельцами AMAKS Grand Hotels является группа физических лиц, имена которых не раскрываются. Генеральный директор AMAKS Grand Hotels – Алексей Макеев, ранее возглавлявший один из отелей российской сети Heliopark.

В собственность - это не по-московски

Даже приобрести права на аренду участка земли в столице непросто. Разрешение на оформление сделки дают структуры правительства Москвы. Вместе с тем, некоторые компании все же умудряются обхитрить столичные власти и зарегистрировать сделки купли-продажи права аренды на землю по упрощенной схеме. Приобрести же землю в собственность проще всего, когда распоряжается ей федеральное правительство: в противном случае вам грозит длительное судебное разбирательство (технология ведения такого процесса описана на полосе 14).

Как приобрести право аренды без проблем

Вторичный рынок земли в Москве, несмотря на все препоны чиновников, постепенно формируется. Пока речь идет в основном только о переуступке прав аренды третьему лицу, то есть продаже первичным арендатором земельных участков с наценкой. Такая спекуляция встречается в Москве достаточно часто. Как отмечает Елена Новомлинская, руководитель отдела "земля для бизнеса" компании "Миэль-недвижимость", в Москве существует много способов получения земельного участка в аренду, в том числе минуя аукционы. Оценить объем таких сделок сложно, они нигде не фиксируются и чаще всего не афишируются.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, количество участков, переданных в пользование по таким договорам, значительно превышает число участков, выделенных на конкурсной основе. Напомним, что на аукционах в 2004 году было реализовано 25 объектов городского значения общей площадью 2 533,2 тыс. кв. м.

Арендатор, который уже оформил свои права на пользование земельным участком, может передать участок в субаренду или переуступить его, причем новый пользователь будет обязан соблюдать все условия договора аренды (а также, как правило, доплатить за переуступку этого права - "Бизнес" неоднократно рассказывал о таких спекуляциях). К примеру, ВУЗ, в пользовании которого находится большая территория, начинает строительство жилого дома, и для реализации этого проекта привлекает инвестора. Учебное заведение получает несколько квартир для своих сотрудников, а инвестор приобретает права на пользование участком земли.

Зачастую происходит передача прав и обязательств по договору инвестирования. В проекте по договору, заключенному с правительством Москвы, меняется инвестор, таким образом, застройку осуществляет новая организация. Причем, в соответствии с законодательством, передачу прав и обязательств по договору инвестирования можно произвести, лишь уведомив правительство Москвы за 10 дней до совершения сделки, либо получив на это разрешение, в зависимости от условий договора.

Кроме того, в сделках с московской землей практикуется переуступка прав на землю в случае наличия на участке строения. В этом случае собственник продает здание, а затем отказывается от права на землю. Так покупатель приобретает право на земельный участок благодаря наличию собственности, размещенной на этих землях.

"Порой для того, чтобы получить в пользование участок земли, предпринимателю приходится стать собственником самой компании-арендатора. Такая практика сегодня становится все более распространенной. Предприятие продает доли собственности общества. Таким образом, покупатель становится участником всех договоров, в том числе договора аренды на требуемый участок",- говорит Елена Новомлинская.

Если в собственность, то к федералам

В отношении продажи земель правительство Москвы занимает жесткую позицию: практически все столичные земли находятся в муниципальной собственности и выделяются только в аренду под строительство. В собственность земельные участки сегодня получают единицы предпринимателей и зачастую только через суд и на федеральной территории.

По словам Вячеслава Аксенова, директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard, в связи с уменьшением площади земли, пригодной под застройку, девелоперы с большим интересом присматриваются к альтернативным земельным ресурсам. Прежде всего речь идет о землях естественных монополий, которые сейчас выключены из оборота (земельные участки Мосэнерго, РАО ЕЭС, ОАО РЖД, "Газпром"). По его словам, привлечение монополиями своих участков под строительство может сильно изменить ситуацию на московском земельном рынке.

У большинства промышленных предприятий, находящихся в центре города, договоры на земельные участки уже истекли. Городская администрация, в свою очередь, не готова их продлевать, так как использование земли в основном сводится к извлечению компанией прибыли (сдача в аренду под офисы, склады и мелкое производство).

По словам Елены Новомлинской, любой юрист, работающий с недвижимостью, подтвердит, что инвестору надежнее заключать договор напрямую с правительством Москвы, нежели с третьими лицами, выступающими в качестве посредников. А подтверждение аренды постановлением правительства Москвы является серьезной гарантией совершения сделки.

Мало построить - надо продать

Строительство гаражей и парковок сегодня становится важной сферой приложения инвестиций. Но мало построить - надо еще убедить народ, что он должен за все это платить. И здесь, как нельзя кстати, испытанное средство: сначала бесконтрольная парковочная опричнина, которая не подчиняется никаким законам, затем репрессивное законодательство для водителей, которое они должны с радостью принять как избавление от произвола. К тому времени плата за парковку на территории города уже должна просто войти в привычку.

В последнее время автовладельцы не теряют ощущения, что власть уделяет пристальное внимание содержимому их кошельков: обязательное страхование, разгул эвакуаторов и штрафстоянок, а теперь еще и планы упразднить возможность бесплатно припарковаться даже в собственном дворе. Задачи как всегда благие: машины заполнили весь город, включая газоны, тротуары и стоянки общественного транспорта. Но в чем причина - только ли в водительском эгоизме или просто в невозможности припарковаться без ущерба для окружающих? Вопрос, как говорится, риторический. Сегодня столичные власти хотят решить задачу в комплексе: создать больше мест для парковок и в то же время усилить ответственность для тех, кому закон не писан. Однако, похоже, что телегу опять ставят впереди лошади: репрессивная часть решения проблемы выдвигается на первый план, а машина, вопреки словам классика советской литературы, вновь превращается из средства передвижения в роскошь.

Если проблему нельзя решить, придется ее запретить

Особенно интересна статья 5 законопроекта, суть которой в следующем: на территории города Москвы запрещается размещение автотранспортных средств вне стоянок. Данное ограничение действует независимо от марки автомобиля, времени и места государственной регистрации, формы собственности на автотранспортное средство и наличия разрешения на его эксплуатацию. В переводе на язык обывательский это означает, что владелец автомобиля не может поставить машину на ночь в своем же собственном дворе, а если он это все-таки сделает, то будет наказан, и достаточно чувствительно. Механизм ежедневного взимания сотен тысяч штрафов пока неясен, но наиболее нервные автовладельцы засуетились и стали выяснять, а где же находятся платные охраняемые стоянки недалеко от их места проживания, а также, почем сейчас продаются гаражи. Большинство из них, увы, вышеупомянутых пристанищ для своих железных коней не обнаружило, а там где стоянки все-таки есть, они, как правило, уже заняты, по крайней мере, в центральной части города. Даже те, у кого стоянка во дворе, выяснили, что места давно разобрали жители других домов и выселить их с насиженных машино-мест не представляется возможным без риска для здоровья.

Что же касается гаражей, то цена на них сегодня для среднего москвича неподъемна. Правда, законодатели обещают нам, что через два года, когда закон начнет работать, ситуация изменится. Сегодня этому уже никто не верит, ибо еще четыре года назад достаточно высокопоставленные чиновники нам в этом секторе много чего обещали - достаточно не полениться и поднять подшивки СМИ четырехлетней давности. А потом сравнить тогдашние обещания и нынешнюю реальность. При объективном рассмотрении приходится признать, что гаражная программа Правительства Москвы, реализовывавшаяся в течение последних четырех лет, провалена. Понятно, что владельцы дорогих иномарок свои проблемы с гаражами давно решили. Ну а собственно народонаселению, по мнению властей предержащих, придется парковаться в воздухе.

"Кто, кто? Дед Пихто! Плати, давай!"

С временной парковкой в городе ситуация сложилась тоже весьма странная. Типичный пример: к автомобилисту, привыкшему спокойно парковаться в определенном месте недалеко от работы в один прекрасный день подходит непонятный человек спортивной внешности и заявляет, что с сегодняшнего дня час парковки здесь стоит тридцать пять рублей (а если это центр - 100 или 200 рублей). На заявление автомобилиста, что он паркуется на пятнадцать минут, человек в спортивном костюме заявляет, что это неважно - оплата идет только за полный час. Деваться нашему автомобилисту некуда, деньги он выдает, но никакой квитанции при этом не получает. Рядом для пущей важности стоит милиционер, у которого на лице написано: "Все в порядке, я в курсе".

Выяснить, кто и за что собирает деньги, как правило, затруднительно. Но иногда это все-таки удается. Как правило, выясняется, что это некое ООО "Лютик", которое арендует эту московскую землю на какое-то время и устанавливает там абсолютно произвольные порядки. На московских вокзалах - ситуация та же, только беспредела там гораздо больше, и владелец автомобиля никогда не знает заранее, сколько с него возьмут за пятнадцать минут парковки. К моменту прихода поезда тарифы резко растут - за один час могут взять до 500 рублей. И, опять-таки, никаких квитанций. То есть бумажки, в принципе, есть, но они только что кончились. Также и начальник смены отошел вместе с реквизитами фирмы (причем отошел навсегда). Если на рынках и в переходах милиция то и дело проверяет торговцев на наличие документов и соответствие правилам торговли, то с парковками этого незаметно.

По сути, на улицах города проистекает масштабная криминальная деятельность по отбору денег у водителей. Городская казна получает незначительную часть с реального оборота, налоги не платятся, но власти смотрят на все это сквозь пальцы, как бы намекая населению: "Теперь вы сами видите, что пора наводить порядок!".

Леонид Меламед инвестировал в московские офисы

Впрочем, ничего удивительного: не только для бывших, но и для действующих топ-менеджеров крупнейших российских компаний недвижимость становится излюбленным непрофильным бизнесом.

Как рассказал "Бизнесу" Илья Ануров, заместитель генерального директора "Алемар-Девелопмент" (структурное подразделение ИФК "Алемар"), его компания сейчас подыскивает земельный участок на юго-западе Москвы под бизнес-центр. "Часть площадей займет сама ИФК "Алемар", а остальные будут сдаваться сторонним арендаторам. Скорее всего, это будет не единственный наш проект в Москве.

Собственные активы компании составляют $30 млн, и часть будет направлена в недвижимость",- говорит он. "Алемар" уже имеет опыт инвестирования в недвижимость. "Сейчас мы строим элитный дом в Саратове,- сообщил Ануров.-Также компания займется строительством всесезонного курорта на Алтае, около озера Манжерок,- только на первоначальном этапе инвестиции в этот проект составят $13–14 млн". Он подтвердил связь "Алемара" с бывшим заместителем председателя правления РАО "ЕЭС России" Леонидом Меламедом: "Меламед один из акционеров ИФК "Алемар"",- заявил Илья Ануров.

Увлечение крупных корпораций, а также их топ-менеджеров (как бывших, так и действующих) недвижимостью приобретает в последнее время характер эпидемии. "Недвижимость - одна из самых распространенных альтернатив вложения средств со стороны сырьевых компаний,- утверждает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.- Самые яркие примеры - "Нафта-Москва", "Газпром", "Ренова", "Интеррос", ЛУКОЙЛ, из региональных компаний - Новолипецкий металлургический комбинат". По его словам, чаще всего крупные компании приобретают недвижимость для извлечения прибыли, но в последнее время заметна и практика строительства офисов "под себя" с последующей сдачей пустующих площадей. Именно офисы, по словам Шершнева, являются основными объектами вложения для сырьевиков. Хотя есть и исключения. "Новолипецкий металлургический комбинат построит в Липецке торговый центр на 24 тыс. кв. м за $19 млн. Но это скорее вопрос не бизнеса, а местного патриотизма",- говорит он.

"Сегодня практически у любой крупной сырьевой компании имеются дочерние структуры, которые строят, а также вкладывают капиталы в московскую недвижимость,- подтверждает генеральный директор консалтингового агентства Leeds Property Елена Флоринская.- Как правило, сырьевики приходят к решению создать непрофильный актив после начала поиска помещения под собственный офис.

Только тогда они обнаруживают, что рынок открыт для масштабных инвестиций". Совладельцы и менеджеры некоторых крупных компаний со временем, по выражению Ильи Шершнева, и вовсе "увлекаются недвижимостью".

Действительно, как уже сообщал "Бизнес", совладелец "Вимм-Билль-Данн" Михаил Дубинин с партнерами недавно открыл агентство недвижимости "Агент 002". "А, например, принадлежащая Виктору Вексельбергу панамская фирма Lamesa в декабре прошлого года приобрела более 12% акций швейцарского фонда недвижимости Zublin Immobilien Holding AG,- напоминает Шершнев.- Эта покупка стоимостью $30–35 млн - портфельная инвестиция в фонд, который владеет объектами коммерческой недвижимости на сумму более $1,44 млрд". Однако далеко не все риэлтеры полагают, что недвижимость, принадлежащая сырьевикам, является привлекательным активом. "Это типичная российская практика диверсификации бизнеса, тогда как во всем мире, наоборот, компании избавляются от непрофильных активов,- говорит Олег Мышкин, директор Colliers International.- В ту же недвижимость, кроме девелоперов, вкладывают средства только пенсионные фонды и страховые компании. Со временем так будет и в России. Ведь если вы хорошо качаете нефть или отправляете ток по проводам, это еще не значит, что также здорово у вас получится и управлять недвижимостью".

Завод им. Орджоникидзе превратится в бизнес-центр

При этом, как отмечают участники рынка, кроме Auchan места для размещения своих торговых площадей хватит для всех "якорей" Москвы. Общий объем инвестиций в проект может достичь $1 млрд.

К 2009 году рядом с Донским монастырем на месте станкостроительного завода им. Орджоникидзе и прилегающей к нему территории появятся два многофункциональных центра, которые могут всколыхнуть рынок. Как говорится в подписанном мэром постановлении от 8 февраля текущего года, в новый комплекс войдут гостиничные площади, офисы, торговые сети и административный ресурс. Общая площадь обоих корпусов составит более 450 тыс. кв. м, что в несколько раз больше традиционно возводимых комплексов.

Об этом проекте заговорили пять лет назад. Акционеры завода еще в 1998 году решили выделить один из своих участков под создание какого-нибудь торгцентра. "Четыре года назад совместно с сетью Auchan мы вели переговоры о строительстве здесь магазина этой сети. Но тогда их представителей не устроили условия, на которых предоставлялась земля",- утверждает Юлия Никуличева, ведущий аналитик компании Jones Lang LaSalle.

Крупные пакеты акций ОАО "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" распределены между менеджментом предприятия и юрлицами, в числе которых ООО "Главстройуправление" и ООО "Главстройсервис".

Несколько лет спустя завод приватизировал землю, на которой находятся его мощности. Как сообщила "Бизнесу" адвокат Ольга Новикова, консультирующая завод, "этот проект помогал вести Иосиф Орджоникидзе, который содействовал выкупу земли под предприятием в собственность".

Тогда же в борьбу за эту территорию вступил немецкий гигант Metro, который, возможно, планировал разместить на этом месте свой магазин Real. В конце 2003 года представитель Metro на условиях анонимности сообщил СМИ, что его компания ведет переговоры как с руководством завода, так и со столичными чиновниками, и уточнил, что речь идет о долгосрочной аренде участка.

Как сообщила Ольга Новикова, в итоге якорным арендатором все же стала сеть Auchan. В каком состоянии находятся переговоры с Metro, в немецкой сети сообщить отказались. В самом Auchan также отказываются от комментариев.

Однако тот факт, что Auchan стал одним из якорных арендаторов нового многофункционального комплекса, не говорит о том, что других крупных сетей там не будет. В среднем общая площадь одного магазина Auchan составляет около 20 тыс. кв. м. Даже если в новом комплексе из 450 тыс. кв. м 150 будут отданы под торговлю, на оставшуюся площадь могут претендовать и другие крупные игроки.

Кто будет вести застройку территории комплекса и кто станет основным инвестором проекта, пока неизвестно. В постановлении в качестве инвестора-застройщика указано ООО "Комплекс-Строй", но кто стоит за этой структурой, уточнить не удалось. Вместе с тем, по словам участников рынка, в строительстве и инвестировании в проект могут принять участие "Капитал Групп" и "СТ Девелопмент", якобы проявившие интерес к застраиваемой территории. В самих компаниях эту информацию не подтвердили.

В целом участники рынка неоднозначно отзываются о проекте. По словам директора департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Вячеслава Аксенова, проект по строительству офисных площадей на этом месте обещает быть успешным, поскольку сегодня существует хороший спрос на офисы в этом районе. Ставки на офисные площади класса А здесь составляют $550 (без учета НДС), на класс В - $400 (также без НДС). Как отмечает Юлия Никуличева, у этого проекта есть много плюсов, в том числе возможность транспортной доступности с Третьего транспортного кольца.

Вместе с тем, с точки зрения торговли и перспективы открытия крупных торговых центров, эксперты рынка сомневаются в успехе. Как стало известно "Бизнесу", несколько лет назад ЗАО "Влакра", которое реконструирует промышленные площади под офисы и сдает их в аренду на территории заводов, обращалось в компанию Colliers International за консультациями по поводу строительства торговых площадей на этом месте. Тогда Colliers дала отрицательное заключение, поскольку здесь нет налаженного человеко-потока. Вячеслав Аксенов из Paul’s Yard согласен с этим, считая, что торговые площади не найдут своего клиента.

Впрочем, по словам Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, в рамках большого торгового комплекса торговые площади в этом месте будут интересны.

"Москва-Сити" станет лотом аукциона

До 1 августа 2007 года "Москва-Сити" нужно достроить от отметки 124,0 до 167,1 в осях 3-36 общей площадью до 150,0 тысяч кв. метров, включая его боковые ограждения и устройство светопрозрачного покрытия с размещением под ним многофункционального пространства.

Участниками аукциона могут быть любые российские и иностранные лица, зарегистрировавшиеся для участия в аукционе в установленном порядке, прошедшие квалификационный отбор и оплатившие задаток.

Основными квалификационными критериями допуска к аукциону станут наличие у участника практического опыта создания и управления крупными многофункциональными комплексами в России и за рубежом; подтвержденных, в виде банковских обязательств, целевых инвестиций в объеме не менее 300 млн. долларов США; предварительного контракта с проектной организацией, имеющей опыт проектирования и строительства многофункциональных комплексов площадью от 100 тысяч кв. метров, и подрядной строительной компанией по сооружению наземной части Центрального ядра ММДЦ "Москва-Сити".

Критерием определения победителя аукциона является размер увеличения доли города выше 25% в предприятии, владеющем на правах собственности построенной наземной частью Центрального ядра ММДЦ "Москва-Сити".

Затянувшаяся оценка

Похоже, что к моменту введения нового земельного налога в 2006 году не будет завершена массовая оценка земельных участков. Как заявил вчера глава Роснедвижимости Михаил Мишустин, на сегодняшний день в электронную базу государственного земельного кадастра внесено всего 33% от общего количества участков. Это значит, что земельный налог в ряде случаев будет исчисляться по старой системе - исходя из субъективных оценок местных органов власти.

Несмотря на столь удручающие данные по составлению электронной базы земельного кадастра, Михаил Мишустин все же пообещал, что к осени 2005 года "эти работы будут выполнены на 70–80%". Необходимость ускорить процесс объясняется тем, что начиная с 1 января 2006 года земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости участков. И те объекты, которые чиновники не успеют оценить, окажутся в правовом вакууме - объективно установить на них налог будет невозможно.

Власти уже неоднократно выказывали недовольство в связи с промедлением разработки земельного кадастра. По словам министра финансов Алексея Кудрина, промедление может привести к непредсказуемым последствиям для бизнеса, поскольку регионы и муниципалитеты по-прежнему будут самостоятельно рассчитывать налог на землю.

"Налог на ту землю, которую не успеют оценить, будет исчисляться по старому кадастру. В итоге цена участка будет сильно отличаться от рыночной",- пояснила "Бизнесу" эксперт Всероссийской ассоциации приватизируемых и частных предприятий Юлия Стрежнева. По словам Мишустина, оценку земли осложняют несколько факторов. В первую очередь - кадровый голод и нехватка денежных средств. "Доля самофинансирования за счет предоставляемых услуг составляет 5%. Это очень низкий показатель, поэтому в скором времени кадастровый учет будет платным",- сказал чиновник. МЭРТ уже внес в правительство соответствующий законопроект.

К тому же реальное число земельных участков зачастую не соответствует заявленным 32,5 млн. "В среднем каждый месяц сдается от 500 до 15 тыс. участков. Поэтому в ходе оценки, проводимой в регионах, оказывается, что количество участков в 3–5 раз превышает планируемый объем. Например, в одном субъекте, не буду говорить в каком, результат составил 600% от того, что было заявлено",- пожаловался Мишустин.

Тормозят процесс и противоречия, вызванные методикой, по которой оценивается земля. По словам чиновника, несколько регионов не подтвердили результаты произведенной оценки. По их логике, если налог будет рассчитываться исходя из новой стоимости наделов, то он сильно возрастет.

Глава Роснедвижимости попытался развеять эти опасения, сказав, что налог не всегда будет изменяться в сторону увеличения. "Конечно, если представитель малого бизнеса владеет землей в центре Москвы, то она подорожает",- признался чиновник.

По мнению экспертов, чиновники Роснедвижимости, скорее всего, не успеют закончить кадастровую оценку в запланированные временные рамки. "Для того чтобы выполнить только треть работы, Роснедвижимости понадобилось целых два с половиной года,- пояснила "Бизнесу" Юлия Стрежнева.- Невозможно за полгода сделать остальную часть. Кроме того, главная сложность заключается в том, что подобную оценку никто никогда не проводил".

Статьи

Управляющие обходят класс С стороной

В настоящее время в столице насчитывается свыше 40 управляющих компаний, только шесть из которых отвечают международным стандартам. Управлением в офисах классов А и В в Москве занимаются в основном европейские и американские компании, часто создаваемые специально под конкретный объект. В классе С вакантно более 80% рынка.

Тем не менее, по мнению ряда участников рынка, уже сейчас независимые управленцы, в том числе и российские компании, стали предлагать новые услуги и совершенствовать качество обслуживания в борьбе за деловые центры.

В динамике

Рынок обслуживания офисных центров в столице зародился еще в начале 1990-х, когда в Москву пришли западные УК. Тогда основными клиентами для них были зарубежные девелоперы, а термин "управление недвижимостью" был малоизвестен даже среди профессионалов рынка. После 2000 года постепенно идея профессионального управления недвижимостью стала проникать в массы. Но и сегодня низкий входной барьер на рынок управления делает перспективным создание собственной управляющей компании уже при наличии офисного центра площадью 30-40 тыс. кв. м.

Как отмечает Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы БЕШ, "профессионалы из уже существующих компаний оценивают такое решение собственника как "недальновидное", "непрактичное", поскольку привлечение уже существующей компании позволяет достигать более высокого качества. Впрочем, все мощные новички рынка управления 2004-2005 годов были сформированы в 2001-2003 годах именно в результате такого "недальновидного" решения собственников тех или иных крупных офисных зданий".

По словам Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, в настоящее время похвастаться профессиональным обслуживанием могут лишь офисные комплексы класса А и приблизительно 40% зданий класса В. Остальные здания классов В и С обслуживаются собственниками, из которых половина не имеет должного опыта в управлении недвижимостью. Рынок управленцев не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. В настоящее время класс А делят управляющие компании при застройщике (Enka, Capital Group, "АЛМ-Девелопмент", "Форум Пропертиз") - 70%, консалтинговые компании (Nobble Gibbons, Colliers International) - 5%, независимые управляющие компании (Sawatzky Property Management, Hines International) - 10%, остальные - малоизвестные компании. В классе В процент малоизвестных компаний больше.

Отечественные УК имеют очень небольшой опыт привлечения объектов с рынка. Из них можно назвать "Габа-Эстейт", "Город" - не самые крупные по площадям в управлении, но наиболее самостоятельные.

Чем лучше управлять

Безусловно, самыми выгодными объектами для управления являются офисы класса А. "При современной ситуации на рынке труда, специфические кадровые требования к обслуживанию таких объектов не являются самыми сложными для исполнения,- считает Оксана Крымина.- При этом существует мало примеров, когда отечественным компаниям удавалось победить в конкурсе на управление классом А. Для объектов такого уровня особую важность приобретает умение строить имидж, гарантировать стабильность - и в этом у наших компаний пока мало опыта".

Поэтому отечественные компании предпочитают работать в классе В. Класс С считается самым сложным: сложность в данном случае означает не наличие неразрешимых проблем, а появление дополнительной работы из-за старых коммуникаций, значительного износа здания и т. д. При этом клиенты готовы платить за эксплуатацию значительно меньше. Соответственно, меньше и вознаграждение управляющей компании. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Вячеслава Аксенова, низкие арендные ставки и узкий спектр предоставляемых услуг в офисных зданиях классов С и D делают этот сектор непривлекательным и практически нерентабельным для управляющих компаний.

Как отмечает Оксана Крымина, за класс С берутся либо компании, не имеющие потенциала для борьбы за класс В, либо специализирующиеся на проблемах класса С (варианты: есть "подходы" к собственникам зданий класса С, есть наработанные схемы реконструкции и т. п.).

Сколько стоит

Для каждого объекта стоимость управления и эксплуатации должна рассчитываться отдельно, в силу хотя бы разной себестоимости услуг. Поэтому вопрос с ценами - довольно запутанный, и УК не прикладывают усилия к его прояснению. По мнению Оксаны Крыминой, УК ссылаются на конкуренцию, но по сравнению с западными рынками конкуренция у нас практически отсутствует.

По словам Вячеслава Аксенова, в среднем услуги управляющих компаний в классах А и В составляют 15-25% от годового дохода, приносимого зданием. При заключении долгосрочных договоров на управление стоимость услуг составляет 10-15% от годового дохода.

Как отмечает Марина Великорецкая, генеральный директор управляющей компании Colliers FM, расценки УК для класса А составляют $75-85 за 1 кв. м в год (без НДС), а для класса В - $50-60. Причем, по ее словам, за последние годы расценки снизились. Здесь в том числе сыграла свою роль конкуренция на тендерах при понижении стоимости услуг.

Но явление это скорее временное. "Очевидно, что конкуренция между офисными зданиями в ближайшее время затронет и сферу их обслуживания",- считает Николай Смирнов, директор департамента офисной недвижимости компании Vesco Realty. Это вызовет рост спроса на услуги профессиональных УК, а значит, и закономерный рост расценок на услуги.

Офисы для экономных

Сегодня даже крупные компании не стесняются экономить: многие из них стали переводить часть своих подразделений в офисы, расположенные не только на окраинах Москвы, но и за МКАД. Такая ситуация привела к существенному повышению спроса на объекты класса С. Между тем, на них и без того приходилось около 70% спроса на аренду помещений.

С точки зрения девелопера

Строительство с нуля офисных центров класса C в Москве не ведется. Если инвестор и начинает возведение такого объекта, то он обычно ориентируется минимум на класс B-. "Происходит это потому, что приобрести землю и построить на ней "коробку" здания обойдется во много раз дороже, чем создать инфраструктуру и отделку высокого уровня. Поэтому все вновь построенные здания профилируются как офисы класса A или B, а организация в новом здании офисов класса С пока экономически не оправдана",- пояснил Сергей Клименко, начальник коммерческого отдела инвестиционной компании "Визави". Именно из-за отсутствия на рынке вновь построенных офисов класса C, все существующие объекты принято разделять на две группы: "новые" центры (бывшие производственные помещения), которые были выкуплены и отреставрированы профессиональными девелоперами, и остальные, управляемые старыми владельцами (бывшие НИИ, административные здания советской эпохи и т. п.). Как отмечает Эльза Талипова, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", в качестве примера "новых" бизнес-центров класса C можно привести деловые комплексы на улице Нижняя Красносельская и Смольная, а также офисный центр "Магистраль". "Сейчас большое число компаний, рассматривают покупку и реконструкцию зданий под офисы класса C в качестве долгосрочных малорисковых инвестиций. Цена такого здания при покупке варьируется от $500 до $1500-2000 за квадратный метр. При минимальной реконструкции в каждый квадратный метр нужно вложить как минимум $200. В результате окупаемость таких проектов при 100% занятости помещений составляет четыре-шесть лет в зависимости от местоположения здания и вложенных средств",- говорит Талипова.

С точки зрения арендатора

Клиентов подобные офисы привлекают низкими ставками, и пока этот рынок в Москве не насыщен, интерес к таким объектам будет продолжать расти. По статистике, около 70% компаний предпочитают именно офис класса C. В первую очередь это относится к мелким отечественным фирмам. Помимо представителей малого и среднего бизнеса в последнее время интерес к офисам класса C стали проявлять и крупные компании, предпочитающие размещать свои бэк-офисы и те отделы, которые напрямую не общаются с клиентами, в недорогих помещениях, содержание которых требует минимальных затрат. По данным Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, арендные ставки в офисах класса C колеблются в диапазоне $250-450 за квадратный метр в год в зависимости от расположения, состояния здания и уровня отделки, которые, как правило, рассчитываются с учетом эксплуатационных расходов (кроме электроэнергии) и НДС. При наличие оборудованной наземной парковки стоимость машиноместа обходится арендаторам помещений в бизнес-центре класса C в дополнительные $65-150 в месяц. Из-за дешевизны предложения в некоторых случаях клиентам таких офисных центров приходится сталкиваться не только с удаленностью от метро, дефицитом парковок и неудобной кабинетной планировкой, но так же и с необходимостью производить все ремонтные работы за свой счет.

А если объективно?

Как правило офисные помещения класса С располагаются в непрезентабельных на первый взгляд зданиях бывших научно-исследовательских институтов и других госучреждениях. "Основные отличия таких объектов от бизнес-центров классов А и В - отсутствие престижности и дополнительных услуг, которые являются обязательными для классов А и В, а также значительная удаленность от центра и основных транспортных магистралей, возможно за Третьим кольцом и за МКАД",- пояснил Андрей Дмитриев консультант компании Leeds Property Group. В минимальный перечень требований, который предъявляют к таким объектам эксперты рынка, входит обязательное наличие лифтов (для зданий больше трех этажей), приемлемый косметический ремонт, необходимая для работы электрическая мощность, а также системы вентиляции. По оценке Ильи Шершнева, офисные помещения класса C составляют 20-25% в общей структуре предложения всех офисов в Москве. В основном такие офисы располагаются в районах м. "Тульская", "Бауманская", а также на окраинах Москвы - по Калужскому и Ленинградскому шоссе (м. "Войковская"). Как отмечает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость", в офисах класса C зачастую имеются проблемы с фасадами и инженерными системами. Кроме того, в них распространена неэффективная планировка (коридорная система). Помимо всех перечисленных минусов, на практике лишь некоторые девелоперы создают специальные службы, занимающиеся дальнейшей эксплуатацией здания. По прогнозам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, через два года ситуация на рынке офисной недвижимости выровняется, и нездоровый спрос на помещения в центрах класса C несколько спадет. Произойдет это также из-за того, что в ближайшем будущем на рынок выйдет огромное количество объектов класса B, способных удовлетворить клиентов не только по цене, но и по качеству предоставляемых услуг и удобств.

Большинство офисных зданий класса С характеризуется следующими параметрами: здания без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада, здания НИИ постройки 1950-1970 гг., панельные или кирпичные с ж/б перекрытиями, особняки 19 или начала 20-го века без реконструкции, без реставрации; юридическая документация – возможны проблемы с некоторыми юридическими документами; управление зданием – эксплуатация силами владельца; планировка этажа – в основном, коридорно-кабинетная; глубина этажа не нормируется; конструктивные решения – возможность установки подвесных потолков; внутренняя отделка – ремонт, преимущественно, выполнен силами арендаторов, "евростандарт" 90-х годов; высота потолков – 2,5 м; вентиляция и кондиционирование – приточно-вытяжная вентиляция, возможно наличие сплит-систем кондиционирования; лифты – отечественного производства; окна – деревянные, возможна установка пластиковых стеклопакетов в некоторых помещениях; инфраструктура, как правило, отсутствует, каждый арендатор сам организовывает питание своих сотрудников; парковка стихийная, реже охраняемая наземная, с недостаточным количеством машиномест; телекоммуникации – МГТС, возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров; системы безопасности – пункт охраны, охранная сигнализация, реже видеонаблюдение; арендаторы – в основном российские компании.

Источник: Swiss Realty Group

Крупные компании переезжают в Подмосковье

Девелоперы не торопятся вкладывать деньги в строительство офисных объектов на территории Московской области. Довольно слабым спросом областные офисы пользуются и у местных арендаторов. Однако инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости Подмосковья сомнений уже ни у кого не вызывает: эти площади уже сегодня востребованы иностранцами, а также крупными российскими компаниями - последние выносят в область бэк-офисы.

Качественные подмосковные офисы пользуются все большим спросом, утверждает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty. Она связывает этот процесс с развитием производства и выносом крупными торговыми компаниями складов в ближнее Подмосковье. Популярность таких объектов в будущем только возрастет - в результате хронической транспортной загруженности магистралей, соединяющих производственные зоны Подмосковья и столицу, да и в силу обыкновенной целесообразности - офис, удаленный от производственной части, неудобен. Уже сформировались зоны деловой активности в Люберцах, Химках, Мытищах, Одинцове, Красногорске и Домодедове. "Пока развитие рынка офисов в Подмосковье напоминает аналогичный процесс в Москве, но в меньших масштабах. Наряду с возведением современных бизнес-центров, также используются предложения в зданиях НИИ, предприятий и в жилых домах",- говорит Муханова.

Исключения из правил

Тем не менее сегодня строительство офисных объектов за пределами МКАД - это скорее исключение, чем правило, считают в компании Knight Frank. Для того чтобы объект пользовался спросом у потенциальных клиентов, необходима площадка, которая по совокупности характеристик будет подходить под определенный состав арендаторов. Даже на самом развитом направлении Подмосковья - Ленинградском шоссе в Химках,- уже давно реализуется высококлассный бизнес-центр Country Park общей площадью 18 000 кв. м. Несмотря на то, что центр нашел вполне авторитетных арендаторов (среди них компании Volvo, BMW), до сих пор уровень вакантных площадей достаточно высок. Интересную особенность подмечает Максим Жуликов из Penny Lane Realty: большинство арендаторов этого бизнес-центра являются иностранцами (в частности, здесь много шведских компаний), Country Park они ценят, в том числе, и за близость к аэропорту Шереметьево. В пятницу многие сотрудники попросту отправляются к себе на родину, а в понедельник возвращаются на работу. Этот комплекс - яркий пример подмосковного бизнес-центра категории A, пребывание в котором арендатору обойдется дешевле московского аналога на 40-50%. Так, по данным Delta Realty, ставки аренды здесь сегодня составляют $420 за квадратный метр в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Управление в центре осуществляется профессиональной западной компанией. Комплекс располагает приличной его уровню инфраструктурой: кафе, рестораном, банком, складами, парковкой, благоустроенной территорией, а рядом собираются возводить гостиничный комплекс. Еще на одной популярной трассе в прошлом году открылся крупный бизнес-центр: на первом километре Рублево-Успенского шоссе, недалеко от МКАД был возведен комплекс с соответствующим названием "1-й км". Он входит в сеть сооружений, построенных на границе Москвы и Подмосковья ЗАО "Реакарт". Незадолго до сдачи объекта здесь разместились многофункциональный автозаправочный комплекс ЛУКОЙЛ и спортивно-развлекательный центр "Картлэнд". Офисная часть комплекса площадью более 2,5 тыс. кв. м. состоит из 50 офисов свободной планировки.

Из центра - в область

Другим вариантом возникновения офисного здания за чертой Москвы является размещение бэк-офиса крупной компании, которой не имеет смысла размещать все свои подразделения на высоколиквидных площадях в городе. Для бэк-офисов крупных компаний, по мнению Алексея Новикова, старшего консультанта отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, перспективными направлениями являются западное и северо-западное. Однако говорить о выводе офисных площадей за черту города как о тенденции все же рано. Пока единственным примером такого build-to-suit является гигантский офисный комплекс "Газпрома" на Калужском шоссе. Впрочем, можно предположить, что добираться многим сотрудникам этой компании до своего бизнес-парка будет не очень затруднительно: коттеджи по Калужскому направлению давно пользуются популярностью у компании "Газпром".

НИИ и заводы

Довольно неоднозначная ситуация сложилась с помещениями в зданиях подмосковных НИИ и заводов. Безусловно, они поступают на местный рынок аренды, но не так активно, как хотелось бы. Подмосковные заводы хоть как-то, но продолжают свою работу, при этом многие из них являются так называемыми "почтовыми ящиками" и закрыты для потенциальных арендаторов. Устраивать же офис в помещении завода имеет смысл только в том случае, если степень износа помещений составляет максимум 40%. При этом стоит обратить внимание на такие нюансы, как наличие оборудования на территории, легко ли оно демонтируется. Зачастую арендаторы предпочитают выбирать для своего офиса отдельно стоящее здание (особняк к примеру) площадью около 500 кв. м. Другой вариант - помещения бывших НИИ. Вот один из таких объектов: здание бывшего НИИ в Люберцах, по адресу 1-й Панковский проезд, 1б. Общая площадь здания составляет около 2200 кв. м и заполнена она арендаторами более чем на 50%. Ставка аренды, в которую входят НДС и коммунальные платежи, составляет $290 за квадратный метр в год. При этом площади предлагаются с отделкой современного коммерческого стандарта (именуемой в народе "евроремонт"). В офисе есть своя охрана, паркинг, столовая и магазины. "Такой пример строго симметричен предложениям класса B в Москве, но при этом дешевле московских вариантов на 50-55%",- говорит Светлана Муханова. При этом помещения предлагаются либо после ремонта, либо учитывают ремонт при расчете цены аренды.

Как пустить пыль в глаза

Конечно, такие объекты не идеальны: по словам Элины Заниной, нередки случаи, когда местные арендодатели красочно и качественно ремонтируют лишь входную группу в офисном здании, особо не разбрасываясь на остальные помещения. Среди других недостатков, на которые обычно обращают внимание в Москве,- низкие потолки в офисе, обычно 2,30-2,50 м. Тем не менее если офисный центр в подмосковном городе, что называется, один на всю округу, его собственники постараются сыграть на повышение арендных ставок по максимуму, даже невзирая на недостатки этого здания. Примерно такая ситуация происходит сейчас с единственным крупным бизнес-центром в Зеленограде "Зеленый град". Объекты, которые в Москве еще можно отнести к классу C, в Подмосковье эксперты предпочитают считать внеклассовыми предложениями. По сравнению с московскими офисами их аренда дешевле на 50-60% и более в зависимости от удаленности от Москвы и степени транспортной доступности. Вообще, классификация офисов в Подмосковье должна иметь точкой отсчета не столько удаленность от столицы, сколько удаленность от местных центров деловой активности, прежде всего промышленных зон с развитым железнодорожным сообщением и аэропортов. Таковыми центрами можно уже считать Химки, Зеленоград, Люберцы, Мытищи и Королев, Одинцово, Внуково, Домодедово.

Выгоды не видно

Однако наиболее рентабельным в Подмосковье является сегодня возведение складских помещений классов A и B со своими офисными помещениями. Если принять во внимание мировой опыт, можно прогнозировать дальнейшее развитие в этих зонах бизнес-комплексов (склад+офис, производство+офис продаж). Доходы от аренды в таких объектах ниже, чем в Москве, на 50%, но и расходы на строительство ниже на те же 50%. "Если земельный участок расположен рядом с Москвой, недалеко от МКАД, гораздо выгоднее строить там жилье - срок окупаемости жилого строительства намного меньше, чем коммерческого",- отмечает Элина Занина из компании "Миэль-недвижимость". Безусловно, стоимость участка, в том числе под старыми объектами, гораздо дешевле московских аналогов, и построить офис в 500-600 кв. м (наиболее востребованные сегодня на подмосковном рынке площади) девелоперу под силу. Тем не менее таких примеров пока в Подмосковье не очень много. Возможно, причина в том, что крупные московские и зарубежные застройщики пока не особенно стремятся на рынок офисной недвижимости Подмосковья. Более того, можно сказать так: сегодня в области функционируют своего рода компании-"изгои", занимающиеся местной коммерческой недвижимостью. Они не обладаютли достаточным количеством связей и средств, чтобы составить конкуренцию московским застройщикам и попасть на столичный рынок.

Ложка дегтя

Помещения в подмосковных бизнес-центрах совершенно не интересны местным бизнесменам, работающим на рынке услуг (парикмахерские, магазины, нотариусы и т. д.). А именно такими мелкими компаниями область и насыщена. Помещения в крупных бизнес-центрах, расположенных недалеко от МКАД, обычно арендуют фирмы, которые в состоянии организовать транспортную доставку своих сотрудников от метро. Понятно, что такие объекты автоматически выпадают из зоны внимания небольших подмосковных компаний: им гораздо удобнее разместить офис, к примеру, в нежилых этажах новостроек. Характерно, что специалисты изучением рынка офисной недвижимости в Подмосковье до сих пор почти не занимались. Причина, по их мнению, в том, что и рынка, как такового, здесь практически не существует. Как считает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании "Миэль-недвижимость", на подмосковном рынке не стоит ожидать в ближайшее время активных действий от арендаторов или застройщиков: несмотря на то, что есть предложение по построенным объектам, спрос на них невелик – где-то в соотношении пять к одному.

Национальные особенности офисного рынка

Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" www.irn.ru провел масштабное полевое исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров города Москвы. Этот сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Дело в том, что большинство предложений на вторичном офисном рынке – это помещения в зданиях советского периода – бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

Великие конспираторы
По мере знакомства с рынком коммерческой недвижимости, и прежде всего, с офисным рынком, как с одним из основных подклассов сферы нежилых помещений, неизбежно возникает странное ощущение. Ощущение давно забытое и смутно напоминающее столичный рынок жилья времен середины девяностых. Ощущение того, что ты не аналитик, призванный выполнить вполне понятный круг задач - собрать воедино данные об интересующем сегменте рынка, проверить их точность и выявить основные закономерности, а разведчик, задача которого – совершить вылазку в тыл врага и добыть сверхсекретные данные.

Вообще говоря, информация является на рынке недвижимости крайне важным элементом. Оператор рынка, владеющий данными о большей части активных объектов, их свойствах, сильных и слабых сторонах, а также об уровне цен наиболее оперативно и качественно сможет оказывать услуги по купле-продаже, сдаче в аренду или консалтингу. С этим никто не спорит. Однако важность информации одновременно приводит к пониманию необходимости оперативного обмена данными, причем как между участниками рынка, так и со всеми потенциальными потребителями.

Например, московский рынок жилья уже давно пережил подобный период "игры в прятки". Прошли времена, когда прайс-лист каждой компании и ее эксклюзивные предложения носили статус "военной тайны", которую следовало строго оберегать от конкурентов. А каждому потенциальному покупателю для получения информации об интересующей его квартире предстояло пройти своеобразный "фейс-контроль" - вызвать к себе определенное доверие маклера, как к действительно возможному покупателю, а не сомнительному типу, проявляющему подозрительный интерес. Сейчас на сайтах практически всех крупных компаний есть полная информация о предлагаемых квартирах и домах новостройках с указанием точных цен и условий покупки. А по телефонному звонку в большинстве фирм вам без особых проблем предоставляют все недостающие данные.

Но стоит только задаться целью узнать информацию не о квартире, а об офисном помещении, как все заметно меняется. Операторы офисного рынка не горят желанием отвечать не какие-либо вопросы. Их, прежде всего, интересует кто вы такой, из какой вы компании, и как в эту компанию можно перезвонить. Так что если вы "не при делах", разговаривать с вами никто не будет.

Данные на сайтах операторов офисного рынка тоже гораздо скуднее, нежели на сайтах операторов рынка жилья. В большинстве случаев подробное описание есть только по небольшому числу эксклюзивных предложений компании. Чаще вас будут просить отправить заявку менеджеру, нежели предоставлять возможность вдоволь покопаться в базе предложений. Но даже когда вас постигнет удача, и на каком-то сайте вы наткнетесь на базу данных из нескольких сотен вариантов – не обольщайтесь. Большая часть этих предложений – "мертвые души". Позвонив по этим объявлениям, вы, скорее всего, услышите, что такого объекта уже нет (а может, никогда и не было…). Дальше, разумеется, всплывает стандартный сценарий: - кто вы, из какой компании, как с ваши связаться…

Рекламные объявления в прессе – это отдельная "песня". Даже по квартирам в новостройках чаще встречаются "цены от…", нежели реальная стоимость, не говоря уже о прочих рекламных прикрасах. Впрочем, офисный рынок бьет все рекорды и на этом поприще. В большинстве предложений из рекламы вообще нет адресов объектов – только станции метро или район – для конспирации. Бывает, что на фото даются только виды объекта изнутри – чтобы "враги" не опознали здание визуально. Любой "сладкий вариант", особенно если это предложение помещения малой площади порядка 50 – 100 квадратных метров, конечно же, только что ушел, но вы, разумеется, можете оставить свои координаты или заключить договор на поиск. Вопрос реальной цены, арендных ставок и связанных с этим деталей – отдельная тема.

Если какое-то здание предлагает сразу несколько операторов рынка, то их данные об этом здании в чем-нибудь обязательно будут различаться. Вопросы цен и арендных ставок мы обсудим чуть позже. Гораздо забавнее выглядят нестыковки с количеством этажей в здании, его общей и полезной площадью, минимальной площадью блоков, количеством машиномест, набором инфраструктуры. Это может быть связано с самыми разными причинами. Например, в одном случае имеется в виду общее количество уровней здания, а в другом - только количество надземных этажей. Или же одни считают только надземную площадь здания, а другие – с учетом подземной части, или же путают общую площадь с полезной. Нередко у кого-то из операторов не обновлены старые данные, а по мере продвижения строительного проекта все может меняться достаточно часто и неоднократно. Как и следовало ожидать, конспирация на офисном рынке создает больше проблем самим конспираторам.

Нормальна ли такая ситуация? Это философский вопрос. С одной стороны можно понять операторов офисного рынка. Здесь есть и элементарная лень – нежелание тратить время и силы на случайных людей. Есть и важный элемент бизнеса – оставаться незаменимым посредником между собственником здания и конечным арендатором. Есть и другие цели, например, уменьшить утечку информации к конкурентам, ограничить свободу действий клиентов, например, повторное обращение к другому агенту компании, чтобы проверить действия своего агента.

Но с другой стороны, квартирный рынок в свое время тоже находился в подобном состоянии, но теперь он стал гораздо прозрачнее. Как показала практика, существует масса способов получить нужную информацию несмотря на все чинимые препятствия. И открытый обмен данными, как и предоставление всей информации о товаре любому заинтересованному лицу, больше способствует развитию рынка, нежели "игра в прятки". Возможно, рынку коммерческой недвижимости еще только предстоит проделать все те шаги, которые уже прошел квартирный рынок.

Но не исключено, что это рынок никогда и не станет более открытым. В отличие от квартирного рынка, направленного на реализацию товаров и услуг широкому кругу частных лиц, рынок нежилых помещений ориентирован на более узкий круг компаний. И пока большая часть офисных площадей, прежде всего, площадей класса А в новых бизнес-центрах, ориентирована на компании крупного и среднего бизнеса, у операторов офисного рынка нет никаких оснований "идти в народ". Ситуация может заметно измениться только по мере насыщения спроса на аренду больших площадей и смещения приоритетов на работу с компаниями мелкого бизнеса.

Миллион с какой-то мелочью…

Сбор и проверка данных об офисном рынке – задача непростая, но решаемая. И когда она осталась позади можно перейти к обсуждению интересных особенностей первичного офисного рынка Москвы. Начнем с количественных характеристик.

Всего в процессе исследования аналитического центра www.irn.ru было выявлено 60 новых и реконструированных бизнес-центров, активно предлагаемых в аренду или на продажу по частям. Сразу же следует оговориться, что современных офисных центров в Москве больше, но они уже заселены арендаторами и представляют собой здания вторичного рынка. Часть площадей в таких бизнес-центрах может время от времени выходить на рынок и присутствовать в рекламе и базах данных тех или иных операторов, однако, это уже совсем иной сегмент рынка. Данное исследование включило в себя все заявленные на рынке бизнес-центры, которые только что построены или еще стоятся, и соответственно, заполняются "с нуля". Это почти все здания, срок сдачи ГК которых приходится на 2005 год, а также часть зданий 2004 и 2006 годов. То есть объем рынка примерно за 2 года.

Общая площадь всех новых и реконструированных бизнес центров составляет чуть более 1 миллиона квадратных метров (точнее 1.140.000 кв.м.) Из них зданий класса А – 36, общей площадью 630.000 кв.м., класса В – 24, общей площадью 510.000 кв.м. В среднем годовой объем первичного офисного рынка составляет порядка полумиллиона квадратных метров. Большинство зданий прелагается только к сдаче в аренду. Лишь в 9 бизнес-центрах площади можно выкупить в собственность.

Из 60 бизнес-центров 40 представляют собой строительство "с нуля". Это как правило офисы класса А, построенные и оборудованные по последнему слову техники. Реконструированные здания, которых соответственно 20, чаще соответствуют классу В. Также 6 зданий являются офисно-торговыми центрами, а остальные 54 – бизнес-центрами без торговых помещений.

Расположение новых офисных центров достаточно банально – в основном центральный округ. На него приходится более половины всех объектов. Остальные округа выигрывают только за счет своих "хвостов", проникающих поближе к центру столицы. Так Южный округ вышел на второе место благодаря окрестностям метро Павелецкая и Добрынинская, а Северный – началу Ленинградского проспекта и окрестностям метро Савеловская.

Округ	Количество	объектов, шт. Количество объектов, %
Центральный	32	53,3
Южный	11	18,3
Северный	6	10,0
Западный	3	5,0
Юго-Восточный	3	5,0
Юго-Западный	2	3,3
Восточный	1	1,7
Северо-Восточный	1	1,7
Северо-Западный	1	1,7
Итого:	60	100

В отличие от московских новостроек новые бизнес-центры тяготеют к станциям метро. Во многом это связано с тем, что большая часть офисных центров расположена в центральной части города, где недалеко всегда есть какая-то станция.

Удаленность от метро, мин.	Количество объектов, шт.	Количество объектов, %
до 5 пешком	22	36,7
5-10 пешком	19	31,7
10-15 пешком	9	15,0
до 5 транспортом	8	13,3
5-10 транспортом	2	3,3
Итого:	60	100

Полная тайна вкладов…и организаций...

Как и следовало ожидать, вопрос ценообразования на офисном рынке содержит еще больше нюансов, чем на рынке жилья. Много лет продавцы новостроек практикуют всего лишь один прием – стоимость оформления, которую по возможности добавляют к цене квартиры. При аренде офисных помещений таких "довесков" может быть заметно больше. Поэтому заявление о стоимости аренды помещения, составляющей столько-то долларов за квадратный метр в год, еще мало о чем говорит

Во-первых, имеют место эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания здания в рабочем состоянии. Согласно исследованию аналитического центра www.irn.ru для разных зданий они составляют от 70$ до 100$ за кв.м. в год. Средняя величина эксплуатационных расходов по вошедшим в исследование бизнес-центрам 87$ за кв.м. в год. В разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может как включать эксплуатационные расходы, так и не включать их (то есть ее еще придется добавить к заявленной цене).

Во-вторых, к заявленной цене, как правило, следует добавить НДС. В отдельных случаях НДС уже включен в заявленную стоимость, но чаще всего – нет. В упомянутом исследовании www.irn.ru все цены аренды приведены к единому формату – с учетом эксплуатационных расходов, но без учета НДС.

Средняя стоимость аренды офисов класса, вошедших в исследование аналитического центра www.irn.ru составляет 647$ за кв.м. в год включая эксплуатацию, не включая НДС. Средняя стоимость аренды офисов класса В – 426$ за кв.м. в год.

Наиболее дорогие офисы, очевидно, соответствуют центральному округу. Ставки аренды в других округах во многом определяются свойствами отдельных бизнес-центров, относящихся к этим округам.

Округ	Средняя	арендная ставка в зданиях разного класса, $/кв.м./год*
	А	В
Восточный	-	318
Западный	625	275
Северный	493	481
Северо-Западный	-	325
Центральный	671	444
Юго-Восточный	425	348
Юго-Западный	628	-
Южный	510	456

* (вкл.эксплуатационные расходы, не вкл.НДС)

Впрочем, на этом дополнительные траты арендаторов не заканчиваются. Есть еще расходы на коммунальные услуги. Затраты на связь и Интернет, стоимость которых может оказаться совсем негуманной в силу ряда обстоятельств. К этому следует добавить стоимость аренды некоторого количества машиномест, необходимых для компании, о чем мы еще поговорим отдельно.

Есть еще и другие особенности ценообразования. В первую очередь это размер арендуемой площади. Очевидно, что чем больше общая площадь, которая требуется компании, тем ниже должна быть стоимость аренды одного квадратного метра. Помимо этого цена аренды в рамках одного здания может различаться в зависимости от расположения помещений, этажа или каких-то иных нюансов. Нередко стоимость аренды в том или ином офисном центре - не одна цифра, а некий диапазон. Ну и конечно же, никто не может знать конечную величину арендой ставки для каждой конкретной компании, достигнутую в процессе переговоров с учетом всех обстоятельств и деталей.

Дополнительно следует упомянуть цены, по которым помещения в ряде бизнес-центров предлагаются на продажу. Средняя цена помещений класса А составляет 2.677$ за квадратный метр, помещений класса В – 2.203$. Эти цены заметно ниже стоимости квадратного метра жилья в новых элитных домах центрального округа, которая в среднем находится на уровне 5.000$ и в отдельных случаях превышает 10.000$.

Автомобиль – не роскошь, а новая проблема…

Вопрос парковки в Москве становится все более злободневным, особенно в центральной части города. Согласно современным требованиям все новые бизнес-центры имеют паркинги того или иного типа. У вошедших в исследование аналитического центра www.irn.ru бизнес-центров представлены как подземные, так и надземные паркинги, хотя последние встречаются все же чаще. В среднем 1 машиноместо приходится примерно на 100 квадратных метров офисной площади.

Аренда машиноместа в таких паркингах – удовольствие не из дешевых. Средняя стоимость аренды 1 места в подземных паркингах составляет 265$ в месяц, в надземных – 131$ в месяц

Заграница нам поможет!

Различие между рынком жилья и рынком коммерческой недвижимости состоит еще и в следующем. На рынке жилья работают только российские компании, ориентированные на отечественного покупателя с его спецификой и психологией. Весь рынок коммерческой недвижимости, и в том числе офисный рынок, насквозь пронизан иностранным духом.

Во многом это сложилось исторически. В девяностых годах львиную долю потребителей дорогих офисов составляли иностранные компании. Они задали свои стандарты строительства и формата использования офисных площадей. По ряду причин почти все иностранные инвестиции в российский рынок недвижимости были направлены именно в сегмент нежилых помещений. Операторы рынка коммерческой недвижимости, также изначально были ориентированы, в основном, на иностранные компании. Ряд ключевых операторов офисного рынка являются представительствами иностранных управляющих компаний, у некоторых из них до сих пор нет русскоязычной версии сайта в Интернете.

Согласно исследованию аналитического центра www.irn.ru первую десятку операторов на первичном офисном рынке Москвы по количеству предлагаемых объектов составляют следующие компании:

Swiss Realty Group
Paul's Yard
Knight Frank
Noble Gibbons
Jones Lang LaSalle
Colliers
GVA Sawyer
Stiles & Riabokobylko Ltd
Blackwood
DTZ Zadelhoff Tie Leung

Примечательно, что среди них нет ни одного русского названия. Хорошо это или плохо – опять же вопрос философский. Возможно, запад научит нас правильно работать с коммерческой недвижимостью (или уже научил). Хотя может оказаться, что этот рынок ожидают серьезные перемены, связанные с переориентацией на отечественную специфику и отечественных клиентов. Так или иначе, но офисный рынок в Москве и России находится еще только на этапе становления.