Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

От редакции

Антон Белых, заместитель главного редактора электронного еженедельника "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости"

Как мы и прогнозировали, на этой неделе было принято окончательное решение по гостинице "Москва": как и ожидалось на месте старой "Москвы" будет построена новая, а про площадь или старинную застройку этого участка придется забыть навеки. Что ж, может, это даже к лучшему. Покажет только время. Правда, в проект были внесены некоторые изменения, касающиеся увелечения количества, но это не главое - главное, что решения властей становятся все более и более предсказуемыми… И зависимыми от чужой воли.

Новости

Инвестиции в торговый сектор Москвы составили $10 млрд

Инвестиции в торговый сектор Москвы за 2004 год составили $10 млрд или 63% от общего объема инвестиций, заявил на пресс-конференции заместитель руководителя департамента потребительского рынка и услуг Москвы Анатолий Кочетков. По его словам, в минувшем году в Москве было введено 300 торговых центров площадью от 10 000 кв. м каждый, и в начале 2005 года в городе функционировало 630 крупных торговых центров общей площадью 3,9 млн кв. м. В текущем году предполагается открыть еще 800 объектов торговли, питания и бытового обслуживания населения, из них 205 торговых центров. Также в течение 2-х лет предполагается довести количество дискаунтеров в городе до 600 с действующих 300 на конец 2004 года.

"В настоящее время доля сетевой торговли в общем объеме товарооборота составляет 40%, — заявил Анатолий Кочетков. — Мы хотим удвоить этот показатель в течение 2-3 лет". По его словам, Москва определила три основных направления в секторе торговли в ближайшие 2-3 года: развитие оптовой торговли, строительство торговых центров и развитие сети магазинов "шаговой доступности".

Объем товарооборота в 2004 году составил 1,4 трлн рублей, что на 8,3% превышает показатель 2003 года в сопоставимых ценах. В 2005 году товарооборот в Москве может вырасти еще на 4-5%. Доля Москвы в розничном товарообороте России составляет 27%, в оптовом товарообороте — 40%.

В офисных центрах вскроют контрафактные фальшполы

Владелец патента на фальшполы предприниматель Сергей Кардашев грозит демонтировать 1,4 млн кв. м конструкций, уложенных в московских бизнес-центрах, главным образом категории А. Импортерам фальшполов, не заключившим с ним лицензионные соглашения, грозят многомиллионные иски. Сотрудники ГУВД уже начали арестовывать контрафактный, по мнению Кардашева, товар. Как сообщили "Бизнесу" в управлении информации и общественных связей (УИОС) ГУВД Москвы, при въезде в столицу были задержаны 20 грузовых машин, груженных нелегальными конструкциями.

"До сих пор мы занимались в основном аудио-и видеопиратством. С недавнего времени взялись за полы,- заявил "Бизнесу" исполняющий обязанности начальника отдела УИОС ГУВД Павел Климовский.- Прецедент был создан не так давно и касался регулируемых полов, тоже контрафактных. Теперь процесс возобновился, но речь идет уже о фальшполах".

17 февраля 2004 года Хамовнический суд Москвы признал гендиректора сети магазинов "Мир паркета" Сергея Зайцева виновным в нарушении патентных прав на производство и продажу регулируемых полов и приговорил к двум годам лишения свободы условно. Кроме того, суд обязал Зайцева выплатить изобретателю и истцу, а именно Сергею Кардашеву, 10,5 млн руб. за незаконное использование его интеллектуальной собственности. Это был первый в судебной практике случай привлечения к уголовной ответственности за нарушение патентных прав. И, судя по всему, не последний.

Окрыленный успехом в тяжбе с Зайцевым, изобретатель и зам. гендиректора компании "Департамент новых технологий" Сергей Кардашев взялся за конкурентов, производящих и устанавливающих фальшполы.

"Сейчас на территории России есть фирмы, которые не уважают патентные права и не заключают с нами лицензионные соглашения. Мы предупреждали всех, кто использует наши изобретения незаконно. Отдельные фирмы заключили с нами лицензионные соглашения, но некоторые, например, OfficeScape, Renel Interfase, отказались. Тогда мы обратились в правоохранительные органы, и против OfficeScape в лице ее российской "дочки" ООО "Контал" уже возбуждено уголовное дело",- заявил Кардашев. По словам изобретателя, реально отвечать за нарушение его прав иностранными компаниями придется их российским "младшим братьям", поскольку компания OfficeScape на территории России не зарегистрирована и работает через российские фирмы "Контал" и "Интериос". Кардашев оценивает свои материальные претензии к этим компаниям в сумму более $1,5 млн. "Правда, если эти компании заключат с нами лицензионное соглашение, мы откажемся от материальных претензий",- обещает изобретатель.

Цена одного квадратного метра таких конструкций составляет в зависимости от конструкции от $30 до $60. По оценке Кардашева, около 1,4 млн кв. м фальшполов являются контрафактными. По сведениям изобретателя, они установлены в том числе в офисно-торговом центре "Новинский, 31", в деловых комплексах на Арбате, 10 и на Большой Ордынке, 5. В ходе предстоящих судебных разбирательств будет решаться вопрос не только о привлечении к уголовной ответственности виновных лиц и возмещении ими ущерба, но и вопрос о демонтаже и уничтожении уже установленных контрафактных фальшполов в этих зданиях.

Впрочем, пока в офисных центрах все спокойно. Как сообщили "Бизнесу" в управляющей компании ОАО "Новинский бульвар,31" (торгово-деловой центр "Новинский пассаж"), никаких договоров с фирмами, поставляющими контрафактные фальшполы, у компании нет. Более того, общественные площади, которые выполнены собственником здания, вообще сделаны из других материалов, по другой технологии. Что касается арендаторов площадей в здании, которые принимают помещения с бетонными полами, стенами и потолками, то они сами выбирают подрядчиков и поставщиков материалов.

По мнению юристов, представляющих интересы ООО "Контал", обвинения компаний в нарушении патентных прав Сергея Кардашева и его коллеги Всеволода Глуховцева неправомочны. "Данные, распространяемые правоохранительными органами, являются не более чем предположениями этих органов, законность, обоснованность и доказанность которых устанавливается исключительно судом. Нет ни одного вступившего в законную силу решения суда, признающего факты, распространяемые УБЭП ГУВД города Москвы. Кроме того, фальшполы и их компоненты, в том числе и впоследствии запатентованные Кардашевым и Глуховцевым, легально ввозились и открыто использовались на территории РФ задолго до того, как были запатентованы указанными лицами",- заявила "Бизнесу" юрист английской юридической фирмы "Си Эм Эс Камерон МакКенна" Ольга Крысанова.

В Москве введут строительные нормы на высотки

В минувший понедельник была завершена разработка новых московских городских строительных норм (МГСН) для высотных зданий. По мнению участников рынка, МГСН упростит и ускорит процесс строительства многоэтажных домов, а главное - даст шанс компаниям, новичкам в этом бизнесе, заняться возведением небоскребов. Нормы предварительно одобрены Москомархитектурой и, как ожидается, через несколько месяцев будут введены в действие столичными властями.

"Введение общих городских строительных норм в Москве для высотных зданий является первым опытом в мире. В Европе и Америке под каждую отдельную высотку разрабатывается отдельная концепция. В Москве до сегодняшнего момента существовала такая же практика",- отмечает Юрий Граник, директор по научной деятельности Центрального научно-исследовательского и проектного института жилых и общественных зданий (ЦНИЭП "Жилища").

Решение о введении общих норм для строительства высоток свыше 75 м было принято в связи с масштабным проектом Нового кольца Москвы, по которому предполагается построить около 60 многоэтажных домов. Нормы разработаны под руководством головной организации - ЦНИИЭП жилища по распоряжению правительства Москвы. В этой работе участвовали около 20 научно-исследовательских, проектных, строительных и других организаций. Предполагается, что МГСН будут одобрены столичными властями в середине весны текущего года.

Что интересно, при разработке норм использовался в основном отечественный опыт строительства. По словам Граника, сейчас в Москве построено уже достаточно многоэтажных зданий, что сформировало определенные представления в этой области.

По словам Василия Дюльгерова, начальника управления подготовки инвестиционных проектов ОАО "Новое кольцо Москвы", МГСН по высотному строительству содержат жесткие требования к конструкциям, инженерным коммуникациям, в том числе - лифтам, объемно-планировочным решениям, участку и благоустройству, противопожарным и санитарно-гигиеническим мероприятиям. Регламентируются и предельные значения крена оснований под фундаментами высоток, а также горизонтальные перемещения верха здания.

В нормы впервые включен раздел по комплексному обеспечению безопасности. Проектировщики обязаны предусмотреть помещение для технологического оборудования правоохранительных органов площадью не менее 30 кв. м, помещения для стационарной станции мониторинга основных несущих конструкций здания и центрального пункта управления, а также ряд других помещений.

По мнению участников рынка, вводимые правила никак не повлияют на уже ведущееся строительство, так как проекты разрабатывались с учетом будущих норм. Вместе с тем, единые нормы будут способствовать выходу на рынок компаний-новичков, которые будут четко знать условия и схему подобного строительства. Ранее власти города отсеивали перед тендерными торгами фирмы, не имевшие опыта высотного строительства. Новые МГСН дадут им полное право участвовать в таких торгах.

15 марта 2005 года начинается курс MBA "Управление недвижимостью"

Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, многие годы занимающая первое место в рейтинге бизнес образования России, совместно с Министерством имущественных отношений РФ (Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом) и Федеральной службой земельного кадастра России (Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости) проводит обучение по первой в Российской Федерации Программе профессиональной переподготовки с присвоением дополнительной квалификации "Мастер делового администрирования". Обучение начинается 15 марта 2005 года.

"Рынок единых объектов недвижимости в России только формируется. Проблемой изучения и развития этого рынка квалифицированно и системно до сих пор никто не занимался, - говорится в пресс-релизе Школы экономики, - Программа MBA "Управление недвижимостью" - первая в России Программа такого уровня подготовки профессиональных управляющих для рынка земли и недвижимости".

Программа согласована и одобрена руководителями Министерства имущественных отношений РФ и Федеральной службой земельного кадастра России. Эта Программа является авторской, основанной на глубоком изучении международного опыта управления недвижимостью, с учетом особенностей быстро развивающегося отечественного рынка земли и недвижимости.

Преподавателями Программы являются специалисты, непосредственно разрабатывающие законодательство РФ в области управления земельно-имущественными комплексами; формирующие муниципальное законодательство, разрабатывающие экономические и юридические основы градостроительной политики.

Характерной чертой предлагаемой программы обучения является ее практическая направленность - в процессе учебы большое внимание уделяется разработке конкретных путей решения наиболее актуальных вопросов управления недвижимостью. Слушатели на примере своих предприятий разрабатывают выпускные проекты, оформленные в виде бизнес-планов, инвестиционных проектов, концепций создания и управления земельно-имущественными комплексами. Занятия проводятся с использованием активных форм обучения: деловых игр и анализа конкретных ситуаций.

Эта программа переподготовки разработана специалистами Академии народного хозяйства, Министерства имущественных отношений и Федеральной службой земельного кадастра России специально для руководителей и ведущих менеджеров организаций-землепользователей, риэлтерских и девелоперских фирм, инвестиционных и страховых компаний, финансово-кредитных институтов.

"С момента приватизации земли и включения ее в активы предприятий в раздел "Недвижимость" сформировался новый круг проблем нерешенных ни законодательно, ни процессуально, - отмечается в пресс-релизе, - Например, приватизация единых объектов недвижимости; оценка бизнеса предприятия, включая стоимость земельных участков; залог и налогообложение единых объектов недвижимости".

Пройдя обучение, и успешно защитив выпускную аттестационную работу на Государственной аттестационной комиссии, слушатели получают Государственный диплом о профессиональной переподготовке с присвоением дополнительной квалификации "Мастер делового администрирования/Master of business administration" со специализацией "Управление недвижимостью".

Гостиница "Москва" будет полностью восстановлена в тех габаритах и том архитектурном решении, которое было до сноса

Гостиница "Москва" будет полностью восстановлена в тех габаритах и том архитектурном решении, которое было до сноса. Об этом сообщил мэр Москвы Юрий Лужков в ходе традиционного объезда в минувшую субботу.

По его словам, может быть пересмотрено лишь цветовое решение гостиницы, которая, по мнению мэра, в свое время была "слишком мрачной". Ю. Лужков подчеркнул, что гостиница будет восстановлена по первоначальным чертежам архитектора Щусева и будет почти такой же, какой она была построена в 1935 году.

Мэр добавил, что внутренний двор гостиницы, который раньше был пустым, теперь будет атриумным, т. е. закрыт стеклянным куполом. В нем разместятся конгресс-залы, зимние сады и "все то, что делает гостиницу востребованной", - сказал Ю. Лужков.

Мэр также сообщил, что в подземном пространстве гостиницы будет оборудована автостоянка на 800 мест. "Это очень неплохая вместимость для гостиницы и для центра города", - отметил он.

"У нас есть обязательство перед фирмой-инвестором проекта воссоздания гостиницы, которая выиграла конкурс", - сказал Лужков. По его словам, на последней встрече австрийская фирма-инвестор подтвердила намерение построить новый современный отель на месте снесенной "Москвы".

Напомним, решение о сносе гостиницы "Москва" было принято два с половиной года назад общественным Градостроительным советом Москвы. Тогда специалисты констатировали сильный износ несущих конструкций здания.

Для строительства туристических гостиниц власти Москвы нашли 52 площадки

Столичные власти определили 52 площадки для строительства туристических гостиниц. Об этом в субботу журналистам сообщил мэр Москвы Юрий Лужков.

Мэр отметил, что возводиться гостиницы будут, в том числе, по типу строительства жилых домов свободной планировки новой серии "Юбилейный". "Гостиницы такого типа, будут очень комфортабельными и удобными. Мы будем их строить не только в Москве, но по маршруту "Золотого кольца", сказал Ю. Лужков.

В субботу Ю. Лужков посетил строительство одного из экспериментальных полносборных домов серии "Юбилейный" по адресу: Хорошевское шоссе, квартал 42, корп. 2 и 3. (Северный административный округ). Серия "Юбилейный" разработана архитекторами и инженерами Московского научно-исследовательского института технологий экспериментального проектирования (МНИИТЭП) совместно с ДСК-1. Выпуск серии приурочен к 40-летию домостроительного комбината.

Дом такой серии стоит на монолитных столбах и не имеет подвала. За счет этого можно решить проблему создания паркингов в свободном пространстве под самим зданием. "Юбилейный" может иметь любую этажность, квартиры в этом доме, как и в монолитных домах, имеют свободную планировку

Несмотря на высокие риски, S&P дало России инвестиционный рейтинг

Россия добилась признания самого консервативного международного рейтингового агентства — Standard & Poor's. Вчера оно присудило стране инвестиционный рейтинг. Но Россия вряд ли захлебнется в потоке новых инвестиций — закрыть глаза на возросшие политические риски довольно сложно, считают эксперты.

Первым Россию в элиту мировых заемщиков осенью 2003 г. зачислило агентство Moody's, а через год то же сделало Fitch. Но инвесторы с нетерпением ждали именно решения S&P, ключевого в международной классификации.

S&P не спешило переоценивать Россию — агенству не нравились медленный темп структурных реформ и возросшие в связи с атакой на "ЮКОС" политические риски. Но вчера агентство сообщило о повышении суверенного рейтинга России на одну ступень до BBB-. Наша страна стала 11-м государством, перешагнувшим из спекулятивной категории заемщиков в инвестиционную.

По словам ведущего аналитика S&P по Центральной и Восточной Европе Хелены Хессел, повышение рейтинга отражает "улучшение показателей государственной задолженности и внешней ликвидности". К концу 2004 г. Россия стала нетто-кредитором с внешними активами в размере 11% текущих доходов платежного баланса (годом ранее Россия была нетто-должником с долгом в 17%). Если вычесть из резервов страны ее задолженность, остается положительное сальдо, которое и служит гарантией для инвесторов, объясняет предправления "Дойче Банка" Алексей Родзянко. Макроэкономическая картина будет улучшаться и дальше — вчера премьер-министр Михаил Фрадков постановил, что в 2005-2008 г. Россия досрочно погасит $3,33 млрд долга перед МВФ за счет средств стабфонда.

Но если бы не высокие цены на нефть, инвестиционного рейтинга России не видать. По словам Хессел, без притока нефтедолларов финансовые позиции правительства не были бы настолько прочными, чтобы перевесить возрастающие политические риски в России.

Чиновники считают решение S&P большим делом. По мнению руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Олега Вьюгина, наличие трех инвестиционных рейтингов открывает дорогу в Россию консервативным пенсионным фондам. Но Вьюгин указывает, что одного повышения рейтинга может быть недостаточно. Для открытия лимитов нужна отсутствующая в России определенность, говорит Вьюгин: "Непредсказуемые действия налоговых органов, агрессивное отношение власти к бизнесу, отсутствие независимой судебной системы". В конечном счете, по его мнению, нет надежных гарантий прав собственности.

Это беспокоит и предпринимателей. "Есть официальные рейтинги, а есть мнение бизнеса, которое по итогам прошлого года ухудшилось. Никакой BBB- не гарантирует российских предпринимателей от очередной налоговой проверки", — уверен основной владелец Национальной резервной корпорации Александр Лебедев. "Счастье не наступает просто от повышения рейтингов, необходимо еще много и усердно работать над улучшением делового климата в России", — вторит ему Олег Малис, старший вице-президент компании Golden Telecom, крупнейшего альтернативного оператора связи в России.

Некоторый скепсис присутствовал и в реакции рынка. Как только стало известно о решении S&P, цены российских "голубых фишек" подскочили на 2%, еврооблигаций "Россия-30" — на 1 процентный пункт. Этим все и ограничилось. Когда Россия получила инвестиционный рейтинг Moody's, индекс РТС вырос на 7%.

Но совладелец "СУАЛа" и ТНК-BP Виктор Вексельберг напоминает, что повышение рейтинга "объективно отражает реалии экономики". "Хорошо, что авторитетные западные институты видят позитивную динамику", — заявил он "Ведомостям" через пресс-службу. "Тот факт, что S&P долго не давало рейтинга, добавляло нервозности. Это колоссальный шаг вперед. В последнее время мировое инвестиционное сообщество недооценивает потенциал России", — убежден гендиректор "ВымпелКома" Александр Изосимов.

А более всего оптимистичны банкиры: они верят, что для стратегических инвесторов присвоение рейтинга станет сигналом к большей активности. "Крупные фонды всегда ориентируются на мнение ведущих рейтинговых агентств, которые теперь единогласно признают Россию инвестиционно привлекательной", — отмечает Родзянко. "Это хороший знак. В основном это кредит доверия российскому правительству", — говорит Майкл Калви, соуправляющий партнер компании Baring Vostok Capital Partners, специализирующейся на прямых инвестициях в Россию и СНГ. Впрочем, по его словам, свои риски Baring Vostok после решения S&P пересматривать не будет. Даже если инвестиции не хлынут рекой в Россию, то наши компании все равно выиграют. Вице-президент "Транснефти" Сергей Григорьев уверен, что повышение рейтинга удешевит стоимость заимствований для его компании. "Наш рейтинг привязан к суверенному, и теперь автоматически он должен вырасти и у нас", — объясняет он.

Forbes опубликовал рейтинг лидеров столичного рынка коммерческой недвижимости

Журнал русский Forbes в февральском номере опубликовал рейтинг 30 лидеров столичного рынка коммерческой недвижимости.

В списке присутствуют крупные торговые сети и комплексы, компании - владельцы офисных центров, гостиниц и складских помещений. Приведенные в рейтинге цифры - это оценка доходов, которые способны приносить от сдачи в аренду объекты, находящиеся в собственности участников рейтинга. В список не попали компании, использующие принадлежащую им недвижимость для нужд своего основного бизнеса

Лидером рейтинга является торговая сеть IKEA Мос, выручка которой составляет $ 400 млн. Второе место занимает ОРТЦ "Москва" (выручка - $ 315 млн.), на третьем месте расположилась компания ENKA ($ 270 млн.), четвёртая позиция отведена комплексу "Манежная площадь" ($ 88 млн.), замыкает пятёрку лидеров Группа БИН (компания Чайка Плаза), выручка которой составила ($ 68 млн.).

Шестое место в рейтинге отведено компании "Ингеоком" ($ 60 млн.), на седьмом месте - центр торговли "Горбушкин двор" ($ 58 млн.), восьмое место занимает компания "Моспромстрой" ($ 58 млн.), девятое место занимает сеть бутиков "Боско ди Чильеджи" ($ 48 млн.), на десятом месте компания Crocus International ($ 45 млн.).

На 11 месте расположилась компания "Ост Вест Групп" ($ 45 млн.), 12-ое место - молл Auchan ($ 42 млн.), на 13-ом - Мосстройэкономбанк ($ 37 млн.), 14-ое место отведено банку Глобэкс ($ 34 млн.), 15-ое место - компании "Экоофис" ($ 32 млн.). Шестнадцатую позицию занимает компания АЛМ-девелопмент (выручка - $ 24 млн.), на 17-ом месте - компания "ПФПГ Реалти" ($ 22 млн.), 18-ое место занимает группа компаний ТЭН ($ 22 млн.), 19-ое место - компания "Мостранссклад" ($ 22 млн.), 20-ое место занимает компания "Система-Галс" ($ 20 млн.).

Двадцать первое место в рейтинге занимает компания Forum Properties ($ 19 млн.), 22 - компания "Легион Девелопмент" ($ 19 млн.), 23 - компания "Романов двор" ($ 15 млн.), на 24-ом месте финансово-торговая компания "Рамзэн" ($ 14 млн.), на 25-ом - компания "Капитал Групп" ($ 13 млн.).

Компания "ИнтерРусь-М" занимает 26-ое место ($ 13 млн.), на 27-ом месте расположился торговый центр Золотой Вавилон ($ 12 млн.), на 28-ом - торговый центр Викс-Ц ( $ 12 млн.), 29-ое место занимает компания "Открытые инвестиции" ($ 12 млн.), замыкает рейтинг Пресненский машиностроительный завод ( $ 11 млн.).

Арендаторы уезжают из Москвы

Бизнес-центры на окраине Москвы пользуются все большей популярностью у крупных арендаторов. Даже западные компании, пренебрегая фактором престижа и статуса, готовы переезжать не только на периферию столицы, но и за пределы МКАД. Как стало известно "Бизнесу", на днях компания BMW арендовала под головной офис 3 тыс. кв. м в комплексе "Кантри Парк", расположенном в подмосковных Химках. К ней присоединились Porsche и Volvo Truck, арендовавшие там же 2100 кв. м.

В последний год тенденция постепенного ухода компаний из офисных комплексов, расположенных в центре Москвы, приобрела явные очертания. По словам Павла Семенова, заместителя коммерческого директора группы компаний ЭКООФИС, основные три фактора, обычно влияющие на принятие решения о переезде,- это многочасовые пробки, дефицит парковок и высокие арендные ставки. "Наземная стоянка в центре Москвы в среднем обходится в $180–200 за машиноместо в месяц, подземная - в $300. К тому же, несмотря на обязательства арендодателей, согласно которым в центральных офисных комплексах должно быть одно машиноместо на 100 кв. м арендуемой площади, в реальности получается одно машиноместо на 250 кв. м",- объясняет Семенов.

Бизнес-парки на окраинах предоставляют условия, идентичные условиям в центральных офисах, но ставки там ниже, и проблемы нехватки стоянок не существует. К примеру, в офисном комплексе "Кантри Парк", площадь которого составляет примерно 16 тыс. кв. м, располагается пятиуровневая парковка на 260 мест и гарантируется еще одно машиноместо на каждые 50 кв. м арендуемой площади. Цена стоянки составляет $100 за место в месяц. Средние ставки в офисном центре - $420 за кв. м в год, что на $170–180 ниже, чем за помещения аналогичного качества, находящиеся внутри Садового кольца. "Именно поэтому многие компании предпочитают сейчас переводить подразделения, сотрудники которых не работают с клиентами непосредственно, на окраины Москвы",- говорит Семенов.

К тому же подобные бизнес-парки часто предоставляют определенные скидки арендаторам. Cветлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, отмечает, что обычно в стандартном договоре аренды сказано, что на один блок площадью 100–200 кв. м приходится одно бесплатное парковочное место. "Но даже если арендуется 1000 кв. м в офисном центре внутри Садового кольца, больше трех-четырех бесплатных парковок управляющая компания бизнес-центра не дает",- говорит она. По ее словам, преимущество удаленных от центра офисов именно в том, что арендатор может получить больше парковочных мест на ту же офисную площадь либо платить за парковку по более низкой ставке - $70–120 за машиноместо. Окраинные арендодатели все чаще предоставляют и так называемые гостевые парковки из расчета одно-два места на 200 кв. м.

Другая причина переезда компаний из офисов в центре на окраины Москвы - дефицит помещений. Как отметил Роман Чепцов из ABN-Realty, сейчас наблюдается нехватка участков под новое строительство. По его словам, количество вакантных помещений в офисах внутри Садового кольца приближается к нулю. "И такая тенденция с каждым годом будет усугубляться",- отметил он.

Все эти неудобства и вынуждают компании переезжать в бизнес-парки, расположенные часто именно на периферии. Отличие бизнес-парка от обыкновенного бизнес-центра в том, что на территории первого, помимо самих офисных зданий, располагаются также рестораны, сервисные службы, услугами которых пользуются арендаторы площадей. Классический пример такого бизнес-парка - "Крылатские холмы" на западе Москвы. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в этом бизнес-парке уже подписаны предварительные договоры аренды на 95% офисов, хотя все четыре очереди "Крылатских холмов" еще не готовы к заселению арендаторами (сдана строительная часть только одной очереди). Кстати, в этом парке на 40 кв. м офисов приходится одно парковочное место.

Подобные льготные условия притягивают арендаторов, заставляя их закрывать глаза на "непрестижность" расположения самого бизнес-парка. Ольга Ожеховска, менеджер "Кантри Парка", рассказала "Бизнесу", что из 17 этажей бизнес-центра, который начал сдаваться в аренду в апреле прошлого года, незанятыми на данный момент остались всего полтора этажа.

Строители передали МГУ ключ от новой библиотеки

Церемония передачи строителями символического ключа от нового здания фундаментальной библиотеки преподавателям и студентам МГУ имени М.В.Ломоносова состоялась в среду.

Ключ ректору университета Виктору Садовничему передал Александр Мещеряков - генеральный директор группы компаний СУ-155, генподрядчика строительства. В ходе церемонии В.Садовничий зажег в небольшой чаше, установленной перед зданием библиотеки, юбилейный огонь. По словам ректора, студенты университета принесли факел от места исторического здания университета.

В.Садовничий подчеркнул, что студенты и преподаватели встречают 250-летний юбилей МГУ "с хорошим настроением". Ректор пообещал вручить всем учащимся памятные студенческие билеты. По окончании церемонии В.Садовничий саморучно угощал студентов медовухой.

"Сегодня специалисты говорят уже не просто о большой библиотеке для самого крупного и прославленного университета страны, а скорее, об уникальном интеллектуальном центре мирового уровня", - заявил председатель совета директоров СУ-155 Юрий Жданов.

Заместитель генерального директора компании Михаил Москалев в свою очередь отметил, что библиотека для СУ-155 является уникальным сооружением. "Если говорить об истории СУ-155, то сначала это было строительство жилых домов массовых серий, затем монолитного жилья по индивидуальным проектам и вот теперь - интеллектуальный центр МГУ".

По словам М.Москалева, "объекты такого уровня компания еще не строила". Он отметил, что в ходе работ "организация приобрела колоссальный опыт, укрепила контакты со своими партнерами".

Гостиницу "Москва" перестроит "Даев Плаза", а управлять отелем класса "пять звезд де люкс" будет сеть Four Season

Вчера официально решилась судьба гостиницы "Москва" - она будет воссоздана и превратится в отель класса "пять звезд де люкс". Как удалось выяснить "Бизнесу", основным инвестором проекта выступит ООО "Даев Плаза", которое находится в партнерских отношениях с девелопером проекта "ДекМос". Оператором гостиницы, скорее всего, станет известный гостиничный оператор Four Seasons, объем инвестиций составит $250 млн.

Новая гостиница будет претендовать на звание лучшей гостиницы страны. Ее изначальную площадь планируется увеличить примерно на 60%, и в итоге она составит более 140 тыс. кв. м. По изначальной концепции всего в гостинице было запланировано 220 номеров (каждый из которых обошелся бы инвестору более чем в $1 млн).

Однако в заявлении правительства Москвы, подписанном вчера Иосифом Орджоникидзе, говорится, что в новой "Москве" будет не менее тысячи номеров. Кроме того, столичные власти подтвердили взятые на себя обязательства по восстановлению гостиницы, заложенные в постановлении правительства №311-ПП от 29.04.2003 и соглашении о воссоздании отеля в соответствии с первоначальным проектом архитекторов Щусева, Савельева и Стапрана.

По словам Орджоникидзе, участие в финансировании проекта строительства на месте гостиницы "Москва" принимает Hypo Moscow Real Estate Investment Fund, созданный и управляемый лихтенштейнским Hypo Investment Bank AG (HYPO). Hypo организует выпуск облигаций, обеспеченных этим проектом, и производит их продажу международным инвесторам. К финансированию проекта уже привлечены швейцарский Banque SCS Alliance и Сбербанк РФ.

Как отмечает Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, которая является одним из консультантов проекта, гостиница "Москва" станет первым объектом в столице класса "пять звезд де люкс". Тот факт, что правительство Москвы подписало протокол о намерениях с известным оператором элитных гостиниц Four Seasons, подтверждает слова эксперта.

Основной загвоздкой в проекте до сих пор является отсутствие единой концепции гостиницы. На проведенном в конце прошлого лета тендере, который проводился по ранее утвержденным спискам архитекторов-консультантов, консультантами по проекту и его разработчиками стали сразу несколько компаний. Одна из них - американский лидер по гостиничной архитектуре Wimberly Allison Tong & Goo (WATG) - должна отвечать за внешнее оформление гостиницы. Другая, европейская компания (ее название не удалось уточнить), ответственна за единую торговую концепцию гостиницы. Соединять эти концепции входит в обязанности мастерской №7 "Моспроекта-2". На данный момент, по мнению участников рынка, девелопер и все три консультанта не могут договориться о том, как свести проект воедино.

"Бизнесу" удалось выяснить, что владельцем ЗАО "Декорум", которое в свою очередь являлось партнером столичного правительства в ОАО "ДекМос", образованном для воссоздания гостиницы "Москва" (доли "Декорум" и городской администрации составляли соответственно 51% и 49%), является ООО "Даев Плаза". Участники рынка утверждают, что совладельцем этой компании является один из самых загадочных и влиятельных персонажей в российском истеблишменте Ашот Егиазарян.

На данный момент в проект уже вложено порядка $50 млн, которые пошли на снос старой гостиницы и подготовительные работы в котловане. Окончательно гостиницу планируют открыть к концу 2007 года. Срок ее окупаемости определен в 12 лет при среднем уровне заполняемости отеля в 70%.

Статьи

Офисы площадью до 100 квадратных метров популярны у всех, кроме инвесторов

Риелторы признаются, что подобрать офис для небольшой столичной компании с численностью сотрудников до ста человек -- сложная задача даже для профессионала. Именно таких офисов -- площадью от 20 до 80 кв. м -- на московском рынке меньше всего. "Если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки-двое, если с документами все в порядке, помещение уже находит арендатора", -- уверяет руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty Светлана Муханова.

Особая редкость -- класс А той же площади. Малогабаритный офис класса А представляет собой охраняемое помещение в бизнес-центре с выделенными парковочными местами. В нем возможны переговорная комната или конференц-зал. Из бизнес-центров, предоставляющих офисы такого класса, директор по развитию компании 4 Rent Estate Сергей Храмов называет "Миллениум" на Трубной площади, "Регус" на Смоленской площади и "Капитал" на Ильинке, а также бизнес-центр в Балакиревском переулке. "Там сдаются небольшие блоки, которые пользуются устойчивым спросом, потому что небольшим представительствам российских и западных компаний выгодно сразу арендовать офисы с мебелью и оргтехникой, -- говорит он, -- офисы в этих бизнес-центрах, как правило, арендуются на срок от трех месяцев до года, и по сложившейся практике ценообразование в них идет не от цены за квадратный метр, а от рабочих мест. И если пересчитать это на цену за квадратный метр, то арендная ставка может достигать 1200 долл. за кв. м в год".

Устаревший класс А (то есть построенный в 90-х годах) уже переходит в класс В -- это и есть самый дефицитный товар на рынке: малогабаритные офисы не самого высокого класса. "У класса В зачастую недостаточно парковочных мест, есть ограничения по площадям, -- говорит г-н Храмов, но, несмотря на такое качество, ставки в таких бизнес-центрах держатся от 500 до 750 долл. за кв. м в год. На престижных площадках -- Новом Арбате, Кутузовском и Ленинском проспектах -- эти помещения сдаются по цене, превышающей рыночную". Глава компании Swiss Realty Group Илья Шершнев привел в качестве примера центров с офисами класса В (естественно, уже занятыми) здание "Парус" на Белорусской, бизнес-центр "Трехпрудный" в Трехпрудном переулке, бизнес-центр "Даев-Плаза".

Несмотря на колоссальный дефицит офисов-малюток, инвесторы не торопятся вкладывать деньги в строительство специализированных бизнес-центров, рассчитанных на некрупных арендаторов. Как отмечает г-н Шершнев, "инвесторы просто не хотят связываться с мелкими арендаторами". Во-первых, эксплуатировать такой бизнес-центр более хлопотно и трудоемко (из-за большого числа отдельных офисов), а во-вторых, мелкие арендаторы не всегда бывают надежными. "Инвесторы не спешат вкладывать деньги в подобные проекты, опасаясь большой текучки среди арендаторов, -- полагает г-н Храмов, -- слишком велика вероятность того, что компания-арендатор неожиданно съедет: потребуются дополнительные площади, которые арендодатель не сможет своевременно предоставить. А небольшой компании переехать намного проще, чем, скажем, банку с его дорогостоящими телефонными коммуникациями. Удержать такую компанию штрафными санкциями не представляется возможным: маленькие арендаторы, как правило, не идут на заключение таких договоров".

Однако инвесторы стараются компенсировать эти риски высокими арендными ставками, так что подвижки в сторону удовлетворения спроса на маленькие площади все-таки есть. Чаще всего инвесторы рассчитывают на несколько крупных арендаторов в своем комплексе, однако найти таковых непросто -- и первоначальные планы приходится корректировать. "Жизнь заставляет арендодателей дробить площади, если их проекты не очень успешны, -- говорит г-н Храмов, -- сначала они начинают сдавать этажи, потом делят и их, в итоге сдают блоками по 50, 100 и 200 кв. м". Сами арендаторы тоже находят выход из сложившейся ситуации, попросту объединяя свои потребности. "Это нормальная практика на московском рынке: некоторые дружественные компании совместно арендуют помещения, -- рассказывает г-н Шершнев, -- но в таком случае возникает много рисков. Например, дружественная компания не заплатит и оставит все обязательства по уплате соседу".

Решение проблемы небольших офисов взяло на себя мосправительство. В ближайшее время оно планирует реконструировать и обновить устаревшие и запущенные нежилые помещения. Затем их сдадут в аренду малым предприятиям, у которых нет средств на оплату дорогостоящих офисов. Данная программа предусматривает реновацию многих сооружений: одни будут надстроены, другие просто отремонтируют и разобьют на блоки.

Но и частные инвесторы тоже додумались до строительства специализированных помещений. Особенно это касается классов В и С. "Новые бизнес-центры этих классов уже очень часто предлагают именно маленькие площади, -- говорит Светлана Муханова из Delta Realty, -- таковы, например, предложения в бизнес-центре "На Воробьевых Горах". Муниципальные офисы растут в цене (ставки на них уже приблизились к 250 долл. за кв. м. -- Ред.), но они невысокого класса, и все больше мелких арендаторов переориентируются на коммерческие бизнес-центры".

В ПОГОНЕ ЗА "ДЛИННЫМ" РУБЛЕМ

В отличие от жилой недвижимости объекты коммерческой недвижимости имеют больший период окупаемости. Это значит, что для их возведения нужны долгосрочные кредиты, которые в России пока что еще не стали общедоступными. Где и как можно изыскать "длинные" деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость?

Согласно исследованиям компании Colliers International Москва занимает пятое место по активности строительного рынка. На возведение офисов, торгово-развлекательных комплексов, гостиниц, а также на реконструкцию и модернизацию объектов коммерческой недвижимости нередко требуются дополнительные средства. Как их привлечь?

По этому поводу существуют разные мнения. "Коммерческая недвижимость финансируется, главным образом, из собственных средств,— считает Сергей Мирский, инвестиционный аналитик компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko.— С привлечением заемных средств в нашей стране существуют некоторые проблемы. Механизмы долгосрочного кредитования все еще далеки от идеала. На сегодня российские банки могут предоставить кредит, в среднем, сроком на 7 лет под 12% годовых в валюте, а иностранные банки в среднем — на 12 лет под 8% годовых в валюте. Однако мало кто среди известных мне застройщиков воспользовался подобными предложениями. Вместе с тем, потребность в подобной услуге есть: использовать заемные средства для строительства объектов коммерческой недвижимости выгоднее, чем собственные".

Существует и другая позиция. "Как правило, средства на строительство объектов коммерческой недвижимости смешанные,— констатирует Руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО "МИАН" Эльза Талипова.— Привлечение заемных средств требует залога. Если проект — инвестиционный контракт под реконструкцию, то в качестве залога используется само здание. Если же возводится новый объект, то в качестве залога может быть рассмотрена другая недвижимость, находящаяся в собственности у застройщика. Если же инвестиционный проект реализуется при участии инвестиционной компании, то средства, как правило, предоставляет именно она".

Особенности национального кредитования

Понятие кредитной истории, без которой невозможен разговор ни с одним солидным западным банкиром, в России пока что еще только формируется. Возможно потому, что доверие к банкам еще только начинает восстанавливаться. Несколько правительственных денежных реформ и дефолт августа 1998 года окончательно подорвали доверие населения к банкам, поэтому лучшим способом хранения свободных денежных средств был сейф в недрах кабинета директора компании. Или, в редких случаях, оффшорный банк.

Однако такие факторы, как масштабная банковская реформа и повышение рейтинга надежности ряда крупнейших российских банков, присваиваемого международным рейтинговым агентством Standard & Poor’s, понемногу возвращают банкам корпоративных клиентов.

Лучше всего задумываться о потенциальном кредиторе еще на ранних стадиях развития компании. Поэтому банк стоит тщательно выбирать на этапе открытия в нем расчетного счета. При прочих равных условиях банк легче предоставит кредит своему клиенту.

Впоследствии этот фактор может сыграть значительную роль и при определении процентной ставки по кредиту. Дело в том, что, невзирая на заявленные проценты, банк практически всегда устанавливает ставки применительно к конкретному случаю. В общем случае в расчет принимается целый ряд параметров, как-то: срок кредитования, обеспеченность кредита, количество используемых услуг банка-кредитора, объем поступлений денежных средств на счета компании-заемщика в банке. Так что если застройщик давно обслуживается в банке и продемонстрировал себя с лучшей стороны, это будет дополнительным "плюсом" в процессе принятия решения о выдаче ему кредита.

Некоторые банки практикуют кредиты "по нарастающей". То есть если застройщик взял в банке кредит на небольшую сумму и вернул его в срок, включая проценты, то впоследствии он может рассчитывать на предоставление более крупного кредита и на более льготных условиях.

Повысить доверие банка можно также высокими текущими оборотами по счету. Компании-заемщику надо доказать, что у нее достаточно средств для обслуживания кредита. Это убедит банк в "прозрачности" и благонадежности застройщика. Так, например, крупнейший в России по объемам кредитования юридических лиц — Сбербанк РФ — даже ставит в качестве одного из условий кредитования поддержание заемщиком ежемесячных оборотов по счетам в Сбербанке России, как минимум, в объемах, сопоставимых с объемами обязательств по кредитам. Эта величина рассчитывается по формуле: О = (К + П) / Т, где О — объем ежемесячных оборотов по расчетным и текущим валютным счетам в Сбербанке РФ; К — сумма основного долга по кредиту, П — сумма обязательств по уплате процентов за весь срок пользования кредитными ресурсами, а Т — срок кредитования. Вместе с тем, практически невозможно получить кредит без ликвидного залога. "Если у застройщика отсутствует залог или нет кредитной истории, то он может решить проблему заемных средств, предоставив в качестве гарантии одного или нескольких солидных поручителей",— поясняет г-жа Талипова. Это мнение подтверждает инструкция Сбербанка РФ, в которой говорится, что в качестве обеспечения кредита могут выступать "ликвидные имущественные активы, гарантии и поручительства". При этом "объем обеспечения должен покрывать обязательства по кредиту и начисленные проценты".

"Обычно "Сбербанк" не выдает кредит, если объем собственных средств, которые инициатор проекта готов вложить в свой замысел, составляет менее 30% от общего объема финансирования,— говорит Директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Среднерусского банка Сбербанка России Владимир Денисов.— В зависимости от условий проекта эта планка может быть поднята. Однако, в общем случае "Сбербанк" считает, что инвестиционные проекты в значительной степени должны финансироваться за счет собственных средств инициаторов, причем, как правило, эти средства должны быть вложены раньше предоставления кредита".

Исследования по другим российским банкам показывают, что в общем случае реально получить в качестве кредита сумму, составляющую 50-65% от ежемесячных поступлений на расчетный счет компании-заемщика.

Особняком стоят банки с иностранным участием, зарегистрированные как российские юридические лица. Как правило, они имеют специализированные кредитные продукты. Процентные ставки в подобных банках, как правило, ниже, чем в российских, да и кредиты выдают без ряда избыточных условий. Так, например, при оценке эффективности бизнеса в отдельных случаях можно ссылаться на данные "черной" бухгалтерии. Вместе с тем, по оценке специалистов отделов кредитования, иностранные банки очень педантичны. Если ваш ответ на один из многочисленных стандартных вопросов, задаваемых всем претендентам на получение кредита, не устраивает кредитных инспекторов, в займе будет отказано. Причем, как правило, без каких-либо дополнительных разъяснений со стороны персонала банка. Повторно обращаться в банк или его филиалы бессмысленно, компания будет занесена в "черный список", выбраться из которого нет ни малейшей возможности.

Инвестиционные компании и фонды

В целях диверсификации рисков инвестиционные компании все чаще обращают внимание на недвижимость как на стабильный источник дохода при сравнительно невысоких рисках. Несмотря на то, что доходность на рынке ценных бумаг значительно выше, чем при инвестициях в недвижимость. Удачные объекты коммерческой недвижимости могут приносить владельцам прибыль еще долгие годы, а доходы на рынке акций и облигаций сиюминутны. Наиболее известный инвестиционный фонд, представленный на рынке коммерческой недвижимости — Инвестиционный Фонд "США—Россия", управляющей компанией которого является Delta Capital Management. Фонд инвестировал средства более чем в 40 компаний, в числе которых сеть супермаркетов SPAR. Ряд фондов, находящихся под управлением фонда Baring Vostok, вложил средства в сеть ресторанов "Росинтер", а фонд AIG-Bruncwick Millenium fund — в один из крупнейших столичных универмагов — ЦУМ. Вместе с тем, коммерческая недвижимость отпугивает инвестиционные структуры трудностями выхода из проекта. Нередко получение ожидаемой доли прибыли откладывается до лучших времен — до окончания периода окупаемости, а иногда и дольше. Вот почему инвестиционные фонды не очень охотно предоставляют заемные средства застройщикам. Компании по управлению недвижимостью тоже весьма редко пользуются благосклонностью инвестиционных структур. Практически безрисковый бизнес — управление зданием — низкодоходен (на нем можно "заработать" в лучшем случае до 15% годовых). А доходность от эксплуатации объекта в том случае, если инвестиционная компания получает долю прибыли отсюда, и вовсе непредсказуема. Риск "вялых" продаж в супермаркете или низкой посещаемости досуговых центров очень велик.

Брать или не брать?

Вышеприведенные аргументы показывают, что в немалой степени проблема "длинных" денег в сфере коммерческой недвижимости может быть решена в случае привлечения на свою сторону представителей банка. Некоторые финансово-кредитные учреждения имеют определенные долгосрочные приоритеты. "Непосредственно с застройщиками мы не работаем,— сообщила CRE ведущий эксперт по связям с общественностью Московского кредитного банка Елена Юдицкая,— но предоставляем долгосрочные кредиты некоторым инвесторам, хорошо зарекомендовавшим себя."

Поэтому один из способов избежать проблем с подозрительностью банкиров — привлечь их в качестве соинвесторов. Впрочем, по мнению ряда участников рынка, в последние несколько лет банки и сами проявляют значительную активность на инвестиционном рынке и не упускают возможности поучаствовать в перспективном проекте.

Но даже заручившись поддержкой банка, надо просчитать все "плюсы" и "минусы" привлечения кредита. В общем случае вопрос о привлечении заемных средств решается крайне просто. Определяющим фактором в этом случае, как и в любом коммерческом проекте, является материальная выгода. Чтобы понять, насколько компании будет выгодно привлечение заемных средств, надо рассчитать эффективную ставку кредитования. Она определяется по формуле: (Сумма всех расходов, связанных с получением и обслуживанием кредита) / (Сумма кредита) Х 100%. В том случае, если полученная величина позволит получить доход с заемных средств, ставка кредитования эффективна.

2005 год: большие возможности для инвесторов и арендаторов

В 2004 г. коммерческая недвижимость официально закрепила за собой право называться инструментом инвестирования. По привлекательности сектор буквально обогнал статичные рынки акций и облигаций. В свою очередь, компании-арендаторы в прошлом году укрепили свои позиции, что привело к росту инвестиций, несмотря на то, что общий уровень спроса на аренду площадей оставался крайне вялым. Чего ожидать от наступившего 2005 года?

"Горячие" инвестиции

В сектор коммерческой недвижимости направляются гигантские денежные потоки. Если в 2004 г. объем прямых инвестиций в европейскую недвижимость составил около 90 млрд. прямых, то в 2005 г. ожидается увеличение этого показателя - собственность станет самым доходным инструментом капиталовложений. Еще одно радужное ожидание заключается в повышении прозрачности операций с недвижимостью на новых региональных рынках. Этот фактор, безусловно, позволит наращивать объемы инвестиций.

Правда, возможным ограничением на пути расширения процесса инвестирования может стать нехватка качественных объектов, но даже это обстоятельство, по всем прогнозам, не позволит объемам инвестиций упасть ниже уровня 2004 г.

Перспективными считаются все без исключения секторы коммерческой недвижимости.

Ожидается, что многие инвесторы в наступившем году остановят свой выбор на секторе ритейла. Нехватка площадей (особенно, на первичном рынке) будет способствовать дальнейшему росту недовольства инвесторов, а, следовательно, росту цен в этом секторе.

Сектор офисной недвижимости снова переходит из пассивного состояния в активное и, видимо, привлечет ту часть инвесторов, которая предпочитает иметь дело с долгосрочной арендой. Этот сектор предлагает самые высокие за последние три года доходы.

Большой интерес инвесторы проявляют и к гостиничному сектору. Постепенно этот сегмент рынка выходит на первый план. В 2004 г. только по сделкам с гостиницами в Европе спрос достиг рекордной отметки — 3 млрд. евро. В 2005 г. этот показатель может быть увеличен.

Сектор складской недвижимости демонстрирует высокую доходность, однако, не исключено, что из-за глобальных изменений в европейской системе дистрибьютерских сетей, уровень доходности может снизиться.

*** Суммарно по всем секторам больше всего инвестиций обещают привлечь Германия, страны Центральной Европы и Скандинавия. Компании (главным образом, ритейлоры и логистики, а также арендаторы оффшорных офисов) уже начали успешно осваивать новые рынки. В основном, это территории государств -новых членов ЕС. Дальнейшее развитие этих рынков увеличит их прозрачность, а значит, привлекательность для инвесторов, которые рассчитывают на сверхприбыли.

В 2005 г. можно ожидать укрепления инвестиционных рынков в таких странах как Польша, Чехия и Венгрия, а также первых признаков развития инвестиционных рынков в России, Турции, Словакии и Румынии.

Несмотря на то, что Франция и Англия продолжают оставаться крупнейшими инвестиционными рынками, в этих странах ожидается снижение объема инвестиций по сравнению с 2004 г. Высокие (относительно зоны евро) процентные ставки в Англии, наряду с ее традиционно сильной национальной валютой, заставляют инвесторов искать более привлекательные возможности в других странах Европы. Что касается Франции, то в этой стране объемы инвестиций были "раздуты" посредством резкого увеличения числа сделок с недвижимостью в 2004 г., вызванного, во многом, такой внутренней причиной, как изменение статуса риэлторских компаний. В наступившем году подобного бума не ожидается.

Инвесторы, игнорирующие общепринятые идеалы, в 2004 г. выбрали Германию. Возможно, в 2005 г. их оригинальность принесет свои плоды. Глобальный спад на рынке недвижимости, имевший место в 2004 г., повысил доходность с операциями. Наибольший удар пришелся на финансовый сектор, что, в свою очередь, отразилось на рынке офисной недвижимости. Это видно на примере Франкфурта, где индекс уровня свободных площадей достиг 20%-ной отметки. Если учитывать еще и то, что в наступившем году многие немецкие открытые фонды заявили о своем желании продать материнские компании, то у Германии есть все шансы в борьбе за звание перспективного инвестиционного рынка.

В 2004 г. частные инвесторы (физические лица и группы лиц) стали главными игроками среди покупателей коммерческой недвижимости. В 2005 г. ожидается повышение активности со стороны институциональных инвесторов. Кроме того, на оживленный европейский рынок планируют выйти игроки из других стран, в частности, американские фонды недвижимости. Глобализация инвестиционного рынка в сфере недвижимости становится реальностью, и в 2005 г. ожидается рост числа межрегиональных сделок.

*** Рост доходности на рынке коммерческой недвижимости останется одной из основных отличительных черт инвестиционного климата в 2005 г. В Англии ожидаются более низкие ставки доходности, в странах Еврозоны — умеренно низкая. Учитывая, что в 2005 г. запланирован 2-2,5%-ный экономический рост, а инфляция сохранится на прежнем уровне, очевидно, что значительного роста доходности не предвидится. Даже на первичном рынке офисных помещений средний показатель ожидается в районе 5,5% и ниже, а для основных торговых улиц — 5% и ниже.

Несмотря на бытующее мнение о том, что сегодня доходность от операций с недвижимостью достигла нижнего предела, в текущем году она будет только сокращаться. Это произойдет благодаря росту интереса к инвестированию, вызванного высокими доходами прошлых лет; увеличением инвестирования в собственность со стороны институциональных инвесторов и дальнейшей стабилизации ситуации на рынке аренды.

Спрос арендаторов подогревается

Между тем, на рынке офисов ожидается повышение активности — тенденция, которая понемногу прослеживается на протяжении последних двух лет. Однако, двухзначный показатель уровня свободных площадей уже стал нормой, а корпоративные клиенты превратились в своеобразные регуляторы арендных ставок. В 2005 г. также не ожидается рост арендных ставок на офисные площади.

В Западной Европе, в Германии, рынок офисных помещений продолжает страдать от слабой экономики и, как следствие, двухзначного индекса свободных площадей. Однако, мы предполагаем значительное, чем когда-либо, падение арендных ставок в этом секторе. Именно в этом году корпоративные клиенты смогут реализовать заветную мечту — найти высококачественный офис по самой низкой арендной ставке. Предполагается, что это приведет к более высокому уровню развития сектора, хотя и не к его полной насыщенности, так как слабая экономика не сможет обеспечить необходимый для этого рост числа рабочих мест.

Слабый рост арендных ставок, похоже, будет характерен и для густонаселенных "Центральных деловых районов" — Лондонского Вест-Энда и Парижского Золотого Треугольника. В обоих случаях рынки готовы до некоторой степени увеличить общий объем площадей и получить прибыль от высоких арендных ставок, заставляющих арендаторов довольствоваться меньшими площадями. В Стокгольме — городе, где арендные ставки упали ранее и сильнее, чем в других европейских столицах — в 2005 г. также предполагается легкое повышение арендных ставок на первичном рынке.

В логистическом секторе жесткие сроки ограничивают возможность арендаторов повысить ставки своим заказчикам. Данная тенденция достаточно устойчива, что дает надежду на стабилизацию арендных ставок в этом секторе.

Ритейлеры также должны соблюдать определенные рамки. Однако, в этом секторе коммерческой высокий спрос на первичном рынке и ограниченное предложение будут генерировать рост арендных ставок в большей степени, чем в других секторах. Правда, ожидается, что рост будет незначительным. На вторичном рынке будет наблюдаться некоторое снижение арендных ставок. Это будет происходить благодаря устойчивой тенденции смены занимаемых помещений на более современные и функциональные как среди арендаторов торговых центров, так и среди арендаторов торговых улиц. Южная Европа — регион, где в 2004 г. наблюдался наибольший интерес со стороны инвесторов — в этом году также предполагает продемонстрировать едва ли не наивысший показатель роста арендных ставок на первичном рынке. Это подогревается стабильным спросом на высококачественные помещения. Несмотря на то, что доходность в секторе ритейла в Южной Европе, казалось бы, достигла предела, итальянский рынок по-прежнему остается привлекательным для инвесторов по причине наличия регионов с ограниченным предложением.

Рынок складских помещений для торговли также имеет в 2005 г. возможности роста, причем как для самих ритейлеров, так и для инвесторов. Более низкие арендные ставки и ограничения по вводу в эксплуатацию позволят рассматривать этот сектор как альтернативу торговым улицам и торговым центрам. Инвесторов, в свою очередь, будет привлекать относительно высокая доходность и высокая доступность складских площадей для торговли.

Выводы:

В целом, компании-арендаторы вступают в 2005 г. с более высокими показателями. Вот почему есть надежда, что именно в наступившем году компании-арендаторы будут принимать стратегические решения (в том числе и по вопросам аренды недвижимости). От них в немалой степени зависит развитие рынка в грядущем десятилетии.

Что касается инвесторов, то привлекательная отдача от вложений в недвижимость при оптимизации рисков, диверсификация прибыли в рамках сектора и новые рыночные возможности обеспечат превышения спроса над предложением.

В материале использованы данные отчета компании Jones Lang LaSalle.

Торговая лихорадка

Московский рынок торговых помещений бурно развивается. В 2004 г. было введено в строй почти в два раза больше площадей, чем в 2003 г. Рост предложения наблюдался во всех сегментах. Стало популярно переоборудовать под небольшие магазины подвалы и административные пространства даже на Садовом кольце. Но конкуренцию этим помещениям составляют крупные торговые центры.

Ситуацию на столичном рынке можно назвать ажиотажем, считает заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Никуличева. Помещения пользуются спросом у торговых операторов, обороты которых растут, что, в свою очередь, связано с повышением уровня доходов населения. По данным Мосгоркомстата, в 2004 г. объем продаж потребительских товаров в городе вырос на 8,4% по отношению к 2003 г. По словам Никуличевой, доходность на рынке торговой недвижимости на конец 2004 — начало 2005 г. оценивается в 20-30% годовых с окупаемостью 2-3 года при девелопменте ТЦ (когда компания сама реализует проект) и 11-13% с окупаемостью 7-10 лет, если инвестор покупает готовое здание для дальнейшей его эксплуатации. Как сообщила Елена Зискинд, PR-менеджер "Гиперцентра" (строит сеть "Мосмарт"), стандартный срок окупаемости проекта площадью 25 000 кв. м — около пяти лет. В компании Capital Group (сеть "Метромаркетов") считают, что строительство торговых центров сейчас выгодный бизнес, так как рынок еще недостаточно насыщен качественными площадями.

Игра по-крупному и не очень

На рынке уже разделяют понятия "торговый центр" и "отдельно стоящий магазин", "качественный ТЦ" и "непрофессиональная концепция". "Мы считаем, что проработанная концепция — залог успеха современного торгового центра, — говорит Елена Зискинд из "Гиперцентра". — Среди операторов гипермаркетов серьезная конкуренция, для "Мосмарта" — Aushan, "Рамстор", Metro". По данным консультантов Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, Colliers International и Jones Lang LaSalle, в 2004 г. построено 10 крупных центров (от 11 000 кв. м): "Весна", "Новинский пассаж", "Мосмарт-2", "Аushan-Мякинино", "Вэйпарк", "МЕГА-II", "Пятая авеню", "БУМ", "L-153", "Солнечный рай". Noble Gibbons добавляет к списку еще пилотный объект Leroy Merlin на 12 000 кв. м. А Cushman & Wakefield — "Подсолнухи" (11 666 кв. м).

Заметного колебания арендных ставок в ТЦ в прошлом году, по оценке Colliers, не было. В универсальном центре ставки для якорных арендаторов типа гипермаркета, супермаркета, центра развлечений колеблются от $70 до $250 за 1 кв. м в год, для магазинов одежды и бытовых товаров — от $250 до $1000. Плата остальных арендаторов зависит от их профиля торговли — это может быть $450-5000 за 1 кв. м. По данным Cushman & Wakefield, ставки в центральных ТЦ останутся высокими в 2005 г., а за пределами центра они стабилизируются. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец считает, что арендные ставки будут снижаться в неудачно расположенных ТЦ, в которых операторы проигрывают из-за малого потока посетителей. Как говорит Юлия Никуличева из JLL, на высокие цены аренды влияет расположение здания в многолюдном месте, где есть удобные парковки.

На крупных проектах ТЦ специализируются такие местные девелоперы, как "Гиперцентр", Capital Group, "Система-Галс", "Стройинком-К", "Ингеоком", Plaza Gruppa, корпорация "Гарант-Инвест". Присутствующие в столице международные компании являются, как правило, операторами и строителями в одном лице — это Aushan, IKEA, REAL, Metro. По данным Юлии Дальновой, ведущего специалиста по торговым помещениям в Knight Frank, доля иностранцев-девелоперов составляет около 30% от общего объема. Конкуренция со стороны зарубежных игроков пока несильна, говорят в Capital Group. "Иностранцев сдерживает нестабильность деловой атмосферы в России, коррумпированность чиновников и бюрократические препоны", — считает Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений из Noble Gibbons.

В Москве и России ощутим дефицит профессиональных универмагов (department store). Среди московских удачно выделился ЦУМ после реконструкции, считает Никуличева. Но, на взгляд специалистов JLL, московский рынок не готов к приходу большого числа иностранных универмагов, так как для них нет проектов подходящего формата.

От центра до окраин

По оценкам Colliers, в 2004 г. наблюдался рост общего предложения торговых площадей. В спальных районах — за счет пространств на первых этажах новостроек или переделки жилых площадей. В самых популярных торговых коридорах центра переоборудовались подвалы, сооружались антресоли, осваивались вторые этажи и административные помещения. В 2004 г. процент вакантных площадей здесь был 0-5%. Право называться "элитными" сохраняют за собой улицы Тверская и Новый Арбат, где арендная плата иногда доходит до $6000 за 1 кв. м для магазинов площадью 100-200 кв. м, по данным JLL. (В магазинах на окраинах ставка бывает ниже $700 за 1 кв. м.)

Цены продаж в пределах столицы сильно разнятся: в центре и в дорогих коридорах — это $10 000- 20 000 за 1 кв. м, а в других районах — $3000-6000. Одной из крупнейших сделок прошедшего года на этом поле стала покупка компанией MCTrustco торговой галереи площадью 5000 кв. м в "Мосмарте" на Ярославском шоссе за $15 млн.

Еще земли и денег

Дефицит земельных участков — одна из насущных проблем рынка торгцентров. Ресурсы в городе пока есть, но небольшие: вблизи станций метро, на пересечении МКАД с основными магистралями, вдоль Третьего транспортного кольца, в некоторых спальных районах — Жулебине, Бутове, а также на месте выводимых промзон и под землей. По словам Никуличевой из JLL, в связи с высоким спросом на землю московское правительство повышает ставки на нее. Для примера: внутри жилого квартала между Профсоюзной улицей и Ленинским проспектом в 2004 г. был продан участок по цене, характерной еще два года назад для Ленинградского шоссе, — $5 млн за 1 га.

В 2005 г. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers, прогнозирует увеличение доли объектов, строящихся за счет заемных средств. Банковские кредиты стали у местных и зарубежных строителей ТЦ основной формой финансирования.

Справка:

Общая площадь торговых центров, сданных в 2004 г., составила около 600 000 кв. м (совокупная торговая площадь – почти 400 000 кв. м). В 2003 г. введено в строй 200 000 кв. м торговых площадей. Количество общей площади качественных торгцентров приблизилось к 2,5 млн кв. м. В 2005 г. ожидается ввод 800 000 кв. м. Базовые затраты при строительстве ТЦ в центре достигают $1000–1400 за 1 кв. м, в других районах, для несложных объектов – $300–500. Крупнейшие ТЦ столицы – "МЕГА"-I, II (свыше 100 000 кв. м каждый). Факторы, определяющие основу качественного ТЦ, о которых договорились московские консультанты: удобное расположение, грамотная концепция, тщательно подобранный состав арендаторов, опытная управляющая компания.

На рынке перепрофилирования НИИ дебютирует АФК "Система"

Научно-исследовательские и проектные организации выходят на первое место в рейтингах предприятий, наиболее интересных для поглощения. В ближайшее время на территории НИИДАР (Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи) владелец института АФК "Система" создаст бизнес-центр класса B или выше. Реконструкция здания института (обычно помещения в нем уже сдаются по цене офисов класса С) и перевод его в более высокий класс станет, вероятно, одной из самых популярных операций на рынке недвижимости в наступившем году.

"На первое место по недружественным поглощениям сегодня выходят научно-исследовательские и проектные организации. Они располагают колоссальной недвижимостью, причем 80% площадей они сдают в аренду. Рейдеры уже разбили всю Москву на квадраты и работают очень прицельно",- говорит начальник управления правительства Москвы по экономической безопасности Александр Корсак.

Приватизированные НИИ, превратившиеся в акционерные общества с тысячами акционеров и огромными территориями,- лакомый кусок и легкая добыча для инвесторов. По данным Александра Корсака, в 2004 году его ведомством было рассмотрено 177 фактов и ситуаций, связанных с проблемами передела собственности. Из них 72 случая касались объектов торговли и бытового обслуживания, 48 - объектов легкой промышленности и 26 - научно-исследовательских и проектных организаций. По прогнозам Корсака, вскоре НИИ займут лидирующие позиции в этом списке.

Новые владельцы далеко не всегда сворачивают профильную деятельность институтов. По данным источника, близкого к "Системе", АФК планирует создать на территории ОАО НПК НИИДАР (НИИ дальней радиосвязи) промышленно-выставочный комплекс. Наталья Ким, PR-менеджер девелоперской компании "Система-Галс" подтвердила "Бизнесу" факт наличия такой программы, вместе с тем отметив, что окончательного проекта пока не существует.

О возможных вариантах реконструкции здания НИИДАРа "Бизнесу" рассказал гендиректор компании "Габа-Эстейт" Дениса Габы. Еще год назад его компания предложила подготовить для АФК "Система" проект офисно-торгового центра класса В на базе НИИДАРа, но плодотворного сотрудничества между ними не получилось. Денис Габа также сообщил, что площадь задуманного центра составляет примерно 150 тыс. кв. м, а вложить в проект придется $100–120 млн.

Напомним, что ОАО НПК НИИДАР (НИИ дальней радиосвязи) в 2000 году вошел в состав ОАО Концерн "Радиотехнические и информационные системы", основным акционером которого является АФК "Система". По словам заместителя директора института по реконструкции и развитию Алексея Бруцкого, у акционеров были разные планы по реконструкции и развитию НИИДАРа. "Речь идет о реконструкции всей нашей территории, причем о глобальной реконструкции, которая связана и с реконструкцией Преображенской площади. Что касается перепрофилирования предприятия, об этом не может идти речи. Мы - крупный институт и в своей отрасли являемся головным предприятием, работающим по госзаказам",- заявил "Бизнесу" Бруцкий.

Еще одна причина сложностей с перепрофилированием - статус секретного объекта. Как сообщили "Бизнесу" в управе района "Преображенское", о предстоящем строительстве властям ничего не известно, да их и не спрашивали. "Мало того, недавно мы запросили у института список арендаторов, которые занимают площади объекта, но предоставить список НИИДАР отказался, сославшись на секретность",- пожаловались районные власти.

Это не единственный проект, связанный со строительством на территории московских НИИ подобных комплексов. Как рассказал "Бизнесу" начальник отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty Роман Чепцов, сейчас на Нахимовском проспекте, 47, во владениях Российской академии наук, компания "Арсеналремонтстрой" строит офисно-жилой комплекс. По словам Чепцова, перепрофилировать НИИ намного труднее, чем промышленные предприятия, но первые случаи в Москве уже появились.

Офисы на перепутье

По итогам 2004 г. построено 700 000 кв. м помещений классов А и В. Количество проектов растет, и крупнейшие из них строятся не только в Центральном округе, но и за его пределами, что считается началом формирования новых деловых зон столицы. Но одновременно консультанты отмечают снижение уровня доходности в офисном бизнесе.

По информации компании Jones Lang LaSalle (JLL), арендные ставки для офисов класса А в 2004 г. находились в пределах $580-605 за 1 кв. м в год, для класса В — $470-490 (без учета НДС и операционных расходов). По оценкам специалистов компании Paul's Yard, в течение прошлого года уровень вакантных площадей в А-классе составлял 3,5%, в В-классе — 8%. "В 2004 г. арендные ставки на офисы А-класса стабилизировались, они были всего на 1,5% выше, чем в 2003 г.", — говорится в годовом отчете Paul's Yard. По словам Ирины Герасимовой, руководителя отдела исследований компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в прошлом году все же был небольшой рост ставок на помещения класса А — в пределах 4%. Ведущий аналитик компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Денис Соколов считает, что стабилизация арендных ставок в классе А отмечалась в первой половине 2004 г. В IV квартале наблюдался наиболее динамичный их рост, так что к концу года средневзвешенные ставки в классе А превысили $600.

По оценке Paul's Yard, цены продажи высококлассных офисов в прошлом году росли, превышая показатели 2003 г. на 13-15%. Цены на офисы класса А приблизились к $3000-4700 за 1 кв. м в год (не включая НДС), на класс В — $2000-2800. Около 25% от общего числа офисных сделок в 2004 г. составили продажи. Наиболее крупные сделки: приобретение Пермской финансово-промышленной группой офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24, компания Eastern Property Holdings купила "Берлинский дом" на улице Петровка, 5, а "Газпром" — здание на улице академика Власова, 51. Специалисты компании Knight Frank ожидают дальнейшего роста цен на 6-8% в 2005 г. Как говорит консультант Knight Frank Юлия Хлопченко, это вызвано как общей инфляцией, так и дефицитом площадок под новое строительство или реконструкцию, а также повышением цен на аренду земли и долгосрочную аренду в государственных помещениях. По информации руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood Михаила Геца, общий объем сделок аренды и купли-продажи в 2004 г. достиг 850 000 кв. м.

Сложнее ситуация в сегменте класса С, где объем площадей и сделок оценить трудно, говорит генеральный директор ABN Realty Александр Лимаренко. В основном это помещения бывших НИИ и административных зданий. Таких около 6 млн кв. м. "Офисы класса С заполняются на 100%. Цена аренды 1 кв. м в них составляет $200-500 в год вместе с НДС и коммунальными платежами. В 2005 г. расценки в этом сегменте будут расти, так как большая часть площадей класса С принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое", — комментирует Лимаренко. Как сказал на пресс-конференции, посвященной итогам 2004 г., руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, сдача помещений нежилого фонда в аренду гарантированно приносит в горбюджет около 10 млрд руб.

Пополнить количество офисов классов А и В в 2005 г. предстоит основным игрокам, среди которых Capital Group, "Мосэнка", "СТ-Груп", "Система-Галс", Hines. По сведениям Александра Лимаренко, в 2005 г. на рынке появятся такие объекты, как комплекс "Дукат Плейс — III" на улице Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м и стоимостью $40-50 млн (девелопер — компания Hines), бизнес-центр "Волна" на проспекте Академика Сахарова, 8 (24 000 кв. м, $30 млн) компании "Энергогаранткапитал Строй", "Юнион Центр-II" на Рязанском проспекте, 24, корп. 2 (10 000 кв. м, $15 млн) девелопера "БАУПОРТ". Также Forum Properties должна завершить здания "Аврора Бизнес Парк II-III", на Садовнической наб., 82 (80 000 кв. м, $80-100 млн), а Enka — "Башню на Набережной II" на Краснопресненской наб., 4 (30 500 кв. м, $35-40 млн). Как говорит Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований JLL, почти все девелоперы — российские. Из крупных зарубежных на рынке присутствуют только Hines и Enka, большинство же иностранцев в Москве выступают в роли подрядчиков или арендаторов.

Доходность в бизнесе, основанном на реализации офисных помещений, постепенно снижается по сравнению с началом 2000-х гг. При покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас она составляет 12-15%, а девелопмент — приносит 20-30%. По мнению начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, этот процесс связан с увеличением себестоимости строительства. На себестоимость влияет как подорожание стройматериалов и коммунальных услуг, так и в целом более качественный подход девелоперов к проектам — привлечение ими профессиональных консультантов, известных архитекторов, интеграторов инженерного оборудования. По словам Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, при инвестиционных продажах готовых объектов коммерческой недвижимости ставка капитализации составляет от 12% до 15% в зависимости от качества объекта, его месторасположения и арендаторов. "В 2003 г. уровень доходности значительно снизился и достиг того показателя, который мы имеем сегодня", — говорит Мышкин. По его мнению, понижение уровня рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложности при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства.

В ближайшие годы строительство офисов развернется за пределами центра. По мнению специалистов компании Noble Gibbons, в 2005 г. не появится новых офисов класса А в районах станций метро "Курская", "Бауманская", "Красные Ворота", "Комсомольская". На взгляд Олега Мышкина из Colliers International, новые бизнес-центры станут размещать вдоль Третьего кольца и крупных трасс и доля таких проектов в общем объеме в 2005 г. достигнет 30%. В 2005 г. аналитики прогнозируют ввод 700 000–900 000 кв. м офисов А и В класса. О насыщении сектора говорить рано, так как столице, по оценке начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, требуется 20–25 млн кв. м зданий международного стандарта. Пока таких помещений менее 4 млн кв. м.