Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Уважаемый читатель! Я благодарю Вас за выражение Ваших предпочтений относительно цитирования новостей и статей. Напомню. Выбор заключался в том, чтобы 1) не цитировать новости и статьи, 2) цитировать все новости и статьи, или 3) ставить преимущественно эксклюзивные новости и статьи, а также ссылки на другие материалы. Первоначально наибольшее количество предложений набрал третий вариант. Однако, затем оказалось, что он многих не устраивает. Вот, например, такое мнение: "На рассылку подписываются тогда, когда каждая минута на счету. Нужны все новости, независимо от того, свои они или чужие". Поэтому принято решение:

Оставляем все как есть - 2й вариант. Продолжаем полностью цитировать новости и статьи из других источников.

Буду рад Вашим комментариям и замечаниям. Со всеми отзывами и предложениями обращайтесь по адресу info@besh.ru ко мне, Александру Галашину.

НОВОСТИ

  Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ приветствует приход бизнеса на рынок ЖКХ

Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ приветствует приход на рынок коммунальных услуг бизнеса и создание на рынке конкуренции. Об этом Владимир Аверченко заявил в пятницу на пресс-конференции. "Мы приветствуем приход на рынок огранизаций всех форм собственности и создание конкуренции в борьбе за право оказания этих услуг", - заявил глава агентства.

По его мнению, отрасль находится "на пороге прибыльности, внутренние ресурсы позволяют быть уверенными, что отрасль может быть безубыточной".

"Тот, кто не успеет прийти на этот рынок вовремя, тот опоздает, - отметил В. Аверченко. - Я повторяю - этот рынок вечный, потому что нефть кончится, дерьмо – никогда". Сообщает РИА "Новости".

  Состоится конференция: Управление коммерческой недвижимостью

21-22 октября 2004г.

Гостиница "Золотое кольцо"

Организаторы: Infor-media Russia и Медиа холдинг "РБК"

Управление недвижимостью - услуга, новая для России, но к ней постепенно проявляют все больший интерес. Рынок управления недвижимостью бурно развивается, но многие сегодня все еще не представляют, что это такое. Часть владельцев помещений предпочитает управлять ими самостоятельно, испытывая любопытство к профессиональному управлению и в чем-то подстраиваясь под него... Такое управление не выходит за рамки чисто технической эксплуатации и совершенно не задевает главную экономическую сторону управления, нацеленную на увеличение прибыли.

Цель:

Создать независимую площадку для диалога между представителями компаний, оказывающих услуги по управлению коммерческой недвижимостью, и собственниками объектов недвижимости;
Предоставить участникам возможность обменяться опытом управления недвижимостью; Рассмотреть перспективы развития услуг по управлению коммерческой недвижимостью в России.

Темы для обсуждения:

Преимущества управления профессиональной компанией.
Поиск новых объектов недвижимости
Организация отношений с арендаторами
Практика доверительного управления объектами
Оптимизация потребления ресурсов на объектах коммерческой недвижимости

Аудитория конференции:

Генеральные директора, Менеджеры проектов, брокеры управляющих, инвестиционых, девелоперских компаний, промышленно-финансовых холдингов и банков, собственники недвижимости, а также представители государственных структур.

  В Петербурге станет еще меньше льготников-арендаторов

С сегодняшнего дня вступает в силу новый закон "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", сообщает Агентство журналистских расследований. Закон ограничивает льготы для арендаторов нежилых помещений.

Теперь в бюджете будет строго определена сумма выпадающих доходов, которую город теряет, предоставляя льготы предпринимателям за аренду муниципальных помещений. Льготами по аренде пользуются арендаторы помещений, расположенных не в самых удачных для бизнеса местах (например, во дворах). Также на размер арендной платы влияет род деятельности фирмы (в соответствии с сеткой коэффициентов социальной значимости).

Сегодня Петербург является арендодателем более 20 тысяч помещений, общая площадь которых превышает 4 миллиона квадратных метров. С каждым годом получить право аренды для предпринимателей становится делом все более сложным, - большинство помещений уже сданы на длительный срок.

Объем суммы, которой чиновники ограничатся, предоставляя льготы, пока неизвестен, но специалисты уже сейчас заявляют, что многим предпринимателям, которые сегодня ими пользуются, с вступлением в силу нового документа придется платить за аренду полностью. Несмотря на то, что новый закон формально еще не начал действовать, фактически, применять его нормы городские чиновники начали уже давно. Так, многие предприниматели заметили закономерность - если на одно и то же помещение наряду с льготником претендовал "полноценный" арендатор, районные комиссии, в ведении которых находится передача помещений в аренду, все чаще отдавали предпочтение тем, кто заплатит полную сумму.

  Встреча профессионалов индустрии торговых центров в Берлине

16-17 сентября 2004 года в Берлине (Германия) состоялся Национальный конгресс Немецкого Совета Торговых Центров. На форум была приглашена международная аудитория и в нем приняли участие более 270 специалистов из разных стран.

Российский Совет Торговых Центров на этой встрече представил его управляющий директор Олег Войцеховский. Одной из главных на конгрессе стала тема выхода на восточные рынки и, в частности, много говорилось о России, о том, какие форматы востребованы сейчас в нашей стране, как финансировать российские проекты и т.д. Одновременно прошли собрания наблюдательного совета Европейского Совета Торговых Центров и управляющих директоров национальных советов, на которых решались вопросы взаимодействия, обмена информацией, совместной организации профессиональных мероприятий.

  28-29 сентября 2004 года в Москве в здании ММВБ состоится конференция "Недвижимость и инвестиции в России"

СТАТЬИ

Мир вашего дома

Могут обеспечить профессиональные эксплуатирующие компании

О плачевном состоянии, в котором находится большая часть жилого фонда, говорят много и часто. В обыденном понимании трудности связывают с возрастом и изношенностью зданий. Но проблемы с водопроводом, батареями и лифтами возникают не только в привычных нам панельных домах советского периода. Жизнедеятельность новостроек тоже оставляет желать лучшего. Так что вопрос о том, кому доверить управление своими пенатами встает перед жильцами новостроек одним из первых.

Становление рынка

Вообще, эксплуатация жилья довольно сложный и малоприбыльный процесс, поэтому не многие частные управляющие компании готовы брать на себя риск, связанный с обеспечением жизнедеятельности объектов недвижимости в жилом секторе. "Доходность эксплуатации жилых объектов не очень высока - до 10 процентов. Поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов для повышения имиджа", - отмечает Андрей Шаров, генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту".

Особняком, пожалуй, стоит только эксплуатация элитного жилья, которое хоть и сложнее эксплуатировать, но в то же время прибыли здесь на порядок выше и рисков значительно меньше, за счет высокого качества самих зданий. По словам Андрея Шарова, ни один объект элитной недвижимости не обслуживает ДЕЗ. Как правило, этим занимаются эксплуатирующие организации застройщиков, поэтому и реальной конкуренции в этом сегменте нет.

Но элитного жилья даже в Москве немного, не говоря уже про регионы. Поэтому в основном разговор идет о так называемом жилье экономкласса, до которого частным управленцам пока нет дела. Многие из таких домов находятся в государственном управлении, под опекой у ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ. С частными управленцами сталкиваются единицы. Правда, аналитики рынка видят спасение в ТСЖ. "Если говорить о развитии отрасли в целом, мне кажется, что будущее за крупными компаниями и собственной эксплуатацией домов, организованной ТСЖ. Большой плюс собственной эксплуатации в том, что у ТСЖ, в отличие от частной компании, нет больших накладных и налоговых трат. Тех расходов, которые окупаются только при больших объемах", - считает Анатолий Черников, генеральный директор "МИАН-Сервис".

Конфликт исчерпан?

Поддерживает такую позицию и Андрей Шаров, но, помимо финансовых рисков, выделяет еще и другие - техногенные: "Офисы и торговые центры работают только днем, а в жилом доме люди находятся круглосуточно, и всевозможные аварии случаются чаще".

Довольно часто эксплуатирующие организации сталкиваются с претензиями от жильцов, в том числе и материальными. Разногласия решаются разными способами. Но в целом управляющие не заинтересованы допускать огласки подобного рода конфликтов. В спорных случаях эксплуатирующей компании иногда выгоднее возместить ущерб, чем доказывать свою правоту в суде. "Частные компании, в отличие от государственных служб, гораздо чаще идут навстречу жильцам, поэтому лишь в единичных случаях дело может дойти до суда", - говорит Анатолий Черников.

Но чересчур уступать жильцам тоже не следует. "Очень часто жильцы зданий экономкласса, которые логически понимают, за что и сколько нужно платить при эксплуатации их домов, на эмоциональном уровне не готовы этого делать. Вовремя все взносы осуществляют лишь порядка 30% владельцев таких квартир, с остальными приходится вести долгие переговоры, что влияет и на стоимость услуг по эксплуатации, - полагает генеральный директор Colliers International Fasilities Management Марина Великорецкая. - Даже в спокойной ситуации жильцы не всегда платят вовремя, а в случае возникновения разногласий, естественно, трактуют это в свою пользу. Поэтому уступать жильцам по всем вопросам тоже нельзя, хотя стремиться к бесконфликтному улаживанию вопросов необходимо".

Во многом поддерживает эту точку зрения и Оксана Крымина, генеральный директор марктинговой группы "БЕШ": "Эксплуатирующей компании необходимо четко разграничивать свои интересы и интересы клиентов, прописанные в договоре. И допускать торг можно лишь в той части затрат жильцов, которая относится к вознаграждению самой компании, а не является базой по обеспечению жизнедеятельности здания".

Выбор за вами... не всегда

Но сам выбор эксплуатирующей организации тоже может стать головной болью для жильцов. Связано это, в первую очередь, с тем, что приоритетное право на управление жилым зданием отдается, как правило, дочерней компании застройщиков на срок от двух лет. Иными словами, строит дом и управляет им одна и та же компания. "Это очень удобно и выгодно самим застройщикам. По постановлению Правительства Москвы 0,6% от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома. В случае, если эксплуатация ведется собственной службой, эти деньги остаются в компании. Кроме того, собственные эксплутационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта. Поэтому качество его обслуживания всегда выше, чем при привлечении сторонних компаний", - поясняет гендиректор "МИАН-Сервис" Анатолий Черников.

Но, учитывая тот факт, что качество строительства довольно часто оставляет желать лучшего, то наличие своей эксплуатирующей компании порой можно оценивать просто как возможность прикрытия допущенных в процессе строительства ошибок.

Несмотря на засилье девелоперских "дочек" в этом сегменте, возможны и другие варианты управления жилфондом. Закон о ТСЖ предусматривает еще три возможных способа: самоуправление членами ТСЖ, передача управления ДЕЗам или частным эксплуатирующим организациям. "Первый способ получает большее распространение в уже построенных домах. Второй и третий более актуальны для новостроек, - рассказывает Андрей Шаров. - Выбор управляющей компании осуществляется по решению правления ТСЖ. Наш опыт показывает, что если этот выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы".

О втором способе аналитики стараются не говорить. "Сегодня чем дальше, тем острее ДЕЗы сталкиваются с конкуренцией со стороны частных компаний и самих жилищных объединений, которые намного сильнее ориентированы на конечных потребителей, то есть на простых граждан", - говорит директор издательства "Тысяча Советов о Жилье" Владимир Туткевич. "Плюсами работы частной компании являются высокая эффективность, оперативное реагирование на обращения жильцов, квалифицированный персонал, минус - более высокие цены, что снижает доступность таких услуг", - констатирует Андрей Шаров.

Следует отметить, что выбирать и привлекать частную эксплуатирующую компанию на основе тендера или без оной вправе только жильцы коммерческих домов. Если же дом муниципальный, то выбор эксплуатирующей организации - прерогатива государственных структур. И тут уж, как говорится, ничего не попишешь.

  Власти помогут рынку недвижимости упасть

Цены на московскую недвижимость падают, а московские парламентарии собираются принимать меры для сдерживания их роста.

Представители столичного строительного комплекса заявили в четверг на открытии выставки "Недвижимость – 2004" о том, что рост цен на московском рынке продолжится, несмотря на ряд объективных факторов, в частности на проблемы с банковским кредитованием, а также на те меры, которые намеревается предпринять правительство Москвы для сдерживания их роста. Впрочем, предложенные правительством меры вряд ли будут столь же эффективны для сдерживания роста рынка, как нежелание банков кредитовать строительство. Последнее, похоже, уже привело к тому, что, по некоторым данным, цены на московском рынке недвижимости снизились на 0,5%.

"Цены на недвижимость в Москве, как бы мы ни старались, будут расти", – сказал первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. При этом Юрий Росляк признал, что на рынке в настоящее время наблюдается стагнация, однако объяснил это сезонными причинами. "Мы считаем, что нынешняя стагнация является сезонным спадом продаж, и у нас есть основания полагать, что в скором времени рынок восстановится на майских уровнях", – заявил он. К сожалению, данная точка зрения не пользуется поддержкой экспертов. Так, руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко сказал RBC daily, что стагнация вызвана отнюдь не сезонными факторами. "Классическое летнее снижение рынка мы наблюдали летом 2002 г., – утверждает он. – Тогда падение уровня продаж началось в конце мая – начале июня и уже к августу объемы рынка восстановились. Соответственно, к концу августа 2002 г. на рынке уже наблюдался рост. Сейчас же август уже прошел, сентябрь также подходит к концу, а никакого оживления рынка мы не наблюдаем. Объяснять эту тенденцию сезонным снижением уже неприлично". По мнению Олега Репченко, стагнация цен на рынке жилья вызвана "усталостью" рынка. "Экономически обоснованный рост для московского рынка недвижимости составляет 15-20% в год, – считает он. – Но рынок рос в последние годы на 30-40%. Сначала фактором роста стало бегство от доллара, потом ажиотажный спрос по принципу "Купить сейчас, пока не стало дороже", а также рост доли так называемых инвестиционных покупателей. В итоге рынок обогнал сам себя. При нормальном развитии событий сегодняшних уровней рынок недвижимости должен был достигнуть через год. Поэтому сейчас рост цен и остановился".

На стагнирующем рынке сразу же проявилась масса проблем, в первую очередь связанных с финансированием строительства. В частности, банки стали более осторожно подходить к кредитованию строительных организаций, а также к инвестированию в стройки, что вызвало кризис ликвидности у строительных компаний. "Сейчас взаимоотношения между банками и строителями не очень хорошие", – сообщил RBC daily вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. Впрочем, г-н Сучков полагает, что в этих проблемах виноваты сами строители, которые в погоне за налоговой оптимизацией создали такие структуры, которые банки кредитовать не хотят. "Даже крупные строительные компании сейчас представляют собой не единое юридическое лицо, а ряд ассоциированных членов, – говорит он. – Банку сложно кредитовать ассоциированную компанию, поскольку она не является абсолютно прозрачной". Г-н Сучков подчеркнул, что он понимает интересы строителей при создании подобных структур, однако считает, что участникам строительного рынка необходимо всерьез заняться структурой своих компаний, если они надеются на серьезные банковские кредиты. По мнению Олега Репченко, потеря интереса банков к строительной отрасли объясняется именно стагнирующим рынком. "Когда рынок растет, банки, финансируя строительство, рассчитывают на дополнительную прибыль за счет роста цен, – утверждает Олег Репченко. – Сейчас, когда рынок встал и, более того, появилась вероятность снижения цен, для банков увеличились риски. Они, естественно, пересмотрели свое отношение к строительным проектам".

По мнению г-на Репченко, эта ситуация может привести к возникновению проблем у целого ряда строительных компаний, в основном некрупных. "У крупных компаний, поддерживающихся правительством Москвы, вряд ли будут какие-либо проблемы, – считает он. – Скорее наоборот. Они выиграют от этого кризиса, потому что люди, видя, что мелкие застройщики испытывают трудности, предпочтут иметь дело с крупными компаниями. Мелкие же строительные компании могут столкнуться с невозможностью завершения строительства в срок, что вызовет социальную напряженность в обществе, а также отказ людей приобретать квартиры на первичном рынке". Впрочем, как показывает практика, у крупных застройщиков тоже возникают проблемы. Причем уже сейчас. С точки зрения Олега Репченко, сложившаяся ситуация рано или поздно разрешится, и рост цен на рынке возобновится. "К сожалению, сейчас трудно сказать, когда это произойдет, поскольку сложно оценить, насколько далеко рынок ушел вперед, – полагает он. – Если "перегретость" не слишком велика, то уже через полтора месяца рост цен может возобновиться. Однако если рынок серьезно перегрет, да еще и вдруг на этот фактор наложится замедление экономического роста, то можно ожидать некоего отката рынка назад. Правда, небольшого. Кстати, если бы стагнация наступила не этим летом, а следующим, последствия могли бы быть гораздо более серьезными".

Впрочем, если, по данным IRN.ru, на рынке происходит стагнация, то есть рост цен составляет 0%, то, по данным других экспертов, в сентябре уже произошло некоторое снижение цен – на 0,5%. Правительство Москвы при этом намеревается принимать меры для сдерживания роста цен. "Мы считаем, что цены должны расти, но не так быстро, как в прошлом году, – сказал RBC daily председатель комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе земельных отношений Иван Новицкий. – Поэтому мы будем стараться сдерживать рост цен посредством создания конкурентной среды на рынке недвижимости". Г-н Новицкий пояснил, что под созданием конкурентной среды имеется в виду проведение конкурсов и аукционов на право застройки.

  У строителей отнимут лицензии

Строительный рынок ждут существенные перемены. Правительство внесло в Госдуму поправки к закону "О лицензировании отдельных видов деятельности". Одно из главных нововведений - отмена с 1 января 2005 года лицензий на строительство. По версии авторов поправок, такая мера упростит выход на рынок для частных компаний, а конкуренция снизит стоимость нового жилья. Сами строители считают, что их рынок станет "диким" и безопасность зданий резко снизится. Споры вокруг системы лицензирования в строительстве идут с 1998 года, когда Минэкономразвития впервые озвучило идею ее отмены. Сейчас получить лицензию для работы на стройке довольно сложно. Не менее 50% специалистов компании должны иметь высшее образование в области проектирования, планирования территорий, инженерных систем зданий, инженерного оборудования и транспорта. Их стаж работы должен превышать 5 лет. Кроме того компания - владелец лицензии обязана иметь для строительства собственное оборудования и специальные помещения. Общая стоимость такой собственности, как правило, превышает $500 тыс. Поправки к закону "О лицензировании отдельных видов деятельности", разработанные в правительстве, призваны упростить выход на рынок новых компаний с помощью отмены лицензирования. Как сообщили "Известиям" в МЭРТ, правительство уже отправило документ в Госдуму.

Новые игроки на рынке

Еще один аргумент противников отмены лицензирования - усложнение процедуры выхода российских компаний на международные рынки. Российские лицензии признавали не везде (см. справку "Известий" о лицензировании за рубежом), но все же строители уезжали работать в страны СНГ, Ирак или Сирию. Теперь им придется искать новые документы, подтверждающие квалификацию компаний.

200 тыс. лицензий

Однако доводы МЭРТ не встретили понимания у строителей. Как рассказал "Известиям" президент Национального градостроительного общества Александр Кривов, отмена лицензий возможна не ранее, чем через 5 лет. Отметим, что у МЭРТ и строительных организаций разные взгляды на контроль безопасности зданий. По мнению Александра Кривова, вся нормативная система на рынке и так находится в состоянии перестройки и контроль за профессионализмом строителей почти невозможен с отменой лицензирования. Оказывается, уже отменены различные методы технического регулирования, по которым ранее проверялось качество новых зданий. Так называемые технические регламенты только разрабатываются. На это новым законом "О техническом регулировании" выделено как раз 5 лет, но никто к их составлению не приступал. "Строительный рынок, - говорит Александр Кривов, - после отмены лицензирования может потерять следы профессионализма".

"Ущерб безопасности граждан"

Справка