Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

От редакции

Новости

Активнее, товарищи, еще активнее!

По данным, обнародованным на этой неделе аналитической службой эксплуатирующей компании "ВБ-Сервис", в последнее время значительно увеличилась активность участников рынка управления недвижимостью. Причем в равной степени со стороны самих управляющих компаний, так и со стороны их клиентов - собственников объектов недвижимости. Аналитики компании пришли к такому выводу, проанализировав количество поступающих звонков, содержащих предложения по сотрудничеству и прочее. Конечно, говорить о каком-то колоссальном росте спроса пока рано, но про общую тенденцию к увеличению активности участников рынка уже можно говорить сейчас.

Среди причин такой активности аналитики компании "ВБ-Сервис" называют заблаговременное начало подготовки к "сезону оптимизации эксплуатации". Иными словами, речь идет о том, что зиму (отопительный сезон) собственники и управляющие завершат уже с имеющейся материальной и технической базой, а те, которые остались неудовлетворенны работой, после завершения отопительного сезона планируют внести серьезные изменения в структуру собственного бизнеса, касающуюся качества управления объектами.

Среди прочих причин можно выделить планомерный рост интереса собственников к профессиональному управлению недвижимостью, увеличение доли частных УК на рынке и само повышение уровня профессионализма управляющих.

"ВБ-Сервис" осуществляет техническую эксплуатацию, ремонтные работы, реконструкцию и модернизацию инженерного оборудования объектов недвижимости в Москве и Подмосковье. На сегодняшний день "ВБ-Сервис" обслуживает 52 объекта общей площадью 85 000 кв.м. Штат Компании – 650 человек.

Новый город в Москве

Как стало известно, правительство Москвы в феврале выпустило постановление "О комплексном развитии территории, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити", дающее старт новому проекту под названием "Большой Сити". Если верить документу, к северо-западу от третьего транспортного кольца, между Хорошевским шоссе и Краснопресненской набережной, вырастет новый район. Управляющей компанией проекта назначено ЗАО "Большой Сити".

Как удалось выяснить, "Большой Сити" создан еще осенью 2004 г. компанией "Система-Галс", входящей в АФК "Система", специально под новый проект мэрии. Об этом "Ведомостям" сообщили источник, близкий к самому ЗАО, топ-менеджер АФК и чиновник Департамента градостроительной политики московского правительства. С сентября одноименное ЗАО фигурирует в списке аффилированных лиц "Системы". Почему выбор пал именно на АФК, "Ведомостям" выяснить не удалось, но прежде заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе упоминал, что компания сама предлагала заняться расчисткой и застройкой этой территории.

По словам собеседника "Ведомостей", в "Большом Сити", на территории, отведенной под проект, можно построить целый город — это 800 га. Там, где он должен вырасти, сейчас стоят ветхие пятиэтажки, тюрьма и промзона. О том, чтобы снести это хозяйство, московское правительство подумывает с середины 90-х. Год назад Орджоникидзе обещал, что "Большой Сити" займет 400 га, ограниченных Звенигородским шоссе, строящимся Краснопресненским проспектом, на востоке улицей Сергея Макеева и берегом Москвы-реки. Сроки реализации проекта в документах не указаны.

Что именно будет построено на этой гигантской территории, пока неясно. Москомархитектуры должно через два месяца представить проект. Разрабатывать концепцию застройки, освобождать участки, готовить конкурсную документацию для компаний-инвесторов и координировать их действия будет управляющая компания. В "Большом Сити" думают, что здесь появятся и жилые кварталы, и офисные центры, и досуговые заведения. А управа Краснопресненского района настаивает, чтобы в "Большом Сити" было много жилья, сообщил начальник строительного отдела управы Андрей Шостак.

Источник в "Большом Сити" допускает, что "Система" будет не только управлять, но и инвестировать в отдельные проекты. Правда, Олег Мышкин из Colliers сомневается, что такая задача будет по плечам специалистам одной "Системы". "Для подобного проекта нужны компании, проектировавшие целые города", — уверен он. По оценке Юлии Никуличевой, заместителя гендиректора Jones Lang LaSalle, застройка такой территории домами в 10 этажей (не небоскребами) обойдется в $80-100 млрд. С этой оценкой согласен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, оценил проект "в десятки миллиардов". "Это будет крупнейшее комплексное освоение территории Москвы", — уверен он. В самой "Системе" затруднились оценить даже стоимость подготовительных работ.

Другие эксперты убеждены, что проект не состоится без международных инвесторов и крупных банков. Инвестировать в "Большой Сити" захотят многие девелоперы, возводящие небоскребы в соседнем деловом центре, уверен Сергей Полонский, президент Mirax Group. Представитель строительного концерна "Крост" подтверждает, что проект "Большого Сити" потенциально интересен для его компании. "Но говорить о нашем участии сейчас, когда даже не известно, что именно будет построено, конечно, нельзя", — отмечает девелопер. В группе "Гута" и "СТ групп" пока проект не комментируют.

Полонский напоминает, что с территории будущего "Большого Сити" понадобится вывести около 100 промпредприятий. Там расположены автотранспортные объединения, метизный завод, мелькомбинат и др. Совладелец Краснопресненского сахарорафинадного завода им. Мантулина Андрей Чернышев вчера заявил "Ведомостям", что не знает о новом городе, но оценивает затраты на возможный перенос рафинадного завода в другое место в $150 млн.

Рынок коммерческой недвижимости столицы находится в зачаточном состоянии

Рынок коммерческой недвижимости столицы находится в зачаточном состоянии. Об этом в интервью газете "Коммерсант" заявил вице-президент компании "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский. По его словам, "жилой сектор единственный может считаться рынком, потому что там есть необходимые условия – вторичность, цикличность продаж, а в коммерческой недвижимости этого нет".

"В прошлом году в Москве построили 700 тыс. кв. м офисов класса "А". Вместе с тем потребность Москвы составляет несколько десятков миллионов ! То есть этот рынок находится в зачаточном состоянии", - подчеркнул А. Закревский.

Комментируя высказывания риэлторов о том, что стабилизация арендных ставок является показателем зрелости рынка А. Закревский отметил, что некоторые ставки установились, потому что достигли своего пика. "В этом состоянии они могут находиться бесконечно долго. Никаких аргументов в пользу того, что они стали вдруг расти, нет. Если только девелоперы не сорвут планы по вводу новых площадей – но опять таки будет расти более высокий сегмент рынка", - сказал вице-президент "Системы-ГАЛС".

В "Сити" не будет "Перекрестка"

Менеджеры входящего в "Альфа-групп" торгового дома "Перекресток" больше не участвуют в самом амбициозном строительном проекте столичных властей "Москва-Сити". Московские власти объявили аукцион по подбору нового инвестора застройки центрального ядра этого делового центра. Новым инвестором этого объекта могут стать структуры бизнесмена Льва Леваева.

Реализуемый правительством Москвы проект "Москва-Сити" стоимостью более $12 млрд предполагает строительство в районе Краснопресненской набережной офисного комплекса из десятка высотных зданий. В центре комплекса планируется разместить атриум под прозрачным куполом (высотой более 30 м, шириной 70 м), торговые ряды и развлекательные центры, концертный зал, рестораны и кафе.

Заказчиком-застройщиком центрального ядра является московское ГУП "Центр-Сити". Стоимость центральной наземной части оценивается более чем в $250 млн.

Аукцион, на котором будет подобран инвестор строительства наземной части центрального ядра "Москва-Сити", состоится не позднее 15 апреля, говорится в недавно подписанном специальном распоряжении столичного правительства.

Согласно постановлению новый инвестор должен будет вложить в строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса (ТРК) $300 млн, а после его возведения передать 25%-ную долю в компании — владельце построенной недвижимости. Столичные власти, в свою очередь, берут на себя обязательство выделить $20 млн на строительство в этом ТРК киноконцертного зала.

Между тем в начале прошлого года городские власти уже назначали инвестора центральной части "Москва-Сити". Тогда им стала британская компания Moscow City Center (МСС), чьи учредители не раскрывались, но интересы в России представлял торговый дом "Перекресток". В совет директоров МСС входили руководители торгового дома Лев Хасис и Александр Косьяненко. Как утверждал вчера гендиректор ГУП "Центр-Сити" Борис Ланцман, МСС обещала вложить в строительство в "Сити" $160 млн.

Новым распоряжением столичных властей МСС фактически отстранена от проекта. Ланцман объясняет это так: 10 декабря общественный совет по градостроительству и архитектуре при мэре Москвы изменил концепцию строительства центрального ядра "Сити", решив, что инвестор должен сдать объект под ключ (ранее предполагалось, что МСС построит здания, но не будет заниматься отделочными работами).

Кроме того, несколько изменилась "начинка" центра, утверждает Ланцман: например, там появились бассейн и каток. В итоге необходимая сумма инвестиций увеличилась почти в два раза — до $300 млн.

Лев Хасис сообщил вчера "Ведомостям", что знает о назначении нового тендера, но комментировать "тему MCC" категорически отказался. Отказались от комментариев также Александр Косьяненко и гендиректор MCC Сергей Чемерисов.

В сентябре Хасис жаловался на сложности с "согласованием условий контракта между МСС и соответствующими структурами московского правительства" и даже ставил под сомнение инвестиционную привлекательность проекта.

Менеджер одной из крупных консалтинговых компаний рынка недвижимости утверждает, что правительство Москвы решило сменить инвестора центра "Сити", поскольку у MCC возникли проблемы с финансированием. По данным участников рынка коммерческой недвижимости, у МСС сохраняются права на два небольших участка в "Сити".

По словам двух участников столичного рынка недвижимости, в новом аукционе намерена участвовать "Стройинком-К", дочерняя компания Africa Izrael Investments Ltd., принадлежащей известному израильскому диамантеру Льву Леваеву, уже реализующему несколько девелоперских проектов в Москве. Директор по стратегическому развитию "Стройинком-К" Румен Калчев подтвердил интерес компании к проекту и ее готовность вложить в него $300 млн.

"Стройинком-К" построила в Москве несколько элитных жилых домов. Среди новых проектов — строительство подземного комплекса площадью 100 000 кв. м и стоимостью $200 млн на площади Тверской Заставы, элитного жилья на Патриарших прудах, участие в реконструкции ряда городских кварталов.

Как утверждал вчера в беседе с "Ведомостями" источник в одной из информированных консалтинговых компаний, кандидатура Льва Леваева уже неофициально одобрена московскими властями. В комплексе внешних связей столичного правительства, курирующем проект "Москва-Сити", комментарий получить не удалось. Однако еще в ноябре 2004 г. руководитель комплекса Иосиф Орджоникидзе заявлял, что городские власти готовы предоставить Леваеву возможность участвовать в строительстве центрального ядра в "Сити".

Демократичный формат от Fauchon: столичная торговая компания откроет элитный супермаркет

Столичная торговая компания, управляющая сетью гастрономических бутиков Fauchon, решила обратиться к более демократичному формату. В этом году в Москве откроется первый гастроном премиум-класса, средний чек в котором будет ниже, чем в бутике.

Столичная торговая компания арендовала 700 кв. м в торгово-офисном центре "Гименей" на улице Большой Якиманке, открытие которого запланировано на конец апреля — начало мая 2005 г., заявил генеральный директор компании Андрей Яковлев. В "Гименее" появится не гастрономический бутик Fauchon, а гастроном премиум-класса. "В гастрономе будут продаваться деликатесы на каждый день, а не эксклюзивные продукты в подарок, как в Fauchon", — объясняет концепцию нового магазина Яковлев.

В дальнейшем СТК планирует создать сеть подобных магазинов. Гастрономы будут в два раза больше бутиков по площади — не менее 600 кв. м и по ассортименту — более 10 000 наименований. Соответственно, будет меньше и сумма чека: в Fauchon она составляет $80-100, а в гастрономах запланирована на уровне $50. Гастроном на Якиманке, по его словам, обошелся СТК более чем в $2,5 млн. Название для нового магазина еще не выбрано.

Сейчас в Москве в подобном формате работают три магазина Stockmann и девять — сети "Азбука вкуса", заявил представитель Colliers International. Генеральный директор компании Kalinka Stockmann Петри Анттила считает, что решение СТК помимо гастрономических бутиков развивать и более демократичный формат розничной торговли оправданно. "В продовольственном бизнесе главное — большое количество клиентов, я не думаю, что человек каждый день будет покупать дорогие продукты [в Fauchon]", — говорит Анттила. Яковлев считает, что в крупных российских городах можно открыть по 10-15 гастрономов и лишь 2-3 бутика Fauchon.

Леонид Берштейн, генеральный директор и совладелец компании "Алеф трейд", поставляющей в рестораны элитные сорта чая класса суперпремиум, полагает, что у СТК было несколько причин разработать новый формат. "Fauchon имеет очень регламентированный формат, что не дает владельцам франшизы поля для творчества. К тому же за брэнд приходится дорого платить", — считает он. По мнению Берштейна, в новом проекте СТК сможет использовать ноу-хау Fauchon по организации люксовой продовольственной розницы. А создание собственного брэнда позволит владельцам не тратиться на поддержание чужого и даст свободу в подборе ассортимента. Большинство гастрономических бутиков, об открытии которых было объявлено в прошлом году, пока существуют только в проекте. Первый Fauchon СТК открыла в октябре. Первый гастрономический бутик Hediard откроется лишь в мае, признается Екатерина Дроздова, директор по внешним связям группы компаний ресторатора Аркадия Новикова.

Первой в России формат элитных супермаркетов начал развивать "Седьмой континент", магазины которой в 90-е гг. предназначались для состоятельной публики. В 2003 г. было произведено разделение этих магазинов на три формата, ориентированных на различные категории покупателей: стандартные супермаркеты "Седьмой континент — универсам", магазины формата "рядом с домом" — "Семь шагов" и элитные супермаркеты "Седьмой континент — Пять звезд". В 2004 г. компания открыла более десяти "Седьмых континентов" и лишь несколько супермаркетов "Пять звезд". Анна Зайцева, пресс-секретарь сети "Седьмой континент", отмечает, что формат "элитного супермаркета" востребован, но потенциал его роста ограничен.

Столичная торговая компания создана в 2004 г. для управления сетью гастрономических бутиков Fauchon. Франшиза Fauchon в России принадлежит кипрской компании Betanol, чью дочернюю компанию ЗАО "Бетанол Рус" возглавляет председатель совета директоров торгового дома "Перекресток" Лев Хасис.

Генплан достали из-под сукна

Объем территорий под застройку и реконструкцию объектов в Москве будет строго регламентирован. Компании смогут получить разрешение на проведение строительных и земельных работ только в том случае, если их проекты "вписываются" в генеральный план развития Москвы. После четырехлетнего забвения комиссия Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства возобновила работу над законопроектом о генеральном плане, надеясь принять его в 2005 году.

Отличие обновленного варианта законопроекта "О генеральном плане развития города Москвы" от предыдущего - он был утвержден Мосгордумой во втором чтении еще в 2001 году - касается разделения территорий города по типам функционального, строительного и ландшафтного назначения. Столичные власти решили детально расписать, сколько жилых и нежилых помещений, промышленных предприятий, природных территорий должно быть в каждом округе Москвы.

Например, если несколько лет назад чиновники руководствовались политикой тотального выселения многих промышленных предприятий из центра города в ближайшее Подмосковье, то сейчас они поменяли приоритеты. Согласно законопроекту, поправки к которому обсуждали в Мосгордуме в минувшую пятницу, промышленные зоны в каждой префектуре будут сохранены.

"Свободных территорий в городе нет, и площади под застройку не увеличатся. Но возрастет емкость строительства, например, строители смогут возводить более высокие здания",- обнадежил "Бизнес" один из авторов законопроекта, заместитель директора ГУП НИиПИ Генплана Москвы Георгий Юсин. Он говорит, что генеральный план Москвы позволит сформировать на рынке стабильные и прозрачные правила игры. "Предпринимателям станет понятно, какие приоритеты город ставит, в каких рамках будет выдерживаться баланс территорий города при развитии. Инвесторов генеральный план может заинтересовать ровно в той мере, в какой они видят, что исполнительная власть при выдаче разрешительной документации на строительство, реконструкцию руководствуется законом, а не своими предпочтениями",- пояснил Георгий Юсин.

Чиновники утверждают, что, когда закон о генеральном плане вступит в действие, "стихийных выселений" (и не только промышленных предприятий) в Москве удастся избежать. Любое изменение может быть воплощено только в том случае, если правительство Москвы внесет и примет соответствующие поправки в генеральный план столицы.

"Это глоток свежего воздуха. Наконец-то мы выходим на серьезное градостроительное регулирование, которое может работать на условиях либеральной экономики",- считает советник мэра Москвы Кемер Норкин.

Однако уточнить количество объектов, которые должны "обеспечивать интересы юридических и физических лиц", законодатели не рискнули - баланс территорий установлен в процентах и ориентировочно. Кроме того, в законопроекте не указано, кто должен нести ответственность за несоблюдение норм генерального плана Москвы.

Впрочем, инвесторам, по большому счету, все равно, в каком направлении будет вести Москва свою градостроительную политику. Ведь свободными участками на аукционах не торгуют, а выставляют на торги только право заключения инвестконтрактов на строительство определенных объектов, будь то жилые дома, гостиницы или торгово-административные здания.

"Инвестор и сегодня воплощает градостроительные планы московского правительства,- говорит зам. гендиректора Объединенной строительной компании Михаил Зайцев.- При подготовке предпроектной документации и на этапе подготовки постановления правительства Москвы по каждому инвестконтракту городскими структурами учитывается генеральная линия градостроительной политики". По его словам, если инвестор выступает инициатором строительства объекта, например, с предложением по реконструкции или недострою зданий, находящихся в федеральной собственности, городские власти в качестве обременения включают в инвестконтракт работы, соответствующие генплану. "Например, сейчас на Хованской улице мы демонтируем недостроенную "этажерку", которую начал возводить много лет назад один из российских НИИ",- поясняет Зайцев.

Поскольку инвесторам в силу их деятельности хорошо известны городские проблемы, они приветствуют более детальную проработку генплана и разбивку приоритетов развития города по округам. "Строительство детских учреждений - обычное обременение при жилой застройке,- говорит Михаил Зайцев.- В целом по Москве, например, детских садов достаточно, но в Алтуфьево их 10, а в районе Арбата нет вообще. Разбивка по округам позволит преодолеть этот перекос".

Гостиничный бизнес запускает новую схему

Как стало известно "Бизнесу", английские и ирландские предприниматели намерены вложить около $100 млн в три московские гостиницы. После возведения отелей инвесторы намереваются некоторое время управлять ими, а затем перепродать. Если эта схема реализации проекта удастся, она создаст прецедент в московском гостиничном бизнесе, что, по мнению многих экспертов, станет сигналом для других зарубежных инвесторов задуматься об аналогичных инвестициях.

По информации "Бизнеса", российское отделение швейцарского инвестиционного фонда Nordblom и ряд компаний из Великобритании и Ирландии достигли договоренности о вложении примерно $100 млн в три строительные площадки под будущие московские гостиницы. Консультантом со стороны западных инвесторов также выступает израильское адвокатское бюро Weinstein, Binyamini and Co. Название британских и ирландских компаний до подписания официальных документов не разглашается. Известно только, что эти инвесторы также владеют и управляют несколькими отелями в Восточной Европе.

По словам генерального директора Nordblom Ирины Жаровой-Райт, на все три строительные площадки под будущие гостиницы уже есть исходно-разрешительная документация. Они расположены по адресам: Грохольский переулок, 39/5; ул. Островитянова, вл. 36; Зеленый проспект, 6а. Жарова-Райт также сообщила "Бизнесу", что в Грохольском переулке на деньги западных инвесторов будет возведена пятизвездная гостиница общей площадью 20 тыс. кв. м. По двум другим адресам появятся двух- и трехзвездные гостиницы общей площадью 9–10 тыс. кв. м каждая.

Проявление новых отелей - отнюдь не событие для Москвы. Прецедентом обещает стать схема инвестирования в объекты. "Британская и ирландская группы компаний собираются вложить около $100 млн во все три объекта. Сначала они их построят и оборудуют, а затем будут управлять отелями три-четыре года - до вывода гостиниц на проектную мощность. Затем инвесторы продадут все эти объекты",- утверждает Дмитрий Михайлов, руководитель отдела коммерческой недвижимости Nordblom.

Спекулятивные инвестиции иностранцев в гостиничный бизнес - редкость для российского рынка. По словам адвоката Игаля Вайнштейна, совладельца бюро Weinstein, Binyamini and Co, ведущего проект с иностранной стороны, инвестиции в этот сегмент для иностранцев более понятны, чем в офисы или жилую недвижимость. "Но главное в том, что для этого сектора легче получить рефинансирование, поскольку можно достаточно четко определить доходность",- полагает Вайнштейн.

Себестоимость квадратного метра отеля в Грохольском переулке составит примерно $2 тыс. Из них около $1 тыс.- это себестоимость строительных работ, $650–700 - стоимость земли и исходно-разрешительной документации на нее, еще $300 - затраты на оборудование номеров и отделка самого отеля. "Рыночная стоимость такого отеля превышает $4 тыс. за метр. Еще около 8–12% в год инвестору приносит управление отелем. Таким образом, доходность вложений через три года составит около 100% или более 30% в год",- полагает Михайлов. Примерно такую же доходность, по его словам, должны показать и гостиницы на улице Островитянова и Зеленом проспекте.

Эксперты гостиничного бизнеса утверждают, что данная инвестиционная схема действительно является новой для Москвы. Как отмечает Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, до сегодняшнего дня в Москве гостиницы строились либо по заказу правительства города, либо для извлечения прибыли самим инвестором, либо просто для повышения имиджа компании-инвестора. "Строительство гостиниц, их развитие и выведение на полную мощность с целью дальнейшей продажи является новым подходом на столичном гостиничном рынке. Это правильная политика, которая уже несколько десятилетий работает на Западе",- считает Усенко.

По словам Станислава Капиноса, генерального директора компании "Русские отели", в России пока частный бизнес вообще не строил гостиничных сетей, поэтому нет пока и прецедентов инвестиционных перепродаж. "За три года отель в условиях России может выйти на плановые показатели доходности. Однако выход проекта на окупаемость может затянуться на более длительный период – семь-десять лет для отеля уровня пять звезд",- говорит он.

"Бекару" вернули президента

Президент петербургской группы компаний "Бекар" Александр Шарапов покинул госслужбу, проработав там всего 3 месяца. В сентябре 2004 г. президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов был назначен заместителем начальника Управления по организации работы территориальных органов Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество). В связи с чем пакет акций "Бекара", принадлежащий Александру Шарапову, был передан в управление Андрею Тетышу, председателю совета директоров группы компаний "Бекар". Однако, как сообщил начальник отдела внешних связей и связей с общественностью Росимущества Дмитрий Никитенко, 1 декабря Александр Шарапов был освобожден от занимаемой должности.

Сам Александр Шарапов отмечает, что покинул Росимущество по собственной инициативе. Среди причин ухода неофициально называется версия невозможности для человека из бизнеса вписаться в чиновничью систему. В настоящий момент Александр Шарапов вернулся на должность президента группы компаний "Бекар". Кроме того, он будет генеральным директором консалтинговой компании, которая начнет работу в Москве уже в этом месяце под брендом Becar Comercial Property.

кстати - Примеров, когда человек из бизнеса не смог бы вписаться в чиновничью структуру, не слишком много. Самый известный пример за последнее время -- уход с должности председателя Комитета по строительству Евгения Яцышина, бывшего вице-президента группы ЛСР. Он проработал в администрации города 1 год. Среди строителей города чиновник был не слишком популярен из-за внедрения земельных торгов по короткому пакету.

Заводам пора за город

Тема вывода из Москвы промышленных предприятий в последние годы стала необычайно популярной. Всевозможным распоряжениям, постановлениям и директивам на этот счет нет числа. Активно обсуждается вопрос и в СМИ. При этом реальные успехи в этом деле пока не столь впечатляют.

Немного теории

Начнем с азов. Объем промышленной недвижимости регулируется двумя факторами. Во-первых, государственной властью. Если в документах Москомархитектуры записано, что данный участок предназначен для производства (на официальном языке это называется зонирование территории), то организовать там что-то другое запрещено. Во-вторых, экономической целесообразностью - желанием владельца участка выжать из него максимальный доход. Конфликт этих двух факторов можно наблюдать сплошь и рядом: владельцы производственных помещений правдами и неправдами сдают их в аренду - под офисы, склады, торговлю. За что их ловят, штрафуют, но они продолжают свое нелегкое, но прибыльное дело.

Отметим, что даже в странах, где производство процветает, промышленной недвижимости не может быть много. По опыту США, например, - 12-15% от всего нежилого сектора. Это - в среднем, а в мегаполисах, столицах промышленные объекты вообще единичны. А все потому, что завод, требующий огромных площадей, никогда не принесет таких доходов, как офисный центр или супермаркет. Промышленность самым естественным - экономическим - образом вымывается в провинцию, а то и подальше - в слаборазвитые страны.

Посчитаем?

Теперь о самом интересном - деньгах. Большинство промышленных предприятий не платит за аренду земли ничего (то есть с них требуют, но они отказываются, мотивируя тем, что они бедны). В то же время аренда 1 кв. м офисного помещения класса А (а оно может располагаться практически в любой точке ЦАО) способна принести до 500-0 в год. А построить офисный центр стоит 2000-00. Значит подобное вложение капитала окупится за четыре-пять лет и в дальнейшем будет приносить только прибыль.

Еще более доходным может быть сооружение торгового центра. Цифра, говорящая сама за себя: в большинстве мировых столиц на 1000 человек населения приходится 150-250 кв. м торговых помещений, а в Москве - лишь около 40. Разрыв многократный, и ставки на аренду торговых помещений у нас непомерно высоки. При этом в отличие от офисов недвижимость для торговли может сдаваться практически без отделки - арендаторы готовы много сделать самостоятельно.

Несмотря на всю поверхностность приведенного выше анализа, а также приблизительность цифр, вывод очевиден: промышленные предприятия, часто выпускающие непонятно что, загрязняющие окружающую среду и уж точно экономически неэффективные занимают поистине золотую московскую землю. И решение гнать их подальше той самой метлой кажется совершенно оправданным. Равно как и вполне понятно желание самих предприятий подольше здесь оставаться:

Просто было на бумаге

Проблем тут целый клубок, и те, что упоминаются чаще всего - отнюдь не самые главные. Вот, к примеру, социальные последствия. На любом предприятии работают люди, многие из которых будут возражать против перевода родного завода в Московскую область. Их нужно куда-то трудоустраивать. Хотя рабочим можно выплатить солидное единовременное пособие - это совсем небольшие суммы, если сравнивать их со стоимостью других мероприятий, необходимых при выводе. К тому же в городе большой дефицит рабочих специальностей, таких вакансий только в базе данных городской службы занятости - многие десятки тысяч.

Еще говорят о том, во что упирается руководство предприятий, подлежащих выводу. Ну не хочет фабрика по производству войлочных тапочек, находящаяся возле метро "Белорусская", свою территорию покидать! Откровенно говоря, директора этой фабрики понять можно - место очень хлебное, можно сдать площадь в аренду коммерческим структурам и о тапочках вообще забыть. Но это опять-таки не такая большая проблема - городские власти, если захотят, могут так придавить арендной платой за землю, что предприятие само обанкротится через полгода.

Так что реальная проблема, собственно, одна - деньги. И приходится признать, что пока предлагаемые властями инвесторам и застройщикам схемы не очень работоспособны. Инвестору, участвующему в выводе производственных мощностей, мэрия предлагает 85% построенных площадей - это выглядит очень привлекательно. Но на инвестора вешают еще и обязательства развивать инженерную инфраструктуру, строить социальные объекты.

Еще деталь (о ней часто забывают) территория промышленных предприятий нередко бывает очень сильно загрязнена. Необходимые масштабные мероприятия по рекультивации - срезать многометровый слой грунта, куда-то его вывезти, привезти новый. В общем, доведение до ума крупной промышленной зоны масштаба завода "ЗиЛ" обойдется даже не в десятки миллионов долларов.

С другой стороны, никуда от решения этой проблемы нам не деться. Освоение промышленных территорий, пожалуй, единственный реальный путь получения значительных площадей для жилищного строительства. "Осваивать промзоны - значительно более правильная позиция, нежели объявлять вполне жизнеспособные старые дома ветхими и со скандалами выселять оттуда жителей, - говорит Екатерина Толчинская, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город". - Что же касается всевозможных технических проблем, включая необходимость замены загрязненного грунта, то они вполне решаемы".

"Сибнефть" купила "Балчуг Плазу"

"Балчуг Плаза", офисный комплекс площадью 30 000 кв. м, расположенный на Садовнической набережной, перешел под контроль НК "Сибнефть", сообщил источник в компании. По его словам, структуры, действующие в интересах "Сибнефти", выкупили долю в компании "СТ Балчуг", владельца здания, у структур "СТ Групп". По данным участников рынка недвижимости, ранее строительство "Балчуг Плазы" финансировали на паритетных основах структуры "СТ Группы" и холдинга CMI Development, аффилированного с "Сибнефтью".

Отели от Nordblom

Швейцарская Nordblom Group ведет переговоры с правительством Москвы о застройке трех участков в столице, сообщил "Ведомостям" представитель компании. Nordblom Group действует в интересах группы частных израильских инвесторов. На каждом из участков планируется построить трехзвездочный отель стоимостью $20 млн. Договор между московскими властями и группой инвесторов будет подписан летом 2005 г., говорит собеседник "Ведомостей".

Насильственная приватизация

Цена выкупа земли для некоторых предприятий Москвы может достигнуть 100% от ее кадастровой стоимости. Вчера правительство одобрило предложения Минэкономразвития по земельной реформе и наконец определилось со ставками выкупной цены. Противники реформы опасаются, что, защищаясь от земельных спекулянтов, правительство поставит столичные предприятия на грань разорения.

Фактически МЭРТ признало свое поражение в борьбе с московским правительством, которому удалось пролоббировать максимальные ставки выкупа земли под промышленными предприятиями. Выкупать землю в Москве и в Санкт-Петербурге придется за 20% от ее кадастровой стоимости. В других городах выкупная стоимость земли составит 5% от кадастровой стоимости.

МЭРТ также подстраховалось на случай перепрофилирования земельных участков, в том числе под жилищную застройку. С подачи мэрии Москвы предлагается установить местный сбор для предприятий, желающих перепрофилировать земельный участок, в размере 80% от кадастровой стоимости. При этом от обязанности заплатить обязательные для выкупа 20% от кадастровой стоимости земли, предприятия освобождаться не будут. То есть предприниматели, купившие землю и желающие ее перепрофилировать, все заплатят 100% от кадастровой стоимости участка.

Есть и другой вариант - если предприниматель хочет выкупить и перепрофилировать землю, то он будет платить 20% от максимальной кадастровой стоимости, установленной для зоны в которой расположено предприятие. Впрочем, не исключено, что норма о 100% компенсации в случае перепрофилирования земли коснется исключительно предприятий, расположенных в пределах Садового кольца - такое предложение также рассматривается правительством.

МЭРТ также постаралось простимулировать скорейшую приватизацию земель под предприятиями. С этой целью предложено установить максимальную ставку годовой аренды земли на уровне 3% от ее кадастровой стоимости. Для провинциальных городов - это очень высокая ставка, подталкивающая предприятия поскорее заплатить 5% от стоимости земли и стать ее собственником.

Сейчас цена выкупа земельных участков в регионах варьируется в пределах от трех до тридцати ставок земельного налога, и первоначально предприятия должны были выкупить землю либо взять ее в долгосрочную аренду до 1 января 2004 года. Однако в итоге сроки были перенесены на два года - до 1 января 2006 года. Теперь МЭРТ вовсе предлагает продлить сроки выкупа земли до 1 января 2007 года, ссылаясь на то, что предприятия не успеют до конца года оформить участки в собственность либо в аренду. "Предложения Минэкономразвития, предполагающие установление максимальной ставки выкупа земли под приватизированными предприятиями в размере 5% от кадастровой стоимости земли сделают функционирование предприятий невозможным. В первую очередь предприятий перерабатывающего сектора. Для них такие изъятия окажутся непосильными",- считает член бюро правления Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Олег Киселев. По его мнению, максимум, что потянут предприниматели, это 2% от кадастровой стоимости земли.

Впрочем, у бизнеса остается надежда на отраслевых министров, которые далеко не в восторге от предложений МЭРТ. "Это чрезмерная нагрузка, и она приведет к изъятию из экономики гигантской денежной массы. Это чисто фискальная мера. В результате эти средства перетекут в бюджет на текущие расходы и основной вопрос, который возникнет, как их потом поделить",- уверен министр промышленности и энергетики Виктор Христенко. С ним согласен вице-премьер Александр Жуков, он считает, что основное бремя расходов в случае реализации предложений МЭРТ ляжет на машиностроение, которое "только начало выходить из кризиса".

Как ни странно, но Христенко и Жукова поддержал даже министр финансов Алексей Кудрин, который, по идее, должен быть заинтересован в пополнении бюджета в первую очередь. "В 2006 году вводится новый земельный налог, и регионы будут устанавливать его самостоятельно. Учитывая, что кадастровая оценка еще не завершена, это может привести к непредсказуемым последствиям для бизнеса",- заявил он.

Разумеется, у правительства Москвы другая точка зрения. Вице-мэр Юрий Росляк выразил полное удовлетворение предложениями МЭРТ. Окончательное решение о ставках и сроках выкупа земель под промышленными предприятиями правительство примет через месяц.

Корпорация "Mirax Group" начала строительство самого высокого здания Европы

9 февраля на территории ММДЦ "Москва-Сити" состоялась церемония по заливке первого кубометра бетона многофункционального офисно-рекреационного комплекса "Федерация", который станет самой высокой башней Европы.

На церемонии присутствовали: заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по международным и внешнеэкономическим связям И.Н. Орджоникидзе, главный архитектор г. Москвы А.В. Кузьмин, советник мэра г. Москвы К.К. Курицын, руководитель мастерской Москомархитектуры ГУП "Моспроет-2" N6 Г.В. Сирота, 1-й Секретарь Посольства Германии в России д-р Мартин Понтцен, Советник Посольства Германии в России Вольфганг Дик, Президент ОАО "Сити" Б.А. Рыжков, главные архитекторы проекта "Федерация" Питер Швегер и Сергей Чобан (Германия), Вице - Президент "Внешторгбанка" П.Н Косов, Президент корпорации "МИРАКС ГРУПП" Полонский С.Ю, представители компаний Turner Construction (США), "Thornton-Tomasetti"(США), Hyatt International Corporation, турецкой компании "Ант Япы", представители ведущих российских и зарубежных СМИ.

Всего на церемонии присутствовало около 150 человек. Гости в символических строительных касках с логотипами "Mirax Group" и "Внешторгбанка"- генерального партнера проекта, собрались на смотровой площадке рядом с котлованом, где разворачивается строительство грандиозного проекта.

И.Н. Орджоникидзе, обратившийся к гостям с торжественной речью, отметил, что проект "Москва-Сити" уже можно считать состоявшимся, строительство его центрального объекта - башни "Федерация" - ведется в соответствии с заявленными сроками, за что поблагодарил С.Ю. Полонского - Президента "Mirax Group".

Далее слово взял А.В. Кузьмин, который назвал "Федерацию" ключевым звеном ММДЦ "Москва-Сити". "Строящийся деловой центр, - отметил главный архитектор г. Москвы, - играет важную роль в переносе офисных объектов из исторического центра столицы."

Вице-Президент "Внешторгбанка" П.Н Косов отметил, что "Федерация" является самым крупным проектом "Внешторгбанка", и само название башни очень символично для банка федерального значения.

С. Ю. Полонский, Президент "Mirax Group" поблагодарил всех собравшихся на мероприятие партнеров и друзей и заявил, что корпорация всегда строит в заявленные сроки, и в ее истории нет ни одного нереализованного объекта. Прошло ровно 2 года, как корпорация "Mirax Group" подписала контракт с Правительством Москвы на строительство "Федерации", проект которой выбирался очень тщательно из 40 вариантов.

Сам процесс заливки бетона сопровождался закладкой С.Ю. Полонским капсулы с "Обращением к потомкам", подписанной высокопоставленными гостями, дружным бросанием символических монет в бетон, ярким фейерверком, торжественной патриотической песней "Москва, звонят колокола" в исполнении духового оркестра.

Многофункциональный офисно-рекреационный комплекс "Федерация" будет представлять собой многоуровневый подиум с двумя разновысотными башнями 84 и 57 этажей, высотой 340м и 240м. В комплексе будут размещены: в башне "А" - офисы класса "А", апартаменты, 5-звездочная гостиница; в башне "Б" - офисы класса "А", рассчитанные на крупных корпоративных клиентов. Подиум, соединяющий башни, включит в себя помещения шоппинг-моллов, торговых галерей, банков, конференц-залов, кафе и ресторанов с примыкающими открытыми пространствами патио и террас. Общий бюджет проекта составляет около 500 млн. $, из них строительный бюджет - 430 млн. $. Общая площадь комплекса составит 347 м2. Данный проект является международным, объединяющим интересы российского частного бизнеса и мирового опыта высотного строительства. При возведении небоскреба будут применены самые современные достижения инженерных технологий, высококачественные материалы, методы и стили управления.

9 февраля состоялась церемония подписания договора, в соответствии с условиями которого Внешторгбанк предоставит ЗАО "Миракс Сити", входящему в состав Корпорации "МИРАКС ГРУПП" кредитную линию для финансирования строительства на территории ММДЦ "Москва-Сити" многофункционального офисно-рекреационного комплекса "Федерация". Общий объем финансирования, предоставляемого в виде кредитной линии сроком на пять лет, составит $250 млн.

Розницу хотят подвинуть на 25 м

С 01 марта мелкие розничные торговые точки могут столкнуться с серьезными проблемами. Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление, увеличивающее минимальное расстояние между точками площадью более 1000 кв. м вдвое: с 25 до 50 м. Кроме того, розничные сети будут обязаны оборудовать свои павильоны целым рядом "антитеррористических" систем. Разумеется, все расходы, связанные с установкой и монтажом, лягут на плечи предпринимателей.

Статьи

Доходный дом

В условии задачи — объект коммерческой недвижимости, по всем основным параметрам подходящий для сдачи арендаторам под офисы. Пригодное для создания офисного центра здание можно купить и получить за долги, построить, унаследовать... Главное: все документы, удостоверяющие право собственника распоряжаться зданием, — в порядке, а на повестке дня стоит вопрос о том, что с ним делать.

Разумеется, помещение можно продать и тем самым избежать хлопот, связанных с ролью арендодателя. "Здание сегодня целесообразно продавать в том случае, если цена продажи растет быстрее арендных ставок, причем разница прироста приближается к своему пику, – считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. – Пик наступает тогда, когда разница между ними достигает своего максимума, а на рынке намечается тенденция к ее сокращению" (специалисты считают, что уже в начале следующего года такой пик как раз и может наступить, - Прим. авт.) И все же попробуем внимательно исследовать второй вариант — сдачу здания в аренду. Прежде всего, есть смысл выяснить, действительно ли имеющееся здание (или его часть) пригодно для создания офисного центра. Для этого можно провести разовую экспертизу объекта силами консалтинговой компании. Заодно удастся выяснить и другие особенности вашего здания, скажем, возможный уровень арендных ставок. Ведь наша задача - не просто сдать объект, а сделать это с максимальной выгодой.

- В свое время мы провели разовую экспертизу своих объектов в одной из крупных консалтинговых компаний, после чего, определившись с основными направлениями развития бизнеса, создали отдел маркетинга, который занимается поиском арендаторов, контактами с ними и управлением объектом в целом. И теперь у нас нет необходимости по каждому вопросу обращаться к услугам консультантов", – вспоминает первый заместитель директора филиала №1 "Управление и эксплуатация недвижимости" ОАО "Мосинжстрой" Игорь Анисимов.

Как правило, разовой экспертизы вполне достаточно для того, чтобы оценить перспективы объекта. И вполне может статься, что сдача под офисы — далеко не лучший вариант, и есть все резоны подумать о продаже площадей. С другой стороны любая независимая экспертиза — всего лишь мнение, гипотеза, пусть и высказанная профессионалами, но все-таки построенная на базе некоторых допущений. К тому же экспертиза не снимает с собственника ответственности за дальнейшие шаги. И совершенно бессмысленно пытаться винить в последующих неудачах других. С другой стороны, попытки атаковать незнакомый рынок самостоятельно, могут привести к еще более серьезным ошибкам. Поэтому профессионалы рынка все-таки рекомендуют обращаться к консультантам, но с одним условием: в договоре необходимо зафиксировать ответственность консалтинговой компании. Вот только, по словам Михаила Геца, "консультанты очень не любят прописывать свою ответственность и зачастую стараются избежать этого пункта в договоре с собственником".

Не следует безоговорочно доверять и добрым советам "друзей-соседей", имеющих "колоссальный опыт" работы с недвижимостью. На рынке коммерческой недвижимости не бывает абсолютно идентичных объектов. А значит, методы, позволившие одному объекту интенсивно развиваться, другой способны быстро погубить.

Сроки решают всё!

Итак, по мнению профессиональных консультантов наше здание подходит для использования в качестве офисного центра. Начинаем искать арендаторов? Не так быстро! Попробуем решить еще один важный вопрос — готовы ли вы сдавать площади самостоятельно, вкладывая в проект массу времени и ресурсов, или же есть смысл привлечь риэлторскую компанию, специализирующуюся на сдаче в аренду офисных помещений?

Профессиональные риэлторы обладают собственной клиентской базой и обычно без труда могут найти арендаторов за минимально короткий период. Стоимость такого рода услуг составляет сегодня в среднем одну месячную ставку аренды. "Есть демпингующие риэлторы, работающие за полцены. Однако, как правило, это либо небольшие, либо недавно появившиеся на рынке компании, не имеющие имени, не завоевавшие признания на рынке и не набравшие должного уровня профессионализма, - предупреждает ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. — Но в любом случае каждый собственник выбирает тот сервис, который ему нужен". Кстати, практика показывает, что с равной вероятностью собственник может предпочесть как более дорогую компанию, так и более дешевую – все зависит от личных интересов.

В среднем офисный центр заполняется за полгода-год. Впрочем, участники столичного рынка говорят о случаях, когда правильно созданный ажиотаж вокруг возводимого офисного центра позволял сдать все площади за 10 месяцев до приема здания госкомиссией – по действительно высоким ценам. "Рынок Москвы достаточно активен – большая часть площадей сдается еще до сдачи объекта, – отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young Ольга Архангельская. – При профессиональном управлении в нынешних условиях новое офисное здание в центре Москвы, Петербурга или Екатеринбурга может быть заполнено на 70-80% за полгода до сдачи объекта госкомиссии". Понятно, что на окраинах городов ситуация складывается иначе.

На заметку: последние 30% площадей в любом вновь открывающемся офисном центре обычно сдаются дороже. Иногда в условиях повышенного спроса собственник решает поднять арендную ставку, чтобы привлечь наиболее платежеспособных арендаторов (особенно в ситуации, когда состав арендаторов выглядит слишком уж … демократичным). Кроме того, первые арендаторы нередко заселяются еще на стадии "доведения" объекта, тогда как последние приходят в готовый офис со всеми сервисами и коммуникациями. Этих можно заставить заплатить больше.

Чтобы сдать офисный центр при помощи риэлторов, у собственника есть три способа ведения дел с ними. Можно отдать процесс в руки риэлторов, не заключая вообще никаких договоров, то есть не выплачивая комиссионные никому. Планируется, что свою прибыль риэлторы получат с арендаторов, но такой метод подходит для собственников, находящихся "в рынке". Для остальных же это дохлый номер.

"Если серьезно, то риэлтор призван обеспечить собственнику максимальные финансовые потоки, если он на него работает. Однако в данном случае риэлтор получает деньги с арендаторов, а следовательно, будет отстаивать именно их интересы, – подчеркивает Максим Жуликов. – Так зачем ему раздавать полезные консультации собственнику, с которого он все равно ничего не получит!?" В общем, "кто девушку угощает, тот ее и танцует" — в риэлторском бизнесе действует именно такой принцип. Кроме того, в рамках подобной схемы риэлтор приведет в здание только проверенных арендаторов, которые в любом случае заплатят ему комиссионные, а не "кинут" его через подставные фирмы. Это будет означать малый охват клиентской базы, хотя и позволит собственнику сэкономить на комиссионных. В общем, здесь собственнику нужно определиться: экономить средства, или получить качественное обслуживание. Впрочем, оба варианта приемлемы.

Второй вариант — платить всем подряд. Тут риэлторы работают уже более охотно, однако в масштабные рекламные акции стараются не вкладываться. "При работе собственника сразу с несколькими риэлторами всегда есть риск, что арендатор, найдя запущенную одной риэлторской компанией рекламу здания, придет через другую фирму, которая также является агентом по сдаче офисного центра, – поясняет Максим Жуликов. – Риэлтору в таком случае нецелесообразно создавать ажиотаж вокруг здания и активно консультировать владельца, ведь прибыль может получить другой агент". Зато сам собственник получит много арендаторов. Вопрос только в том, — каких. И никто не готов поручиться, что это будут надежные люди и фирмы.

Третий путь — подписание эксклюзивного контракта с одной из риэлторских компаний, которая в дальнейшем будет отстаивать интересы собственника при сдаче площадей. "Этот способ обеспечивает максимальный охват клиентской базы, расширяет возможности для креатива, использования любых рекламных и маркетинговых шагов и оказания всего спектра консультационных услуг со стороны риэлтора, – говорит Максим Жуликов. – Риэлтор точно знает, что все сделки, а следовательно и прибыль, пройдут через него, а не уйдут "налево"".

Есть, правда, уточнение: при работе с одним риэлтором собственник слишком зависит от него. Однако утверждать, что это всегда плохо, трудно. Куда важнее процедура выбора эксклюзивного риэлтора. По словам Максима Жуликова, риэлторский рынок жестко персонализирован, хотя известные брэнды и играют здесь заметную роль. "Поэтому обращаться надо не в компанию в целом, а к конкретным риэлторам. Причем искать их лучше всего не по объявлениям, а по рекомендациям знакомых, которые уже вели с ними дела".

Как говорят участники рынка риэлторских услуг, ежедневно до 10 звонков от клиентов приходится именно на "рекомендательные" — люди ищут конкретного риэлтора. А если он будет слишком загружен заказами, то с высокой долей вероятности порекомендует столь же высококлассного специалиста из своей, или даже из другой компании. Особая тема — запланированная доходность бизнеса. "В идеале доходность собственника должна составлять 10% от стоимости здания в год, – отмечает Михаил Гец, – однако нормальной по мировым стандартам считается доходность и в 5-7% за вычетом налогов, но не ниже". Если собственник не удовлетворен получаемым доходом, то для его повышения, возможно, нужно сменить управляющую компанию или провести реконструкцию, повышающую класс здания, а следовательно, и прибыль собственника. Но без веских причин делать этого не стоит, а до принятия каких-то кардинальных решения об изменении бизнеса — внимательно просчитать возможные потери от простоя площадей и вложений в реконструкцию, соизмерив их с возможной будущей прибылью.

По оценкам Игоря Анисимова, при расчете доходности арендного бизнеса следует исходить из 80%-го заполнения офисного центра, поскольку часть площадей зачастую пустует из-за проводимого ремонта или в момент смены арендаторов. Впрочем, эксперты утверждают, что на рынке аренды офисной недвижимости появилась явная тенденция к заключению долгосрочных договоров - сроком на 5 лет и более. Руководитель отдела маркетинга и рекламы компании "АЛМ-Девелопмент" Глеб Ялымов подчеркивает, что в долгосрочных договорах чаще всего заинтересованы иностранные компании, однако в последнее время и российские фирмы начали заключать договоры на срок более трех лет. Ну, а в сегменте малых компаний до сих пор популярны договоры на 11 месяцев. По словам генерального директора Маркетинговой группы БЕШ Оксаны Крыминой, все дело в том, что такие договоры можно не регистрировать, а их заключение делает бизнеса собственников менее стабильным: "Постоянное перезаключение и необходимость искать новых арендаторов приводит к простоям площадей и отсутствию уверенности собственника в завтрашнем дне. Поэтому будущее, безусловно, за долгосрочными договорами".

Как резать будем?

Следующий этап продвижения имеющихся площадей на рынок —выбор способа "нарезки". Бывает, что приобретенное здание имеет свободную планировку – в таком случае, заказывая независимую экспертизу, в запрос следует включить пункт, касающийся вариантов планировки. Соглашаться с заключением экспертов или нет — решать собственнику.

Михаил Гец уверен, что возможность адаптировать нарезку под каждого конкретного арендатора существенно повышает вероятность сразу сдать большую площадь.

По оценкам Ольги Архангельской (Ernst&Young), величина арендных ставок порой прямо зависит от вида нарезки: "Надежные арендаторы, снимающие большие площади на длительный срок, обычно имеют существенные скидки с рыночных арендных ставок, также как и арендаторы, привлекающие других". А Михаил Гец уверен, что при сдаче площадей "мелкой нарезкой", к средней арендной ставке делаются существенные надбавки, которые в некоторых случаях увеличивают стоимость аренды в два раза. Впрочем, все это вовсе не означает, что здание нужно поделить на каморки площадью 15-20 квадратных метров и ждать сверхприбылей. "Сдавая площади "мелкой нарезкой", собственник жертвует стабильностью. Бизнес арендаторов, нуждающихся в 15-50 "квадратах", как правило, нестабилен, поэтому они в любой момент могут нарушить условия договора, – говорит Оксана Крымина. – Первой переломной границей является уровень в 150 квадратных метров — при ее пересечении арендатор становится более желательным партнером для собственника".

Сегодня именно арендаторы, нуждающиеся в больших площадях, приносят собственникам объектов недвижимости максимальную прибыль за счет постоянства, стабильности и уверенной платежеспособности, независимо от обстоятельств. Кроме того, если офисный центр сдается крупными кусками, растет и его инвестиционная привлекательность, доверие со стороны участников рынка к собственнику.

Хотя … есть примеры успешного бизнеса и вокруг объектов, специально приспособленных для нужд малого бизнеса (например, офисный центр Millennium House заполнен сегодня на 100%).

— Сегодня наибольшим спросом пользуются офисы площадью до 300 кв. м. Сродни рынку жилья, где наиболее продаваемыми являются именно однокомнатные квартиры. Кроме того, на малых площадях потребности большего числа потенциальных арендаторов совпадают с их реальными финансовыми возможностями", – отмечает Глеб Ялымов. По данным Ольги Архангельской, по статистике чаще всего сдаются недорогие офисы класса С+ и В общей площадью 150-300 кв.м, а Михаил Гец добавляет: "Высок неудовлетворенный спрос на небольшие площади и в бизнес-центрах класса А. И все же "нарезать" офисный центр класса А на каморки по 25 квадратных метров собственник вряд ли будет. Скорее уж предпочтет выбрать крупную нарезку, да и эксперты советуют поступать именно так (если, конечно, здание не имеет каких-то специфическим особенностей, благодаря которым сдача мелкой нарезкой принесет многократно больше прибыли). Другая тенденция столичного рынка: со второго квартала текущего года можно ожидать увеличение спроса на небольшие помещения в офисных центрах более низкого класса. Вызвана она недавним постановлением мэра Москвы, согласно которому с 1 февраля запрещается использовать гостиничные номера в качестве офисов. По некоторым оценкам, "гостиничный" сектор занимал около 30% рынка офисной недвижимости, причем именно в сегменте небольших и недорогих офисов. Однако, отмечает Ольга Архангельская, "гостиничные номера – это, как правило, дешевые "суррогатные офисы" класса С, поэтому изменение их доли не окажет серьезного влияния на рынок офисов в Москве в целом".

В целом же все экcперты признают: если у собственника есть возможность сдать большие площади, то делать это нужно сразу и не задумываясь.

— Сдавая здание целиком, или по крайней мере крупными кусками, собственник облегчает себе дальнейшую жизнь, – считает Игорь Анисимов ("Мосинжстрой"). – Иметь дело с одним или двумя арендаторами куда проще, чем с несколькими десятками. Упрощается процедура расчета коммунальных платежей, стоимости охраны, нет необходимости заключать множество договоров и многое другое".

"Попробуйте одновременно выслушать, воспринять и выполнить требования 120 арендаторов, — добавляет Максим Жуликов. — Чем больше объект и чем меньше в нем арендаторов, тем ниже издержки на управление".

Наконец, есть еще способ – так называемая дифференцированная нарезка: часть здания сдается большими кусками, а часть идет под "мелкую нарезку". Это позволяет дифференцировать риски собственника и менять направленность бизнеса в зависимости от рыночной ситуации. Как правило, 60% площадей отводится ключевым, значимым арендаторам, которые могут привлечь в здание остальных.

К слову, заполнение офисного центра и величина арендных ставок может зависеть от состава арендаторов. Если собственнику удалось привлечь в свой центр крупную компанию с именем — "якорного" арендатора, то вслед за ней в здание придут и другие, желающие сидеть по соседству с этой крупной компанией ради престижа. В результате у собственника появится возможность выбирать арендаторов и обоснованная причина для увеличения арендных ставок. "Ради привлечения "якорного" арендатора собственнику можно даже сделать ему скидку, зато после его заселения остальным арендаторам площади можно будет смело сдать дороже, что позволит получить дополнительный доход", – утверждает Максим Жуликов. Одновременно действует и обратное правило — если в здании завелся ненадежный арендатор с дурной репутацией, он легко может распугать всех остальных, что приведет к быстрому снижению уровня и состава арендаторов. Порой наступает момент, когда собственнику по тем или иным требуется избавиться от здания, площади в котором сданы в аренду под офисы. Самый выгодный вариант – продать здание вместе с бизнесом.

— Это новая для российского рынка тенденция: объекты недвижимости перестают рассматриваться как "стены", – говорит Оксана Крымина.- Постепенно приходит понимание недвижимости как набора правоотношений внутри самого здания, поэтому и оценивать бизнес в сфере недвижимости следует именно с этой точки зрения".

Вот только для того, чтобы безболезненно продать бизнес, в процессе работы придется отказаться от совсем уж "черной" бухгалтерии (и выплат части арендных ставок наличными), вмешательства во внутренние дела арендаторов и вообще позаботиться о прозрачности. Иначе придется продавать только "стены".

Свои или чужие?

Одна из возможностей снять с себя груз проблем, связанных с управлением сдаваемыми в аренду офисными площадями — передать рутину управляющей компании (УК), или создать свою собственную.

Здесь также есть варианты. Собственник может нанять (или создать) УК, которая полностью возьмет на себя контроль над финансовыми потоками, будет заниматься эксплуатацией объекта, нанимать подрядные организации, устанавливает размер арендной ставки и заказывает экспертизу, а собственнику будет докладывать о результатах и передавать полученную прибыль, удерживая комиссионные. По данным компаний Blackwood и МГ БЕШ, привлечение сторонней УК в классе "А" обойдется собственнику в $ 80-100 с квадратного метра в год, в классе В – $ 60-80, в классе С – $ 50-60. Другой вариант: основные финансовые потоки идут через собственника, окончательные решения принимаются им самостоятельно, а управляющая компания занимается лишь непосредственно эксплуатацией здания и общением с арендаторами. В первом случае собственник имеет возможность заниматься своим профильным бизнесом, не волнуясь за второй, который приносит ему регулярный фиксированный доход. Однако теряет возможность контролировать ситуацию и рискует стать жертвой недобросовестной игры со стороны УК. Во втором случае, собственник вынужден тратить больше своего времени и постоянно "быть в рынке", зато имеет гораздо больше полномочий и может разрешить проблемную ситуацию в свою пользу. Один из вариантов уйти от затрат на оплату услуг сторонней компании — как раз создание собственной УК. Большинство опрошенных "Бизнес-журналом" экспертов сходятся во мнении, что при наличии у собственника больших площадей целесообразно создавать именно свою управляющую компанию. Однако остается вопрос о том, насколько профессионально она будет действовать. Кроме того, на небольших площадях создание собственной УК может оказаться делом накладным и бессмысленным. А значит, есть смысл подумать о разделении обязанностей по управлению, передавая часть работ (клининговые услуги, уборка прилегающей территории, решение юридических вопросов, обслуживание парковок, охрана) на аутсорсинг.

У собственника всегда есть возможность заняться самоуправлением. В таком случае он экономит на вознаграждении управляющей компании 10-15% (ведь сотрудникам собственной УК тоже придется платить зарплату!), однако рискует недополучить больше за счет возможных ошибок.

Самой распространенной ошибкой непрофессиональных собственников офисных площадей является чрезмерное завышение арендных ставок. "Мы снимали офис по фиксированной ставке, которая в целом нас устраивала. Однако затем собственник, не проводя ремонта и не улучшив качество сервиса в здании, завысил стоимость аренды на 40%. В результате мы и многие другие арендаторы расторгли с ним договор и нашли по той же цене помещение значительно лучше по всем характеристикам, – вспоминает Игорь Анисимов. – А собственник остался с полупустым офисным центром. И так будет со всеми. Никто ведь не будет покупать квартиру в Митино по цене квартиры на Арбате! На рынке офисной недвижимости ситуация такая же". Если собственник все-таки хочет устанавливать арендные ставки самостоятельно, то следует изучить среднюю цену предложения подобных офисов по району, а также учесть массу мелочей, включая количество солнечного света, которое ежедневно попадает в офис. Изучение таких факторов поможет разработать оптимальную планировку и не продешевить.

Играя на рынке доходной коммерческой недвижимости, по рецепту Омара Хайяма следует "два важных правила запомнить для начала". Правило номер один: рынок доходной коммерческой недвижимости остается рынком арендодателя. Правило номер два: если арендаторы, риэлторы, брокеры, управляющие и консультанты пытаются доказать обратное, следует верить правилу номер один, и всё. Разумеется, при соблюдении довольно сложных правил игры на рынке. Ведь игра идет на деньги.

Приложение 1

В каком вы классе?

В столице офисное здание класса "А" должно находиться внутри Садового кольца и удовлетворять 18-20 критериям. Для класса "В" достаточно выполнения 14-16 пунктов, а в случае категории "С" — 8 и менее.

- Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания;
- Профессиональное управление зданием;
- Удобное расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
- Система кондиционирования, не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
- Подвесные потолки;
- Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;
- Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
- Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
- Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
- Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
- Подземная парковка;
- Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
- Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
- Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
- Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
- Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. Мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна составлять не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения;
- Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;
- Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
- Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
- Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.

По данным Московского Исследовательского Форума.

Приложение 2

Капризные люди

Привлечь арендаторов в офисный центр – полдела. Теперь надо их удержать. Конфликты между арендаторами или с владельцем здания возникают постоянно. И если собственник сам управляет объектом недвижимости, то и разрешать конфликты приходится ему.

Попадаются привередливые арендаторы, требующие к себе особого отношения. Они обожают "ставить вопрос ребром" ("Или мы остаемся, или те ребята из соседнего офиса, которые мешают нам нормально работать, - уходят"). Ничего страшного, если собственник готов к такому повороту событий. Вот только готовы не все и не всегда. К тому же требования арендаторов – это чаще всего новые издержки, например, на проведение реконструкции. "Мы разрешаем арендаторам изменять арендуемые помещения при условии согласования производимых изменений с соответствующими государственными организациями и не приводящие к уменьшению рыночной стоимости имущества", – говорит Глеб Ялымов ("АЛМ-Девелопмент"). В некоторых случаях арендаторы требуют возмещения убытков за счет собственника помещения, особенно в ситуациях, когда выяснять, кто конкретно виноват – нерадивый охранник, ленивая уборщица или электромонтер, – трудно. И, естественно, арендатор может "уйти" в силу субъективных причин. Например, столкнувшись с необходимостью расширения бизнеса.

"IKEA инвестирует в строительство, мы предоставили участок"

В первом в своей истории совместном предприятии со сторонней компанией IKEA отдаст ей блокирующий пакет. О том, что стороны вкладывают в проект строительства в Котельниках торгово-развлекательного комплекса, рассказал председатель наблюдательного совета группы компаний "Белая дача", депутат Госдумы Виктор Семенов.

— Когда начнется строительство торгово-развлекательного комплекса?

— На площадке разместятся три объекта, объединенных в единый комплекс. Первый - сам торговый центр IKEA. Второй - торгово-развлекательный комплекс, площади которого будут сдаваться в аренду торговым компаниям. Третий объект - садоводческий центр. Работы по возведению здания торгового центра IKEA уже ведутся. Согласно плану оно будет сдано в сентябре этого года. Начало строительства двух остальных комплексов намечено на начало лета.

— В каком соотношении поделены между соинвесторами проекта площади комплекса?

— Здание IKEA полностью принадлежит шведам. Садовый центр для продажи производимых нами товаров будет принадлежать "Белой даче" на 100%. Его инвестированием и строительством занимается ГК "Белая дача". Точный метраж помещения я пока назвать не могу: пока еще проходят согласования проекта. Сам торгово-развлекательный комплекс, на площадях которого разместятся торговые павильоны и рестораны, будет находиться в совместном владении "Белой дачи" и IKEA. Согласно бизнес-плану ЗАО "Белая дача" получит в этом комплексе не менее 25% + 1 акция.

— Как делится ответственность сторон? Верно ли, что "Белая дача" выступает девелопером проекта? И за что в таком случае ответственна шведская компания?

— В строительство зданий инвестирует ИКЕА. Нашими инвестициями в данном случае является земельный участок, который мы предоставили IKEA. Кроме того, мы берем на себя создание полной инженерной инфраструктуры и прокладку коммуникаций. Это первое в истории существования шведской компании сотрудничество со сторонней фирмой в сфере недвижимости, и нам приятно, что выбор пал на нас.

— Известно ли, кто станет крупнейшими арендаторами комплекса?

— Уже поступило много заявок на самые знаковые места, но называть конкретные имена я не буду. Скорее всего, между ними будет устраиваться тендер.

— Как будет решаться проблема транспортной доступности нового мега-центра?

— Сейчас проектируется эстакада, которая соединит МКАД и Дзержинское шоссе. Подобная развязка позволит въезжать на территорию комплекса не только из Москвы, но также из города Дзержинского и поселка Котельники. Заказчиком транспортной инфраструктуры выступает "Белая дача".

Частный город построит "Нафта-Москва" на Новорижском шоссе

Первый в России частный город собирается построить компания "Нафта-Москва", контролируемая депутатом Сулейманом Керимовым. Она планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на скупленных 430 га земли на Новорижском шоссе недалеко от МКАД. Стоимость проекта оценивается в $3 млрд.

Скупать земли по Новорижскому шоссе структуры "Нафта-Москва" начали около полутора лет назад. Сейчас компания владеет около 430 га в пойме Москвы-реки в районе деревень Архангельское, Гольево и Захарково, рассказал "Ведомостям" топ-менеджер компании. Сколько "Нафта" потратила на скупку, он не сказал, но, по оценке гендиректора риэлторской компании Vesco Group Вячеслава Ширяева, не меньше $215 млн, ведь сотка земли в этом районе стоит $5000-15 000.

Распорядиться этой землей "Нафта" решила так, как до нее не делал никто в России: она хочет построить настоящий город — 2,7 млн кв. м жилья и полный комплекс инфраструктуры (бизнес-центры, магазины, образовательные и развлекательные учреждения).

Для сравнения: во всей Москве в 2004 г. было построено 5 млн кв. м жилья. Для сравнения: в Марьинском Парке за 10 лет было возведено 6 млн кв. м жилья, общая площадь последнего из анонсированных столичным правительством крупных жилых проектов — микрорайона Кожухово на востоке МКАД — 1,2 млн кв. м, а в крупнейшем жилом комплексе на северо-западе Подмосковья — "Красногорье" будет построено чуть более 1 млн кв. м.

Сейчас завершается согласование проекта, а начать стройку планируется через год, она продлится более пяти лет, говорит менеджер "Нафта-Москва". По его словам, в центральной части города будут возведены малоэтажные жилые кварталы, а в прибрежной и лесной зонах — виллы и коттеджи.

Принципиального запрета на строительство в поймах нет, напоминает и. о. замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Минприроды Олег Митволь, обещая, что если проект пройдет экологическую экспертизу, то препятствий не возникнет.

Стоимость проекта менеджер "Нафты" оценивает в $3 млрд, добавляя, что пока финансирование происходит за счет собственных средств "Нафты", однако компания ведет переговоры с потенциальными соинвесторами.

Таких дорогостоящих проектов в Подмосковье пока не было, отмечает директор отдела загородной недвижимости агентства Kirsanova Realty Анатолий Балашов, но рано или поздно они должны были появиться, ведь развитие подмосковного рынка недвижимости в общих чертах повторяет американский опыт.

Если для Западной Европы из-за нехватки свободных участков характерна точечная застройка пригородов, то в США огромные территории позволяют реализовывать грандиозные проекты с автономной инфраструктурой, продолжает Светлана Скотникова, консультант Kirsanova Realty по зарубежной недвижимости. Такие проекты пользуются огромным спросом, говорит она, приводя в пример Lake Las Vegas Resort Community в штате Невада стоимостью $4 млрд. На 2600 акрах вокруг искусственного озера разместятся кондоминиумы, резиденции, отели, поля для гольфа, яхт-клубы и казино.

Участники рынка заинтересовались идеей "Нафты". Проект на Новой Риге так близко от МКАД должен быть очень перспективным, говорит директор по развитию компании "Регион Девелопмент" Наталья Прокопьева. С ней соглашается начальник отдела недвижимости ИК "Велес Капитал" Владлен Волошин, которому заявленная "Нафтой" сумма инвестиций "не кажется невероятной": "Если разбить проект на несколько очередей, как предполагает "Нафта", получится вполне посильный объем для пула инвесторов".

На Новой Риге очень большое предложение недвижимости, так что "Нафта-городу" предстоит жесткая конкуренция, предупреждает Ширяев из Vesco. Волошин напоминает, что идет застройка "Красногорья" и микрорайона Чернево в Красногорске, оформляется документация на застройку деревни Анино (около 600 000 кв. м). А выше по течению Москвы-реки Объединенная промышленная корпорация весной начнет строить коттеджи и развлекательные заведения на 800 га бывших земель Московского конного завода.

"Мы создаем не массовую застройку, а район, в котором будут сочетаться преимущества загородного жилья с инфраструктурой международного уровня", — возражает Виктор Новичков, PR-директор компании "Терра Девелопмент", девелопера проекта "Нафты".

Строительство качественного жилья в объеме хотя бы 300 000 кв. м в год на одном направлении может обрушить рынок, опасается директор департамента маркетинга и рекламы "Инком-Недвижимости" Сергей Елисеев. По данным Kirsanova Realty, в Lake Las Vegas Resort резиденции площадью 150-450 кв. м стоят от $350 000 до $1,8 млн, т. е. $2000-4000 за 1 кв. м. А вот перегрузки Новой Риги эксперты не опасаются. Пропускная способность магистрали используется сейчас на 50-60%, так что с этой точки зрения беспокоиться не о чем, уверяет Ширяев.

Справка

ОАО "Нафта-Москва" создано на базе объединения "Союзнефтеэкспорт". Владельцем контрольного пакета акций "Нафта-Москва" считаются структуры, близкие к депутату Госдумы Сулейману Керимову. Финансовые показатели компании не раскрываются.

Редактор: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, редактор

Управление недвижимостью