Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Курс "Управление недвижимостью" стал еще более практичным

Добавлен новый предмет – маркетинговые коммуникации в управлении недвижимостью

"Занятие по теме "Маркетинговые коммуникации в управлении недвижимостью" мы добавили с целью дать нашим слушателям дополнительные знания о том, как привлечь клиентов в управляемые ими объекты коммерческой недвижимости", – говорит руководитель бизнес-курса "Управление недвижимостью" Школы менеджеров "Арсенал" Галина Бобкова. Новый предмет будет читать генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина.

Цель бизнес-курса "Управление недвижимостью" – подготовка менеджеров для управляющих компаний. Объем курса: 220 часов. Срок обучения: 8 недель. Этот курс является единственным среднесрочным полностью адаптированным под российскую специфику курсом по данной теме. Занятия проводят руководители и специалисты ведущих управляющих компаний Москвы.

Школа менеджеров "Арсенал" готовит специалистов рынка недвижимости с 1994 года. Член Московской Ассоциации-Гильдии Риэлторов с 1996 года. Более 2000 выпускников Школы работают в десятках риэлторских компаний Москвы. Сфера деятельности "Арсенала" - бизнес-образование: семинары и тренинги для руководителей, владельцев компаний, менеджеров и специалистов; бизнес-курсы с трудоустройством для менеджеров по продажам и экспертов по операциям с недвижимостью.

Маркетинговая группа БЕШ работает на рынке управления недвижимостью и предлагает услугу Интегрированные Маркетинговые Коммуникации. Суть ИМК заключается в создании информационного поля вокруг клиента - Управляющей Компании, влияющего на мнение потенциальных клиентов и, опосредованно, на их выбор поставщика услуг управления недвижимостью в пользу именно Вашей Управляющей Компании. При этом согласованно используются различные инструменты (реклама, связи с общественностью, direct-marketing, Интернет, презентационные материалы), которые получатель складывает как элементы "пазла" в единую картину.

Ставки на высшем уровне

Вчера в "Москва-Сити" началось строительство башни "Федерация", которая станет самым высоким зданием в Европе. Через два года столичный рынок недвижимости расширится на 350 тыс. кв. м, которые будут сдаваться в аренду. Якорным арендатором башни станет гостиничная сеть Hyatt, имеющая опыт эксплуатации подобных объектов в Куала-Лумпуре и Дубае.

"Не сомневаюсь, что это будут самые дорогие офисы в Москве",- заявил "Бизнесу" Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Офисные площади в башне "Федерация", по его мнению, можно классифицировать как 100-процентный премиум.

Общая площадь двух башен "Федерации" составит 355 тыс. кв. м, из которых 131 тыс. кв. м займут офисные помещения класса А, 68 тыс.- элитные апартаменты, 32 тыс. кв. м - торговые и сервисные площади. Подземная автостоянка рассчитана на 433 машиноместа, наземная - на 23 тыс.

По словам Сергея Полонского, руководителя "Миракс Групп", которая является инвестором проекта, башня "Федерация" станет самым амбициозным девелоперским проектом не только в России, но и в Европе. "Впервые в строительстве российского здания участвуют лучшие умы мира",- говорит он. Архитекторский проект "Федерации" выполнили немецкие архитекторы Питер Швегер и Сергей Чобан. Инженерные работы будет вести американская фирма JB&B, а управлением зданием займется американская компания Turner Constructions (она же будет управлять строящимся многофункциональным комплексом высотой 700 м в Дубае, который станет самым высоким зданием в мире). Консультантом высотного строительства выступит китайская компания Shanghai Construction General Corporation. "Кроме того, мы уже подписали соглашение о размещении в одной из башен "Федерации" отеля под управлением гостиничной сети Hyatt. Это единственная компания, у которой есть опыт эксплуатации в высотных отелях",- заявил Полонский.

Реализация проекта в течение нескольких месяцев была под вопросом. Финансирование "Федерации" должен был осуществлять "Уралсиб", но в конце прошлого года банк неожиданно объявил о приостановке своего участия в строительном проекте. Впрочем, Сергей Полонский утверждает, что "Уралсиб" остался в проекте, но не как основной финансовый партнер. А главным кредитором стал Внешторгбанк - вчера Сергей Полонский и вице-президент Внешторгбанка Вадим Левин подписали кредитное соглашение о выделении на строительство "Федерации" $250 млн. "Наши инвестиции в российскую недвижимость достигли $0,5 млрд,- заявил вице-президент Внешторгбанка Павел Косов.- И мы будем продолжать вкладывать средства в этот рынок и дальше".

Участие в этом проекте Внешторгбанка вполне закономерно. Осенью прошлого года в результате банковского кризиса доверия ВТБ стал владельцем Гута-банка - главного "финансового элемента" группы "Гута", которая, в свою очередь, является крупным акционером ОАО "Сити". Оно получает около 2,5% от стоимости объектов инфраструктуры "Москва-Сити" и осуществляет эксплуатацию построенных зданий, так что Внешторгбанк с некоторых пор стал одной из самых заинтересованных в реализации проекта "Москва-Сити" структур.

Однако общая стоимость проекта приближается к $500 млн, так что кредит ВТБ полностью затрата не покроет. По словам Полонского, еще 30% финансирования обеспечит сама "Миракс Групп". "А остальные 20% мы "доберем" в ходе строительства",- говорит он. Такая возможность действительно существует: реализация объектов на стадии строительства происходит со значительным дисконтом, и вполне вероятно, что найдется достаточно инвесторов, которые воспользуются шансом приобрести жилые, офисные или торговые площади "Федерации" - потенциально самые дорогие в Москве - со скидкой. Ведь по окончании строительства, по оценке экспертов, с которыми проконсультировался "Бинзес" (в частности, Ильи Шершнева из Swiss Realty Group и Максима Жуликова из Penny Lane Realty) ставки аренды в "Федерации" могут достичь $1000 за кв. м в год.

Строителей лишили ордера

Московским компаниям больше не придется платить деньги за получение разрешительной документации на проведение строительных и земляных работ. Вчера Мосгордума приняла закон, лишающий чиновников права взимать сбор за выдачу ордера на строительство.

Ежегодно административно-техническая инспекция Москвы получала от предпринимателей от 40 млн до 60 млн рублей за подготовку документов на разрешение строительства и установку объектов городской инфраструктуры. Стоимость одного строительного ордера составляла от 1 до 100 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Кроме того, компаниям приходилось дополнительно платить деньги за продление срока ордера, если она не успевала сделать работу в период, установленный в документе. В противном случае компанию штрафовали за просроченный ордер.

Несколько месяцев назад неожиданно для себя эксперты и представители бизнеса обнаружили, что действия чиновников противоречат федеральному законодательству. Они выяснили, что принятый еще в 1996 году Мосгордумой закон, предусматривающий плату за получение строительного ордера, противоречит Налоговому кодексу. По налоговому законодательству регионы не вправе взимать налоги и сборы, если эти платежи не предусмотрены в Налоговом кодексе. Плата за подобные ордера по своей сути мало чем отличалась от налога, и вчера Мосгордума отменила 23 статью закона "Об административной ответственности за правонарушения в сфере благоустройства города".

Пикантность ситуации заключается в том, что теперь предприниматели вправе, ссылаясь на вердикт той же Мосгордумы, потребовать от властей возврата уплаченных денег. Однако доказать что-либо компаниям вряд ли удастся.

"Если бы мы прописали формулировку, что сбор за выдачу ордера не взимается с момента принятия нового закона, тогда организация имела бы юридическое право обратиться в суд. Но если вступает в силу закон, отменяющий действующую норму, то он уже обратной силы не имеет,- заявил "Бизнесу" заместитель начальника юридического отдела объединения административно-технической инспекции Москвы Сергей Деев.- Это очень сложная юридическая процедура, и речь идет не о таких средствах, ради которых организациям стоит судиться с московскими властями".

Между тем освобождение предпринимателей от уплаты строительного сбора вовсе не означает, что компаниям больше не придется тратить время и силы, чтобы получить письменное разрешение на строительство. Эти требования по-прежнему сохраняются. Кроме того, как надеются чиновники, в ближайшее время Мосгордума рассмотрит проект кодекса об административных правонарушениях Москвы, в котором будет усилен контроль и, возможно, величина штрафов за невыполнение правил по благоустройству города.

"Мы отменили выдачу ордеров, зато теперь у нас появится больше возможностей, чтобы усилить контроль за соблюдением правил по производству строительных, земляных работ. В первую очередь за самыми распространенными нарушениями - работой без разрешительной документации и невыполнением требований по обустройству строительных площадок",- говорит начальник Объединения административно-технической инспекции Москвы Иван Ищенко.

"Турсиб" учится управлять отелями

Компания "Турсиб", строящая первую гостиницу высокого уровня в Новосибирске, хочет сама управлять своим будущим отелем. Для этого компания отправила сотрудников на стажировку в Швейцарию. Участники рынка признают, что в отсутствие жесткой конкуренции инвестору выгодней самому управлять отелем, нежели привлекать специализированную компанию и делиться прибылью.

"Турсиб" планирует завершить строительство "Туриста" не позднее декабря 2006 г., заявил "Ведомостям" генеральный директор компании Петр Разганяев. Два года назад в "Турсибе" обещали достроить гостиницу к декабрю 2004 г., но к этому времени успели открыть только торгово-развлекательную часть комплекса. Как говорит Разганяев, потребовалось время, чтобы переделать проект отеля. Прежняя документация была создана еще в 80-е гг. и не отвечала современным требованиям, пояснил он. В гостиничный комплекс, добавил Разганяев, войдут конференц-зал, ресторан и бассейн, номерной фонд составит 350-370 номеров. Начать строительство в "Турсибе" планируют в апреле. Инвестиции гендиректор оценил в $15 млн.

Но председатель совета директоров "Турсиба" Игорь Ялышев полагает, что затраты на достройку "Туриста" могут превысить $20 млн. По его словам, половину этой суммы составят займы, остальное привлекут акционеры. Срок окупаемости проекта, по его оценкам, не превысит пяти лет.

Конкурентом "Туристу" может стать гостиничный проект "Русских отелей", входящих в холдинг "Базовый элемент". "Русские отели" собираются в этом году начать строительство отеля уровня "4 звезды" на 150-200 номеров. Заявленный объем инвестиций — $12 млн. Для управления отелем планируется пригласить южно-африканскую компанию Proteа.

А "Турсиб" хочет управлять своей гостиницей самостоятельно.

Компания отправила трех сотрудников на стажировку в Швейцарию, еще двое получают заочное высшее образование в сфере гостиничного бизнеса в Новосибирске. "Пройдя все этапы обучения в швейцарских отелях — от горничных до администраторов, будущие менеджеры смогут разбираться во всех тонкостях гостиничного бизнеса", — уверен Разганяев. Но ни он, не Ялышев не смогли вспомнить, в каких швейцарских отелях стажируются их сотрудники. Сам Разганяев планирует поехать на стажировку в Финляндию.

Сейчас консультантом "Турсиба" выступает гостиничный комплекс "Золотое кольцо" (Москва), говорит Ялышев. Он не исключил, что московской компании будет отдано и управление "Туристом", если это не получится у "Турсиба".

Эксперты одобряют желание "Турсиба" самостоятельно управлять отелем. "В условиях отсутствия конкуренции на новосибирском рынке это логичнее, чем отдавать отель в доверительное управление. А в будущем "Турсиб" и сам сможет оказывать такие услуги", — говорит Роман Накашидзе, менеджер по связям с общественностью группы компаний "Юмако" (Москва), управляющей отелем "Катерина-сити". Он считает, что высокий уровень подготовки в швейцарских школах позволит будущим менеджерам "Туриста" справиться с этой задачей. А обучение одного сотрудника в Швейцарии Накашидзе оценил не менее чем $10 000.

"Скорее всего, "Турсиб" сможет самостоятельно справиться с управлением", — соглашается заместитель директора по маркетингу консалтинговой фирмы Hotel Consulting (Москва) Марина Смирнова. Но это будет зависеть от качества полученных знаний, оговаривается она. В любом случае практическое обучение в течение года эффективнее пяти академических лет в институте, добавила Смирнова.

"Турсиб" ведет строительство гостиничного комплекса "Турист". Контрольный пакет акций "Турсиба" принадлежит Игорю Ялышеву (53,6%), гендиректору туристическо-экскурсионного агентства "Турист" (Москва), и его супруге Найле Ялышевой (20%). Еще 17% принадлежит "Техпроминвесту" (г. Троицк, Московская область). Финансируют строительство гостиницы банк "Форштад", Уральский лизинговый центр и кипрская Manolium Traiding, аффилированная с банком.

Под смотровой площадкой на Воробьевых построят целый комплекс

Уже в следующем году смотровая площадка на Воробьевых горах, столь любимая москвичами, значительно преобразится. Ремонтные работы не ограничатся приведением в порядок обветшавшей за долгие годы гранитной балюстрады. Вся территория площадки будет заново благоустроена. Внимание уделят также и прилегающим к самой площадке территориям.

На самой смотровой площадке не появится ни одной новой постройки. Но вот подземное пространство под ней уже облюбовано архитекторами. Через несколько лет здесь получит прописку очередной торговый комплекс, а также несколько кафетериев и ресторанов. Согласно проекту, комплекс будет оборудован обзорными застекленными галереями.

Вице-мэр Москвы Валерий Шанцев уже подписал соответствующее распоряжение о начале ремонтных работ, которые будут финансироваться из городского бюджета. В качестве заказчика выступает государственное унитарное предприятие Москвы "Дирекция заказчика "Гидромост". Контроль за своевременным исполнением работ поручен первому заместителю мэра Москвы в столичном правительстве Петру Аксенову.

Цена выкупа земли под предприятиями должна зависеть от её кадастровой стоимости

Министерство экономического развития РФ предлагает устанавливать цену выкупа земли под приватизированными предприятиями на основе кадастровой стоимости земельных участков. Такие предложения содержатся в распространенном в минувший вторник докладе министерства о мерах по реализации земельной реформы, подготовленном к заседанию правительства 10 февраля. "В целях обеспечения экономически обоснованной дифференциации выкупных цен на территории РФ, необходимо предусмотреть, что выкупные цены устанавливаются законами субъектов РФ в пределах не более: 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше N млн.; 5% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности", - говорится в докладе Минэкономразвития. Таким образом, для всех предприятий страны (кроме расположенных в Москве и Санкт-Петербурге) стоимость выкупа земельных участков, на которых они расположены, не будет превышать 5% от ее кадастровой стоимости.

Минэкономразвития также предлагает установить размер годовой арендной платы за земельные участки в размере не более 3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. При этом размер арендной платы за использование участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не должен превышать размер земельного налога, установленного для земель сельскохозяйственного назначения. Размер арендной платы за земельные участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте, предлагается установить в размере земельного налога. Помимо этого, Минэкономразвития предлагает ввести ряд обязательных требований к существенным условиям договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (в частности предусмотреть, что договор аренды с собственниками объектов недвижимости заключается на срок 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка).

Столицу застроят панельными отелями

В столице разработана программа строительства нескольких десятков недорогих отелей. Об этом сообщил первый заместитель мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

"Для того чтобы можно было в ближайшие года три решить этот вопрос, мы приняли решение строить эти гостиницы индустриальным способом домостроительными комбинатами", – отметил В. Ресин. – "Для этого один из домов домостроительного комбината №1 спроектировали под двух- и трехзвездочные гостиницы. Такие здания можно строить буквально за 6-8 месяцев. Причем, домостроительный комбинат в состоянии за год строить около 250 тысяч кв. метров таких объектов, то есть, 25 гостиниц".

10% российских миллиардеров работают в ритейле

На этой неделе популярный журнал "Финанс." опубликовал рейтинг 450 российских миллиардеров, оценив личное состояние каждого. Поскольку принадлежность к бизнес-элите оценивалась в рублевом эквиваленте, в список попали многие владельцы российских розничных сетей, а также девелоперских и управляющих компаний, которые являются для них основным активом. Долларовых миллиардеров в отечественном ритейле пока нет и не предвидится.

В 2 млрд руб. или $70 млн оцениваются личные капиталы владельца екатеринбургской сети супермаркетов "Кировский" Игоря Ковпака, а также председателя совета директоров и генерального директора ТД "Перекресток" Льва Хасиса и Александра Косьяненко.

Председатель совета директоров сети салонов сотовой связи "Евросеть" Евгений Чичваркин и генеральный директор этой же сети Тимур Артемьев, также как и совладельцы сети универсамов "Патэрсон" братья Алексей и Константин Мауэргаузы располагают 1,7 млрд руб. ($60 млн) каждый. По 1,4 млрд руб. ($50 млн) принадлежат президенту и генеральному директору сети "Спортмастер" Николаю Фартушняку и Леониду Страхову, председателю совета директоров и генеральному директору аптечной сети "36,6" Артему Бектемирову и Сергею Кривошееву и президенту компании "Глория Джинс" Владимиру Мельникову.

Вице-президент сети "Мир" Евгений Кабанов управляет состоянием в 1,1 млрд руб. ($40 млн). Продолжает рейтинг генеральный директор питерской компании "Лаверна" Александр Кац - $1 млрд ($35 млн), занимающий 374 строку рейтинга. Он же открывает длинный список предпринимателей, состояние которых оценивается в эту же сумму, позволяющую им причислять себя к числу миллиардеров. Это президент и генеральный директор "Диксис Холдинга" Олег Семечкин и Андрей Шлыков, генеральный директор сети "Техмаркет" Вадим Зеленин, президент группы компаний "Виктория" Николай Власенко, а также два его партнера по бизнесу "Виктории" Владимир Кацман и Александр Зарибко, владелец сети "Старик Хоттабыч" Игорь Сосин, генеральный директор сети магазинов "Купец" Олег Хабибуллин, а также совладельцы Bosco di Ciliegi Евгений Балакин, Михаил Власов и Сергей Евтеев.

Таким образом, на 450 богатейших людей России приходятся ровно 45 владельцев бизнеса, находящегося в той или иной связи с рынком розничной торговли. Совокупное состояние 45 наиболее состоятельных ритейлоров превышает $4,9 млрд, что означает что "средний" российский миллиардер от ритейла располагает $108 млн. Тем не менее, даже объединенный капитал флагманов розницы не дотягивает до половины состояния лидера рейтинга – губернатора, нефтяника, спортивного магната и, кстати, тоже немного ритейлора Романа Абрамовича.

Строителей паркингов поощрят нематериально

Московское правительство решило поощрить строителей паркингов в столице. Им разрешат надстраивать этажи с офисными и торговыми помещениями: согласно распоряжению Юрия Лужкова, на офисы можно отводить до 40% площадей построенного комплекса. По мнению риэлтеров, такие проекты ожидает безоговорочный успех.

Большинство риэлтеров уверены, что офисы в паркингах будут востребованы рынком. По словам Светланы Мухановой, руководителя департамента коммерческой недвижимости Delta Realty, подобный паркинг с надстроенными на нем офисными помещениями был сдан в Перово. "Арендаторы заполнили 1 тыс. кв. м помещений в нем в течение месяца. Ставки аренды в таком гаражно-гостиничном комплексе составляют $150–200 за кв. м в год",- рассказывает она. По мнению Мухановой, арендаторы могли бы поглотить десятки таких комплексов, в первую очередь на окраинах, где ощущается дефицит офисных площадей.

По мнению Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками компании ABN Realty , офисно-гаражные комплексы в Москве уже сегодня востребованы рынком, хотя их строительство пока и считается экспериментальным. "Подобные заказы поступают от города в качестве обременений, а дальше воплощение идеи зависит от фантазии застройщика. В таких паркингах можно сделать даже офисы класса В. Примером может служить офисно-гаражный комплекс на ул. Профсоюзной, 61",- говорит Чепцов. По его словам, все большее распространение в Москве получают и паркинги, совмещенные с офисами и складами.

С 1995 года в Москве построено паркингов на 567 тыс. машино-мест. На январь 2005 года их насчитывается 900 тыс., что составляет 38% от общего числа автомобилей, зарегистрированных в городе. Хорошим уровнем обеспеченности в мире считается 70%. Российская столица в соответствии с Генпланом развития собирается взять этот рубеж только к 2020 году.

Согласно подписанному Юрием Лужковым постановлению, в 2005–2007 годах в Москве будет построено около 300 тыс. машино-мест. Разместятся они в наземных, подземных, наземно-подземных и механизированных гаражах, а также на открытых площадках и на откосах.

Техническим исполнителем гаражной программы правительство Москвы определило ЗАО "УЭЗ-Паркинг". Как рассказала "Бизнесу" Лариса Путинцева, главный специалист "УЭЗ-Паркинга", в задачи предприятия входит разработка документации, технических деталей проекта и пр. Затем пакет документов направляется в тендерный комитет. Впрочем, по словам Путинцевой, не все паркинги и после выхода постановления Москвы будут с многофункциональными помещениями. "Нередко просто нет технической возможности что-то над ним или рядом с ним надстроить",- говорит она.

По словам пресс-секретаря департамента экономической политики и развития Москвы Александра Степанова, в каждом случае площадку под строительство гаражей определят власти округа. "Префектуры совместно с департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы разработают комплекты разрешительной документации на строительство таких объектов. На эти цели в 2005–07 годах город выделит 2,67 млрд рублей, которые впоследствии будут компенсированы инвестором",- говорит он.

Завершено строительство первого здания "Башни на Набережной"

Компании Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis имеют честь сообщить о завершении строительства первого здания комплекса "Башня на Набережной", названного специалистами самым значимым проектом на рынке офисной недвижимости 2004 года. "Башня на Набережной" стала первым и единственным зданием, своевременно построенным в рамках комплекса "Москва-Сити" в 2004 году. Более того, первое здание комплекса "Башня на Набережной" было полностью сдано в аренду за 2 месяца до открытия в октябре 2004 года. Первый договор аренды был подписан за 11 месяцев до окончания строительства.

"Башня на Набережной" - первый офисный комплекс класса А (общая арендуемая площадь – 150 000 кв.м), строящийся в рамках "Москва-Сити". Девелопером "Башни на Набережной" является компания ЭНКА (Турция). Открытие первого 17-этажного здания комплекса общей арендуемой площадью 17 596 кв.м состоялось в октябре 2004 года. В ноябре 2005 года второе здание (27 этажей, арендуемая площадь - 29 202 кв.м) будет готово к въезду арендаторов. С вводом в эксплуатацию в начале 2008 года третьего и заключительного здания комплекса - 57-этажного небоскреба - на рынок выйдет еще 108 000 кв.м офисных площадей.

"Башня на Набережной" является уникальным проектом благодаря целому ряду факторов, а именно: высочайшему уровню строительства, эффективной планировке, качественной внутренней отделке, уникальной инфраструктуре и возможности для увеличения арендуемых площадей.

Кроме того, окончание строительных работ в соответствии с графиком необходимо для успешной реализации проекта, а это значит, что только те собственники зданий, которые могут завершить строительство в заявленный ранее срок, имеют возможность привлечь в здание крупнейшие компании.

Компания ЭНКА является одним из самых профессиональных и опытных девелоперов московского рынка недвижимости, на котором работает с 1988 года. Уникальный опыт компании ЭНКА подтверждается строительством объектов высокого качества и завершением строительных работ в заранее объявленные сроки. Общая арендуемая площадь офисных зданий класса А составляет свыше 180 000 кв. м, включая 6 зданий МОСЭНКА, комплекс на Сретенке, Палаццо на Цветном, Риверсайд Тауэрз (5 офисных зданий), Чаплыгина Хаус, Садовая Плаза, здания Павелецкая Плаза I и II и Башню на Павелецкой, введенную в эксплуатацию весной 2003 года.

Высокое качество строительства, уникальный опыт компании ЭНКА и хорошо продуманная стратегия по маркетингу обеспечили стопроцентную сдачу первого здания в аренду до окончания его строительства компаниям IBM, Nortel Networks, Interpipe, Lucent, Medtronic, Becton Dickinson, Bunge и многим другим крупным иностранным и российским компаниям. Первый договор аренды был подписан за 11 месяцев до окончания строительства здания. Всего лишь месяц спустя, т.е. за 10 месяцев до окончания строительства, компания IBM подписала договор еще на 30% площадей первого здания. Компания IBM искала новое офисное помещение в Москве с 1998 года, что делает подписание договора аренды на здание "Башня на Набережной" одной из самых важных сделок на рынке офисной недвижимости 2004 года. Для компании ЭНКА подписание договоров с такими компаниями задолго до окончания строительства здания стало важным событием.

В настоящий момент ведется маркетинг и сдача в аренду второго здания комплекса "Башня на Набережной", и ожидается, что оно повторит успех первого здания. Этот прогноз подтверждается подписанием первого договора на второе здание (открытие запланировано на ноябрь 2005 года) за год до окончания его строительства. На сегодняшний момент, т.е. за 10 месяцев до завершения второго здания, около 60% его площадей уже зарезервированы.

Официальное открытие первого здания "Башни на Набережной", состоявшееся 11 октября 2004 года, положило начало новому этапу развития комплекса "Москва-Сити". В течение 12 лет существования комплекса на его территории было построено только 2 объекта – "Башня – 2000" и мост "Багратион". Даррелл Станафорд, Управляющий директор компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis: "Открытие здания А комплекса "Башня на Набережной" развеяло сомнения о том, что комплекс "Москва-Сити" как единое целое будет закончен и что в Москве появится новый крупнейший деловый район". Владимир Пинаев, Директор, Россия и СНГ, компания Jones Lang LaSalle: "Комплекс "Москва-Сити", возводимый на участке площадью около 400 гектаров, станет крупнейшим деловым районом, что подтверждается огромным интересом российских и международных компаний к комплексу "Башня на Набережной", строительство которого ведется компанией ЭНКА".

Успех "Башни на Набережной" подтвердил большую перспективность тщательно продуманных проектов, возводимых за пределами традиционно престижных офисных зон Москвы. "Башня на Набережной" предлагает арендаторам прекрасный обзор и панорамные виды на Москву, современные архитектурные решения, эффективную планировку этажей (площадь этажа составляет в среднем 1 200 кв.м), отличное естественное освещение, современные инженерные системы, 3-уровневую подземную автостоянку, кафетерии и отделение банка. Кроме того, возможности для увеличения арендуемых площадей позволят компаниям решить вопрос аренды офисов в комплексе в долгосрочной перспективе.

Эксклюзивными агентами по маркетингу и сдаче в аренду комплекса "Башня на Набережной" являются компании Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в асоциации с CB Richard Ellis.

Совладелец ВБД стал риэлтором

Совладелец компании "Вимм-Билль-Данн" Михаил Дубинин открыл агентство недвижимости "Агент 002". Главная особенность новой компании — низкий комиссионный сбор с каждой сделки. Из-за этого эксперты оценили проект Дубинина как нежизнеспособный.

Вчера состоялась презентация нового бюро недвижимости "Агент 002". Компания учреждена генеральным директором компании Brunswick Capital Limited Кристофером Маккензи и Михаилом Дубининым. Доли участия совладельцев не разглашаются. Инвестиции в проект — $1,5 млн собственных средств акционеров, всего планируется вложить до $5 млн. Связаться с представителями Кристофера вчера не удалось. Михаил Дубинин заявил "Ведомостям", что он решил поработать на вторичном рынке недвижимости, так как считает его "очень перспективным" направлением для вложения денег.

Компания будет работать с фиксированной ставкой комиссионных в размере 2% от стоимости сделки, рассказывает Дубинин. По его мнению, существующие сейчас на рынке комиссионные в 6-7% неоправданно завышены.

Столь низкую комиссию предполагается удерживать за счет снижения издержек внутри агентства. Каждый этап сделки с квартирой (просмотр вариантов, проверка документов и проч.) будет сопровождать отдельный агент, который не зависит от комиссионных, так как получает фиксированную зарплату, уточнил Сергей Махоткин, генеральный директор бюро недвижимости "Агент 002".

Пока в базе данных компании всего два объекта, но уже в этом году она намерена занять 5% рынка риэлторских услуг, а через пять лет — 10%, заявил Махоткин. "Я бы не стал называть эти планы грандиозными, — сказал директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев. — На рынке всего 15 000-20 000 квартир в месяц продается при помощи риэлторов, остальное физлица покупают и продают самостоятельно". Елисеев утверждает, что с помощью низких комиссионных сложно будет покрывать затраты по сделке", — продолжает он. С ним согласен Николай Андреев, начальник управления рынка вторичного жилья компании "Пересвет-Инвест". "Это рекламная акция, любой бизнес должен быть рентабельным", — считает он. Объем инвестиций в проект эксперты также оценивают пессимистично. "Успех зависит от затрат на рекламу, а это как минимум $6 млн в год", — утверждает Елисеев.

"Агент 002" — не первый проект Михаила Дубинина на рынке недвижимости. Полтора года назад он стал соучредителем компании "Резиденции Бенилюкс", которая начала строительство одноименного коттеджного поселка. Дубинин даже продал 4% из 6,02% принадлежащих ему акций ВБД. Общий объем вложений в проект эксперты оценивают в $40-50 млн. "В последнее время в "Бенилюксе" начали продавать землю, что нарушает архитектурную идею и может превратить объект в разряд долгостроев", — говорит Андрей Мажаров, гендиректор компании "Терра-недвижимость"

Столичный рынок риэлторских услуг его участники оценивают в $4,7 млрд в год. Средний годовой доход агентства недвижимости при этом составляет $230 млн. Ежемесячно на вторичном рынке выставляется более 30 000 квартир. Михаил Дубинин – один из основателей и совладельцев ОАО "Вимм-Билль-Данн – Продукты питания". Ему принадлежит 2% акций компании.

Отбор управляющих компаний в сфере ЖКХ пройдет в марте

Первый конкурс по отбору управляющих компаний по оказанию услуг в сфере ЖКХ состоится 1 марта. Об этом на конференции, посвященной новому Жилищному кодексу РФ, сообщил заместитель главы жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Владимир Гайдей. По его словам, в настоящее время уже разработано Положение о конкурсном отборе. Гайдей напомнил, что одной из целей проводимых реформ является ликвидация монополии ГУЖА в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, а также создание конкурентной среды.

Напомним, что сегодня в Санкт-Петербурге открылась конференция "Новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Работа объединений собственников жилья в условиях реформирования жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга". Организаторами конференции являются "Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга", ассоциация "Безопасный город" - официальные партнеры петербургского правительства в проведении реформы ЖКХ.

Страховка войдет в аренду

Стоимость аренды нежилых помещений, которые находятся в муниципальной собственности, вырастет. Столичные власти хотят взимать плату по рыночным ставкам, а также обязать арендаторов страховать недвижимость. Комиссия по нормативной базе земельных и имущественных отношений мосгордумы и правительства Москвы одобрила ко второму чтению соответствующие поправки в законопроект об основах управления собственностью Москвы.

"Это неправильно, когда предприниматель получает в аренду имущество города и тут же сдает его в субаренду по цене, в два раза превышающей первоначальную. Таким образом, доход от использования городского имущества идет не в бюджет, а в карман предпринимателя. Мы хотим установить арендную плату физическим и юридическим лицам по рыночным ставкам",- заявил "Бизнесу" председатель комиссии по городскому хозяйству мосгордумы Степан Орлов. Депутаты уверены, что каждый год московский бюджет теряет на "серых" схемах субаренды 3–4 млрд руб.

Вопрос об увеличении ставок оплаты аренды нежилых помещений власти признали решенным. На усмотрение города оставлен только пункт о величине ставок, при этом правительству Москвы предоставлена полная свобода действий.

"В принципе, все объекты нежилых помещений города по стоимости недооценены на 15–20%. Но это совершенно не означает, что на такую величину увеличится арендная плата. Стартовая цена в подвалах и новостройках - от 1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, ближе к центру аренда доходит до 3–4 тыс. руб. Повышение стоимости аренды коснется 10–15% от выставляемых на аукцион объектов",- говорит управляющий делами СГУП по продаже имущества города Москвы Андрей Голубев.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Delta Realty Светлана Муханова уверена, что повышение ставок аренды муниципальных помещений отразится только на доходах спекулянтов. Другое дело, считают эксперты, что расходы арендаторов могут возрасти из-за обязательного страхования помещения, на чем настаивают законодатели. "Как и в случае с обязательным автострахованием, данное положение явно пролоббировано страховыми компаниями",- считает начальник службы маркетинга компании "Доминион-М" Андрей Блажко.

Эксперты допускают, что решение об обязательном страховании арендуемых помещений появилось после пожара в Манеже. Однако непонятно, кто возьмет на себя страховые расходы. В документе сказано, что страховка может быть "возложена на владельцев собственности и пользователей либо договором, либо учредительными документами".

"Страхование будет обязательным, платить за него будет арендатор. Посредником выступит департамент имущества Москвы. Однако пока неясен вопрос относительно величины страховки, а также то, как она скажется на структуре арендной платы",- заявил "Бизнесу" эксперт комиссии по нормативной базе земельно-имущественных отношений мосгордумы и правительства Москвы Роман Клычников. Тем не менее, по словам Степана Орлова, вопрос страхования "сам по себе" уже решенный, осталось только доработать его к третьему чтению.

Группа компаний "Бекар" открыла сайт коммерческой недвижимости

Группа компаний "Бекар" открыла сайт коммерческой недвижимости. Он стал седьмым сайтом, разработанным в рамках веб-кольца группы компаний "Бекар".

"Сайт предоставляет традиционный для ресурсов "Бекара" набор услуг on-line: консультации специалистов, предварительная оценка коммерческой недвижимости для продажи и аренды, фотогалерея объектов, аналитика, - говорится в пресс-релизе компании, - Посетителям предоставляется возможность оставить заявку на обслуживание в режиме on-line. Особенностью сайта "Коммерческая недвижимость. Бекар" является новый закрытый раздел "VIP обслуживание ". По классификации "Бекара" статус VIP-клиента получает арендатор, арендодатель, покупатель или продавец, коммерческой недвижимости, заключивший с компанией "Бекар. Коммерческая недвижимость" договор на эксклюзивное обслуживание. VIP-клиент получает пароль для доступа к закрытой базе сайта, содержащей актуальные данные по ценам на коммерческую недвижимость различных районов и таблицы средних арендных ставок".

"Мы планируем, что сайт коммерческой недвижимости станет успешным инструментом для привлечения клиентов, - комментирует директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский. - Сайт позволит нам донести до потенциальных клиентов важную и полезную информацию о рынке недвижимости, давать консультации в оперативном режиме".

Управляющая компания "Бекар" приступила к реализации регионального проекта в Тюмени

Управляющая компания "Бекар" (Петербург) приступила к реализации регионального проекта в Тюмени. Компания будет разрабатывать проект редевелопмента территории завода "Геотрон". Завод до последнего времени специализировался на выпуске оборудования для нефтяной отрасли. Проект предполагает реконструкцию под бизнес-центр административного здания с доведением общей площади до 10.000 м2 за счет надстройки двух этажей. Кроме того, на свободном земельном участке площадью 4 га предполагается новое строительство. "В настоящее время специалистами компании "Бекар. Консалтинг" проводится маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости Тюмени", -- говорит директор по развитию УК "Бекар" Дмитрий Золин.

Статьи

Чего не построят в Москве

В пятницу главный архитектор Москвы Александр Кузьмин провел программную пресс-конференцию, на которой рассказал об основных направлениях градостроительной политики столичного правительства на будущий год. Основной вывод: гостиница "Москва" будет, причем она будет восстановлена в первозданном виде, а четвертого транспортного кольца не будет, поскольку, как сказал Александр Кузьмин, у московской мэрии денег на это дело нет. Кроме всего прочего, г-н Кузьмин продолжает ратовать за вывод Савеловского и Рижского вокзалов с территории города, правительство же по-прежнему эту идею не поддерживает. Таким образом, г-н Кузьмин в большей степени говорил о том, чего в Москве не будет.

"Принято решение о том, что гостиница "Москва" будет восстановлена в прежнем виде, – сообщил Александр Кузьмин. – Это будет гостиница, а не многофункциональный комплекс, поскольку гостиница является наименее транспортоемким сооружением". По мнению Александра Кузьмина, офисное здание на месте гостиницы "Москва" лишь усугубило бы транспортные проблемы в центре города. "В офис каждый норовит приехать на машине, – пояснил он свою мысль. – А в гостинице останавливаются гости города, которые предпочитают ездить на автобусе". При этом Александр Кузьмин подчеркнул, что во вновь отстроенной гостинице будет активно использоваться подземное пространство, а также первые этажи, на которых расположится зона досуга, открытая в том числе и для горожан. "Это только у нас привыкли пускать в гостиницу лишь тех, кто в ней проживает, – сообщил он. – А в любой стране мира гостиница – это некий центр, где можно провести конференцию и поесть, наконец". Напомним, что несколько месяцев назад в российской столице развернулись оживленные дебаты относительно необходимости восстановления "Москвы". В частности, предлагалось отказаться от восстановления гостиницы, оставив на ее месте площадь, поскольку в этом случае открывался очень красивый вид на Кремль и окрестности. Однако, как сообщил Александр Кузьмин, данная идея не понравилась историкам, которые заявили, что в этом случае будет нарушена историческая планировка центра города. Кроме того, в этой истории свою роль сыграли и интересы инвестора. В результате принято решение воссоздать все как было.

Александр Кузьмин заявил, что в текущем году, равно как и в ближайшие два-три года, в Москве так и не начнется строительство четвертого транспортного кольца. "У города нет денег на строительство четвертого кольца, – пояснил он. – Все средства уходят на строительство нового радиуса от Звенигородского шоссе с выходом на Новорижское шоссе. Кроме того, мы плотно занимаемся подъездами к Внукову. В ближайшее время будет закончено продление Киевского шоссе до 37 км. В 2006 г. начнутся работы по расширению до трех полос движения Боровского шоссе. В этом же году должно быть установлено железнодорожное сообщение. Это все, больше ни на что денег у города нет". Правда, Александр Кузьмин оговорился, что на небольшие проекты, вроде "прокола" под железной дорогой в Южном Бутове, о котором давно мечтают жители этого района, деньги все же есть. По мнению главного архитектора, основной задачей правительства на текущий год является завершение непрерывного движения по Третьему транспортному кольцу, для чего необходимо построить развязку на Ленинградском проспекте. "Я сразу скажу, что на этом направлении у нас возможны трудности с движением транспорта в этом году", – предупредил население г-н Кузьмин.

Не будут также выведены с территории города Савеловский и Рижский вокзалы. "Таких предложений нет, но я считаю, что это сделать необходимо, – заявил г-н Кузьмин, подчеркнув, что это его личная позиция, не поддержанная правительством. – На Рижский вокзал приходит два-три поезда в день. Они с таким же успехом могут приходить на Ленинградский вокзал. Перенаправить грузовые потоки также есть возможность. Единственное, что мы не можем убрать, – это пригородные электрички, поэтому вывода вокзала не будет". Александр Кузьмин подчеркнул, что о полном уничтожении Рижского вокзала речь не идет, – скорее, о его переводе в Тушино. "Убрав Рижский вокзал, который, как нам всем известно, в большей степени работает как мебельная ярмарка, мы смогли бы освободить за счет грузовых дворов около 1 млн квадратных метров площадей под различную застройку, – сказал он. – Подчеркиваю, что никто не собирается рушить Рижский вокзал, я понимаю, как он нам всем дорог. Но мы могли бы его использовать другим образом, например, так, как используется вокзал Д’Орсе в Париже. Еще раз повторю, что это только мое предложение, которое пока не поддержано ни московским правительством, ни руководством Московской железной дороги". Свою позицию относительно Савеловского вокзала Александр Кузьмин не озвучил, но, очевидно, она повторяет позицию по Рижскому вокзалу.

Чего еще не будет в Москве – это торговой улицы на Никольской. Напомним, что в ближайшее время должна начаться ее реконструкция, при этом некоторые инвесторы, по данным RBC daily, предлагают сделать ее полностью торговой, наполнив бутиками. Инвесторы мотивируют свое предложение тем, что в Москве нет такой торговой улицы или торгового квартала, как в любом более или менее приличном городе мира. Главный архитектор опроверг эту информацию, заявив, что никакой бутиковой улицы на Никольской не будет, а будет гостиница. "Мы уже сделали одну такую улицу – Столешников переулок, – пояснил он. – Заполнили ее магазинами для женщин на фоне исторической брусчатки, по которой невозможно ходить на каблуках". Впрочем, вряд ли именно этот мотив преобладал при принятии решения относительно Никольской улицы. Скорее всего, дело в том, что земля там поделена между несколькими инвесторами, каждый из которых намерен построить что-то свое. Также Александр Кузьмин опроверг слухи о строительстве трех небоскребов на Лужнецкой набережной. "Инвестор хочет их построить, но мы этого не допустим", – сказал он. А также развеял слухи о грядущей новой реконструкции Елисеевского магазина. "Проект реконструкции Елисеевского магазина у нас не рассматривался, также как и проект реконструкции или сноса "Детского мира"", – заявил главный архитектор.